第七章    采购需求

一、项目概况

根据《湖南省农村宅基地房地一体确权登记颁证工作实施方案》《湖南省农村房地一体不动产权籍调查技术方案（试行）》《安乡县农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记颁证工作实施方案》等文件精神，为推进安乡县农村宅基地和集体建设用地房地一体权籍调查工作，完成农村不动产房地一体确权登记发证，制定本采购需求。

二、采购内容

全面查清安乡县辖区范围的农村范围内约11.6万户宅基地及其地上房屋等建（构）筑物组成的不动产单元状况，含宗地信息、房屋等建（构）筑物信息等，形成符合不动产登记要求的权籍调查成果。采购内容主要包括以下几项：

1、承担安乡县农村宅基地和集体建设用地房地一体历史权籍调查及发证资料所形成的档案资料的核实、扫描数字化及建库工作；

2、组织开展安乡县农村宅基地和集体建设用地房地一体权属调查；

3、组织开展安乡县农村宅基地和集体建设用地房地一体不动产测绘；

4、权籍调查成果相关图件资料制作及成果公示；

5、负责安乡县农村宅基地和集体建设用地房地一体权籍调查成果数据库建设；

6、承担安乡县农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记成果检查验收工作及相关经费；

7、负责安乡县既有不动产登记数据库的坐标系转换等相关工作。

三、主要技术工作

1、根据《安乡县农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记颁证工作实施方案》开展相关工作；

2、根据调查任务、制定工作计划，合理安排技术队伍，制作工作底图以及其他准备工作，并做好相关技术培训工作；

3、收集整理已有资料，包括基础数据成果资料、集体土地所有权资料、权属来源资料、三调资料、规划成果资料、不动产登记、征地资料、供地资料、不动产登记资料、生态红线、基本农田范围线、最新地形图、正射影像资料等；

4、在省级工作底图之上，叠加收集到的各类数据，预划不动产单元、预编单元代码，制作外业调查工作用图；

5、不动产权属调查，包括土地权属现状调查、房屋现状权属调查、界址调查，作好权属调查记录，拍好房屋照片（每栋3张），填写权籍调查表（含编写不动产单元号）等；

6、绘制宗地草图，填写宗地基本情况、界址签章表。负责丈量房屋边长，将测量结果标注在宗地草图或者工作底图上，并填写房屋调查表；

7、不动产测量，包括控制测量、宗地界址点测量、宗地面积和房屋面积测量、面积计算及不动产权籍图绘制，以乡镇或村组为单位出具不动产测绘报告等；

8、负责调查成果的公示，对调查成果进行自检、互检和最终检查，以村为单位形成质检报告；

9、负责农村不动产权籍调查数据建库工作，汇交数据成果；

10、将验收合格的调查成果交付给甲方或甲方指定机构。

四、技术服务要求

（一）组织实施

农村不动产权籍调查工作按照总调查模式开展。采用技术单位为主、村组配合、乡镇协作的方式进行。

技术单位负责收集核实权属资料、身份证明等资料，经权利人进行确权指界，利用仪器测量宅基地宗地界址、房角和房屋边长、结构，填写权籍调查表格，绘制不动产单元草图，计算宗地和房屋面积，制作宗地图和房产分户图，经相关权利人签字形成权籍调查成果，集中公示调查成果，建设农村不动产权籍调查数据库。

（二）准备工作

技术单位前期应做好组织准备和宣传发动工作，完成人员培训、表册与工具准备、技术设计、资料收集等准备工作。应向村民小组发放摸底调查表、《指界通知书》和《指界委托书》等资料，在进行外业调查工作前，应收集摸底调查表以及权属来源资料等。

前期准备的技术资料主要包括：

1、收集最新的地形图或影像图。

2、以比例尺不小于1:2000的地形图或正射影像图为基础图件，叠加不动产登记数据、三调图斑、行政区划（到村民小组）、地籍区和地籍子区、集体土地所有权以及城市总体规划的建设用地范围等，预划不动产单元，预编单元代码，作为工作用图。

