第二章  用户需求书

总则

1.招标文件中“★”条款为实质性条款，投标人如有任何一条偏离则导致投标无效。

★2.投标人须承诺：在法律上和财务上独立、合法运作并独立于采购人和中山市政府采购中心。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

★3.投标人须承诺：没有为本采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

4.本项目不得转包和不得违法分包。

5.欢迎各潜在投标人对本项目招标文件不合理的地方提出意见和建议。

6.根据“节约能源、保护环境”要求，建议投标人双面打印投标文件。

 

一、采购项目基本情况

1.采购表编号：行政（19）2537

2.项目名称：中山市公安局交通警察支队2020、2021年物业管理服务项目

3.服务期：自服务合同签订之日起24个月

4.预算金额（元）：13141000.00

5.本项目不统一组织现场踏勘和不组织集中答疑会。

 

二、采购内容简述

1.概述：中山市交警支队办公楼（含附楼、无人车管所）、中山市交警支队城区办公楼及支队生活楼位于中山市东区兴文路3号，中山市公安局交通警察支队长江考场位于中山市东区兴桂路22号，是中山市公安交警办公所在地和对外服务窗口。两处物业总占地面积约25万平方米，建筑面积约35000平方米。

2.服务要求简述：

2.1中山市公安交警办公场所属于办公、机房数据重地，对安全性、保密性、规范性要求严格，对物业管理服务要求高标准、严要求。

2.2物业管理方案、组织架构、人员录用、建立的各项规章制度。

★2.3投标人须承诺：中标人所录用的服务人员要爱岗敬业，责任心强，有礼节礼貌和良好的服务意识，有爱心和耐心，有大局观念和团体精神，没有刑事犯罪记录，具有国家相关规定持对应岗位证件上岗。为保持人员稳定，在同等条件下，中标人优先从目前大楼物业管理服务人员中择优录用。中标人须向采购人提交所录用服务人员的相关身份证明、资格证明等材料进行登记备案；服务人员离职须提前告知采购人，并进行登记备案。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

2.4各类物业管理服务人员按岗位要求统一着装(由中标人提供)，言行规范，要注意仪容仪表，公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。

2.5在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

2.6中标人对其所聘用的物业管理服务人员负责，物业管理服务人员的劳动合同应与中标人签订，与采购人无关。中标人应为其聘用的物业管理服务人员购买养老、医疗、工伤、失业等国家法律规定的社会保险，按国家法律法规规定中标人负责其工资福利，要求每月按照签订合同所制定的工资标准足额支付给聘用的物业管理服务人员。关于社保医保及安全责任等，采购人对中标人所雇用的物业管理服务人员不承担任何责任。中标人与其聘用的物业管理服务人员之间的一切权利、义务和纠纷由中标人自行负责，与采购人无关。

2.7在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人委派的人员具有直接指挥权。

2.8满足采购人的其它物业管理服务需求。

★2.9 投标人须承诺：中标后所提供的服务、派驻的保安员、自行招用保安员的备案等工作均符合《保安服务管理条例》及《公安机关实施保安服务管理条例办法》的相关要求。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

 

三、服务内容和要求

1.项目基本情况

1.1中山市交警支队办公楼（含附楼、无人车管所）、城区办公楼及支队生活楼内外环境卫生清洁、办公室、会议室及大院范围保洁服务、前台指引节接待、机电管理、保安服务、绿化管养等项目以及长江考场保安服务、机电管理项目。

1.2中山市交警支队办公楼（含附楼、无人车管所）、城区办公楼及支队生活楼高低压电气设备、发电机设备、给排水设施、消防监控系统、中央空调设备、精密空调、局部空调设备、安防监控系统、大型数据机房设备、122指挥中心设备、档案中心设备、智能中控会议系统、电视电话会议系统、防雷设备、UPS设备、门禁考勤、网络、有线电视等机电设备的技术维护保养、日常控制操作及机房值班工作。

1.3中山市交警支队长江考场内驾驶员考试科一设备、驾驶员考试科二设备、模拟路段考试设备、高低压电气设备、发电机设备、给排水设施、中央空调设备、局部空调设备、安防监控系统、数据机房设备、会议系统、防雷设备、网络、有线电视、电梯等机电设备的技术维护保养、日常控制操作及机房值班工作。

1.4中山市交警支队办公楼（含附楼、无人车管所）、城区办公楼及支队生活楼内机电设备项目种类多、系统复杂，内部更设有大型数据机房、122交通指挥调度中心、大型会议中心、档案室及对外办证厅等重要设备设施，长江考场内设有驾驶员科一考试设备、驾驶员科二考试等设备，机电设备设施稳定、安全、可靠连续运行是交通指挥调度、交通监控数据采集、考试数据采集、车辆年检、对外办公处理的重要保证，物业机电维护管理人员需要熟悉本项目各类机电设备的运行情况，及时发现、处理各种故障。

