招标人要求

一、招标内容

（一）钱桥安置小区概况

1）钱桥小区系鸠江区拆迁安置住宅小区（含公安法院宿舍4栋，待招标后双方协商补充管理协议），于2002年建，房屋建筑面积5.09万平方米，拥有多层17栋，44个单元，520户；人口约1820人，视频监控9个，路面停车位288个，绿地面积1.52万平方米，硬覆盖面积3.67万平方米，排水长度0.62万米，门面房24间，幼儿园1所，路灯58盏，临时农贸市场1个。

2）水岸星城小区建筑面积38.2499万平方，建筑年代2008年，有75栋多层，225单元，2642户；高层11栋，16个单元，500户，绿化面积15.5万平方，二次供水泵房2座，8个专变电房，429盏路灯，一个幼儿园，门面房42间，一个网吧，包括营河沿线管理及小区西边农贸市场以内。

（二）人员配备方案

序号	小区名称	专业工种	人  数（人）	备注
11	钱桥安置小区	项目经理	1	*须持全国物业从业人员岗位证书（投标文件内必须提供证书扫描件并加盖投标单位公章）。
		客    服	1
		保 洁 员	3
		保    安	4
		绿化维护	1
		设备维护	1	*须持电工操作证（投标文件内必须提供证书扫描件并加盖投标单位公章）。
		合计	11

 

 

 

序号	小区名称	专业工种	人  数（人）	备注
12	水岸星城安置小区	项目经理	1	*须持全国物业从业人员岗位证书（投标文件内必须提供证书扫描件并加盖投标单位公章）。
		客    服	4
		保 洁 员	26	含清运员1人、社区便民服务中心保洁2人
		保    安	25
		绿化维护	5
		设备维护及小区维修	5	*其中电工1人，须持电工操作证（投标文件内必须提供证书扫描件并加盖投标单位公章）
		合计	66

人员配备总人数不得少于77人。所有人员工资不得低于芜湖市最低工资标准。（芜湖市人员最低工资及五险相关标准，其中芜湖市最低工资不得低于 1380  元/人/月，用人单位还必须承担社保等五险费用 906.83元∕人∕月，共计：2286.83元∕人∕月。） 低于上述规定要求的视为无效投标。

（三）物业委托管理期限

本项目服务期三年，合同一年一签。每年合同期满由中标单位主持召开业主大会，征求业主代表意见是否同意续签物业合同，如满意率低于80%，可随时解聘中标单位，招标方不需支付任何经济补偿。

（四）

• 中标单位在与招标人签订钱桥安置小区物业服务合同之日需缴纳合同服务质保金6万元（街道物业办依据每月考核结果进行年终汇总，如均分低于85分，招标方有权终止合同，扣除当年合同服务质保金2万元，如低于90（不含90分），扣罚中标单位当年合同服务质保金2万元，90（含90分）分至95（含95分）返还当年合同服务质保金2万元。第一年95（不含95分）分以上街道返还当年合同服务质保金2万元另奖励2万元；第二年及第三年考核95（不含95分）以上街道返还当年合同服务质保金2万元另奖励2万元）。
• 中标单位在与招标人签订水岸星城安置小区物业服务合同之日需缴纳合同服务质保金40万元（街道物业办依据每月考核结果进行年终汇总，如均分低于85分，招标方有权终止合同，扣除当年合同服务质保金20万元，如低于90（不含90分），扣罚中标单位当年合同服务质保金10万元，90（含90分）分至95（含95分）返还当年合同服务质保金20万元。第一年95（不含95分）分以上街道返还当年合同服务质保金20万元另奖励20万元；第二年及第三年考核95（不含95分）以上街道返还当年合同服务质保金10万元另奖励10万元）。

 

• 付款方式：根据中标价，依据区、街两级考核结果，于次月25日前拨付区、街物业管理费（中标价中50%从区、街奖扶资金中支出（为保证中标单位正常运转，区、街按照《鸠江区安置住宅区物业管理办法》规定给予奖补资金），另50%为中标单位向业主收取费用，即第一年总服务费为（中标价×5×0.9+中标价×0.5），第二年总服务费为（中标价×0.5×0.8+中标价×0.5），第三年服务费为中标价。物业收费标准参照芜湖市四级物业管理收费标准执行 ）。

