招标文件
第一章 采购项目内容与技术需求
一、项目背景、基本情况
嘉陵江商务大厦位于海门市张謇大道西，安康中路南侧，占地面积约16亩，绿化面积约 0.06 万平方米，其余还有门卫房、停车场（库）、道路等设施。
本次项目为嘉陵江商务大厦嘉陵江商务大厦环境卫生管理、水电供应维修管理（含土木零修、一般设施设备维修）、门卫安全管理服务、大厦安全管理服务（含消防日常管理、公共秩序及进出车辆、停车场管理）、食堂管理服务、会务管理服务、绿化管理服务等后勤保障服务采购，投标人应根据招标要求，在对现场、周边环境全面了解的情况下编制科学合理、切实可行的组织实施计划以及具体的保障措施、工作程序等。投标人须依照现代企业制度，以合理的服务流程和服务人数、优良的服务质量、科学的物业养护、稳定的服务队伍、优惠的价格来制订详细的服务方案，充分体现自身的实力，发挥自身优势，用热心、爱心、专心、贴心服务，为国家税务总局海门市税务局后勤社会化提供全方位、一体化的专业服务保障，保证国家税务总局海门市税务局工作正常进行，各项重大活动顺利完成，并保证、服务质量和形象上升一个新台阶。
二、项目采购内容（含技术参数）
1、技术响应说明
投标人不能简单照搬照抄采购单位项目需求说明中的技术、商务要求，必须作实事求是的响应。如照搬照抄项目需求说明中的技术、商务要求的，中标后供应商在同采购单位签订合同和履约环节中不得提出异议，一切后果和损失由中标供应商承担。如投标人提供的服务同采购单位提出的项目需求说明中的技术、商务要求不同的，则须在技术标响应文件内提供《技术部分正负偏离表》予以明示，如不明示的视同完全响应。
2、项目物业委托期限
本次报价为一年的物业服务费用。项目服务期到期后，如服务良好，经采购人组织相关部门对履约情况考核合格，成交供应商可与采购单位按年续签合同。 经考核不符合要求的，采购人另行实施采购确定供应商。
3、物业管理范围内容
本项目包括嘉陵江商务大厦环境卫生管理、水电供应维修管理（含土木零修、一般设施设备维修）、门卫安全管理服务、大厦安全管理服务（含消防日常管理、公共秩序及进出车辆、停车场管理）、食堂管理服务、会务管理服务、绿化管理服务，在合同期内按照嘉陵江商务大厦工作需要，保障大厦日常工作正常运行。具体如下：
（1）大厦公共场所（室外及建筑物屋顶）的卫生保洁服务；
（2）大厦建筑物以及各层楼道内地面、天面、墙面、门窗、楼梯扶手、阳台栏杆、灯罩清洁、卫生间、开水间、衣帽间等卫生保洁服务，各办公室、公共活动（运动）室、报告厅及各类会议室卫生保洁服务；
（3）招待所内地面、天面、墙面、门窗、楼梯扶手、灯罩清洁、卫生间、开水间、衣帽间等卫生保洁服务；
（4）楼外地面、天面、墙面、门窗、扶手、路灯具、广告设备、雨篷、化粪池、自动门、各种脱排设备等卫生保洁服务；
（5）24小时提供水电供应、维修、排水排污管道疏通服务及高压值班工作；
（6）24小时提供安保服务、消防日常管理及消防值班工作；
（7）全天候提供消防维保服务，保障消防设施设备正常运行；
（8）及时提供招待所管理服务工作；
（9）大厦房屋及附属设施设备（办公、生活用具）的一般维修；
（10）定期喷洒杀虫剂，投放捕鼠器具（药），确保消灭蚊蝇孳生地，消除鼠患；
（11）须及时提供足够的物业必备设备、工具及保洁耗材；
（12）配合做好嘉陵江商务大厦临时交办的任务。
2．总体管理要求
所有服务项目参照物业管理条例（国务院令第379号）、全国物业管理示范大楼标准及评分细则(建住房物[2000]008号)、城市房屋修缮管理规定（建设部第11号令）、物业管理企业资质管理试行办法（建设部）、全国物业管理从业人员岗位证书管理办法（建设部）、《中华人民共和国消防法》、《食品卫生法》、《公共卫生条例》、四星级宾馆服务标准等内容进行管理。
（1）嘉陵江商务大厦根据实际情况进行了初步测算，需物业管理及服务人员至少25名，各投标方根据各自的管理服务方案配备管理服务人员，确保嘉陵江商务大厦正常运行。
（2）中标方按照自身的服务职责，围绕年度服务保障目标和各项工作任务，制订相关规章制度（包括处置突发事件应急预案）、工作措施，并报嘉陵江商务大厦审定后实施与备查，做到周有安排，月有计划，季有检查落实，年有目标。
