第二章  招标需求

一、招标单位名称：湖州市吴兴区住房和城乡建设局

二、招标项目：湖州市吴兴区非住宅类存量房评估系统数据采集服务采购项目

三、项目背景：

按照《财政部 国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》（财税〔2009〕100号）、《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）等文件要求。

随着“最多跑一次”、“放管服”改革的纵深推进，房地产大数据集成和信息化管理手段的迫切需要，以及未来房地产税制改革的趋势使然，迫切需要在总结全市住宅类交易纳税评估系统开发运用的成功经验上，通过互联网技术手段，遵循《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）等技术规程，率先启动湖州市吴兴区非住宅类存量房数据库建设工作，实现运用房地产估计技术对湖州市吴兴区存量房交易税收管控的全覆盖。

四、项目建设目标及内容

（一）项目建设目标

利用大数据、互联网等新技术，根据“最多跑一次”的改革要求，高起点、高标准地以户为基本单位建立覆盖湖州市吴兴区（织里镇、埭溪镇、东林镇、八里店镇部分）的非住宅类存量房评税数据库；通过科学、合理的评估模型完成湖州市吴兴区非住宅类存量房标准房价的估算，实现 “一房一价”评估；评税数据库按《浙江省存量房交易合同评估系统》的技术参数和格式要求进行导入；通过设计数据接口，确保评税数据库能在房产交易系统、不动产登记系统、金三系统、存量房评估系统的有效互通。

（二）项目建设内容

对湖州市吴兴区（织里镇、埭溪镇、东林镇、八里店镇部分）范围内的非住宅约2100套建立评估数据库，具体包括：

1.对湖州市吴兴区（织里镇、埭溪镇、东林镇、八里店镇部分）范围内的非住宅类约2100套存量房进行基础数据采集。

2. 按“一房一价”模式，提供上述五类非住宅类存量房构建存量房基础数据库。数据库包括技术报告书（含项目实施方案、估价技术路线、分区和房地产分类方法等）、数据电子表格（含原始采集数据表单、评估基础数据采集整理结果表、交易案例信息、影响因素及因素修正系数、评估模型及评估结果数据）、非住宅存量房评估基础数据（含GIS信息）及影像文件（关联评估基础数据整理结果）。

3．提供上述五类非住宅存量房纳税评估系统接口，采购方能够快速查询当期非住宅房产市场价格，并下载评估报告单。

4.在委托方需要时，将数据库分区及数据库整理导入采购方指定的纳税评估系统，实现交易时自动调取数据库评估价格。

5. 2020 年1月1日正式运行数据库。数据库上线运行后，连续维护期限24个月。

五、工作要求

投标人（项目服务方）需具备房地产估价资质（联合体各方均需具备房地产估价资质）。为便于后期数据库建设，投标人需具有国家版权中心等权威机构颁发的房地产评估数据库建设相关软件或房地产评估价格查询、监控软件原始著作权证书。数据库建设应按照《财政部 国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》（财税〔2009〕100号）、《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）等文件要求，遵循《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）等技术规程，按照“先控制后细部，求大同存小异，注重公平、兼顾效率，注重估价信息、兼顾产权产籍信息”的房地产评税批量估价指导思想，构建吴兴区非住宅类存量房交易价格评估数据库。

（一）技术路线

1.基础数据采集（内容与途径）。基础数据采集内容主要包括评税对象及交易案例。要求投标人（项目服务方）总结已完成的类似存量房交易评估系统开发与应用工作的成功经验，按照“注重估价信息、兼顾产权产籍信息”的原则，在项目实施及服务方案中，明确评税对象需要采集的估价信息项目及产权产籍信息项目，交易案例信息项目，并设计制作原始采集数据表单（含评税对象、交易案例），以及要写明与这些基础数据相匹配的现代影像资料内容。

基础数据的采集要根据既定的批量估价模型确定的评税系统计算评税结果所需信息，采取科学有效的方法进行，确保数量与质量。要求投标人（项目服务方）在房地产信息大数据背景下，要能充分利用各种科学高效先进的途径进行基础数据采集，在项目实施及服务方案中，明确拟采用的基础数据采集方法与途径。

2.批量估价方法的选取。此次吴兴区非住宅类存量房数据库项目建设工作的核心是利用标准化的程序和统计检验，对吴兴区非住宅类存量房在给定日期（价值时点）进行交易价值的系统批量评估，须根据房地产商品价值形成原理，由专业的房地产估价技术人员，采用科学合理的房地产批量估价方法，结合现代科学的数据处理手段（评税软件），确保评税结果公平合理的前提下，提高估价效率，构建整体估价模型，否则有损税收公平原则，甚至引发不可预料的行政风险。因此要求投标人（项目服务方）在充分调研分析吴兴区非住宅类存量房现状的基础上，根据房地产商品价值形成原理，遵循《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）等技术规程，在项目实施及服务方案中明确所采用的房地产批量估价方法，并对所采用的房地产批量估价方法进行明确定义和分析说明采用的原因，对不采用的房地产批量估价方法也要说明理由。

3.批量估价模型。要求投标人（项目服务方）在充分调研分析吴兴区非住宅类存量房现状的基础上，针对采购人所使用的《浙江省存量房交易纳税评估系统》，根据房地产商品价值形成原理，遵循《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）等技术规程，在项目实施及服务方案中明确所采用的批量估价模型，并详细描述该批量估价模型，该批量估价模型与采购人所使用的《浙江省存量房交易纳税评估系统》无缝对接，以保证投标人（项目服务方）所提交的非住宅类存量房数据库能顺利导入系统，实现非住宅类存量房交易纳税系统批量评估，并在项目实施及服务方案中，前瞻性地描述该批量评估模型与采购人需要数据共享的其他系统实现数据共享的接口及实施方式。