1.5中山市交警支队办公楼（含附楼、无人车管所）、城区办公楼及支队生活楼属于办公、机房数据重地，中山市交警支队长江考场属于驾驶员考试、办公、机房数据重地，对安全性、保密性、规范性要求严格，对物业管理服务要求较高，对物业管理服务人员要经政审合格方可上岗。

1.6中标人对中山市交警支队办公楼（含附楼、无人车管所）、城区办公楼及支队生活楼、长江考场的物业管理方案、组织架构、人员录用，建立的各项规章制度，中标人在实施前要报告采购人，采购人有审核权。

1.7采购人对一些重要岗位的人员更换和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权，采购人如认为有必要可查阅中标人的财务状况。

2.采购人对物业服务的特别要求

2.1本项目采购人为中山市公安局交通警察支队，采购人对物业管理服务高标准、严要求，对安全性、规范性要求严格。中标人应制定争创国家、省、市物业管理示范（优秀）项目的规划。

2.2采购人办公室对中标人组建的中山市交警支队办公楼（含附楼、无人车管所）、城区办公楼及支队生活楼以及长江考场的物业管理机构进行业务归口管理。

★2.3投标人须承诺：中标人对所录用人员要严格审查，保证录用人员具有上岗的业务能力，保安人员必须通过公安部门的政审；采购人在合同生效期间有对物业员工招聘及培训的审核权，并有权对所录用人员进行上岗前培训，对不符合要求的有权提出撤换。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

★2.4投标人须承诺：中标人物业管理部分的现场主任、机电管理部分的主管必须每天在采购人场地内驻场，并专职负责本项目的各项管理工作，不允许该人员同时负责其它物业管理项目，而影响正常工作运作。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

2.5中标人需制定完备的物业管理制度（质量管理、档案管理等）；建有完善的物业管理档案（设备管理档案、日常管理档案等）；有完善的物业管理方案和对各管理服务人员的考核制度；上述制度在实施前要报告采购人，采购人有审核权及建议权。

2.6中标人有责任配合采购人做好行政后勤服务保障工作，对采购人所开展的一些大型活动予以积极配合。

2.7中标人对其所聘用的全体人员负责，其劳动合同应与中标人签订，与采购人无关。中标人应为其聘用人员购买养老、医疗、工伤、失业等国家法律规定的社会保险，按国家法律法规规定中标人负责其工资福利、社保医保及安全责任等，采购人对中标人所雇用人员不承担任何责任。中标人与其聘用人员之间的一切权利、义务和纠纷由中标人自行负责，与采购人无关。

2.8中标人应保证其聘用人员的福利待遇，严格按国家规定的劳动福利待遇执行，并直接支付给聘用人员。

2.9中标人负责其聘用人员的人身安全，如在为采购人服务期间发生安全事故的，由中标人负责处理。中标人除为所聘用的人员购买国家规定的工伤等社会保险外，还应为所聘用人员购买每人保额不低于10万元人民币的商业人身意外伤害保险。合同期内有效的保单作为服务合同的附件。

3.物业管理总体要求

3.1采购人与中标人签订规范的物业管理服务合同，双方权利义务关系明确。

3.2中标人在承接项目时，对建筑物、设备、场地进行认真查验，验收手续齐全；采购人向中标人以书面形式移交物业各项管理所需资料。

3.3对建筑物设备、设施、场地等进行日常管理和维护养护、巡查、维修、保养，记录完整准确。

3.4每年4次及以上对建筑物结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏或需维修时，即制定修缮方案报采购人审批。

3.5每3日一次对建筑物门、窗、楼道安全门进行安全检查，门、窗开启灵活，无异常声响，门窗玻璃无破碎。经常对屋面排水沟、室内外排水管进行清扫、疏通，保障排水畅通；雨季前一个月要对建筑物天面进行检查，发现防水层有气臌、破碎，隔热层有断裂、缺损的，应及时做出专项维修方案，与采购人协商维修事宜。

3.6墙体表层无剥落，玻璃幕墙、大理石幕墙及内装饰石墙无松脱，地面砖、石平整不起壳，无缺损，墙面无明显污迹。

3.7中标人需要熟悉整个物业，对物业区域进、出口设有平面图，主要通道口要设有路标、指示牌，各功能场所有明显标识。

3.8物业区域内危险隐患部位设安全防范警示标识，在主要通道上设置安全疏散指示，每月检查一次，保证标识清晰完整。

4.物业服务人员配置及服务职责要求

★4.1投标人须承诺：所配备的服务人数不得少于138人。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