（3）中标方必须严格执行嘉陵江商务大厦各项规章制度，服从嘉陵江商务大厦监管，并委派一管理团队做好现场管理（其中物业主管需在本企业内任职满四年，持有物业管理企业经理上岗证，且具有四年以上物业管理实战经验，大专以上学历，100%在岗），强化过程管理，做好工作台帐，做到每月及时汇总，年度整理归档。
（4）中标方需提供24小时的后勤服务值班调度，并督促各物业管理岗位加强巡逻检查，形成巡检台帐，发现问题，及时主动地解决。
（5）中标方自觉接受嘉陵江商务大厦工作检查、指导和督促，认真参加嘉陵江商务大厦组织的旨在加强服务质量，提高保障水平的各类会议与活动。
（6）中标方必须认真履行职责，严格按承包协议中的质量保证体系实施管理，做好辖区环境卫生管理、消防安保管理、水电供应维修管理、门卫管理服务、安全管理服务、招待所管理、食堂管理服务、洗衣房管理服务、会务管理服务等工作，每日进行检查，发现问题及时整改。
（7）中标方按合同规定，配备适量物业管理服务人员，上报嘉陵江商务大厦取得同意后，保持物业管理队伍基本稳定，不得擅自减少。管理骨干和技术人员调动，应事先通知嘉陵江商务大厦，并在一周内配齐。员工因病事假而缺勤，应主动及时安排人员补岗。经抽查，发现物业管理服务人员减少，且无正当理由，嘉陵江商务大厦有权按实际减少的人数扣除中标方次月相应的人均服务费，同时要求中标方补足人数。
（8）中标方在配备人员时，要求物业管理服务人员相貌端正，经相关医疗机构体检健康合格（提供体检材料），并无妨碍从事相关工作的器质性心脏病、癫痫病、眩晕症、癔病、精神病、传染病、高血压等疾病和生理缺陷。
（9）中标方应定期对上岗人员进行职业道德教育和职业技能培训，教育其端正服务态度，提高服务质量，遵守嘉陵江商务大厦的各项规章制度及工作规范，维护嘉陵江商务大厦形象，服从嘉陵江商务大厦领导。对不遵守劳动纪律、被投诉的员工，经查实后酌情处理，情节严重的予以辞退。
（10）中标方应对所有岗位建立岗位责任制与运作程序、工作质量标准，嘉陵江商务大厦将根据相关工作要求对各工作岗位的设置及服务质量随时进行抽查，并以此作为考核依据。
（11）中标方积极主动搞好节能降耗工作，杜绝出现“长明灯、长流水、无人空调”现象。
（12）中标方在接到投诉后，于10分钟内到达现场立即调查核实，当日提出处理意见， 24小时内回电答复、书面答复或回访投诉人。如因客观原因而无法解决的，应在3日内向投诉人说明解释。
（13）中标方在嘉陵江商务大厦的应急事件中，应积极配合嘉陵江商务大厦采取相应的措施。
（14）物业管理人员工作时，衣着统一、整洁，佩带工号牌（服务证），戴工作帽，不得脱岗、空岗、迟到和睡岗，讲礼貌，守纪律，严格遵守嘉陵江商务大厦有关规章制度。
（15）嘉陵江商务大厦提供上岗人员的工作午餐，提供物业主管人员的办公场地及库房若干，物业本身所需的办公用品由中标方自行解决。
（16）物业必备设备、工具、保洁耗材由中标方自行负责。
4、物业管理服务范围及具体要求 （应包括并不局限于以下内容、部分关联岗位人员由发包方指定。）
（一）辖区环境卫生管理
1．基本要求
辖区环境卫生管理的任务是环境的清扫保洁、消灭蚊蝇孳生地及保持排水排污系统管道畅通等。从业人员需初中以上学历，身体健康，男女不限，男不超过60周岁，女不超过55周岁，经过相关培训，懂得一定的环保知识，常用清洁剂的使用范围，并能对常见各类污垢的清除方法和特殊场所的卫生清扫准确运用。
2．辖区环境卫生保洁范围
办公大楼、主支干道、运动场所、停车场、休闲广场、绿地、电梯、配电房、房泵等附属设施以及建筑楼宇的屋顶等。（备注：以投标方实地勘察为准，保洁费用不另外增加）
3．人员配备和工作时间
（1）人员最小配备：办公大楼等主要楼宇配备8名楼宇保洁员。
（2）工作时间：6：30～19：00（有午休），偶有突击性卫生保洁任务，不受工作时间限制。
4．相关区域环境卫生保洁职责及要求
（1）楼宇内走廊、楼梯的保洁
①每天7：00前清理坐地烟灰盅、垃圾桶（大）内垃圾，并将垃圾桶（大）拉至指定地点，配合做好垃圾清运工作后拉回原处，确保垃圾清理规范、及时，无积压、积存。
②每天上午8:30前、下午2：00前、18：00点后完成对各楼层走廊、楼梯地面至少清扫、拖洗各一次，并巡回保洁，确保地面干净、明亮，无浮尘、无垃圾、无脚印、无污渍、无水渍。如遇下雨天，要增加拖擦次数，以防有积水、人员滑跤。
