招标内容及要求

本次财政预算为人民币伍佰陆拾肆万元整（¥5640000.00元）, 如投标人报价超过财政预算按无效标处理。

一、总述

1、温州市公安局交通警察支队指挥大楼：

（1）温州市公安局交通警察支队指挥大楼坐落在金桥路1号。

（2）大楼建筑面积：16749.78㎡

（3）地下室面积：880㎡

（4）大院场地面积：10243.36㎡

2、 温州市公安局交通警察支队车管大楼   ：

（1）温州市公安局交通警察支队车管大楼坐落在过境公路298号。

（2）大楼建筑面积：14347㎡

（3）大院场地面积：27984㎡

服务管理理念

通过社会化、市场化、专业化运作，依照“廉洁、服务、节俭”的原则，引进专业公司进行服务管理。坚持以人为本，营造文明、和谐、温馨的办公环境；坚持规范化、制度化、精细化，创造一流的服务管理品牌；坚持服务第一，强化服务意识，科学管理，提供优质的物业管理服务费、会议等服务，更好地为温州市公安局交通警察支队指挥大楼与车管大楼各级干部职工服务。

服务管理目标

通过努力使温州市公安局交通警察支队指挥大楼与车管大楼整个物业管理服务费水平达到三星级标准，达到“三优三满意一保证”（优美环境、优质服务、优化功能、领导满意、服务对象满意、群众满意、保证安全），建设节约型、绿色环保，争创省内后勤服务管理领先水平。

管理方式

采取市场化运作，由温州市公安局交通警察支队委托相关服务单位提供服务并进行整体管理。服务单位的服务管理直接受温州市公安局交通警察支队监督管理。

二、服务管理期限

本合同物业管理服务为2年，服务期限开始时间具体在合同签订时约定。

如果供应商的服务质量使招标人满意，且达到合同规定的各项要求，在服务期满后，无特殊情况可以续约，但续约合同必须一年一签，续约最多不能超过二年。续签合同时，项目内容和资金预算应符合政府采购预算安排要求，并及时申报政府采购计划。

三、服务管理要求、内容和范围

卫生保洁、保安服务、会议服务、设备维运、其他服务等为主要服务管理内容，并积极完成招标人的勤杂工作要求。服务质量标准要求按三星级宾馆标准和现代设备管理标准订立服务规程。在对现场、周边环境全面了解的情况下编制科学合理、切实可行的组织实施计划以及具体的保障措施、工作程序。本着对企业品牌的延伸，以社会化效益为重的原则，按现代企业制度运行，以热心、爱心、专心、贴心的服务，为温州市公安局交通警察支队指挥大楼与车管大楼提供全方位、一体化的专业服务保障。确保温州市公安局交通警察支队指挥大楼与车管大楼处于正常、有序、高效的状态，运转正常，各项活动顺利完成。

建立并完善各种管理制度和工作流程，明确分工职责和工作质量标准，强化工作的计划性、可操作性和实效性，确保安全有序，确保设备维运的及时性和准确性，确保设备安全和维保质量，确保环境舒适、有序，确保会议正常、圆满，被服务对象舒心，为温州市公安局交通警察支队指挥大楼与车管大楼提供优良的后勤保障。卫生保洁及生活服务的工作质量按国家卫生城市管理的有关标准。

制订具体的质量保证措施和相关服务承诺。如因质量未达到目标，承包商应因此承担责任和经济赔偿。

按照管理内容编制检查表，每日进行检查，发现问题及时整改。对各工作岗位的服务质量随时进行抽查，发现问题，及时整改、提高。定期向服务对象征询意见，并根据反馈意见进行统计分析，进行优化调整提高。