（六）服务地点：芜湖市鸠江区官陡街道办事处钱桥安置小区及芜湖市鸠江区官陡街道办事处水岸星城安置小区。

二、委托管理事项及标准

根据《芜湖市住宅小区物业服务收费等级标准》（四级）、《芜湖市城市管理考评标准（2012年度）》（芜城管[2012]2号）和《鸠江区安置住宅区物业管理办法》（鸠政办[2015]43号）具体要求，以规范物业管理、提高服务水平为宗旨，为小区业主提供专业、优质、高效物业管理服务。具体要求如下：

(一)、基本要求

1、设立物业管理处、服务接待中心，公示服务电话号码，保持场所整洁有序，配置基本的办公设施设备；悬挂或张贴中标单位资质证书、项目经理照片，公示服务内容、收费标准等相关信息；提供有偿特约服务和代办服务，明显位置公示服务项目和收费标准，每年至少公布一次物业服务费收支情况；

2、物业服务工作场所标识清楚、整洁有序，有专门接待区域；物业服务人员接待业主（物业使用人）时主动、热情，使用文明用语；物业服务人员佩戴统一标识，统一着装；建立员工培训制度，组织人员定期参加技能培训；

3、建立报修制度；中标单位对业主（物业使用人）报修、求助、咨询、投诉等应及时处理，并记录存档；紧急维修：20分钟内到达现场；一般维修2日内修复；业主报修：回访率达100%；满意率达90%以上；每年应至少向业主（物业使用人）进行1次物业服务意见征询，统计满意率80%以上；对服务合同的约定范围内的投诉，应及时处理并回访。每年应不少于1次向业委会通报服务情况，听取意见和建议，采取走访、召开恳谈会、问卷调查、信息交流等多种形式与业主（物业使用人）进行沟通；

4、承接项目时，对小区共用设施设备进行检查登记；建立档案管理制度，设立档案资料室，专人定期收集整理、归档保管档案资料，对业主资料保密；档案应涵盖建立基础资料、业主（物业使用人）资料、日常运行管理资料和信用资料等、对物业建筑资料、业主信息、维保资料等进行动态管理；物业终止，物业管理服务所有资料应做好交接程序，按时移交；

5、根据物业项目具体情况，制定服务方案和服务流程；建立管理制度，并按照合同约定和服务标准进行质量管理；岗位职责、操作流程在服务场所明示；服务合同中的专项服务事项（如电梯维保、二次供水、监控设备、消防设施、机动车车库污水泵）委托给专业性服务企业，但不得将合同的全部事项委托给他人；需要与相关单位、部门协调事项，中标单位应积极主动协调小区发生的突发状况，协调不成的报社区、街道办事处。无条件配合社区、街道及其他相关部门的检查、调研工作。

（二）应急预案

1、对本服务区域内可能发生洪涝、火灾、台风、治安、公共卫生、电梯故障、停水、停电、雪灾等突发事件制定预案；

2、定期组织相关人员对应急预案进行培训，每年组织不少于1次应急预案演练；

3、突发事件发生时：①立即启动应急预案，同时报告委托单位和有关部门，并协助采取相应措施；②迅速展开指挥、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障、协助保护现场和证据等工作，防止事态扩大，尽可能减少破坏和损失程度，并配合相关部门做好善后工作；③撰写突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向委托单位和相关行政主管部门报告；

4、台风、暴雨等预警限号发布后，中标单位应及时进行巡查；

（三）标识管理

1、制定标识管理制度，实行标识分类、建立台账、定期维护及时更新；

2、房屋指示、设施设备、（区域）、消防安全、道路交通、安全警示、公益标识等定期进行巡检和维护、做好记录；督促施工单位对施工现场设置警示标识；主要道路、停车场、路面停车线等设置道路交通标志，保持标志规范、明显、清晰；

3、小区电梯、消防、专变点等重要场所设置使用须知、劝谕告示、警示牌；住宅区各组团、幢号、单元门、户等标志、标识、宣传栏，无安全隐患，发现损坏，及时修复，保持完好率90%以上；