③每天擦拭阳台栏杆、楼梯扶手、坐地烟灰盅、公共区域门窗、窗台、指示牌、垃圾桶（大）、电源面板、消防柜、电子显示屏、墙面瓷砖等区域，并巡回保洁，确保该区域无积灰、无污迹。
④每天早晨清理坐地烟灰盅、垃圾桶（大）内垃圾后，按要求摆放整齐，并擦拭干净，确保楼道内坐地烟灰盅、垃圾桶外表无污迹、尘迹、粘附物，内无积存垃圾，外无散积垃圾，无异味。
⑤不定期清理各楼层墙面、顶面、踢脚线的积灰、蜘蛛网等，清洁吸顶灯灯罩，确保干净、整洁，无积尘、无霉斑、无蜘蛛网、无鞋印、球印等。
⑧巡回检查所属区域办公、生活、消防、照明等设施设备，发现异常及时上报报修，确保设施齐全，无破损。
⑨不定期清理建筑物楼顶、公共通道雨棚顶，保持屋面、顶棚下水道畅通，确保楼顶无卫生死角。
⑩定期清理所属区域卫生死角，防范蚊蝇孳生、鼠患频发。
（2）卫生间、洗手间的保洁
（一）工作量：每天上午二次、下午两次打扫卫生间，
（二）工作内容
1清理纸篓垃圾、地面垃圾、地面积水等，确保地面无污渍、积水及垃圾等杂物，室内无异味、臭味，空气清新。必要时，卫生间内可喷适量空气清新剂或点燃檀香，小便池内放置樟脑丸，清除异味。
②清理、洗刷大小便池、拖把池、水池，对易产生水锈、黄斑的部位进行有针对性的清洗，确保瓷器、金属器具、光洁明亮，无尘、无垢，排水排污管道畅通，无堵塞。
③对洗手间水池、龙头、台面、墙面（含镜面）等擦洗，清理垃圾桶内茶水、烟灰，清除水迹、污迹。
④对卫生间瓷砖墙面、水箱、门、窗、蹲位隔板等擦洗，做到无灰尘、无污渍、无异味。
⑤清理卫生间、洗手间角落，定期喷洒杀虫剂，确保无蜘蛛网、无蚊蝇、无鼠患
⑥巡回检查所属区域各类卫生、照明设施，发现异常及时上报报修，确保设施齐全无破损。
（3）辖区室外保洁
①每天巡回清扫各主支干道、广场等区域地面，拖洗道路、广场道板上污迹、油迹。做到地面目视干净，无瓜果皮壳、树叶、烟头、纸屑、泥沙等杂物，无积水、无污渍、无烟蒂；各主支干道无明显泥沙、污垢，无杂草延伸。
②每天巡回捡拾绿地、花坛内外垃圾，做到目视无枯枝、无果皮、无饮料罐、无纸屑等异物。及时清倒、洗擦固定式垃圾桶，外表无污渍、无沾有物。
③每天清洁室外场地的景观设施、公共座椅、各类广告牌、标牌、栏杆、灯座等附属设施，确保室外景观设施、公共座椅等无积尘、无污迹、无蜘蛛网等。
④定期清理室外场地上的下水道、雨水井、化粪池、电缆井，保持室外场地上的下水道、雨水井干净、畅通，窨井盖等设备设施齐全，无缺失、无损坏。
⑤巡回检查所属区域各类附属设施，发现异常及时上报报修，确保设施齐全无破损。
⑥按要求张贴宣传画，悬挂横幅，及时维护和清除各类宣传、横幅等。
⑦定期喷洒杀虫剂，放置捕鼠器具（药），清除蚊蝇、鼠患。
（4）报告厅、会议室、健身房、图书室、档案室、文化园地、其他工作室及活动室的保洁
①定期打扫报告厅、会议室、健身房、图书室、档案室、文化园地、其他工作室及活动室，做到按顺序打扫，依次清洁，确保室内各区域干净整洁，无杂物、无蜘蛛网、无污渍。
②定期检查照明、音响、空调等设施设备运转情况，发现异常及时上报报修，确保设施齐全无破损。
③定时喷洒空气清香剂或开窗开门通风，保持室内的空气清新。
④报告厅、会议室、健身房、图书室、档案室、文化园地、其他工作室及活动室使用前后，根据要求整理场地，保持室内各种家具、窗帘放置整齐，开关门窗。
（二）水电供应维修管理（含土木零修、一般设备维修）
1．基本要求
加强对辖区各类设施的巡视，发现破损或接到报修，应及时维修，尤其确保水电供应，在管理中要爱护设施、保证安全、注意节约、改善服务。从业人员需初中以上文化，男性，年龄不超过50周岁，水电工必须持证上岗，持有高低压上岗证书，熟悉嘉陵江商务大厦的供电、广播、电话、网络线路、排水排污管线和消防管线等。加强水电设施的常规管理，对水电系统要建立档案资料和巡视维修制度，保证用电安全，防止水质污染和管道破裂。
2．服务范围
办公大楼、招待所楼、食堂、室内外场地、厕所、电梯、门卫、其他设备等部位的照明、路灯、供水设备、配电房、排水排污管道疏通、零星土木、玻璃、五金件等维修及高低压配电间的值班管理（必须持有高压进网证）
3．人员配备及工作时间：人员最小配备：安排2名管理员。24小时值班
4．水电供应维修管理职责及要求
（1）负责委托管理范围内的所有水电、土木、油漆涂料、附属设备设施的零星维修。
（2）负责嘉陵江商务大厦教室、办公室、招待所门、窗、锁等五金、玻璃的简易维修。