建立各类应急预案（如安全、消防、抗台等），并培训相关人员达到相关要求。

加强能源管理，做好节能降耗工作，每月编制书面能耗分析报告。

根据考核要求和自行需要对服务人员进行培训，并接受招标人对服务人员的集中培训。

重大任务必须事先制订周密的工作计划，并按照计划实施。

自觉接受招标人考核，并根据考核结果及时调整改进。

提供对其他外来服务单位（其他专业厂家或公司）的监督、管理、配合服务。

自觉无条件接受招标人对相关人员做集中调配并以调休、补休等方式进行补偿。

达不到招标人要求及自身各项服务承诺，招标人有权要求其整改，直至扣款或终止合同。

所有的工作除应按自身的内部流程实施外还应接受招标人或第三方的检查。

严格按照考核办法和考核细则进行落实。

自觉及时完成招标人布置的任务。

积极配合完成温州市公安局交通警察支队接待过程中的礼仪（外交、政府级的接待）工作和重大活动的场地布置工作。

（一）卫生保洁

负责温州温州市公安局交通警察支队指挥大楼与车管大楼办公室及公共区域室内外卫生保洁。

1、员工构成：

（1）体现年轻化；

（2）具有与工作相适应的文化；

（3）身体健康；

（4）适合公共场所的服务要求。

2、公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁应不少于以下频次：

1）公共场所、绿地：                        

A、绿地                                     1次/天   清理

B、硬化地面                                 2次/天   清扫

C、室外标识、宣传栏、信报箱                 1次/周   擦拭

D、水池、沟                                 2次/月   清理

2）房屋内公共部位

A、楼内通道、楼梯                          2次/天      清扫   扶手   1次/天擦拭。

B、消防通道                                2次/周      清扫

C、共用活动场所                            2次/天      清扫

D、楼道玻璃窗                              1次/周      擦拭

E、室内信报箱、消防栓、过道门等公共设施2次/周全面擦拭；

F、公共卫生间                              4次/天      清扫

G、及时性清扫积水、积雪

H、 主要领导房间需每天一次清扫（上班前或下班后），特殊情况随叫随到

I、大厅地面保持光洁、明亮及保持各楼层通道地面的整洁

J、打蜡或抛光（指大厅地面）。

说明：保（清）洁工作完成后，保（清）洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮，并进行保洁巡查，无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱张贴、乱画现象。

3、垃圾的收集和处理

1） 根据实际情况，合理布设垃圾桶、果壳箱，垃圾应袋装，并进行垃圾分类收集；

2） 垃圾每日至少收集2次，做到日清，垃圾桶、果壳箱无溢满现象；

3） 垃圾箱、垃圾池根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生，保持洁净

4、排水、排污管道畅通

1） 公共雨、污水管道       2次/年    全面通

2） 雨、污水井通           1次/月    检查（并视检查情况随时进行清掏）

3） 化粪池                 2次/年    检查   清掏（特殊情况应及时清掏）

（二）保安服务

全力维护温州市公安局交通警察支队指挥大楼与车管大楼的正常工作秩序，要确保值勤区安全保卫措施有力，工作任务责任到人。

1、保安员条件

（1）保安员主管

男性身高170cm以上，高中以上文化程度，28-40岁，具有类似项目安保工作经验可以相应放宽条件，视力正常，身体素质好，业务素质高，品德优良，思想作风过硬，熟悉办公楼秩序维护管理工作，具备较强的安保和消防知识，具备较强的协调和组织能力，具备较强的应对突发事件的能力。

（2）保安员

男性身高170cm以上，初中毕业以上文化程度，年龄20至40周岁，视力正常。具有类似项目安保工作经验可以相应放宽条件。

1）身体健康（经医院体检合格），体貌端正、无残疾、无明显疤痕或标志、会普通话、智力良好、行动灵便。

2）遵纪守法、品行良好，无违法犯罪记录。

3）经公安机关批准设立的培训机构培训合格，取得由县级以上公安机关核发的《浙江省保安从业人员资格证》和保安专业《上岗证》。

4）保安员须熟悉保安业务管理相关知识。

5）保安人员要求比较固定，半年内不能更换，确因特殊原因须更换人员，须提前与温州市公安局交通警察支队协商，经同意才能更换。退伍军人占总保安人数占20%以上。

2、保安员任务、职责和管理

（1）维护温州市公安局交通警察支队指挥大楼与车管大楼的正常工作生活秩序。负责24小时安全保卫、监控、消防、值勤。班后和双休日严格执行出入登记制度，严防没有持有效证件的人员进入。