3、收集征地资料、供地资料、不动产登记资料、生态红线、自然保护区界线、基本农田范围线等信息作为调查参考资料。

（三）不动产权属调查

1、土地权属状况调查

（1）宗地状况调查。除以下规定外，根据技术规范要求，借助工作底图和权属来源证明文件，结合现场核实，调查每宗地的土地坐落与四至。

    ①宅基地使用权范围原则上以主要建筑物滴水为界划定宗地。宅基地使用权宗地已经登记发证或者有用地批准文书的，核实未变化的，维持原登记或批准范围不变；有变化的，按主屋滴水范围结合原登记或批准范围划定宗地。

②新型农村社区、乡村公益事业和公共设施、集体企业用地等集体建设用地使用权，根据土地权属来源证明文件、规划图件，结合实际使用情况确定宗地。

（2）宗地权利人状况调查。属于宅基地的，要求调查核实记录土地权利人或实际使用人的姓名、身份证号、联系电话，调查权利人家庭成员情况，复印权利人家庭户口簿等资料。属集体建设用地的，调查核实、记录权利人或实际使用人的姓名或者名称、单位性质、行业代码、组织机构代码、法定代表人或负责人姓名及身份证、代理人姓名及身份证等。

（3）宗地权属状况调查。调查核实土地权属性质、使用时期、用途等，土地抵押、查封等限制情况，土地共有情况以及宅基地批准或建成时占用地类情况（耕地、荒山荒地和其它土地）。

①对于符合农村三产融合发展要求的农村宅基地混合用途但符合“一户一宅”的，原则上按宅基地用途调查。

②权利人和宗地界址清楚，四邻无异议，因不符合宅基地使用相关政策的，可依实际使用情况记录实际使用人和实际使用范围，在《地籍调查表》说明栏中注明“该权利人为实际使用人，但不符合宅基地使用规定”。

③存在争议的，划定争议范围，填写土地权属争议原由书，待权属争议解决后再进行不动产权籍调查。

2、房屋权属调查

（1）房屋权属来源调查。依据房产证、房屋建设批准手续、规划审批资料等，结合房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、析产等来源证明材料，以及村组确认意见，调查核实产权归属，并将权属来源证明拍照留存。还应记录产权抵押或查封信息以及产权争议或共有等情况。

（2）房屋状况调查

    ①宅基地范围内的房屋，调查主要建筑物（主屋）的建筑结构、层数、墙体归属、建成年份（最近翻建、改建时间）、批准用途、实际用途等。附属设施如晒谷坪、厕所、仓库、圈舍、门房等只简要记录用途、数量等。

②集体建设用地范围内的房屋（含新型农村社区、乡村公益事业和公共设施、集体企业等），按照《不动产权籍调查技术方案（试行）》的相关规定调查。

③要求拍摄房屋照片：正照（包括门牌号、挑、阳台地上附着物等）、背照、侧照，相片分辨率不应低于500万像素。

3、界址调查

（1）宗地界址调查。

①农村宅基地界址调查，应按照以下要求开展：

已登记发证的，按批准文书、经实地核实界址无变化的，不需开展界址调查，只将相关信息记入不动产权籍调查表。

需现场指界的，确定指界时间、地点及须出席的指界人，向当事人发放指界通知书（提前十五天）。调查员、本宗地及相邻宗地指界人、村组代表应同时到场指界。本宗地及相邻宗地权利人不能出席指界的，应以《指界委托书》或短信（截屏）、微信（截屏）等方式委托家人或村组代表代为指界（含签字）。无权属纠纷、无相邻宗的本宗地权利人无法到现场又不愿委托指界，经权利人以短信（截屏）、微信（截屏）等方式同意，可先核查确权上图，在成果公示节点前可补签。