4.2中山市交警支队办公楼（含附楼、无人车管所）物业管理项目最低配置人数要求74人，其中：

4.2.1物业管理部分要求配置项目经理1人，项目助理1人，清洁工15人，保安员18人，绿化工1人，文员3人，合计39人。

4.2.2机电管理部分要求配置主管1人，电气工程师1人，消防值班员8人，变配电值班员8人，机房值班8人，设备安全巡查员3人，维修工3人，消防测试、中央空调机组、精密空调机组、水冷机组运行检测、变配电检测及设备年度保养检修3人，合计35人。

表1主要人员工作职责见下表及下述内容

物业管理部分
序号	岗位类别	岗位设置	人数	工作时间/天		备注
1	项目经理	管理	1	8小时
2	项目助理	协助经理工作	1	8小时
3	清洁工	楼层、大院	15	8小时
4	保安员	楼层、大院	18	保安员全天24小时值班
5	绿化工	室内外	1	8小时
6	文员	支队大堂、办证厅、六楼前台	3	8小时
7	物业管理部分合计		39
机电管理部分
序号	岗位类别	岗位设置	人数	工作时间	备注
1	主管	管理	1	8小时
2	电气工程师	技术	1	8小时
3	消防值班员	消防控制中心	8	24小时
4	变配电值班员	变配电房	8	24小时	协助城区变配电房值班、运行操作。至少两人具有政府相关职能部门颁发的特种作业操作证（电工作业）。
5	机房值班	中央空调机房、发电房、水泵房	8	24小时	协助城区机房值班及运行、维修操作控制
6	设备安全巡查员	各楼房	3	24小时	兼城区设备安全运行巡查
7	维修工	日常维修作业	3	10小时	负责日常维修处理（包含电梯的日常操作及应急处理），协助消防巡查检测，协助主要设备月、季、年度检修保养、清洗及翻新设备、管网等设施。协助城区日常维修、会议会务设备的编程及进程控制，至少一人具有政府相关职能部门颁发的特种作业操作证（高处作业）。
8	消防测试	消防设备	3	6工日/月	按广东省建筑消防设施维护保养记录表进行测试
9	中央空调机组、精密空调机组、水冷机组运行检测	空调机房		24工日/月	按厂家设备运行检测技术维护规范要求进行，每15天一次。
10	变配电检测	变配电房		12工日/月	按变配电设备运行操作规范进行
11	设备年度保养检修	各机房		315工日/年	消防、空调、发电、变电、配电、监控、网络年度保养大修
12	机电部份合计		35

 

 

4.2.3管理人员配置要求：物业管理部分要求配置项目经理1名，机电管理部分要求配置主管1名。

4.2.4文员配置要求：配置3名文员协助采购人开展日常的咨询、接待等服务工作。女性，年龄40岁或以下，身高158cm或以上，身体健康，容貌端庄、仪容整洁，举止大方得体，普通话及粤语表达流畅。

4.2.5保安员岗位配置要求：配置保安员18人（其中每班设保安班长1人）。初中或以上学历；男性身高165cm或以上，年龄50岁或以下；女性身高155cm或以上，年龄40岁或以下；公安部门政审合格，经过正规岗前培训，有上岗资格证。

 

 

★4.2.6投标人须承诺：中标人必须按照本招标文件第二章“表2保安员岗位表”配置保安员，人数不得少于18人。举行重大会议等活动时，还应加配备保安员协助，具体安排按采购人的具体活动方案执行。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

岗位 班别/人数	早班	中班	晚班
大门岗	1	1	1
后门岗	1	1	1
办证厅	1	1	— —
主楼来访登记	1	1	— —
巡逻岗	1	1	1
保安班长	1	1	1
顶休	2
合计	18

表2保安员岗位表

 

4.2.7清洁工配置要求：男性60岁或以下，女性55岁或以下，身体健康。每个工作日要求在岗15人。其中保洁班长1人，外围3人，副1楼1人，副2楼1人，副3楼1人，主楼1楼1人，2楼1人，3楼1人，4至5楼1人，6楼1人，7至8楼1人，9至10楼1人，11至12楼1人。