（3）负责室内照明灯、路灯、走道灯、景观灯的巡查，发现问题及时更换维修。
（4）负责水电管线、设施（泵房、配电房、卫浴设施等）的巡查，发现问题及时上报并处置，确保水电供应正常。
（5）负责经常巡视排水排污管路（含化粪池）是否畅通，发现堵塞及时疏通。
（6）负责嘉陵江商务大厦高低压配电房的巡检及高压值班工作，严守电器作业安全总则，确保安全运行无事故。需做好各高低压配电房、库房的卫生清理、安全防范等工作。
（7）经常巡查招待所、办公大楼，纠正和制止不符合规定的私接电线等违规现象。下班后做好辖区巡视工作，及时关闭各区域楼道灯、卫生间灯，检查卫生间是否存在跑冒滴漏现象，及时处置并上报记录。
（8）定时到相关部门领取报修单，领取维修配件，并在规定时间到达现场维修，做到小修不过夜，大修不过天。缺少维修配件当日不能完成的维修，应及时告之嘉陵江商务大厦维修管理员当时不能完成维修的原因，争取早日恢复正常。
（9）服务范围内的所有设施、设备完好率在100%，零星维修的返修率控制在5%以内。
（10）任何时候接到报修电话，做到随叫随到，积极认真的投入到工作中。
（11）及时做好各类巡检台账，设备维修需做好报修、修复检查验收的登记备案工作，要做好耗材台账，每天对维修数量进行统计，每月汇总上报嘉陵江商务大厦。
（12）完成嘉陵江商务大厦临时交办的其他事务。
（三）门卫安全管理服务
1．基本要求
按照嘉陵江商务大厦制定的门卫管理制度，确保嘉陵江商务大厦门卫管理规范、安全、标准，辖区管理秩序好，安全性高。从业人员需初中以上学历，身体健康，勤奋踏实，具有一定的沟通协调和管理能力，会讲普通话，字迹端正，接受过正规门卫培训，具有保安上岗证，男性，不超过50周岁。
2．服务范围
门卫及安全管理，含所有人员进出管理、外来车辆进出管理、外来人员接待登记、电话传达、辖区巡查、监控周界报警系统检查、物资进出门管理及报刊、杂志、信件、快递签收分发、辖区秩序维护、安全管理等。
3．人员配备及工作时间：人员最小配备：安排5名管理员。12小时工作制，每班不超过12小时，不得连续值班，24小时双人在岗轮流值班.
4．门卫安全管理职责和要求
（1）坚守工作岗位，严格遵守嘉陵江商务大厦《门卫工作条例》及《门卫考核管理规定》等规章制度，恪尽职守、文明执勤、礼貌待客。
（2）按嘉陵江商务大厦规定时间按时启闭大门。其余时间值班室内外各一人。
（3）实行全天24小时双人双岗轮流值班制度，按时上班，不迟到，不早退，有事向主管部门办理请假手续。
（4）上岗时统一佩戴标志，穿戴统一工作服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，严禁赤膊、穿背心、披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽子、穿拖鞋。值班时立姿挺直，不倚不靠。
（5）认真做好交接班手续，接班人员须提前10分钟到达，交接时要做到“三清”：值班情况清楚、物品数量交接清楚、器材设备运行完好状态清楚。
（6）遵守值班纪律，上班时间不得打瞌睡，不吸烟，不喝酒，不打牌，不玩手机，不吃零食，不脱岗，不串岗。
（7）热情、规范做好来访人员的接待工作。对外来车辆和外来人员要按嘉陵江商务大厦有关规定文明、热情主动接待，查验有效证件、及时与被访对象联系，登记获准后办理入门手续。
（8）按嘉陵江商务大厦规定查验进出门手续。在上班时因特殊情况外出，必须协助做好登记和刷卡工作。
（9）报刊、杂志、信件、快递签收分发正确无误，不发生任何纠纷。
（10）做好门卫内外的卫生保洁工作，每天保持门卫室内外包干区卫生整洁，室内物品摆放有序。
（11）认真做好巡逻工作。夜间巡逻每2个小时一次，巡逻区域覆盖整个辖区，对重点部门、区域巡逻细致、警惕，发现情况、及时向有关部门、领导汇报。每次巡逻后及时、准确填写巡逻信息记录。
（12）规范门口车辆停放秩序（车头统一朝外）。外来车辆无来访登记一律不得进入辖区，并在门外指定区域有序停放。
（13）严格关注嘉陵江商务大厦门卫值班室安全装置，不得随意关闭监控、报警系统，发现问题及时汇报主管部门并做好报警处理记录。
（14）认真做好节假日值班制度，确保双人在岗，做好巡逻记录。
（15）其他交办的事务。
（四）安全管理服务（含消防日常管理）
1．基本要求