未委托或未按约定时间补签的按违约缺席指界作以下处理：

A.一方缺席指界，其宗地界线以另一方指界为准；

B．双方违约缺席指界，由村组代表依据现状及地方习惯代为指界；

C.村组将确界结果以书面形式送达《违约缺席定界通知书》至违约缺席者，如有异议，须于十五日内提出重新划界申请，逾期不申请，视同对确定的宗地界线无异议。

现场指界无争议的，指界人应在界址签章表上签字（权利人要求本人签字的，应在公示前完成），无正当理由拒不签字的，参照违约缺席指界处理。

②新型农村社区界址调查和乡村公益事业、公共设施、乡镇企业用地等集体建设用地宗地界址调查，按照《地籍调查规程》开展，指界方法按农村宅基地指界方法执行。

宗地界址调查时，技术单位现场绘制宗地草图，填写宗地基本情况、界址签章表。

（2）房屋权属界线调查。房屋权属界线调查是指房屋所有权范围界线。应实地采用钢尺或测距仪丈量房屋边长，标注在宗地草图或者工作底图上，并填写房屋调查表。

①独立成幢的房屋等建（构）筑物与宅基地使用权为同一权利人的，无需开展房屋权属界线调查，只需测量房角点、丈量房屋边长。

②建筑物为共有的，如新型农村社区等，有户型图的，经核实与实地一致的，按户型图确定房屋权属界线；无户型图或户型图经核实与实地不一致的，须在房屋所有权人指界下，区分自墙、共墙、借墙，以墙体所有权范围为界，确认界址类型、位置、测量界址点和房屋边长。

4、填写权籍调查表

对宅基地及其地上房屋，按《湖南省农村房地一体不动产权籍调查技术方案（试行）》的要求，填写宅基地及地上房屋《不动产权籍调查表》，填写家庭成员信息，预编不动产单元号、说明房屋面积的计算方法和过程等；由权利人填写《宅基地及房屋登记申请书》。

对新型农村社区、集体建设用地及地上房屋，应按《湖南省农村房地一体不动产权籍调查技术方案（试行）》的要求填写集体建设用地及地上房屋的《不动产权籍调查表》。

（四）不动产测量

在确保不动产单元的界址清楚、面积准确的情况下，依据不动产的类型、位置和不动产单元的构成方式，因地制宜，审慎科学地选择不动产测量方法。

（1）农村宅基地房地一体不动产测量优先选择图解法；对于重建安置小区、新增宅基地（工作底图上没有而现场实地有宅基地的）采用解析法。

（2）农村集体建设用地房地一体不动产测量采用解析法。

不动产测量包括图根控制测量、界址测量、不动产单元图编制、面积量算和报告编制等。

1、数学基础

平面坐标系采用2000国家大地坐标系统，高程系统采用“1985国家高程基准”，投影采用高斯-克吕格投影，中央子午线111度。

2、控制测量

采用解析法进行不动产测量时，需开展图根控制测量，应按照《地籍调查规程》要求进行作业。

3、宗地界址点测量

为满足本次确权登记颁证工作任务，界址点测量方法包括解析法和图解法。

1)  解析法，即利用测量仪器实地获取宗地界址点精确坐标，绘制权籍图，提取宗地面积等要素信息。

2)  图解法，利用时相较新、分辨率优于0.2 米的正射影像图，已有大比例尺（原则上不小于1:2000）地籍图、地形图等资料在图上采集界址点坐标，实地丈量界址边长，形成权籍图，并计算宗地面积等要素信息。

4、房屋测量

房屋权属界线是指房屋所有权范围的界线，包括专有部分和共有部分的所有权界线。应实地采用钢尺或测距仪丈量房屋边长，标注在房屋权界线示意图（或不动产单元草图）上，并填写房屋调查表。

独立成幢的房屋等建筑物、构筑物与宅基地使用权为同一权利人的，无须开展房屋权属界线调查，只须测量房角点（或房角滴水点）、丈量房屋边长并标绘在宗地草图上（或不动产单元草图）。