4、节假日根据社区、街道要求对小区进行美化。

（四）、共用部位养护

1、制定房屋共用部位维修养护管理制度，建立台账，保持检查和维修养护记录完整；每季检查1次外墙面、屋檐等，按照责任范围进行维修养护做好记录；房屋主面要做到较整洁，无缺损现象；房屋装修符合管理规定，违规装修应及时劝阻；每日1次巡查装修现场，装修现场动用明火每2小时巡查1次；无私改乱拆现象，不准破门窗开店，对违反规定规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻并报告相关主管部门；公共楼道间、走道、外墙及公共空间禁止乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂；按规定位置设置室外招牌、广告牌、霓虹灯等；物业企业不得私自改建、分隔、拆除地下车库，未经允许地下车库不得堆放杂物；

2、定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修属于中标单位范围的（参照2015年12月31日，鸠江区政府颁布的《鸠江区安置住宅区物业管理办法》）及时组织修复；室外墙面、共用门窗、走道、楼梯扶手应保持完好。地坪、地砖应保持基本平整（包括门面房）；对围墙、健身器材、休闲座椅、地下车库（人防工程）、篮球场等设施每月检查1次，如有损坏及时维修；每周巡查1次房屋共用部位的门、窗、玻璃构件等，按照责任范围进行维修养护；每季度2次检查房屋共用部位的地面、墙面、天棚，室外屋面、排水等，按照责任范围进行维修养护，作好记录；每半月1次定期巡查空闲房屋并记录。

3、环卫基础设施完好无缺损，雨水管道、窨井等：每季度检查1次，小区内上下水管道及化粪池正常畅通运行，下水、窨井每半年疏通一次；化粪池每年清淤一次，如遇堵塞，应立即安排人员疏通；保持下水管道、窨井盖板、路侧石的完好；（注：小区内无论是原施工造成的还是后期保养不当造成的下水道破损、涵管破损、窨井盖板损坏均由中标单位负责修复、完善，费用由中标单位承担）；道路畅通，路面平整（注：路侧石、路面破损由中标单位负责修复，费用由中标单位承担）；

（五）协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设备正常运行的保障工作。安排专业人员对专变电房、二次供水泵房进行维护、修理，小故障及时修复，不能及时修复的故障制定时间节点，同时做好业主的解释工作并上报有关部门。各项特种行业需持国家认可的上岗证方可，中标单位所聘人员如出现劳资纠纷、安全责任事故等一切与招标方无关。设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处设有明显标识和防范措施。配套设施维护、维修费用由中标单位承担（如发生故障未按时修复，产生的一切后果由中标单位负责）；

（六）二次供水要做到每月及时抄表，收缴费用，如出现水损由中标单位承担；根据2015年3月16日发布的《芜湖市市区住宅二次供水管理办法》规定，二次供水费用的收取及配套设施维护将由华衍水务负责，在未移交前二次供水水费的收取缴纳及水泵维护、维修工作仍由中标单位负责，如移交，中标单位应积极配合；按时缴纳路灯电费，根据季节变化适时开启路灯；因欠费而停水、停电现象不得发生。路灯、楼道灯如出现损坏，中标单位应安排专业人员修复，维修中产生的人工费、配件费均由中标单位负责；管道爆裂属于华衍水务的应积极与对方联系，直至修复能正常使用；不属于华衍水务的由中标单位负责修复，费用由中标单位承担（注：特种行业应持有国家颁发的相应证书方可上岗，因停电、停水、路灯、楼道灯不能正常使用产生的后果由中标单位负责）；

（七）中标单位在承包期限内，对所有进驻小区内的施工单位，都必须以书面形式上报街道物业办或社区，待批准后方可施工，否则发现一次，处罚物业以奖代补资金2000元，以此类推，并追究中标单位相应责任；

（八）中标单位对小区的空置房要进行管理，确保空置房的电线、插座、门锁及窗玻璃无被盗被损坏现象，并制止强行入住情况的发生。如发生以上现象的，一切费用由中标单位承担；如出现未办手续强行入住行为的，由中标单位负责清理并承担一切费用，中标单位在规定时间内对抢占户未清理到位，招标方有权终止协议，并扣除物业奖扶资金5000元/户。　

