第四章 技术规格、参数与要求

一、项目名称：

开元中片、长沙经开区片控制性详细规划评估和修编

二、规划背景

（一）近一年来六部委核定省级以上工业园区范围内修改控制性详细规划中的工业、仓储项目较多，涉及调减产业用地，影响核心产业用地空间。而随着城市建设发展，产业空间已经被其他城市建设用地包围，难以在法定园区范围进行工业用地总量平衡。

（二）原有的产业用地指标控制体系在规划管理上存在诸多不便, 目前新一轮长沙市国土空间总体规划对产业用地发展提出了新的思路。因此，为保障产业用地空间，优化空间布局，改善产业用地管理模式，启动本轮园区评估和修编工作。

三、规划范围

研究范围为长沙经开区行政管理范围，用地面积约77平方公里；评估范围为开元中片、长沙经开区片控规管理单元，面积约49平方公里；修编范围为六部委核定的长沙经开区法定范围，用地面积约16平方公里。

四、规划依据

（一）《中华人民共和国城乡规划法》

（二）《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》（2016 年 5 月实施）

（三）《长沙市土地利用总体规划（2006-2020）》（2016年修订）

（四）《长沙市城市总体规划（2003-2020）》（2014年修订）

（五）《湖南省省级以上产业园区控制性详细规划产业用地编制指南》（湘建规〔2018〕186号）

（六）《湖南省控制性详细规划编制指南（试行）》

（七）《长沙市控制性详细规划优化提升技术指南》

（八）《城市居住区规划设计标准》

（九）《长沙市城市规划管理技术规定》（2018年修订版）

（十）《长沙市容积率管理技术规定》

（十一）其他有关国家法律、法规、规范标准，省、市相关政策和规定。

（十二）参考在编的《长沙市国土空间总体规划（2019-2035）》、《长沙市城市综合交通规划》、《长沙市轨道交通线网规划修编》。

五、规划内容与深度要求

（一）园区管理范围控规评估

1. 产业用地占补平衡：评估六部委范围内产业用地调减及在园区管理范围内占补平衡的情况，包括用地规模、数量及空间分布。
2. 存量用地梳理：梳理园区未批土地、已批未供、闲置土地的总量与分布情况，分析现状存在的问题及原因。
3. 园区定位与用地结构的关系：结合《关于加快推进长沙工业新兴及优势产业链发展的意见》中的园区定位，分析与园区现状用地结构及六部委批复范围规划用地结构的匹配关系。

4.产业业态与开发强度：分析园区工业地产、工业及仓储、居住、服务业的建筑业态比例及用地开发强度，梳理现阶段存在的问题。

（二）指定管理单元控规评估

1. 上位规划及原控规规划解读与评价：解读上位规划，梳理原控规编制内容对上位规划（总规和专项规划，部分规划滞后于控规编制） 强制性要素的落实情况，分析原控规规划的市政及公共服务设施配套 是否符合新的规范的要求，各类用地配比是否合理，提出控规修编需 要落实或补充的设施类型、规模和各类用地配比建议。
2. 功能定位：评估控规功能定位与上位规划的关系，与在编国土空间规划的空间结构以及主体功能区的关系，梳理存在的问题及原因。
3. 用地布局：主要针对用地结构、产居比、存量用地以及单个地块控制指标实施评估，分类梳理存在的问题及原因，对园区产业升级、退二进三、旧厂更新提出指导建议。梳理近五年园区内控规修改项目， 分析修改地块在用地性质、容量等方面的特征，对修编用地性质和容 量等方面提出指导建议。
4. 主导产业：梳理园区近五年产业数据，分析园区现状产业发展趋势，评估现状主导产业与控规主导产业、省市对园区产业定位的关系；以地块为单位，综合分析现状企业效益，包括地均产值、地均税收等。梳理存在的问题及原因，研究园区产业发展方向。
5. 公共服务设施：针对园区公共服务设施的现状建设情况及规划实施情况进行评估，为修编提出指导建议。
6. 市政基础设施：针对园区内的综合交通、公共服务设施、市政基础设施等规划实施情况进行评估，为修编提出指导建议。

7.生态环境：针对土地污染和能耗情况，评价得出现状工业用地低效利用、高能耗和高污染空间，提出未来工业用地转型升级区域； 结合在编国土空间总体规划生态格局等相关内容评估园区控规对生态格局的影响；核对已有的“三线一单”等内容，对园区在生态保护和管控方面提出需要改善内容。

8.评估结论：对应修编核心内容，梳理提炼结论，提出未来的改善建议，宜涵盖优化生产性用地比例管控、产业用地类型创新两部分内容。

（三）修编方案

控规修编要详细调查现状土地的使用情况，包括用地权属、用地构成、开发强度等，核对地籍资料与控规差异，形成准确的现状系列图纸。根据现状地形统计已建居住和商业用地及建筑总量情况，梳理园区存量用地、低效用地。

1. 功能定位：落实最新的国土空间总体规划功能结构 与分区，结合身发展建设的需要，明确片区的主体定位与功能组成。

2.土地利用：结合产业发展情况，优化用地布局，明确各类用地指标。

3.开发强度：结合上位规划要求和历年调规分析对容积率分区和建筑高度分区进行优化，原则上对产业用地进 行通则控制。

4.道路交通组织：落实轨道交通配套设施用地，增加支路网密度。优化城市道路、道路竖向、轨道交通、慢行系统以及交通设施布局。

5.公共服务设施：优化中小学、医疗卫生、行政管理、养老服务、文化体育和公园等设施用地布局。

6.市政公用设施：优化给水工程、排水工程、电力、通信、燃气工程等专项规划内容。

7.按居住区规划设计标准划定并完善各级生活圈居住 区配套。

8.明确六部委划区范围、用地布局及其它管控要求

六、成果要求

规划成果包括文本、图集和附件，文本为强制性条文。图纸包含但不限于以下内容：用地现状图、土地利用规划图、道路交通规划图、道路竖向规划图、建筑高度分区图、开发容量控制图、公共服务设施 规划图、市政公用设施规划图（按内容需要分开绘制）、五线控制图。附件包括说明书及其他文件。

规划成果应符合《长沙市控制性详细规划成果标准》和湘源规划依据图入库要求，均应制作成可编辑的计算机文件。提交正式成果 A3 纸质成果 6 套（彩印），电子成果 光盘 2 套。

七、其他说明

专家评审会会议纪要及其他相关会议纪要一并视为设计要点。

八、验收标准和方法

（一）本项目按照《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》（长财采购[2016]6号）文件要求进行验收。

（二）项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

九、相关要求及说明

（一）服务完成时间：2020年3月底，具体以合同签订时间为准。

（二）服务地点：采购人指定地点。

（三）付款方式：

1、付款人：本项目由长沙市自然资源和规划局和长沙经济技术开发区管理委员会各承担一半费用，具体支付安排在本项目合同中进行约定。

2、付款方式：

（四）本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求，详细列明项目所需的费用，以及人工、管理、财务等所有费用，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。