项目需求
一、招标项目技术规格及要求
(一) 项目基本情况
1、清单详见附件
2、附件中的清单只作为参考依据，具体以现场实际中央空调设施设备及附件为
准，包含空调设备的连接负载设备、连接管路、控制系统及机房控制电路、控制
柜等设备；
特别要求：
1.新城大厦集中办公区（政务中心、智慧南京、新城大厦 ABCD、新城 E 座）
必须安排人员进驻，新城 5 人，大院 3 人。
2.本次维保范围内的所有中央空调设备零部件维修更换及其他服务内容产
生的费用均由维保单位承担，维保单位不得以任何理由向招标人申请另外费用。
3.中标人合同签订后需配合甲方与设备原维保单位做好设备移交，并由三方
签字盖章确认。
4.每年更换压缩机油（每年一次）；按有关部门要求，按计划对压力容器和
安全阀进行年测，并能够通过合格检测；
5.冷却塔填料除正常的除垢，清理外，填料的损坏更换由中标单位负责；
6.供回水管路压力表检验或更换。
(二)维保基本要求：
1.维保单位提供的技术人员必须是受过专业培训的（配有对应制冷操作证、
压力容器操作员证、电工证等），确保空调系统正常运转；
2.维保范围包括精密空调、空调主机、循环水泵、冷却塔的维修、保养、清
洗，末端风机、新风机组及其其它管路的清洗及水处理；
3.清洗工作包括杀菌、除垢、除锈、清洗、钝化和预膜。开路水每月加药一
次，闭路水每半年加药一次，并排污，分析水质。冬季开路水换季前应做好钝化
和预膜工作。换季开机前对闭、开路水进行加药排污。
4.每年进行两次整体系统换季维修保养，时间定为四月份、十月份各一次；
5.免费为用户单位操作人员提供中央空调和精密空调的相关技术培训6.根据工作范围提供完善的突发事故抢修应急方案以及；
7.每次换季维保结束及故障处理服务结束后，乙方将提供设备维护报告、故
障维修服务报告，记录设备运行情况，并将报告交甲方一份；建立定期巡查制度
和设备检查、检修台帐，并交采购方签字认可。
在接到报修电话通知后，乙方响应 2 小时内赶到现场进行维修，在不更换材料、
配件情况下 4 小时内必须修复，且均有书面记录并经用户管理人员确认签字；如
未能在规定的时间内完成相应服务，作为违约责任，每次扣除项目合同金额的
1%。
8.供应商自行配备维保工作所需的工具及设备，保养时设置现场安全警示标
志。根据维保设备清单，保证所提供的备件必须是正规渠道产品；对于专业配件
必须从原厂或原厂配件供应商处购买，（提供常用零配件价格表）通用配件需与
原型号一致，保证设备正常稳定运转。如所提供的备件不是正规渠道产品，作为
违约责任，每次扣除项目合同金额的 1%。
9、供应商在接到用户维修通知，24 小时后仍没有派人到场解决问题，采购
方为满足空调系统正常运行，将另请其它维修单位维修，所发生的一切费用从项
目合同金额中扣除。 因维保不及时，造成停机或投诉的酌情扣款；
10.维护范围包括设施设备、管路卫生清洁、设备管路支架检查等工作；
11、提供 7×24 小时技术咨询服务。
12.维保保养不限于清单中的设备、还包括日常清单设备及附件的除尘、外
观的除锈出新等；
（三）维修及保养的具体内容
1.风冷热泵机组系列：
检查机组制冷剂压力，有无泄漏，是否需要补充；
循环水过滤器是否通畅；
高低压力保护器动作是否正常；
各温度传感器件是否正常；
冷凝水排水是否通畅、管路连接是否牢固；
检查机组相序保护器是否正常，有无缺相情况；
线控装置操作是否正常；