4.标准房价格测算。标准房设定与价格测算是标准价调整法建立房地产评税系统的核心工作，是整个非住宅类存量房交易纳税评估系统运行的基础。要求投标人（项目服务方）在项目实施及服务方案中，明确标准房设定的依据、途径、方法及类别、预设数量等。在完善吴兴区非住宅类存量房数据库采集的基础上，依托科学建立的房地产批量估价数学模型，根据房地产价格影响因素，完成“一房一价”标准房价格测算。

5.价格动态监控。本次吴兴区非住宅类存量房数据库项目实施运行后，投标人需根据整个维护期内市场价格动态变化情况，提供相应的价格动态监控机制建设方案，方案应包括但不限于建立可行、完整和科学先进的监控方式和监控流程、监控质量自检和反馈监督机制。

6.后期维护。纳税评估系统运行是否平稳，取决于后期维护。要求投标人（项目服务方）在项目实施及服务方案中的系统维护方案中描述后期维护的方式方法，具体要包含标准房价格维护的种类、维护办法、响应时间、维护周期和实施方式、维护期内遗漏房产的搜索识别及补充评估，维护期内新增存量房的补充评估，计税基准价格体系定期调整方案等。

（二）估价区域划分汇总表

科学合理的评税分区，是后续评估建模（整体估价模型）、数据采集、数据编码、标准房估价、比价关系建立（影响因素提出、修正体系）、数据维护与调整等工作的前提，并关乎工作量大小，直接影响到能否公平课税，即整个工作的质量。要求投标人（项目服务方）在充分调研分析吴兴区（织里镇、埭溪镇、东林镇、八里店镇部分）非住宅类存量房现状的基础上，在项目实施及服务方案中，明确评税分区的依据、方法、途径、类别及预设数量等，并在方案中对估价分区表进行示例，并说明各部分的含义，设计实现房产交易系统、不动产登记系统、金三系统、存量房评估系统有效互通的接口。

（三）标准房汇总表

标准房汇总表包括非住宅类标准房数据清册。并在方案中对标准房汇总表进行示例，并说明各部分的含义。

六、工作质量要求

（一）基础数据采集

基础数据的质量是批量估价模型确定的评税系统能否公平计算纳税对象评税结果的保障。项目服务方须根据既定的批量估价模型所确定的评税系统计算评税结果需要，设定基础数据质量的评定指标、基本信息要求等，产权产籍信息要权威法定，估价信息（实物状况、权益状况、区位状况）要完整。

基础数据采集数量要求100%覆盖。要求投标人（项目服务方）在充分调研分析吴兴区非住宅类存量房现状的基础上，在项目实施及服务方案中，明确基础数据采集的预设数量，对于基础数据的估价信息（实物状况、权益状况、区位状况）分类正确完整，且需要通过现场踏勘核实获得。

（二）标准房价格测算

标准房价格是既定的批量估价模型所确定的评税系统能否准确计算评税结果的关键。项目服务方须遵循房地产商品价值形成原理，由专业的房地产估价技术人员，按照房地产个案估价要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，测算标准房在既定价值时点客观合理的市场价格。每个标准房价格的测算都要有规范完整的测算过程和技术报告。标准房数量要求以不动产登记部门提供的基础数据为准，按“一房一价” 要求对吴兴区非住宅测算到户。标准房设置与评税分区对应匹配，能保证存量房交易实现非住宅类纳税系统批量评估。

（三）非住宅类存量房数据库

1、提交数据格式要求

对房产信息数据采集提出如下指导意见。

①所有房产采集的数据要使用excel表格格式，数据评估分析报告与整理后的产权产籍资料可以使用word文档格式。

②电子图片要为jpg的格式。

③提交基础数据采用一个文件夹对应一个分区的方式。例如：

../湖州市

../ 湖州市某片区

../ 湖州市某片区某小区

④所提交基础数据库必须依据浙江省税务局的数据模板，汇总为能够顺利导入《税友龙版》的表格，并通过系统对数据库上线运行比率中位数、离散系数、价格相关差等指标的检验，保证实现非住宅类存量房交易纳税系统批量估价。

七、其他要求及说明

（一）工期要求：吴兴区数据库建设要求投标人（项目服务方）建设工期控制在110个日历日，2020年1月1日起正式运行数据库实施评估。

（二）成果说明:

　　1、所有采集数据验收合格后，交采购方，归采购人所有；

　　2、投标方对采集的所有数据做到保密，不得外传，否则，应承担相应责任；

3、投标方对其采集的硬性数据负责，并具有协助解释义务。因投标方造成的连带责任问题，均由投标方承担。

（三）成果质量保障

投标人需根据项目各阶段实际情况，合理安排相关工作、配置充足人力、物力以及相关优质设备，保障成果质量，高标准完成项目数据库建设。

（四）后期维护事项

1、项目实施运行后，本标整个维护期共24个月。维护期内投标人应根据采购方要求，对项目范围内的基础数据进行及时的免费维护和更新，包括存量房的新增、存量房的价格调整和评估分区的调整等。在市场价格变动较大时，应按季或半年根据市场情况因素进行更新,全面维护周期内最长每12个月应当全面更新维护一次。 

2、合同总价中包含24个月数据更新和维护费用。