4.2.8工程维护人员配置要求：需工程维护人员35人。男性，年龄在50岁或以下，身体健康，具备相应维护工程的上岗证或资格。

4.2.9园林绿化保育、养护和管理人员配置要求：每个工作日在岗绿化服务人员1人,对于室内外绿化进行养护，绿化维护人员应有1年或以上绿化维护管养工作经验。

4.2.10特别要求：中标人所聘用人员均无刑事犯罪记录。

4.3 中山市交警支队城区办公楼及支队生活楼物业管理项目最低配置人数要求35人，其中：

4.3.1物业管理部分要求配置现场主任1人，清洁工11人，保安员8人，绿化工1人，文员1人，合计22人。

4.3.2机电管理部分要求配置变配电值班员4人，机房值班4人，维修工2人，消防测试、中央空调机组、分体机组运行检测、变配电检测及设备年度保养检修3人，合计13人。

 

表3主要人员工作职责见下表及下述内容

物业管理部分
序号	岗位类别	岗位设置		人数	工作时间/天	备注
1	现场主任	管理		1	8小时
2	清洁工	楼层、大院		11	8小时
3	保安员	楼层、大院		8	保安员全天24小时值班
4	文员	办证厅		1	8小时
5	绿化工	室内外		1	8小时
6	物业管理部份合计			22
机电管理部分
序号	岗位类别		岗位设置	人数	工作时间	备注
1	主管		管理	0	8小时	由支队办公楼主管兼任
2	电气工程师		技术	0	8小时	由支队办公楼电气工程师兼任
3	变配电值班员		变配电房	4	24小时	与支队变配电值班人员轮岗，并由支队变配电值班人员配合运行操作。至少两人具有政府相关职能部门颁发的特种作业操作证（电工作业）。
4	机房值班		中央空调机房、发电房、水泵房	4	24小时	与支队机房值班人员轮岗，并由支队机房值班人员配合运行操作
5	设备安全巡查员		各楼房	0	24小时	由支队设备安全巡查人员负责定时巡查消防、设备安全运行
6	维修工		日常维修作业	2	10小时	与支队维修人员配合，负责日常维修处理（包含电梯的日常操作及应急处理）、会议会务设备编程操作，协助消防巡查检测，协助主要设备月、季、年度检修保养、清洗及翻新设备、管网等设施。至少一人具有政府相关职能部门颁发的特种作业操作证（高处作业）。
7	消防测试		消防设备	3	4工日/月	按广东省建筑消防设施维护保养记录表进行测试
8	中央空调机组、分体机组运行检测		空调机房		24工日/月	按厂家设备运行检测技术维护规范要求进行，每15天一次。
9	变配电检测		变配电房		6工日/月	按变配电设备运行操作规范进行
10	设备年度保养检修		各机房		315工日/年	消防、空调、发电、变电、配电、监控、网络年度保养大修
11	机电部份合计			13

 

4.3.3管理人员配置要求：物业管理部分要求配置现场主任1名。

4.3.4文员配置要求：配置1名文员负责大堂办证厅业务咨询、领导办公室接待，来访客人及会议室使用期间茶水供应，使用前布置会场，做好清洁。女性，年龄40岁或以下，身高158cm或以上，身体健康，容貌端庄、仪容整洁，举止大方得体，普通话及粤语表达流畅。

4.3.5保安员岗位配置要求：配置保安员8人（其中每班设保安班长1人）。初中或以上学历；男性身高165cm或以上，年龄50岁或以下；女性身高155cm或以上，年龄40岁或以下；公安部门政审合格，经过正规岗前培训，有上岗资格证。

 

 

★4.3.6投标人须承诺：中标人必须按照本招标文件第二章“表4保安员岗位表”配置保安员，人数不得少于8人。举行重大会议等活动时，还应加配备保安员协助，具体安排按采购人的具体活动方案执行。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

表4保安员岗位表

岗位 班别/人数	早班	中班	晚班
外来车场	1	1	— —
办证厅	1	1	1
巡逻岗	1	1	— —
顶休	1
合计	8

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.3.7清洁工配置要求：每个工作日要求在岗11人。其中保洁班长1人，外围2人，饭堂1人，副2楼至副3楼1人，主楼1楼1人，2至3楼1人， 4至5楼1人，6至7楼1人，8至9楼1人，10至12楼1人。男性60岁或以下，女性55岁或以下，身体健康。

4.3.8工程维护人员配置要求：需工程维护人员13人。男性，年龄在50岁或以下，身体健康。具备相应维护工程的上岗证或资格。

4.3.9园林绿化保育、养护和管理人员配置要求：每个工作日在岗绿化服务人员1人,对于室内外绿化进行养护，绿化维护人员应有1年或以上绿化维护管养工作经验。

4.3.10特别要求：中标人所聘用人员均无刑事犯罪记录。

4.4中山市交警支队长江考场物业管理项目最低配置人数要求29人，其中

4.4.1物业管理部分要求配置现场主任1人，保安员17人，合计18人。

4.4.2机电管理部分要求配置主管1人，变配电值班员4人，维修工5人，变配电检测及设备年度保养检修1人，合计11人。

 