工作电流是否在额定范围内。
2.主机压缩机部分：
检查压缩机运转电流是否正常；
检查压缩机运转声音是否正常；
检查压缩机的工作电压是否正常
检查压缩机油位、颜色是否正常；
检查压缩机油压、油温是否正常；
开启式压缩机需定期检查，如有问题需返原厂维修。
3.风机盘管：
进出风口过滤网是否清洁；
工作是否平稳无异常噪音；
机器悬挂是否牢固；
检查出风温度是否正常。
4.恒温恒湿精密空调：
做到表面清洁，风机转动部件无灰尘、油污、皮带转动无异常摩擦；
过滤器清洁，滤料无破损、透气孔无阻塞、无变形；
蒸发器翅片应明亮无阻塞、无污痕；
翅片水槽和冷凝水盘应干净无沉积物，冷凝水管应畅通；
电机的轴承应为紧配合，发现扇叶摆动或转动不正常时应进行维修或更换；
经常检测、清洗冷凝器的翅片，应无灰尘、油污。
5.新风机组：
送、回风道及静压箱无跑、冒、漏风现象；
检查出风的风量是否正常；
检查出风温度是否正常；
定期更换新风机组电机皮带；
定期清洗新风机组凝结水盘；
检查温控器和电动阀是否控制灵敏；
6.水泵及泵用电机：
水泵及电动机本体运行中无异常噪音、振动；

电动机电流在额定值内且无异常发热现象；
检查连接部分有无渗漏；
阀门及连接处有无渗漏、锈蚀现象；
对水泵加注润滑油，并对水泵密封进行检查更换；
对水泵的变频电控柜进行积尘清扫和电气测试，紧固各电气连接头。
7.各配电柜、配电箱：
检查各接线是否牢固、有无异常发热现象；
各控制回路是否工作正常；
按钮、显示仪表、指示灯是否操作、工作正常。
8.VRV 机组室外机：
用高、低压氟利昂表测试高低压保护装置，发现问题及时排除；
经常用手触摸压缩机表面温度，有无过冷过热现象，发现有较大温差时，应
查明原因；
定期观察镜内氟利昂的流动情况，判断有无水分，是否缺液；
检查冷媒管固定位置有无松动或震动情况；
检查冷媒管道保温层，发现破损应及时修补；
制冷管道应畅通，发现堵塞及时排除。
9.电气控制部分的维修保养：
定期检查报警器声、光报警是否正常，接触器、熔断器有无松动或损坏，发
现问题及时排除；
检查火警报警系统是否正常；
检查电加热器的螺丝有无松动，热管有无尘埃，如有松动和尘埃应及时紧固
和清洁。
用钳形电流表测试所有电机的负载电流，测量数据与正常值不符时，应查出
原因，进行排除；
检查继电器和电子元件有无损坏和变质，发现问题及时更换；
测量设备的保护接地线，如果引线接触不良，应及时紧固；
测量设备绝缘，检查导线有无老化现象。
10.CPC 主机群控系统维护保养：

检查系统软件是否运行正常；
检查各运行参数和各报警记录是否显示正常，；
对每个控制点进行模拟测试确保远程控制准确；
对历史数据进行备份以便查询；
检查各接线连接，并进行清洁整理；
每年做年度维保检查；
每月做月度巡检并提供 24 小时应急维修。
（四）维修保养的具体服务要求：
1.中央空调系统在运行季节来临前,需提前一个月做好开机前的准备工作. 具体内容如下:
检查各机器线控器是否正常,连接线是否完好,制冷系统氟路压力是否正常, 电路是否正常,清洗进出风口格删及滤尘网,冷凝水排水管路是否连接完好,机器
悬挂是否牢固；
各进出循环水过滤器检查清洗；
检查进出循环水软管接头及闸阀处有无渗水痕迹；
测量泵及风机的电动机绝缘,试运行检查泵的出力情况；
检查泵、电机、风机及管路的噪音和振动情况，各电动机的三相电流是否正
常、平衡；
水循环各阀门开闭操作是否正常，阀门及管路有无渗漏、锈蚀现象；
泵及风机动力柜是否正常；
膨胀水箱及阀门是否工作正常；
感温探头及高、低压力保护器是否正常；
待各设备检查完好后空调系统开机试运行，完好后交付使用。

• 运行中的定期巡回检查工作内容及周期

运行期结束后停机的维保工作内容

• 冷水机组部分

年度间停机后的保养（每半年一次）

• 检查清洗干燥过滤器，干燥剂吸潮后应进行干燥处理或更换；
• 检查及制冷设备安全保护装置整定值；
• 检查压缩机冷冻油的油压及油量，必要时进行冷冻油更换及补充压缩机电机绝缘情况，每年更换压缩机油（每年一次）；按有关部门要求，按计划对压力容器和安全阀进行年测，并能够通过合格检测；
• 检查并收紧电路上的各电线接点；
• 查电气控制部分；
• 供以上内容检查报告（每年一次）。