（2）做好办（中心）内防火、防盗、防投毒、防爆炸、防抢、防涉密、防治安灾害事故等安全防范工作。

（3）一天24小时停车场的管理和安全保卫值勤。指挥进入车库的车辆按规定车位整齐停放，维持交通秩序，纠正违规乱停乱放的车辆、并对违规司机进行教育。班后和双休日负责对出入的车辆的登记工作。

（4）值勤期间负责巡查办（中心）区域内的情况，善于发现问题、对可疑情况要及时处理作好记录并向综合处报告。

（5）做好在温州市公安局交通警察支队指挥大楼与车管大楼内开展各项大型活动的安全保卫工作。

（6）保安员接受中标人及招标人的双重领导，在招标人的直接领导下开展安全防范工作和日常管理工作，遵守招标人的规章制度，服从管理。

（7）对特设的重点区域、重点设备的安全保卫和管理。

3、保安岗位职责

（1）带班员检查岗位：负责安排保安的执勤工作，加强对保安员的教育和管理。定时巡查各保安岗的执勤情况，及时纠正保安员的不规范行为，督促各保安员认真完成执勤任务。发现异常情况，及时向相关部门报告。

（2）大门岗位职责：立姿站岗，24小时值勤。保障出入口通道畅通，维持进出车辆的秩序。班后和双休日负责核查进出办公大楼大门人员的证件及对进出大门的车辆进行查验登记，禁止无关人员和车辆进出。

（3）车库巡查岗位：负责引导车辆停放到指定的位置，纠正乱停乱放现象，保证停车场车道畅通。

（4）安全巡查岗位：负责行政管理办公大楼的安全巡查工作，发现有盗窃或可能危及安全的隐患。要及时处置并向有关部门报告，维护正常秩序。

（5）监控：实行24小时监控值班，做好值班记录，不准删减影像资料，随时提供监控资料，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全。在监控室上岗的保安工作人员由中标人负责技术培训工作。

（6）消防：定期进行消防设备的检查、保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故和隐患，及时处置并上报有关部门。

4、保安员上岗要求

（1）派驻的保安员进入办公大楼服务范围内，必须遵守温州市公安局交通警察支队指挥大楼与车管大楼内的各项管理规定。

（2）各岗点保安人员执勤时，应有统一、规范的执勤动作和执勤用语。

（3）执勤期间要认真负责，提高警惕，做好防火、防盗抢、防投毒、防爆炸、防涉密、防治安灾害事故、监控等安全防范工作。

（4）保安员要按规定统一着装、精神饱满，执勤时使用礼貌用语，做到文明执勤。

（5）执勤期间要服从命令、听从指挥，不能聚众闲谈、睡觉或干与工作无关的事情，确保市公安局办公大楼的安全。

（6）各班次要做好交接班工作，接班人员需提前1小时到岗以做好交接班工作，值班人员需认真填写有关执勤记录。

（7）每个班次必须设立专职的带班队长，负责保安值勤管理和处理突发事情。

（8）有关工作人员有权巡查保安员的工作情况，有权对违反规定的保安员提出批评，纠正保安员不文明的执勤行为。

（9）保安员应按招标人要求坚守岗位，严格执勤。因保安员失职而造成招标人损失的，招标人有权要求中标人赔偿损失。对保安员失职、违规或不服从指挥的，中标人应及时加以整改，整改情况在一周内书面报告招标人。