建筑物为共有的，如新型农村社区或搬迁上楼等，有户型图的，经核实与实地一致的，按户型图确定房屋权属界线；无户型图或户型图经核实与实地不一致的，须在房屋所有权人指界下，区分自有墙、共有墙或借墙，以墙体所有权范围为界，确认界址类型、位置，测量界址点和房屋边长，标注在房屋权界线示意图（或不动产单元草图）上，并填写房屋调查表。

5、面积计算

农村宅基地上房屋的建筑面积计算采用简便方法，先分层按房屋外墙计算层面积，然后各层建筑面积求和计算房屋总建筑面积。对于主屋的门廊、阳台、楼梯等设施，建筑面积可根据当地规定或当地习惯计算。

新型农村社区、集体建设用地上的建（构）筑物等按《湖南省建筑工程竣工综合测量和建筑面积计算技术规程》（DBJ43/T346-2019、J14827-2019）计算面积。

宗地和房屋的面积计算方法和过程应在权籍调查表中描述。

6、主要精度指标

（1）采用解析法测量界址点和房角点，主要精度要求如下表：

    解析界址点精度指标

（2）采用图解法测量界址点和房角点，主要精度要求如下表：

图解界址点精度指标

（3）房产面积测算的精度要求

房屋面积须独立计算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。房产面积的精度分为三级。按商品房条件规划的农户上楼住屋（如新型农村社区等）建筑面积精度按二级执行，集体建设用地上房屋和城市总体规划（2006-2020）中心城区建设用地范围内宅基地上房屋的建筑面积精度按三级执行。其他范围内宅基地房屋的建筑面积精度按三级放宽一倍执*。

*产面积的限差和中误差

7、不动产权籍图绘制

绘制宗地图和房屋权属示意图。宗地图的绘制按《地籍调查规程》执*，*产分户图以不动产单元为单元绘制，编制要求和内容按照《房产测量规范》（GB/T17986.1）执行。

8、内业上图

将全体权利人的土地房屋信息上图。

9、不动产测量报告撰写

农村宅基地、集体建设用地及地上房屋的不动产测量报告以乡镇或村组为单位编写。

（五）调查结果公示

以村或村民小组为单位，将宅基地、集体建设用地房地一体的权籍调查成果、拟确权登记内容、补办审批表在本村委会公开栏和县级自然资源部门门户网站上分批公示。公示要以调查结果、权籍测绘、权源资料等成果为依据，以村或村民小组为单位，先将调查结果（含图件）交由村、组干部审核，各村或村民小组对需补办手续或需确认权源信息的同步审核，审核通过后，形成调查信息公示表、公示图、处理确认汇总表，公示十五天。公示期间，应在村民会议或村民代表会议上说明，对于外出人员较多的村集体，应通过电话、微信等方式将权籍调查结果告知权利人及利害关系人。

公示期满无异议的，宅基地及地上房屋以村为单位汇总公示结果（含补办审批表）、统一上报拟审核意见，经乡镇政府（街道办）审定，集体建设用地及地上房屋由有审批权限的政府审定，予以确权，作为登记依据。

1、公示内容

①宅基地的使用权人名称、坐落、实际用途和使用面积、批准时土地地类、批准的用途和面积、权利性质、宗地图或叠加影像的地籍图；

②宅基地使用权人的户籍信息，农房的批准用途、实际用途、实际建筑面积、房屋结构、建成时间、产权来源、共有情况等；

③土地使用权和房屋所有权权利人及利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；

④ 需要公示的其它事项，如拟按政策规定确权处理的用地面积和建筑面积等。

2、结果处理

公示无异议的，由村民小组开具《公示无异议证明》，与加盖公章的公示小样、公示照片一同作为申请验收材料上报验收部门审查。

公示期内，权利人及利害关系人对公示有异议的，可申请复查。由复查单位根据申请复查内容进行复查，经查有误的，对审核结果进行更正；异议不成立的，将复查结果资料送达申请人。