 

 

 

 

表5主要人员工作职责见下表及下述内容

物业管理部分
序号	岗位类别	岗位设置	人数	工作时间/天	备注
1	现场主任	管理	1	8小时
2	保安员	楼层、大院	17	24小时值班
3	物业管理部分合计		18
机电管理部分
序号	岗位类别	岗位设置	人数	工作时间	备注
1	主管	管理	1	8小时
2	变配电值班员	变配电房	4	24小时	依据《电气安全工作规程》2012
3	维修工	日常维修作业	5	10小时	负责日常维修处理（包含电梯的日常操作及应急处理），协助主要设备月、季、年度检修保养、清洗及翻新设备、管网等设施。至少一人具有政府相关职能部门颁发的特种作业操作证（电工作业）。
4	变配电检测	变配电房	1	6工日/月	按变配电设备运行操作规范进行
5	设备年度保养检修	各机房		106工日/年	空调、发电、变电、配电、监控、网络年度保养大修
6	机电部分合计		11

4.4.3管理人员配置要求：物业管理部分要求配置现场主任1名，机电管理部分要求配置主管1名。

4.4.4保安员岗位配置要求：配置保安员18人；初中或以上学历；男性身高165cm或以上，年龄50岁或以下；女性身高155cm或以上，年龄40岁或以下；公安部门政审合格，经过正规岗前培训，有上岗资格证。

★4.4.5投标人须承诺：中标人必须按照本招标文件第二章“表6保安员岗位表”配置保安员，人数不得少于18人。举行重大会议等活动时，还应加配备保安员协助，具体安排按采购人的具体活动方案执行。（在资格及符合性审查投标文件中提供承诺函）

表6保安员岗位表

岗位 班别/人数	早班	中班	晚班
大门岗	1	1	1
后门岗	1	1	1
监控楼	1	1	——
安全教育基地	1	1	——
巡逻岗	1	1	1
科目二	1	1	——
科目三	1	1	——
顶休	1
合计	18

 

4.4.6机电管理部分需配置人员11人。男性，年龄在50岁或以下，身体健康。

4.4.7特别要求：中标人所聘用人员均无刑事犯罪记录。

5.物业管理和维修维护服务内容及质量要求

5.1安全保卫工作基本内容及质量要求

5.1.1对外来访问、办事人员，建立询问登记制度，对进入大院的人员进行安全监控。

5.1.2物业区域以及建筑物主出入口24小时值班，并配有流动巡逻班哨。保安交接班要有记录。对进出车辆实行有效管理，保持交通有序、畅通；大型物件进出要有记录。

5.1.3制定保卫巡逻方案，对重点部位增加巡逻频次，指定巡逻路线，巡逻定点记录，发现紧急问题时，立即报告求助，援助人员5分钟内到达现场。

5.1.4对监控中心设备作好维护保养，保证24小时开通，监控人员不得擅离职守。

5.1.5有火警应急预案，每年需组织不少于一次的演练。

5.1.6加强防范，避免盗窃事件的发生；确保无重大火灾、刑事和交通事故发生。

5.1.7对突发事件有应急处理预案和措施。遇突发重大事件要及时报警并报告采购人以防止事态进一步恶化。协助保护现场（中标人应当有详细的应急方案，例如防止非法闯入、抗议、示威静坐事件、针对领导人、知名人士的事件、重要活动保护、重要资料财物的保护和转移、停水、停电和通讯中断等）。

5.1.8保安员应受过相关安全保卫知识与技能培训，持证上岗；对人以礼相待，责任心强，工作认真负责，体态良好；每周定期参加安全保卫知识技能的岗位培训，掌握安全保卫基本技能，能正确使用多类消防、物防、技防器械和设备，熟悉、掌握多类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，定期进行实战演练；上岗时佩戴统一标志，穿着统一制服。器械佩带规范，仪容仪表规范整齐；当值时坐姿挺直，站岗时不依不靠；会讲普通话；配备对讲装置和其他必备的防卫器械（服装、对讲机由中标人提供，防卫器械由采购人提供）。