（10）派驻本大楼的保安员的休请假、撤换或辞退必须经招标人同意认可。如由此造成保安人员的空缺，中标人应在保证各保安岗正常执勤的前提下，在1个工作日内予以补充。

（11）保安员有下列情况之一的，招标人有权要求中标人撤换保安员，中标人必须在收到招标人书面通知3个工作日内予以撤换。

1)违反招标人有关管理规定被有效投诉达3次的；

2)工作失职给招标人造成损失的；

3)工作期间聚众闲谈、玩手机、睡觉或干与工作无关的事情，影响恶劣的；

4)因其他原因违法犯罪被处罚的

（三）会议服务

负责会务中心安排、卫生保洁和会议服务。

负责会前会议室的布置（包括相关设备运行）、会后会议室的清扫和会议期间的服务及相关设备（如麦克风、幻灯机、电视机、录像机、投影仪等）的日常管理、保养。会前、会后进行定期的检查，保证会议期间设备正常运行。发现设备出现故障时，及时报修。

会议服务人员要求年龄在30周岁以下，具有类似项目服务经验可以相应放宽条件，形象佳，并懂会议室设备的运行使用。

（四）设备维运、保养

依据现代企业管理要求，采用先进的设备设施管理理念、办法、手段，提供温州市公安局交通警察支队建筑安装系统（供配电及照明系统、给排水系统、消防系统、建筑智能化系统、灯光音响系统、电源系统）、建筑幕墙和建筑装饰以及室外配套工程等的正常运行维护、维修和保养。同时提供对其他外来服务单位（其他专业厂家或公司）进行监督、管理、配合服务。如空调和电梯由招标人另行招标后直接发包，但也纳入由中标单位统一监督管理。

1、房屋日常养护维修管理

房屋日常养护维修是指为保持房屋原有完好程度和正常使用，而进行的日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。

标准：

（1）按有关法规政策规定和招标人约定对房屋及配套设施进行管理服务；

（2）房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，外墙、公区楼梯间的面砖、玻璃等地无污迹、无破损，外墙及公用空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象，室外招牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

（3）及时完成招标人交办的各项零星维修任务，零修合格率100%，原则上随叫随到（5分钟）。

（4）入口处设立标识平面图，其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

2、弱电系统运行管理

负责中控室和楼层弱电间的弱电系统（消防系统、建筑智能化系统、电源系统）的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作，以及相应配套软件。