（九）电梯的管理

1、中标单位应委托国家认可的、有资质的专业电梯维保单位（需是芜湖市招标中心备案单位），按规定对电梯进行维修保养；（街道、社区、业主委员会有权全程监督维保单位的选聘及维保、维修过程）对电梯维保单位保养工作进行监督，保存相关记录；每年委托专业机构对电梯进行安全检测并取得《电梯使用标志》和《电梯乘梯须知》；积极宣传电梯安全使用知识，在电梯轿厢内张贴《电梯使用标志》和《电梯乘梯须知》，公布应急服务电话；电梯年检费、维保费、维修工时费、更换配件费用由中标单位向街道物业办申报；中标单位按照规定对电梯设备运行情况进行巡查，发现异常情况及时通知电梯维保单位，建立电梯安全技术档案并记录详实规范；中标单位应与电梯维保单位制定详细的维保协议，加强对电梯维保单位的监管；

2、依据相关规定合理配置电梯安全管理员，并持证上岗，小区内所有电梯每天进行巡查，发现业主使用电梯错误行为要立即制止；电梯基坑要做到每天检查，发现基坑有积水的要及时排出；电梯外自动排水系统要做到每星期检查一遍；电梯发生故障或业主报修时，应及时通知电梯维保单位排除故障；发生电梯困人时，安排保安在现场配合并设置警示标志，等待维保人员同时进行安抚工作，直到电梯恢复正常运转；

3、中标单位应督促电梯维保单位在小区内进行驻点，保持24小时人员在岗。维保人员接到故障信息后30内分钟到达现场，小故障及时修复，不能及时修复的做好业主解释工作，同时制定时间节点，逾期未修复产生的后果由中标单位承担。

4、设备机房管理应符合下列要求：

电梯机房设有明显警示标志，规范摆放应急工具；机房门常闭落锁，配备消防器材和温度仪，采取降温通风措施。显著位置张贴或悬挂相关制度和从业人员资格证书；设施设备标识、标牌齐全；非工作人员未经允许不得进入，经批准进入人员须登记；机房湿度温度、湿度符合相关规定，配置应急照明设施；在明显易取位置配置灭火器材，并定期检查器材完好情况规范设置挡鼠板、鼠药后粘鼠板；机房内不堆积杂物、保持清洁；发生雷暴、强降水、大风等恶劣天气前后，组织专项检查并做好记录。

5、电梯保持轿厢内外按钮、照明灯具等完好、轿厢内整洁、无小广告、五方对讲畅通；

6、接到市政停电通知，应提前通知，应提前在相关楼宇张贴停电通知，停电前停止电梯运行；

7、电梯井侵水时，应将电梯升至侵水楼层上方，查明漏水来源，排干楼层、井道积水，经检测排除隐患后，恢复电梯运行；发生火灾时及时停止电梯运行；

（十）消防设施管理

消防管理是物业安全管理的重点之一，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切实地 做好消防安全工作，维护入住业主和使用人的生命财产安全。

1、管理内容

①、制定消防管理、防火检查、隐患整改制度，落实消防安全责任制，制定消防安全负责人，逐级逐岗明确安全责任；做好消防监控中心的管理；发现消防安全违法行为，应立即进行劝阻；发现火灾隐患时，应立即进行排除；不能纠正和排除时，应报告有关部门并配合处理，并做好记录；根据消防规定设置安全员，配备专业人员对消防安全24小时值守，处理各类报警信息；显著位置粘贴管理制度、应急预案，备存消防物资；组织成立志愿消防队，每年组织开展不少于1次消防演练，定期开展消防宣传教育；每月组织1次消防安全检查，做好检查记录；

②、做好消防设施、器材的管理和检查；消防设施设备系统名称和编号完备，消防专用工具配置齐全，摆放规范；

③、灭火器、消防水带等消防设备、物资应配备齐全；防火门应常闭，闭门器能自动灵活关闭；疏散通道严禁堆放杂物；保持消防通道的畅通；禁止在消防通道上堆放杂物、设置路障和停放车辆；

④、加强小区装修期间的消防安全管理；按消防管理规定，对消防泵、消防栓、水枪、水带、灭火器、消防安全标志、安全出口指示灯、应急照明灯、疏散导向灯、消防风机、风口等消防设施设备进行巡视，检查和维护，发现问题及时修复，确保设施设备完好，即时启用；