5.1.9其它与安全保卫有关事项。

5.2交通、车辆、停车场管理

5.2.1交通、车辆、停车场管理要指定专人负责，要制定可行的管理制度。

5.2.2物业区域地面要有车辆行驶的标志牌、标识，车辆行驶有规定路线，车辆停放划有专门位置，有序停放；有专门保安巡视和协助停车事宜。

5.2.3自行车、摩托车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定停放或指定露天停车地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。

5.2.4车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。

5.2.5外来车辆进入大院内需做好记录。

5.3清洁卫生

5.3.1清洁卫生工作的范围：范围包括露天区域、篮球场、停车场及配套设施、库房、办公场所、会议室、接待室、公共通道、卫生间、门窗、灯具、建筑物内外墙、办公家具、楼梯扶手、指示牌、消防栓等大院内及办公楼内所有区域，另包括门前三包等非日常性清洁任务及垃圾的清运工作。

5.3.2相关清洁所有的清洁剂、消毒剂、保养剂、工作用具等由中标人负责（办公室、会议室、洗手间日常提供的消耗品，统一由采购人负责提供，中标人按需领用），特殊清洁、清毒保养用品的使用可由中标人向采购人提出建议购买使用。

5.3.3保洁服务需达到如下标准：

①保持大楼大厅、办公室、会议室等场所的卫生整洁，目视不能有灰尘，明亮清洁；②大楼大厅地面保持干净有光泽，无垃圾、杂物堆放，无污迹、划痕现象，保持地面材质原貌；③天花板、灯具、消防栓、指示牌、标识定期除尘和清洁，目视无尘无蜘蛛网；④大院内保持地面、绿地目视干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；⑤阴沟无杂物、无积水，全天候有人清扫地面。