标准：

（1）365天7*24小时值班，值班人员必须持证上岗；

（2）保证各弱电子系统的软硬件设施正常工作。

（3）一般性故障应立即排除，合格率100%，暂时不能处理的通知有关部门采取得当有效的应急措施。

（4）按消防条例、管理部门规定的要求定期进行消防普查、演习，保证消防通道畅通，消防设施和器材始终处于完好状态，可随时启用。

（5）设备机房整洁、安全。

4、给排水设备运行维护

给排水设备运行维护是指为保证给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。

标准：

（1）控制室24小时值班，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常使用；

（2）建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；

（3）加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；

（4）定期对水箱进行清洗、消毒；

（5）保持水箱清洁卫生，无二次污染；

（6）保证室内外排水系统通畅；

（7）设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜；

（8）在接到相关部门停水通知后，按规定时间提前通知招标人。

5、供电设备管理维护

供电设备管理维护是指为供电系统正常运行而对供电设备进行的日常管理和养护维修。

标准：

（1）统筹规划，做到合理、节约用电；

（2）供电运行和维修人员必须持证上岗；

（3）配电室24小时值班；

（4）加强日常维护检修，照明设备、指示灯具及线路、开关要保证完好；

（5）设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜；

（6）供电设备定期维护；

（7）严格执行用电安全规范，确保用电安全；

（8）保证避雷设备完好、有效、安全；

（9）在接到相关部门停电通知后，按规定时间提前通知招标人，备用应急发电机应按规定时间启用。

7、电梯运行维修

电梯运行维修是指为保证电梯设备正常使用而进行的日常管理、维修养护。标准：

（1）电梯为24小时运行；

（2）安全设施齐全有效，电梯内应急电话保持正常工作状态；

（3）通风、照明及其它附属设施完好，工作正常；

（4）电梯准用证、年检合格证齐全，维修保养合同完备；

（5）轿厢、井道保持清洁；

（6）因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

8、空调运行维护

空调运行维护是指为保证空调设备正常使用而进行的日常管理、维修养护。

标准：

（1）专业空调操作人员应保障各楼层中央空调系统及通风系统设备的正常运转；

（2）加强空调的日常定期检修、维护；

（3）空调设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜。

9、体育器材维护

（1）熟练掌握器材的性能、操作规程、维护保养常识，确保器材的正常使用，最大限度地发挥所用体育器材的效益，提高利用率。

（2）认真做好器材的维护保养工作，根据器材的不同性质和要求，要做好防尘、防潮、防锈、防腐蚀等工作，做到“定人保管，定期保养”，使器材保持应有的性能，经常处于完好的可用状态。

（3）经常检查、了解器材的运行情况，发现老化、损坏等情况应及时与维修部门取得联系，及时进行维修。对于不能维护检修的体育器材，经招标人批准后，可送外单位或外请专业技术人员来局进行器材的维修工作。

（五）其他服务

负责温州市公安局交通警察支队指挥大楼三楼休闲厅的日常运营服务与管理（含接待、设施设备、公共场所维护保养保洁以及相应配套的服务等），服务人员要求年龄在30周岁以下，具有类似项目服务经验可以相应放宽条件，形象佳。

注：投标人在投标时需考虑在合同履行过程中招标人应实际要求需增加的服务，并提供相应的服务。

（六）易耗品、备品备件的采购、管理、使用

1、物业服务管理所需的清洁维护工具、设备、低值易耗品与一次性用品由中标人自行提供。

2、服务管理必须的仓库、办公等用房由招标人无偿提供。招标人为服务管理工作人员提供伙食场所。

（七）人员配置

物业公司在温州市公安局交通警察支队指挥大楼与车管大楼的人员配置：按照组织到位，结构合理，精简强干，执行有力的原则自行根据服务管理内容配置。当配置不足，招标人要求增加人员时，服务单位必须无条件增加。

序号	单位名称	保洁	保安	会议服务	设备维运、保养	物业经理	其他	合计
1	指挥大楼	9人（含保洁技工）	7人	1人	3人	1人	3楼休闲厅1人	22人
2	车管大楼	11人（含保洁技工、会议服务人员）	18人		3人	1人		33人
3	办公设备管理人员，由招标人招聘，两年工资13万，费用含在投标总价中。							1人
本项目人员最低配置：要求服务人员（包括管理人员）不得少于56人，相关人员任职资格须获得相关主管部门认证，消防人员、电工人员、均应持证上岗，并符合地方行政管理部门规范要求。

投标人须结合温州市公安局交通警察支队指挥大楼与车管大楼的实际，针对岗位要求，劳动条件和其他方面等情况，合理确定用工人数、年龄结构、文化素质、专业技能和工作经验等。

要求：人员结构合理，分工明确。特别是设备维运、维保人员配备要合理，即强电、弱电、给排水、等配置得当。工程技术骨干有相应专业中级以上职称，一般员工有相关专业所需的上岗证。礼宾、会议人员须满足礼仪标准，所有人员要求政治上可靠，身体素质好，无不良行为记录，重要岗位人员必须经考核、政治审查通过方可录用。

中标人应将聘用人员通过政审后，提交的相关材料（包括体检证明、年龄、从事岗位、学历专业、资格证书、证明资料）等报招标人认可备案，招标人按照岗位匹配要求决定是否录用。如中标人派出的服务人员在服务过程中，因素质、技术水平、服务质理、现场管理经验、文明安全等都不符合投标文件中的承诺，造成现场管理混乱、服务质量和进度达不到投标文件中所承诺的要求时，招标人有权要求其重新调整服务人员，中标人必须接受，否则作违约处理，此时招标人可单方面终止合同。造成经济损失的，中标人应予赔偿。