⑤、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；如出现消防设施被盗，由中标单位负责维修，并给予必要的处罚；

⑥、制止任何违反消防安全的行为；需要暂时停用消防设施时，应采取有效措施确保消防安全，停用消防设施超过24小时，应向辖区公安机关消防部门报告；

⑦、积极开展防火安全宣传教育，定期向住户及单位传授消防知识；

⑧、及时支付消防用水产生费用，发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

（十一）给排水系统

1、安排专业人员对二次供水泵房进行常规维护，如发生故障及时修复，不能立即修复的做好业主解释工作。

（十二）供电系统

1、应保持自管高压配电房绝缘工具配置齐全，定期送检，检验报告存档备查；

2、配电房应有有明显警示标志，悬挂操作规程，配备消防器材和防小动物设施完备；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁；

3、专变电房维护人员及小区电工需持有国家认可的资质证书方可上岗；专变电房及电路设备维护、维修严格按照国家相关部门操作流程执行，如违规操作，产生一切后果由中标单位负责；每日专人巡查配电房，对设备主要运行参数进行查抄；

4、限电、停电时，提前通知业主（物业使用人）；

5、定期对公共照明系统控制柜、线路、灯具等进行综合维护；

（十三）监控系统

1、保持安防设施设备24小时运转正常。画面完整、清晰，实现对管理区域有效控制，图像保存时间应不少于30天；监控室安排专人24小时对监控图像进行查看；

2、保持视频监控系统中的摄像机、画面分割器、录入设备、监视器工作正常；

3、监控设施损坏及时修复。

（十四）公共区域的管理

1、公共区域的水电设备、设施每日巡查，发现损坏，及时维修；

2、路灯每晚巡逻时进行检查，发现损坏，第二日维修，根据季节变化适时开启；楼梯灯、草坪（庭院）灯等公共照明：每周检查1次。发现损坏，1个工作日修复；按时缴纳楼道灯、路灯电费；

3、主要进水阀门每月定期上黄油一次，避免生锈；

4、水泵房，每日巡查一次，按水泵运行要求，定期保养、加油；

5、监控设备每日检测一次，保持完好运行，发现问题及时处理，包括电梯五方对讲室在内，必须保持24小时有人值班；

6、公共卫生设施每周巡查一次，保持设施完好率达90%；

7、房屋上下水直立管，每月一次检查，发现堵塞，及时疏通；楼道内太阳能进出水管出现的漏水、损坏应安排人员及时修复；

8、小区内下水每半年疏通一次；发现堵塞，立即疏通；

9、加强对小区内门面房的管理（包括门面房前广场），不准出店经营、店外乱堆放、乱披乱挂、乱设招牌；卫生保洁常态化，按标准配置垃圾桶，禁止垃圾外溢，保持垃圾桶完好；路面没有白色垃圾、点状垃圾及油污；机动车、非机动车做到有序停放；

（十五）安全护卫

1、制定公共秩序维护制度；秩序维护人员应掌握公共秩序维护技能，熟悉物业管理区域环境，劝告或制止影响正常生活秩序的行为，各项记录完整；监控室收到火警、警情或其他异常情况报警信号后，秩序维护人员应立即赶到现场处理；按规定留存监控录入资料备查；对安防各分系统维护保养：每周2次；电源与接线清洁检查：每周2次；电源接地绝缘、接地检查：每年2次；

2、要配备专职保安人员昼夜对小区进行巡查，根据物业服务区域特点，设定合理的巡逻路线，巡逻时发现异常情况及时处置并做好记录；每天巡逻不少于4次；门卫要有专人负责，实行三班制24小时值班；

3、大型物业物件搬出小区的行为实行登记制度；住宅区域内施工活动等设定封闭区域，阻止无关人员进入；禁止大型车辆进入小区；引导车辆有序停放，保持出入口畅通；外来车辆进入小区实行登记制度；                       