按照嘉陵江商务大厦制定的安全管理制度，确保辖区内秩序井然，无杂乱无章的现象，无治安案件发生。车辆管理规范到位，确保安全硬件设备完好，会熟练操作各类安全防范设备设施。消防设施设备日常检查，及时通知维保单位进行维护修理，确保消防设施设备完好、运行正常。从业人员需高中以上学历，会操作电脑，身体健康，勤奋踏实，具有一定的沟通协调和管理能力，会讲普通话，字迹端正，男性，不超过50周岁。
2．服务范围
嘉陵江商务大厦车辆秩序管理、嘉陵江商务大厦消防日常检查管理、嘉陵江商务大厦监控管理、嘉陵江商务大厦治安（人员资产）安全管理等。
3．人员配备及工作时间：人员最小配备：安排2名值班人员，每班不超过12小时，不得连续值班。
4．安全管理职责和要求
（1）责任心强，爱岗敬业，上班期间穿着工作服，佩戴好胸卡。
（2）熟练掌握各类监控设备、报警系统、广播系统、联动系统的性能及操作方法，严禁违章操作及非专业人员操作。
（3）每天认真检查监控设施设备、设施的运作情况，不得随意关闭或中断，及时调整监控画面，发现故障及时排除。
（4）严格执行交接班制度，工作记录要详细、准确，并做好交接班签字。
（5）在监控室及消防控制室内不吸烟、不喝酒、不打牌、不打瞌睡、不吃零食；不准阅看与工作无关的资料；不准将无关人员带进监控室；不准擅自调用传播电脑内无关的资料。
（6）严格执行保密制度，做好保密工作。
（7）始终保持监控室内清洁、卫生、整齐，做到室内无积尘，无废弃物、无污渍、无水迹，工作台整齐有序，没有与工作无关的物品，每天交接班前必须将卫生打扫干净，夜间负责擦拭设备。
（8）坚守工作岗位，确保正常在岗巡视，不得擅自离岗，严禁外来人员进入监控室，如需调用监控设备必须经过主管部门批准方可进入。
（9）严禁将易燃易爆、有害气体或物质带入监控室，不得用火、用电（包括私接电灯、充电或使用电器），值班人员必须熟悉灭火器位置，熟练操作使用方法。
（10）必须保证监控室内电话、对讲机畅通，严禁私自将监控室内设备、资料带出。
（11）规范辖区内外车辆管理，根据嘉陵江商务大厦车辆管理规定的要求全天候认真做好车辆停放巡视巡查和违规纠正工作，每周五进行统计报主管部门，每月汇总车辆停放情况后登记汇总上报。
（12）每天上下班等期间做好门口秩序管理。
（13）每天做好辖区安全巡视（含恶劣天气等特殊情况涉及的安全隐患）杜绝治安事件的发生，并做好记录，发现问题及时采取措施。
（14）始终保持消防控制室内清洁、卫生、整齐，做到工作台整齐有序，没有与工作无关的物品。
（15）消防控制室必须实行每日专人值班制度。不准在控制室内会客，严禁无关人员触动、使用室内设备。
（16）消防控制室的日常管理应符合《建筑消防设施的维护管理》（GA587）的有关要求，并按规范做好相关情况的记载工作。
（17）消防控制室应确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态。
（18）消防控制室应确保高位消防水箱、消防水池、气压水罐等消防储水设施水量充足；确保消防泵出水管阀门、自动喷水灭火系统管道上的阀门常开；确保消防水泵、防排烟风机、防火卷帘等消防用电设备的配电柜开关处于自动（接通）位置，每月一次全方位检查。
（19）接到火灾警报后，消防控制室人员必须立即以最快方式确认。
（20）火灾确认后，消防控制室人员必须立即将火灾报警联动控制开关转入自动状态（处于自动状态的除外），同时拨打“119”火警电话报警。消防控制室必须立即启动单位内部灭火和应急疏散预案，并应同时报告单位负责人。
（21）消防控制室值班人员要详细填写值班记录、防火巡查日志、设施维修保养记录，做到档案资料齐备完整。
（22）从业人员要认真学习最新消防法律、法规，学习消防专业知识，熟练掌握消防设备的性能及操作规程，提高消防操作技能。
（23）严禁将易燃易爆、有害气体或物质带入辖区内任何地方，不得违规用火、用电（包括私接电灯、充电或使用电器），值班人员必须熟悉灭火器位置，熟练操作使用方法。
（24）确保嘉陵江商务大厦的室内和室外消火栓系统、消防喷淋系统、应急照明系统、风机、消防、给排水、广播系统等消防联动设施设备正常运行，出现故障及时排除，如不能排除要及时与维保单位进行联系修复并上报嘉陵江商务大厦。
（25）保证消防控制室室内电话、消防总机电话畅通，外出时必须携带对讲机，并能正常通话，严禁私自将室内设备、资料带出。