投标人中标后,履行合同时人员配置少于投标时承诺的人员,每少一名,按该类员工工资5倍进行处罚,从该月服务费中扣除，并5天内纠正；如不纠正，下个月服务费中再扣除相应的处罚；以此类推。

保持员工队伍稳定性,中标人投标时提供的人员一般不得更换。如员工离职或需要更换员工,在5天之内同等学历、职称职格及以上的人员接替。在规定的时间内没有人接替，或接替的人非同等学历、职称职格及以上人员接替，将扣除该月5%服务费，并及时纠正；如不纠正，将扣除下个月5%服务费；以此类推。离职或更换员工需提供5天通知招标人。

请假人员不得超过总人数的5%，否则按人员配置少于投标时承诺的人员处理。

重要岗位请假需招标人同意，否则按人员配置少于投标时承诺的人员处理。

服务人员的国家法定社会保险费用必须含有（含养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险等5项险金）。

本次招标要求的服务人员必须按照《劳动合同法》规定全部参加社会保险。

中标后，中标人应按照招标文件、投标文件、投标时的承诺合理编制工资福利。招标人有权对工资福利进行审核或参与工资福利的编制，发现中标人不按照实际情况进行编制，招标人有权要求其重新调整，中标人必须接受，最终员工的工资福利由招标人确定签字后发放，否则暂停支付该月的管理服务费。

工作时间为一周五个工作日，每天上班时间为行政班提前一小时，下班为行政班后移一小时。必须安排夜间及周未值班，并有相关负责人、保洁、工程人员在场处理各项服务要求。

在承包区域的各项服务，其工作时间必须满足招标人的工作要求，包括休息日及公众假期，无论投标人有什么理由，都不可以停止服务工作。招标人认为应提供方便或提高服务质量时，可要求投标人调整工作时间直至全天二十四小时工作。

投标人必须聘请（或指定）一位经理（负责人），全权代表投标人与招标人保持密切联系并保证承包区域服务工作，并。

为承包区域的服务工作配备足够的人员，且聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经投标人相关专业考核合格后持证上岗，招标人有权进行审核。投标人须接受招标人安排的各类培训，培训费用开支由投标人负担。

（八）监督考核

 投标人须严格遵守招标人的各种管理制度、规定，严格履行合同要求，接受招标人的考核

招标人按照考核办法进行考核，根据考核结果进行综合评分，并严格执行奖惩规定（具体按照考核文件，见附件）

四、付款方式

1、中标人在签定合同前7天内，向招标人提供合同总价5%的履约保证金。否则招标人有权拒绝签定合同；

2、合同签定后内，按季支付，每季第一个月前支付该季物业管理服务费用，凭完税发票，由招标人签署付款凭证，办理付款手续；

3、支付前应扣除该季服务期间没有按照招标文件、投标文件、投标时的承诺规定的应需扣除的费用。

五、履约保证金

1、中标人必须在签订承包合同前缴付履约保证金人民币            万元（合同金额的5%），以保证中标人遵守本合同的一切条款、条件和承诺，该保证金在招标人的规定存续期间不计息。

2、招标人在任何时候都有权从履约保证金中扣除因中标人违约而导致损失的金额或违约金。

3、服务过程中，因素质、技术水平、服务质理、现场管理经验、文明安全等都不符合投标文件中的承诺，造成现场管理混乱、服务质量和进度达不到投标文件中所承诺的要求时，招标人在任何时候都有权从履约保证金中扣除因相应的金额。

4、中标人应在接到扣除履约保证金通知后一周内补足所扣差额，以保证承包期间履约保证金的完整。

5、如果中标人在承包期内没有涉及招标人的应付而未付金额或违约行为，招标人在承包期满后或提前终止合同后一个月内全额无息退还履约保证金。

6、招标人有权在合同生效后，调整履约保证金的金额，且中标人必须按要求将保证金差额缴付招标人。招标人调整履约保证金是考虑以下条款各项之一或全部。

6.1 中标人承包的工作内容及费用发生变化；

6.2 发生任何有必要调整的因素。