4、严禁携带危险物进入小区，对小区业主破墙开店现象要及时制止，不听劝阻的上报社区及街道物业办；

5、保安工作时间在小区内要加大巡逻和晚间喊话的频率；对聚众喧闹、发出超出规定标准噪音，影响业主休息进行劝阻；

6、机动车停车位，应保证本物业管理区域内的业主（物业使用人）正常使用；停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行；车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，规范车位标识，做到管理有序；对外来和临时进入的机动车辆进行登记管理、凭证（卡）出入；

7、秩序维护人员应劝阻拾荒、小商贩等进入封闭的住宅区内，对装修人员实行临时出入证管理；小区内要做到无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象、无流动摊贩、无毁绿种菜，车辆有序停放，无乱堆乱放、乱披挂现象，发现一次根据《芜湖市城市管理考核标准》每扣1分处罚100元；

8、小区内禁止破墙开店、违法搭建，破坏承重墙结构，发现一次，按照3000元/户进行处罚（根据街道【2013】30号会议纪要精神）；

9、中标单位要加大巡查，发现小区内私开餐饮、宾馆及门面房不符合业态管理要求的，第一时间制止，同时上报社区、街道物业办；

10、物业办公室或主要负责人的电话要保持24小时畅通，不允许有无人接听现象发生，对街道城市管理办公室的数字化抄告和督办要有专人接收并整改，并且及时反馈信息；

11、针对创建文明建设等各项检查，中标单位必须无条件配合，合理配备文明劝导员、城管监督员，严格对照各项检查标准进行物业管理。

（十六）卫生保洁

1、制定环境卫生管理制度；实行公共区域卫生清洁责任制；道路每日进行清扫，保持道路、人行道无垃圾、杂物、积水、积雪、泥沙等；严禁向窖井口内清扫垃圾，窖井口无堵塞和明显废弃物；雨天要及时清扫道路积水，雪天要清扫道路积雪；楼道、楼梯每日清扫；每周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓（箱）、指示牌等公用设施；每月除尘、擦拭1次门窗和灯具；

2、垃圾收集容器保洁：应配置可密封闭式垃圾收集容器，按单元合理设置垃圾桶，发现损坏，及时更换；垃圾不得外溢；每日清运1次生活垃圾，合理堆放装饰装修建筑垃圾，定期清运；保持垃圾桶的清洁，夏季每2日清洗1次；其他季节每周清洗1次，遇特殊情况可随时清洗；严禁在小区内焚烧垃圾、树叶、杂物等；严禁毁绿种菜、饲养家禽；

3、电梯保洁：定期擦拭1次电梯轿厢门、面板。轿厢内禁止乱贴乱画；

4、休闲健身器材、标识牌等公共设施进行保洁：每3日清洁1次；每半月清洗消毒1次；设施保持干净，无污渍、锈迹；

5、天台屋面进行保洁：每季度清理1次；（视实际情况增加保洁频率）

6、车库保洁：每日巡视保洁1次，每半月全面清扫1次地面；每半月清洁1次车库内公共设施设备，每月清理1次排水沟；

7、物业清洗保养时，应放置“正在保洁”“小心路滑”等警示标识；

8、有害生物进行预防和控制：制定蟑螂、蚊、蝇、鼠消杀计划，实施消杀计划前，应事先进行公告，采取预防措施；白蚁防治知识的宣传，发动业主（物业使用人）共同参与防治，发现蚁害应及时报告白蚁防治单位进行防治处理；

9、停车位、单元楼道内外、停车位等公共场所不准堆放杂物；

10、绿化保洁：每日巡视保洁1次，无白色垃圾及其他杂物，无枯枝烂叶，歪倒树木及时扶正重新栽培；

11、安排专人对环境卫生等进行监督检查，每日抽查不少于1次；一个月内应检查到所有单元楼层，并完整记录检查情况；

（十七）绿化维护

1、制定绿化管理规章制度，建立园林设施管理档案；

2、设置爱护花草的劝谕告示；

3、对主要花木进行挂牌宣传，建立专项养护措施；

4、对易受冻害的树木采取防寒措施，枝叶积雪时及时清除，对有倒伏危险的的树木采取支撑保护措施；夏季及时浇灌；

5、对园林设施应定期检查、养护，保持其状态完好；

6、病虫害防治：防治措施到位，效果显著；平均病虫害株数不超过15%；草坪无明显病斑，禁用高毒或强刺激性的农药；喷洒药物应有告示；

7、定期对绿化进行维护，及时修剪树木、草坪，如出现枯死树木、绿化缺失的及时按原品种补种，高温季节加大浇灌频率；定期浇灌、施肥和松土；定期喷洒药物、预防病虫害，发现病虫危害及时治理；遇到台风、雷击、冰雹、洪水、地震等不可抗拒的自然灾害发生时，采取紧急措施及时处理，力争把损失减小到最低程度；