（26）每年定期组织一次相关人员消防安全教育和培训及消防演练，提高所有人员的消防安全意识和自救逃生技能。
（27）落实消防设施、器材的维护、维修及检测,确保其完好有效，确保疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。
（28）协助嘉陵江商务大厦根据工作要求上报相关信息数据。
（29）协助嘉陵江商务大厦制定灭火及应急疏散演练预案。
（30）协助在嘉陵江商务大厦新建、改建、扩建、装修、装饰等活动时，监督、指导施工单位必须严格执行消防法规和国家工程建设消防技术标准，并依法办理建设工程消防设计审核、消防验收或者备案手续。
（31）交办的其他事务。
5．消防设施设备维保服务
1-1基本要求
按照省、市的消防管理规范及嘉陵江商务大厦制定的消防维保相关要求，确保嘉陵江商务大厦消防设备设施完好，正常高效运行。从业人员需接受过正规专业培训，熟悉消防规范和江苏省消防维保工作的内容和要求；熟悉各消防报警设备品牌的技术特性，熟悉操作和使用报警主机，懂得排除各种故障；懂得消防水系统（消火栓，水喷淋）的基本配置和工作原理；懂消防专业维保知识，有三年以上消防维保工程实践经验，并持有消防上岗证。
2-1服务范围
嘉陵江商务大厦消防系统及设施设备常规检查、维修、维护保养。
3-1消防维保服务职责和要求
（1）保证嘉陵江商务大厦整套消防系统正常运行（含火灾自动报警系统、消防联动系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、气体灭火系统、防火卷帘门、防排烟系统、消防中控室、消防泵等。）一般问题2小时内到现场解决，严重或紧急问题在最短的时间内赶赴现场解决。
（2）要根据维护细则定期进行月检、季检、年检工作，同时对消防维护工程范围内的设备进行维护保养，每次维护保养工作完成后填写相关的维护记录表，分别由双方的负责人签字后存档，做到档案资料齐备完整。
（3）消防维保单位在月检、季检、年检的维护工作完成后，应做出维护报告书，由嘉陵江商务大厦现场负责人签字后存档。
（4）当消防系统出现故障通知维保方立刻到现场，如果维保方两次不按时到达现场处理故障，视为违约。由此造成的一切后果由维保方负责，造成的经济损失或人身伤害由维保方赔偿。
（5）维护质量必须符合经双方核定的竣工图纸的要求，并且满足现行消防规范的要求。
（6）设备发生故障，维保单位必须在接收到故障信息二小时内派人到达现场，二十四小时内检修解除故障。在确实没有配件的情况下应及时向嘉陵江商务大厦汇报，并采取有效的应急措施，防止出现安全事故。
（7）对维护、维修范围内出现的故障免费人工进行修复。
（8） 消防系统中各子系统的服务范围及检查要求。
- 火灾自动报警系统
（1）对火灾报警系统作定期检查和试验。
- 对火灾报警控制器的各功能进行试验。
- 采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。
- 每年对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验。
（2）对消防系统联动设备作定期检查和试验。
- 每年对防排烟设备、防火卷帘门等控制设备做消防联动试验两次。
- 每年对火灾事故广播进行消防联动试验两次。
- 每年对电梯进行强制停于首层消防联动试验两次。
- 每年对消防通讯设备在消防控制室进行对讲通话试验两次。
- 每年进行强制切断非消防电源消防联动试验两次。
（3） 对火灾自动报警系统控制线路及联动线路的故障进行维修。
（4） 对火灾自动报警系统的故障进行维修。
（5） 对火灾自动报警系统的消防通讯线路、消防主机电源检查及消防主机接地线路的故障的检查及维修。
- 消火栓系统
（1） 每月对消防泵进行启动运转试验，并对消防泵进行消火栓按钮联动启泵试验。
（2） 每月对系统上所有的控制阀门进行检查，保证控制阀门处于正常工作状态。
（3） 每月对消火栓进行检查，发现问题及时处理。
（4） 每季度对最不利点消火栓进行静压压力试验。
（5） 每半年对室内消火栓箱内的水枪、水带等设备进行检查，发现问题及时通报用户。
（6） 每年对水泵接合器的接口及附件进行检查。
（7） 每年抽查消火栓的出水情况对重点部位的消火栓每年进行出水检查。
- 自动喷水灭火系统
