第五章    用户需求

一、采购项目内容

• 项目概况简介

本次招标项目为东莞市2019年集体建设用地基准地价和农用地基准地价。2018年5月31日，广东省自然资源厅印发的《广东省国土资源厅关于做好2018年城乡地价调查与监测工作的通知》（粤国土资利用函〔2018〕1532号），选定汕头市、江门市作为试点，开展集体建设用地和农用地基准地价试点工作。2019年7月18日，广东省自然资源厅印发了《广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925号）提出：“全面开展集体建设用地和农用地基准地价制订工作，各地级以上市、县（市、区）须在2019年9月30日前，启动集体建设用地和农用地基准地价制订工作；在2020年3月30日前，完成集体建设用地和农用地基准地价成果制订、验收工作；在2020年12月31日前，完成成果公示、报备工作”。

东莞市需按照部、厅要求及时开展集体建设用地和集体农用地基准地价制订工作。东莞市2019年集体建设用地基准地价和农用地基准地价制订包括以下两大分项项目：

1、东莞市2019年集体建设用地基准地价制定项目；

2、东莞市2019年集体农用地基准地价制定项目。

• 工作目标

确保东莞市2019年集体建设用地基准地价和农用地基准地价制订顺利完成，完善公示地价体系，为土地市场建设、土地资产权益保护和土地宏观调控等提供重要支撑。

• 项目经费

项目总预算为195万元。

其中：

1、东莞市2019年集体建设用地基准地价制定项目经费为145万元；

2、东莞市2019年集体农用地基准地价制定项目经费为50万元。

二、项目工作标准

包括但不限于：

（一）法律、法规依据

1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；

3、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于通过，自2008年1月1日起施行）；

4、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；

5、《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（中发〔2015〕1号）；

6、《中共中央国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》（中发〔2015〕33号）；

7、《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（2016年1月19日发布实施）；

8、《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）；

9、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号）；

10、广东省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知（粤国土资利用发〔2017〕115号）；

11、《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）；

12、《广东省国土资源厅关于做好2018年城乡地价调查与监测工作的通知》（粤国土资利用函〔2018〕1532号）；

13、《广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925号）。

（二）技术依据

1、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

2、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；

3、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；

4、《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引》（征求意见稿）；

5、《农用地质量分等规程》（GB/ T 28407-2012）；

6、《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；

7、《农用地估价规程》（GB/ T 28406-2012）；

8、《农用地质量分等数据库标准》（TD/T 1053-2017）。

（三）其他资料依据

东莞市当地收集的其他资料。

三、项目技术要求

• 服务内容
• 东莞市2019年集体建设用地基准地价制定项目
• 工作范围

本次东莞市集体建设用地工作范围为东莞市辖区范围内的集体建设用地，包括现辖32个镇（街道）和松山湖（生态园）、滨海湾新区。

• 工作对象

本次集体建设用地基准地价制订项目的工作对象主要为集体商服用地、宅基地和集体工业用地。

• 估价期日

估价期日为招标文件发出之日。

• 工作内容

1)资料全面收集和现场实地调查

参照国土资源大调查和相关规程的要求，对东莞市的集体建设用地用途类型、用地分布情况、权属状况及集体土地价格影响因素、流转方式、流转管理、租售价格情况、流转案例等进行全面的调查和收集。具体调查方式包括各镇街自然资源局分局、各行政村或集体经济组织的走访调查、样点的实地勘查、部门资料收集及产业相关资料调查。

2)集体建设用地分类定级

参照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引》（征求意见稿），对集体土地进行分类定级。根据因地制宜原则及考虑集体土地的特殊性，选取对集体建设用地级别影响较大的或仅有集体建设用地才有的特殊因素因子，采用特尔非法并邀请专家打分，重新确定各用途集体建设用地的定级因素体系及权重值，制定出最适宜的集体建设用地土地质量评价的因素体系并进行量化评价，并采用多因素综合评价法确定土地级别。根据评价结果，在工作底图上按明确的交通道路、河流等地物划分各用途用地的级别。

3)划分各用途土地级别及区片

按照区域条件一致性、地价水平一致性和连贯性等原则，在调查资料及分析现状的基础上，以多因素综合定级法测算得到的定级单元总分值为辅助，综合考虑市场发育的实际状况、区位条件等相关因素，划分不同用途的集体建设用地级别和区片。

4)筛选样点并进行地价评估及检验

在前期通过外业调查、各镇（街道）农村集体资产交易平台等收集各街道所属各村集体的集体建设用地交易案例，筛选出具有代表性的样点，然后采用合适的评估参数及相关评估方法对样点地价进行评估。