8、绿化带内无杂物，枯枝烂叶及时清除，绿化内保持清洁，无白色垃圾、点状垃圾，不可在绿化内焚烧垃圾；每日巡视保洁2次，目视无垃圾杂物；

（十八）经营户的管理

1、门面房至少安排2人对经营户及车辆进行劝导，无出店经营、无乱堆放、无店外作业无乱披乱挂、无乱设广告牌；幼儿园上学、放学高峰期至少安排1人进行交通疏导，车辆劝导工作；

2、机动车、非机动车有序停放；

3、路面无油污，无白色垃圾；

4、配合相关部门对经营户证照进行检查。

（十九）地下车库管理

1、地下车库属于集体资产，中标单位无权对外出租、收费、改变结构；

2、车库内车辆安全有序停放，确保车辆安全，漏油、漏水等车辆应禁止进入车库；地下车库显要位置张贴提示标识，提醒驾驶员注意锁好车门、窗及后备箱，带走车内贵重物品等。若发现未锁车门时，要及时通知车主，不得随便翻动车内一切物品；

3、工作人员上班时必须着装整洁，佩戴标志，上岗态度端正，对待车主热情有礼，保持严谨的工作作风，认真做好上岗记录；

4、认真做好交接班时车辆检查记录，不定时进行巡视，发现可疑情况立即检查并及时上报，做好交接班记录；

5、保安经常检查车辆停放情况，发现可疑或有安全隐患及时采取有效措施并立即上报处置；要加大夜间巡查力度，提高警惕意识，特别对重要设施及关键通道要仔细检查，充分利用看、听、闻等方式发现问题并及时处理；

6、雨雪季节及时清除路面、车库内积水、积雪，减少车辆安全隐患，避免发生安全事故。凡出现排水不畅，造成车辆损坏的，由中标单位负责；

7、负责指挥车库车辆安全行驶，督促车主按规定在临时车位或固定车位上停放车辆，对不听从指挥、撞坏路标或在车库交通路口和消防通道上停放车辆不走者，要耐心进行规劝；

8、地下车库只供停放车辆，不可做为他用；

9、乙方对车库内的设备设施定时进行检查、维护，发现损坏的要及时维修。如未及时修复造成车辆受损的，由中标单位负责承担；

10、保持公用设施设备完好，运行正常，无事故隐患，日常使用中严格遵守操作规程和保养规范，如违规操作发生事故或设备损坏，由中标单位负责；

11、保持消防设备设施配置完好，运行正常，可随时启用；消防通道畅通无阻，并制定有效的消防应急方案。

12、如发现燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、刑事案件等不可预见的情况下，乙方应协助有关部门采取紧急措施，如因乙方未采取紧急措施造成业主财产损失、人身伤害的，甲方根据有关法律法规追究乙方相应的责任。

（二十）服务质量收费标准

1、收费应公平、合理，遵循服务质量和服务价格相符的原则；

2、物业服务合同应约定物业服务收费有关事项；

3、在管理区域内的显著位置或收费地点，按照物业服务收费明码标价规定，公布物业服务收费和等级标准（依据鸠江区安置住宅区物业管理办法），由业主按其拥有的建筑面积，按芜湖市住宅小区物业服务等级标准收取。中标单位可按月、按季度计收。