（1） 每月对水源控制阀、报警阀组进行检查，保证系统各种阀门处于工作状态。
（2） 每月对喷淋水泵进行启动运转试验一次。
（3） 每月对电磁阀作启动试验一次，动作失常时马上通知贵单位及时更换。
（4） 每月对喷头进行外观检查，发现有不正常的喷头及时更换，当喷头上有异物时及时清除。
（5） 每季度对湿式报警阀旁的放水试验阀进行泄水试验，验证湿式报警阀的供水能力。
（6） 每半年利用末端试水装置对水流指示器进行试验。
（7） 每年对水泵接合器的接口及附件进行检查并进行维护。
（8） 每年对消防水池，消防水箱及消防气压给水设备的消防储水位及消防气压给水设备的压力进行检查，发现问题及时协助贵单位处理。
- 气体灭火系统
（1） 检查保养气体控制屏,保证正常运行。
（2） 检测气瓶的压力是否达到规范要求,有无泄漏现象。
（3） 检查试验手动和自动放气装置是否正常。
（4） 模拟自动报警系统中的烟、温感探测器同时动作, 检查气瓶的电磁阀是否动作, 控制屏是否有放气信号,警铃、蜂鸣器是否动作。
（5） 每月检测控制屏的功能情况、气瓶压力是否正常。
（6） 每季度检查试验手动和自动放气装置。
（7） 每季度模拟进行烟、温感探测器动作，是否有放气信号，警铃、蜂鸣器是否动作灵敏。
- 防火分区
（1） 每周检查木质防火门、防火卷帘门、电动防火门等的完好情况。
（2）每季度手动或自动启停防火卷帘门、电动防火门试验.检查其性能。
- 防排烟系统
（1） 每周检查送风、排烟机房工作环境以及送风机、排烟机、电源控制柜、送风阀、排烟阀等是否处于正常完好状态。
（2）每半年手动或自动打开排烟阀、启/停送风机、排烟机查看其性能。
（3）每半年手动或自动方式关闭空调通风系统、电动防火阀试验，检查其性能。
7．应急照明疏散指示
（1）每周检查安全出口、疏散通道、重要场所的应急照明和疏散指示标志是否处于正常完好使用状态。
（2）每月试验应急照明灯和疏散指示灯切断电源后是否能正常工作。
- 其它
（1）每季度检查干粉灭火器的压力、重量、有效期等。必要时做喷射试验。
（2）每月检查集水坑排设备、自救逃生设备，消防电源及自动切换设备是否处于正常完好状态。
（3）每季度试验消防电源末端的切换功能。
（4）画好消防系统的图纸并出图。
（5）协助嘉陵江商务大厦完成上级消防检查部门下达的各种通知或任务。
（6）协助新建、改建、扩建、装修、装饰等活动时，监督、指导施工单位必须严格执行消防法规和国家工程建设消防技术标准，并依法办理建设工程消防设计审核、消防验收或者备案手续。嘉陵江商务大厦各项工程消防设施的招标和验收，应当有嘉陵江商务大厦消防机构参加。
（7）完成嘉陵江商务大厦交办的其他事务。
（五）食堂服务
基本要求
1、满足200人左右早上、中午就餐（所需烹饪材料、设备、水电等由业主提供）。
2、完成各种会议、培训教育人员的用餐。
3、完成交流干部的晚餐。
4、完成其他临时性的工作餐。
服务范围：
1、以《中华人民共和国食品卫生法》、《食品卫生总则》、《食品企业通用卫生规范》为准则，建立食品安全体系，确保饮食安全。环境卫生管理:以ISO14001为核心，以“六常法”管理为基本形式，建立环境卫生管理体系，确保食品及环境卫生。
2、食堂工作人员，须均持有有效四级以上《厨师证》、《健康证》。
3、运作模式根据嘉陵江商务大厦食堂管理的实际情况，物业负责食堂的人员管理、菜品搭配、食品加工制作、食品供应、环境卫生、现场操作和安全保障等工作，食堂各类物料均由委托方提供，物业只负责验收、把关和入库管理。
4、根据嘉陵江商务大厦要求由采购公司统一采购主副食品，负责共同验收主副食品并保证质量和食品安全。对采购的食品原、辅材料质量、数量进行把关并做好索证工作，对不合格的不予以入库，对已入库的进行经常性检查，发现不符合卫生要求的，及时上报，经食堂主管同意后及时进行无害化处理，并按规定做好相关登记工作。所需材料不足时，主动与管理人员沟通。所需各类烹调材料、设备、水电等由嘉陵江商务大厦提供。
5、根据工作餐标准，提高食品制作品质，用餐环境整洁，确保用餐质量和用餐满意度。
6、结合食堂管理服务的特点，编制《食堂各种工种操作规范》、《厨房设备操作规范》、《员工岗位职责》、《厨房工作流程图》，厨房全员参与，全面考评。