5.3.4中标人按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。

5.3.5公共卫生间

5.3.5.1地板：每天上午及下午上班前各拖扫一次，没有水、尘、污渍，每季打磨清洗一次。

5.3.5.2大小便器：每天用清洁液清洗两次，消毒一次，确保无异味；

5.3.5.3门窗、玻璃窗：每天清抹一次，干净透亮，没有水、尘、污渍。

5.3.5.4水龙头及消毒液盒：每天清抹两面次，及时补充洗手消毒液

5.3.6走廊

5.3.6.1地板：每天上、下午上班前各拖扫一次，确保没有水渍、污渍；每季打磨清洗一次，确保地面明洁度；大理石地面每季打蜡一次。

5.3.6.2外墙面、天花、照明灯架、指示灯：不定期清理，确保没有水、尘、污渍。

5.3.6.3花岗岩墙面：每周清抹一次，没有水、尘、污渍。

5.3.6.4木门、木墙裙、不锈钢门：每天清抹一次，没有水、尘、污渍。

5.3.6.5玻璃门窗：每天清抹一次，干净透亮，没有水、尘、污渍。

5.3.6.6垃圾、杂物：每天上午、下午上班前清理垃圾桶、更换垃圾袋一次，并及时清洁其他无用杂物。

5.3.7楼梯

5.3.7.1地板：每三天拖扫一次，保持整洁干净。

5.3.7.2扶手、楼层指示牌：每天清抹一次，没有水、尘、污渍及手印。

5.3.7.3墙面：不定期清理，保持每天没有水、尘、污渍。

5.3.8电梯

5.3.8.1电梯内外不锈钢：每天用干净毛巾或保养液清洁二次以上，要求没有水、尘、污渍，没有手印指模。

5.3.8.2内外触件：每天消毒一次，传染病流行时期每二小时消毒一次。

5.3.8.3电梯内地毯每半小时巡扫一次，确保整洁。

5.3.9大堂地板：

5.3.9.1每1小时用拖把拖抹一次，及时清理其他垃圾、杂物，确保地面无明显鞋印、水渍、尘渍及污渍。

5.3.9.2每季打防滑蜡一次，打磨、抛光一次。

5.3.9.3大堂内水牌等设施每天清抹一次以上，保持没有水、尘、污渍，干洁亮泽。

5.3.9.4电梯厅每天上、下午上班前各清洁一次，另外，每半小时巡扫一次。

5.3.9.5大堂正门眉以下的玻璃门窗、后门玻璃门：每两天用玻璃水刮抹一次，保持没有水、尘、污渍。

5.3.9.6正门眉以上的玻璃窗：每周用玻璃水刮抹一次，没有水、尘、污渍。

5.3.10正门、后门、侧门花岗岩门栋、墙身等：每天清抹一次，没有水、尘、污渍。

5.3.11会议室地板、台凳：每次会议前后及时清理干净，没有会议，每天拖扫清理一次，地毯吸尘，保持干净整洁，没有水、尘、污渍。

5.3.12玻璃门窗：每天清抹一次，没有水、尘、污渍。

5.3.13天花：每周清抹一次蜘蛛网、灰尘，保持干净整洁。

5.3.14天面露台

5.3.14.1露台地面：每天清扫、清理垃圾杂物一次，保持地面干净，每周冲洗一次。

5.3.14.2排水口：每十五天疏通一次，保持排水畅通不堵塞。

5.3.15门牌、一楼室外玻璃窗：每周清抹一次，没有水、污渍。地板、扶手：每天拖扫、清抹一次，保持干净整洁无杂物。

5.3.16大院、停车场、值班室

5.3.17地坪：每天打扫一次，保持干净整洁无杂物。

5.3.18停车场、值班室墙身：每周清洗一次，保持干净整洁无污渍。

5.3.19沙井：每季清理污泥、垃圾一次，保持沙井畅通。

5.3.20值班室天面：每月清扫、清理垃圾杂物一次，保持天面干净。

5.3.21化粪池每年清理一次。

5.3.22其他：办公楼外墙每年清洗一次，清洗时间由采购人指定，一楼以下部分（地下车库）每季清洗一次。

5.4室内外绿化的养护

5.4.1按附件一《室内绿化植物配置清单》要求为交警支队办公楼（含附楼、无人车管所）、城区办公楼及支队生活楼配置室内盆栽植物并每季度定期更换，配置的植物以绿色盆栽为主，不包括年花、年桔。盆栽以发现植物枯萎、大片黄叶等不能再摆放的标准才予以更换。室内绿化由采购人按现存的数量、种类、摆放位置移交中标人管理，后续更换、维护由中标人与采购人协商安排，所需费用包含在合同服务费用中，合同期结束时，在采购人办公场所摆放的绿化植物属采购人所有，中标人不得搬离。

5.4.2中标人负责室外公共绿化、花木的保育、养护和管理,其中包括除杂草、施肥、浇水、整形造型、补缺、除虫防病等日常维护工作，做到无枯枝、死亡植物，花卉、绿化生长状态良好，定期修剪，树木形状美观。室外绿化物补种、更换由中标人与采购人另行协商安排，补种、更换费用由采购人承担。

5.4.3负责办公区域内外重大节假日活动的绿化布置，费用按实由采购人承担。

5.5文员服务

5.5.1中标人委派3名文员协助采购人开展交警支队办公楼（含附楼、无人车管所）日常的咨询、接待等服务工作。其中大堂办证厅文员1名，负责业务咨询；支队6楼前台文员1名，负责支队长办公室来访人员的接待服务；支队大门口文员1人，负责来访人员登记及安排。

5.5.2中标人委派1名文员协助采购人开展城区大队日常的咨询、接待等服务工作。

5.6机电设备技术维护保养服务

5.6.1针对不同专业设备按规范要求对机电设备设施进行经常性的技术检修和按季度定期大修，保证备稳定、安全、可靠地连续运行。

5.6.2在支队大楼设置维修部，负责接听采购人报障电话，及时对故障进行维修。

5.6.3设立全天24小时设备运行及消防安全巡查（每2小时巡次），及时发现设备故障和消防安全隐患，以便迅速安全故障隐患，负责按相关消防管理规范要求对消防设备进行测试，并将《消防设施维护保养记录表》送消防主管部门备案。

5.6.4消防监控中心、支队高低压配电房、支队空调机房(含水泵房、发电房)分别设立24小时值班，每机房每班设2人。

5.6.5按采购人日常会议演出安排，设专人负责各会议室及交通指挥控制中心的多功能会议室灯光、音响、会议系统设备的编程及进程操作控制。

5.6.6负责各备用发电机组的定期试车及发电操作管理，按规范完成相应的保养检修工作。

5.6.7负责各网络机房设备及网络通讯设备运行管理及维护保养。

5.6.8负责档案设备的维修保养工用。

5.6.9负责整体电力分配调度，设专人负责变频设备维修保养。

5.6.10配备不少于2名电梯操作管理员，负责支队大队及城区大队电梯的日常操作及应急处理。

5.6.11合理控制使用设备，降低能耗，节约运行费用。

5.6.12针对办公楼的实际情况，每季对维护人员进行一次消防演习，每年与采购人组织一次消防演习，以保证消防指挥调度、应急疏散及应对突发事件的处理能力。

5.6.13负责消防、供电、安监等部门的安全检查接待，接听故障报修电话，并做好记录，迅速安排检修，遇重大故障、危及设备和人身安全、超出本职范围而又需解决的问题及时向采购人报告。