4、应按物业服务合同约定，提前告知业主（物业使用人）及时交纳服务费用，不得用非法方式催要物业服务费；

5、服务人员要尽职尽责、岗位职责要上墙公布、物业管理服务收费要实行明码标准；

6、要有收费管理制度，要责任落实到人，要向区、街物业办公布物业管理服务费收支情况；

7、财务账务要清晰。

（二十一）相关条件

1、物业及物业管理档案、资料要整齐、齐全；

2、资质证书、考核制度要健全、上墙

3、实行网格管理，小区醒目位置张贴网格图。

三、甲方的权利和义务

（一）、权利

１.招标人委托街道物业办、社区对中标单位进行监督和考核。监督和考核标准为《芜湖市城市管理考评标准（2012年度）》（芜城管[2012]2号）、《鸠江区安置住宅区物业管理办法》（鸠政办[2015]43号）、《芜湖市住宅小区物业服务收费等级标准》（四级）、《官陡街道安置住宅区物业管理暂行办法》和本招标文件要求，招标人每月分区、街两级对中标单位进行考核（百分制）。中标单位如连续两次考核得分在80分以下，视为不合格，招标人有权终止合同。

２.因中标单位管理、服务不到位，导致街道、社区在上级文明创建城市管理考核中被扣分处罚，招标人等额扣减中标单位当月街道“奖励扶持金”，如获奖相应给予奖励。

3.中标单位在日常管理中因管理不善，造成重大安全事故、重大经济损失或管理失误，经相关部门认定，造成的一切经济损失由中标单位自行承担；同时终止合同，并扣除合同服务质保金 。

4、官陡街道制定安置住宅区物业管理考核办法，对中标单位的物业管理工作进行考核。建立多元化考核评价机制：

（1）官陡街道街按月组织安置住宅区业主（业委会、楼栋长）、社区对中标单位进行日常考核，按月对中标单位的工作进行集体测评。权重占50%；

（2）由区城管局牵头，召集相关部门随机进行暗检月度考核。权重占30%；

（3）由区住建委牵头，对物业服务情况按月组织社会评价，区物业管理主管部门不定期地对钱桥安置住宅区进行暗访和巡查，对发现的问题下发抄告督办单，并按《芜湖市住宅小区物业管理服务等级标准（四级）评分细则》扣除相应分值，权重占20%。

5、对中标单位月度考核结果统一报区物业主管部门，由区物业主管部门汇总，按月将物业考核奖扶资金拨付给官陡街道，官陡街道根据每月对中标单位考核结果发放奖扶资金。

6、对中标单位每月考核的奖扶按实际得分率计算，以中标价（折算为每月每平方收费价）为奖扶基数，并实行逐年递减。即第一年在得分率的基础上计算乘以0.9，第二年在得分率的基础上乘以0.8；第三年在在得分率的基础上乘以1.0。

7、中标单位选聘特种行业进行维护、修理时应符合国家相关规定，如未按规定造成安全事故、重大经济损失的一切经济损失由公司自行承担，同时终止合同，并扣除合同服务质保金。

（二）、义务

1.按合同约定，根据每月考核结果，于次月25日前拨付中标单位区、街“奖励扶持金”。

2.协助中标单位做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

3.小区的房屋外墙面、楼梯、通道、屋面等房屋本体公共部分、公用设施，由招标人负责维修，维修经费从鸠江区年度城维费中列支。

四、中标单位的权利及义务

1、接收物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接收甲方及相关部门的监督；

2、对本小区内的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，确有需要的须事前报甲方和有关部门批准后方可实施；

3、建立本小区的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

4、开展有效的社区文化活动和便民服务工作；

5、要做到为员工提供相应的工资、保险及福利；

6、每月按时支付员工工资（不低于同期的芜湖市区最低工资标准）、福利等，保护员工合法权益（注：在甲方奖扶资金未到位情况下，乙方不得拖欠员工工资）；

7.依据合同约定，按物价部门核准的收费许可证，可向业主收取机动车和非机动车停车泊位费。

8.依据《芜湖市住宅小区物业管理服务等级标准（四级）评分细则》，中标单位以业主的建筑面积计算收取物业费。

9.按照相关法律法规及项目合同、本招标文件要求，开展物业管理服务。

10.接受招标人及物业管理主管部门及安全、卫生、消防、市容、文明、城建等政府职能部门的监督、指导。

11.建立小区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

12.服务期满，移交小区有关资料。

13.做好小区内安全、防火、防盗工作。

14.小区的道路、路灯、下水管道、窨井、停车场、探头等公用设施由投标人统一管理、养护、维修，费用自理。