• 空气处理设备部分年度维护保养工作内容
• 空气处理机、风机盘管的检查（每次）；
• 空气处理机、风机盘管的保养、加油（每年至少一次）；
• 清理风机盘管管路、冷凝水管路除污（每年至少一次）；
• 空气处理机的清扫、除尘（每年至少两次）。

• 水系统部分

年度维护保养工作内容（水泵每年拆除检查一次）

• 冷冻水泵及冷却水泵的检查、加油；
• 电机、电器绝缘检测、加油、检查及更换密封元件；
• 水系统关键部位的阀门、过滤器、单向阀、压力表、温度计、保温情况的检查及更换修理。

二、维保服务人员要求

• 基本配置要求

• 供应商根据所承接的维保项目配备一定的装备，包括车辆、固定和移动电话、仪器仪表、维护工具、维护材料、计算机。
• 供应商应具有 24 小时服务热线电话（一部固定电话、一部传真、移动的电话），作为技术支持和抢修值班联系方式。
• 供应商应具有从事此项目空调维护的技术人员至少 8 名。
• 供应商应具有空调维修的相关证书，员工具有维修相关的上岗证书。具备丰富的空调的维护和保养经验，对空调系统熟练掌握，能够完成业主提出的各种要求。
  • 维护基本要求
• 每个月对所有维护设备进行二次巡检，并按照规定格式作好详细的文档记录及总结；
• 根据采购人的电话通知或书面（电子）工单，限时排除空调系统的故障，并提交故障分析报告。
  • 紧急保障应急方案

针对采购人设备具体应用环境及要求，制定切实可行的应急故障处理方案和具体实施步骤，确保在设备故障时，能在最短时间内恢复正常。定期对系统设备进行检查和测试，提交设备运行状态报告，以防患于未然。同时维保单位应提供库存各型号机组的零配件清单。

• 紧急故障维修

• 设备出现故障时，维保单位工程师将及时做出响应并尽快开展维修及修

复工作，电话了解设备故障情况,并指导采购人维护人员采取应急措施；在电话指挥启动应急方案的同时，维保单位工程师将带足备件并以最快的速度到达现场进行设备修复。

• 现场换件维修，设备出现故障时，维保单位工程师须在 2 小时内及时到达现场进行系统修复或硬件换件维修。
• 在现场进行故障诊断；启动故障恢复应急方案；更换有故障配件，恢复故障设备运行；故障处理汇报及预防措施实施；每次现场维护、维修后，维保单位工程师将详细填写服务报告并双方签字认可，双方各留一份以备存档。
  • 响应时间

响应时间为供应商收到的故障现象说明或电话通知后至其工程师到达设备现场时间及故障处理所需的时间。

• 自重要故障申报之时起，至维护人员到达故障现场时间不超过 2 小时
• 对于故障排除：响应时间不超过 24 小时。
• 双重保障条款：当采购人认为中标方备件能力不能满足其工作需要时， 采购人可以请任何第三方公司提供，由此而产生的所有合理费用应由中标方据实支付。

6、全天候值班服务

供应商需安排专业人员 24 小时值班，其中，新城大厦安排 5 人，北京东路

41 号安排 3 人。

7.突击任务时，按采购人要求增配人员协助完成任务；

8、投标人须承诺中标后，使用采购方所提供的设备信息化 APP，并在 app 上记录每日巡检情况及制定维护保养计划及设施设备维修工作等。

三、服务时间

维保服务自合同签订之日起一年。第一年合同期满后，采购人有权决定是否与中标供应商签订后续服务合同或另行采购，期限暂定三年，32 个月（合同签订后到 2022 年 8 月 1 日）。

四、付款条件

合同生效后一个月内，预付第一笔合同款，剩余款项按以下方式付款：每三个月甲方支付维修保养费用，具体支付时间和金额为：甲方在每季度的第一个 10 号或之前，在收到乙方正式提供正式的维修保养发票，以银行汇款或支票支付三个月的维保费用，最后一笔在合同结束时支付。

说明：以上所有要求都必须全部满足，否则将作为无效投标。