根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）和《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引》（征求意见稿）等的要求，采用秩和检验法对样本进行总体一致性检验，并根据样本分布情况采用t检验、均值-方差检验对测算的地价样点进行异常值剔除。

5)测算各用途区片和级别基准地价并进行检验

在土地定级与样点地价评估的基础上，根据样点地价的分布情况，建立有足够地价样点所在区片的区片价格与区片内土地定级单元平均总分值之间的数学关系模型，测算其余地价样点不够或相对较缺乏区域的区片价格，进而算出各用途集体建设用地级别价格。通过对评估范围内的全样本数据进行处理，分析地价分布规律，检验地价水平的合理性。

6)编制各用途基准地价修正体系

参考《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）和《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引》（征求意见稿）的要求，在分析宗地地价的影响因素、基准地价及宗地地价三者间关系的基础上，采用比较法的原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的修正系数体系。

7)开发集体建设用地地价管理应用系统

开发基于集体建设用地基准地价的地价管理应用系统，该系统用于成果更新维护和向全社会公示，可方便、快捷地进行集体建设用地基准地价查询，并具备计算宗地价格、查询宗地价格和统计分析功能。该系统可与国有建设用地基准地价系统相衔接，促进城乡公示地价一体化建设。

8)编制相关成果

根据项目要求编制东莞市2019年集体建设用地基准地价制定项目的相关成果，具体包括工作报告、技术报告、成果汇编及应用指南以及各用途区片基准地价图、各用途级别基准地价图、数据库、应用系统和基础资料汇编等成果等。

• 东莞市2019年集体农用地基准地价制定项目
• 工作范围

本次东莞市集体农用地工作范围为东莞市辖区范围内的集体农用地，包括现辖32个镇（街道）和松山湖（生态园）、滨海湾新区。

(2)工作对象

本次集体农用地基准地价制订项目的工作对象主要为集体耕地、园地、林地及坑塘水面四个地类。

(3)估价期日

估价期日为招标文件发出之日。

(4)工作内容

1）资料全面收集和现场实地调查

参照国土资源大调查和相关规程的要求，对东莞市的集体农用地用途类型、用地分布情况、权属状况及集体土地价格影响因素、流转方式、流转管理、租售价格情况、流转案例、农作物投入产出数据等进行全面的调查和收集。具体调查方式包括各镇街自然资源局分局、各行政村或集体经济组织的走访调查、样点的实地勘查、部门资料收集及产业相关资料调查。

2）集体农用地分类定级

参照《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）和《农用地质量分等规程》（GB/ T 28407-2012），对集体土地进行分类定级。根据因地制宜原则及考虑集体土地的特殊性，选取对集体农用地级别影响较大的或仅有集体农用地才有的特殊因素因子，采用特尔菲法并邀请专家打分，确定各用途集体农用地的定级因素体系及权重值，制定出最适宜的集体农用地土地质量评价的因素体系并进行量化评价，并采用多因素综合评价法确定土地级别。

3）划分各用途土地级别

按照区域条件一致性、地价水平一致性和连贯性等原则，在调查资料及分析现状的基础上，以多因素综合定级法测算得到的定级单元总分值为辅助，综合考虑市场发育的实际状况、区位条件等相关因素，划分各地区不同用途的集体农用地级别。

4）筛选样点并进行地价评估及检验

在前期通过外业调查、各镇（街道）农村集体资产交易平台等方式收集各街道所属各村集体的集体农用地交易案例，筛选出具有代表性的样点，然后采用合适的评估参数及相关评估方法对样点地价进行评估。

根据《农用地估价规程》（GB/ T 28406-2012）的要求，进行总体一致性检验，并根据样本分布情况采用t检验、均值-方差检验对测算的地价样点进行异常值剔除。

5）测算各用途农用地基准地价并进行检验

在土地定级与样点地价评估的基础上，根据样点地价的分布情况，分布测算各用途的基准地价。通过对评估范围内的全样本数据进行处理，分析地价分布规律，检验地价水平的合理性。

6）编制各用途基准地价修正体系

参考《农用地估价规程》（GB/ T 28406-2012）的要求，在分析宗地地价的影响因素、基准地价及宗地地价三者间关系的基础上，采用比较法的原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的修正系数体系。

7）开发集体农用地地价管理应用系统

开发基于集体农用地基准地价的地价管理应用系统，该系统用于成果更新维护和向全社会公示，可方便、快捷地进行集体农用地基准地价查询，并具备计算宗地价格、查询宗地价格和统计分析功能。