3、补办手续

存在无权属资料、超占超建等需补办审批手续和处理的，在公示前拟定处理意见，一并公示。

4、及时统计

在完成公示、形成审定意见后，以乡镇政府（街道办）为单位，统计区分农村房地一体可否登记发证情况。

（六）档案资料整理与归档

收集权籍调查资料，宅基地、组集体建设用地以村民小组为单位，村集体建设用地以村为单位，收集《协助查询农村不动产权籍调查资料结果证明书》上载明的资料，汇总摸底调查表；《农村房地一体确权登记发证宗地统计表》以乡镇（街道办）为单位收集。

为满足后续不动产登记发证需要，本次调查确权档案资料应该包含以下内容：

1、权利人信息资料：权利人（户主）身份证复印件或照片、联系电话、家庭户口簿复印件或者照片；

2、不动产权属来源资料：集体土地使用权证、房产证、宅基地批准书、集体建设用地批准书、规划审批资料、房屋来源证明材料等；

3、不动产权籍调查成果（技术服务单位要列移交清单）：不动产权籍调查表、宗地图、房屋分户平面图、房屋照片3张、相关指界材料、建好的数据库；

4、公示资料（含公告无异议证明）；

5、补办手续及处理的相关资料。

（七）数据库建设

调查工作完成后，按照《不动产登记数据库标准（试行）》、《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》等技术标准要求，及时将调查信息录入不动产登记权籍调查数据库。其空间数据格式和扫描格式、文件命名等要满足现有不动产登记需要。

（八）成果检查验收

1、检查内容

①权属调查方面（检查在数据建库前完成）。重点检查指界手续和材料是否齐备、宗地确权是否合理，宗地代码是否正确、土地和房屋权源文件是否齐全、权利人和户籍信息是否准确、界址点位和界址线划定是否准确、权籍调查表填写是否规范齐全、宗地图与实地是否一致等。

②界址调查及测量方面（检查在数据建库前完成）。重点检查地籍、地形要素有无错漏，图上表示的各种地籍要素与地籍调查结果是否一致，界址点成果表有无错漏，界址点、界址边线和房屋角点精度是否符合规定，宗地图、房屋分户图是否符合要求，房屋及地类号、结构、层数、坐落地址等有无错漏，面积计算方法及结果、分类面积汇总是否正确。

③数据库建设方面。重点检查数据库结构是否符合规定，属性是否准确、完整，拓扑关系是否正确，图形和属性数据是否一致，宗地、幢面和户的属性数据是否录入完整，权源资料、调查资料是否按要求上传入库。

2、检查要求

①成果应经过作业员自检、作业队（组）互检、作业单位最终检查，检查过程必须有检查记录，按记录逐项整改。可采用内外业巡检和实地抽检方式。

自检是作业员在过程中或阶段结束时对成果的检查。内外业自检比例为100%。

互检是下一工序的作业队（组）对上一工序的成果进行的全面互检。互查的检查比例，内业检查为100%，外业可根据内业检查发现的问题进行有针对性的重点检查，实际操作的检查比例不得低于20%，外业巡视检查比例不低于50%;

最终检查是由作业单位质量管理机构组织的对成果进行的检查。内外业检查村组覆盖率为100%，检查比例内业为100%，外业实地检查的检查比例应符合《测绘成果质量检查与验收》。

最终检查还应包含以下内容：检查记录，技术方案的执行情况，总结报告、工作报告等是否符合要求，最后以村为单位形成质量检查报告。

②区、市级检查由安乡县、市局组织进行。

③作好记录。各个环节检查即时作好记录，以待查验。

3、验收程序

农村不动产权籍调查成果经安乡县初检后，向市农村不动产登记领导小组办公室申请市级核查，市级核查合格后，报请省自然资源厅组织验收。

五、技术服务时间

2020年06月01日前提交项目全部外业测绘成果，06月30日前完成公示，07月  30日前提交全部成果。

对上述要求，供应商须在投标文件中做出回应或承诺，应满足

或者高于招标文件的要求。