5.6.14负责提供机电设备维护所需的各种交通运输车辆、工具、设备、辅材及相关资料表格。

5.6.15负责设备（消防、供电、空调等设备）检测、备案的相关工作及费用。

5.6.16负责对交通指挥中心、中央数据机房、网络机房的设备运行管理及维护保养。

5.6.17负责车管所档案设备的维修保养工作。

6.主要管理技术人员素质要求

序号	岗位名称	人员素质要求	备注
1	项目经理	年龄50岁以下（含50岁），本科或以上学历，具有5年或以上物业管理项目负责人经验。熟悉物业管理有关法律、法规,具有政府相关部门颁发的中级或以上职称证书。
2	电气工程师	年龄50岁以下（含50岁），本科或以上学历，具有3年或以上物业管理经验，具有政府相关职能部门颁发的与电气相关的工程师或以上职称证书以及具有三级/高级工或以上的电梯安装维修工证书。
3	维修工	年龄50岁以下（含50岁），中专或以上文化程度。有良好的专业技术水平、沟通能力、工作责任心和管理能力强，精通设备和系统的日常管理、维护保养，至少1人具有政府相关职能部门颁发的中级或以上网络工程师证书。电梯操作管理员至少1人同时持有《特种设备作业人员证》（种类与项目为：电梯作业）。
4	保安班长	男性年龄50岁以下（含50岁），女性年龄40岁以下（含40岁），具有消防行业技能鉴定机构颁发的三级/高级工或以上技能建（构）筑消防员证或消防设施操作员证，以及退役相关证书或退伍军人相关证书。
5	绿化工	年龄50岁以下（含50岁），具有3年或以上物业管理经验，具有政府相关部门颁发的与绿化相关的职称证书。
6	保洁班长	男性年龄60岁以下（含60岁），女性年龄55岁以下（含55岁），政历清楚，身体健康,熟练掌握各类清洁机械的性能和使用方法，有清洁管理经验，掌握各类清洁技术及工具使用。至少1人持有政府相关职能部门颁发的有害生物防制员证书。
7	文员	大专或以上文化程度。年龄40岁或以下，政历清楚，身体健康，形象较好。有三年以上工作经验,熟练掌握会务和接待经验。

 

7.物业管理档案资料管理

7.1中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

7.2在日常管理中要建立交接班、项目保障与维修、保养等登记制度。

8.绩效考核细则

8.1物业管理服务质量评价：

采购人每月度采用动态考核和集中考评相结合的方式对中标人进行考核；集中考评由采购人按月份实施考评，采购人按照每月考评分数给予相应的当月物业管理费。具体考评细则详见《考核准则》（附件三）。月度考评分数满分为100分，80分以上（含80分）为考核达标。具体情况如下：

8.1.1当月考评分数在80分以上（含80分）为月度考评达标，采购人支付中标人当月物业管理费的100%；

8.1.2当月考评分数在70分（含70分）至80分（不含80分），采购人支付当月100%的物业管理费，并给与中标人1个月的整改期限，如果中标人在下一月份的考核分数还不达标的，采购人扣减中标人2%的月度物业管理费并要求中标人继续整改；如第三个月起仍未达标的，采购人将当月扣减中标人2%的月度物业管理费，直至中标人整改到月度考核达标为止；

8.1.3当月考评分数在60分（含60分）至70分（不含70分），采购人扣减中标人当月物业管理费的3%；

8.1.4当月考评分数低于60分（不含60分），采购人扣减中标人当月物业管理费的5%；如果中标人连续3个月考评分数低于60分（不含60分）则视为违约，如造成采购人经济损失的，中标人应给予采购人经济赔偿，并承担相应的法律责任。

8.2根据约定，中标人出现重大管理失误或严重违约、用户投诉多（一年内使用人向采购人、中标人提出有效投诉达12次以上），采购人将向项目所在地的政府监管部门申请解除合同。

9.其它

9.1采购人免费提供管理用房计30-50 ㎡给中标人使用，中标人要列明管理用房的具体用途报采购人审批。

9.2采购人不提供中标人物业管理人员的住宿用房，中标人自行解决住宿问题。

 

四、付款方式

由采购人按下列程序付款：

1.物业管理费用的支付：按月支付。

2.中标人凭以下有效文件与采购人结算：

2.1中标通知书；

2.2合同；

2.3 中标人开具的正式发票；

2.4 验收报告（月度绩效考核结果）（加盖采购人公章）。

3.因采购人使用的是财政资金，采购人在前款规定的付款时间为向财政部门提出办理财政支付申请手续的时间（不含政府财政支付部门审核的时间），在规定时间内提出支付申请手续后即视为采购人已经按期支付。