8）编制相关成果

根据项目要求编制东莞市2019年集体农用地基准地价制定项目的相关成果，具体包括工作报告、技术报告、成果汇编及应用指南以及各用途级别基准地价图、数据库、应用系统和基础资料汇编等成果等。

• 工作程序

1、提交项目技术方案与工作方案；

2、由采购人对技术和工作方案进行评审；

3、根据经评审合格的项目技术方案和工作方案全面开展基准地价制定工作；

4、提交项目技术报告、成果分析报告和工作报告的初稿；

5、完成项目全部成果资料的交接，采购人组织进行初步验收；

6、根据采购人和技术方案的要求，对初步提交成果进行修改完善；

7、项目成果正式提交，由采购人主持正式验收。

• 项目要求

1、项目工作过程、工作方法、采用的技术路线以及项目成果等必须符合和满足国家相关规程和实施方案的规定。

2、项目工作过程中的工作方法与技术、评价指标的选取、参数的确定以及计算模型的建立等必须符合东莞市当地实际。

3、项目要求所要完成的结果，是根据量化的评价指标和数学模型计算得出，不只是单纯的定性评价。

4、项目报告必须全面、系统，能够为有效提高东莞市地价管理水平和效率提供服务。

5、项目成果的所有权归采购人所有。

• 成果资料的提交
• 东莞市2019年集体建设用地基准地价制定项目
• 文字报告（均提供电子文档）
• 东莞市2019年集体建设用地基准地价制定项目工作报告；
• 东莞市2019年集体建设用地基准地价制定项目技术报告；
• 东莞市2019年集体建设用地基准地价制定项目成果汇编及应用指南。
• 图件成果
• 东莞市2019年集体建设用地基准地价制定项目各用途级别基准地价图；
• 东莞市2019年集体建设用地基准地价制定项目各用途区片基准地价图。
• 数据库成果
• 东莞市2019年集体建设用地基准地价制定项目成果数据库；
• 东莞市集体建设用地基准地价应用系统。
• 东莞市2019年集体农用地基准地价制定项目
• 文字报告（均提供电子文档）
• 东莞市2019年集体农用地基准地价制定项目工作报告；
• 东莞市2019年集体农用地基准地价制定项目技术报告；
• 东莞市2019年集体农用地基准地价制定项目成果汇编及应用指南。
• 图件成果

东莞市2019年集体农用地基准地价制定项目各用途级别基准地价图。

• 数据库成果
• 东莞市2019年集体农用地基准地价制定项目成果数据库；
• 东莞市集体农用地基准地价应用系统。
• 成果格式要求

文字类电子成果为Word格式，表格类电子成果为Excel格式，政府公布实施集体建设用地和农用地基准地价文件为PDF格式，图形数据电子成果包括JPG格式和电子矢量图件大地2000坐标系制图，分用途ArcGIS工程文件（*.mxd）及相应数据库等。

四、付款方式与报价要求

本项目实行整体设计、分项目实施。项目总金额分至各分项项目中，根据中标供应商分项目的价格，按照进度支付项目经费。

1、每个分项目开始后的10个工作日内，采购人向中标供应商支付分项项目金额的30%；

2、提交分项项目初步成果后的10个工作日内，采购人向中标供应商支付分项项目金额的40%；

3、提交分项项目总体成果，并完成相应的成果修改、完善的10个工作日内，采购人向中标供应商支付分项项目金额的30%。

4、因采购方使用的是财政资金，支付款项需要根据财政具体批款时间结算，中标方不得以此追究采购方逾期付款责任。
    报价应包含完成本次招标所有服务内容的费用（包括各种税务费、必须的辅助材料费及合同实施过程中不可预见的费用等）

五、项目实施时间和地点

实施时间：根据广东省自然资源厅印发的《关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925号）的文件要求，全省要全面开展集体建设用地和农用地基准地价制订工作。各地级以上市、县（市、区）须在2020年3月30日前，完成集体建设用地和农用地基准地价成果制订、验收工作；在2020年12月31日前，完成成果公示、报备工作。

实施地点：东莞市。

六、验收标准

1、验收工作由采购人（或采购人指定的单位）与供应商共同进行。

2、在验收时，供应商应向采购人提供货物或服务的相关资料，按采购人提出的方式验收。

3、由采购人对货物或服务的质量、规格和数量及其他进行检验。如发现质量、规格和数量等任何一项与招标要求规定不符，采购人有权拒绝接受。