7、营养菜谱管理:建议委托方聘请国家认可的资深的营养师作顾问，以人体对营养的综合需求为准则，结合时令变化和人群口味特点，制定档次不同的营养菜谱供选择使用。
人员配备及工作时间： 食堂配备工作人员：主管兼厨师1人，食堂专职厨师1人，配菜师点心师1人，食堂杂工4人。
管理职责和服务要求
1、保证菜肴色、香、味、形、营养俱全。
2、建立标准菜谱，定期由营养师进行套餐营养分析，按时令口味特点，提供不同的营养菜谱。
3、冬天菜肴保暖，夏天提供清凉食品。
4、准时提供工作餐（实行预约服务，就餐人员因公事经预约方可提前或推迟就餐）。
5、餐后对对当天供应的菜肴做好24小时留样，对餐具卫生情况进行抽查。
6、业主单位工作人员与物业管理人员错时用餐。
7、食堂餐具卫生整洁，确保每日消毒，餐桌、餐椅整洁卫生，物品摆放有序，采取有效安全的灭害措施，餐厅内无苍蝇、蚊子、蟑螂、老鼠等虫害。。
8、食堂内地面无油污、结水，炊具摆放有序。
9、统一着装，仪态整洁、工作时戴口罩、手套、工作帽。
（六）会务服务
基本要求
1、对会议音响系统、会议系统的操作、运行服务进行日常维护。并确保办公楼及会议室音响系统、会议系统、灯光、空调等设备设施的正常运行。
2、根据会议工作的要求，负责安排和摆放好必备的会务用品。
3、提供会议室、接待室的卫生保洁及家具养护服务。
服务范围：高标准、全方位、优质规范，确保会务服务标准。
人员配备及工作时间：
1、人员配备：会议服务工作人员1名（保洁兼任）
2、工作时间：8：30—18：00之间（有午休），偶有突击性任务不受此时间限制。
管理职责和要求:
1、中标方按业主需求，派驻符合业主条件的会务工作员工1名。
2、具有一定计算机操作技能，能熟练操作音控设备，发现设备问题，应及时处理，杜绝影响会务工作的事件发生。
3、认真负责，任劳任怨，确保服务质量，一切服从会务工作需求。会务服务满意率100%。
4、认真做好相关会务用固定资产的保管工作，不得有资产流失。若改变资产现状需经业主同意。
（七）室外绿化服务
绿化服务内容
1、室外绿化养护。包括树木养护、绿地花坛养护、地被养护、草坪养护、四季草花养护等内容。
绿化服务目标
高标准、全方位、优质规范，确保室外绿化服务达到二级养护标准。日常管理资料齐全。
绿化服务要求
1、加强日常养护，及时修剪，。
2、加强植物病虫害防治，做到预防为主，措施及时。使用的农药符合环保要求。
绿化服务标准
1、经常检查苗木花卉的病虫害情况，做到预防为主，措施有力。保证树木常绿，无枯枝败叶。植物无病虫害保证环境良好。
2、定期清除绿地的杂草、石子、枯叶，铲理乔灌木树坑，修剪绿地边缘，剪平绿地，造型修剪乔灌木，防治病虫害，浇水，施肥，维护园林小品和绿地设施完好等工作。
5、物业管理服务人员配备及要求
为了更好的提供优质的专业化物业管理服务，乙方在甲方设立物业管理处，委派物业管理经理1名，实行乙方领导下的经理负责制，全面负责对甲方物业管理的组织实施及服务质量和效率。人员配置为：物业管理经理1人，安保组5人，保洁组8人（1人兼会议服务），强（弱）电、水工作人员2人，消防监控人员2人，食堂主管兼厨师1人，食堂专职厨师1人，配菜师点心师1人，食堂杂工4人，共计25人。
物业管理经理必须持有国家建设部颁发的物业经理培训合格证书，必须有3年以上的物业经理从业经验。
保安人员应由退伍战士或持有保安证书的人员担任，年龄要求男性不得超过50周岁、女性不得超过40周岁，身体健康，体态良好，政治思想品质好，作风正派，责任心强，熟悉安全护卫工作，服从统一安排，能恰当处理和应对安全护卫工作中的各种突发事件。
保洁人员的年龄要求为不得超过50周岁，身体健康，素质较高，形象较好。
会议服务人员的年龄要求不超过35周岁，身体健康，品德思想端正，文化素质较高，形象较好。
水电工的年龄要求为不超过50周岁，身体健康，素质较高，形象较好，且必须持有高低压上岗证。
食堂服务人员要求男性不得超过60周岁、女性不得超过50周岁,所有人员须持有《健康证》，厨师、点心师须均持有有效四级以上《厨师证》。
6、关于安全护卫的工作质量与相关要求
1、保安人员上岗执勤必须统一着制服，佩戴执勤工号，精神饱满，举止文明。严格遵守并执行各项护卫礼仪；实行值岗责任制，严格交接班制度、巡查制度。
2、办公区域实行24小时封闭式监控管理，门卫必须定人定岗。坚持外来人员和车辆进出登记制度，并通过电话与法院相关人员事先取得联系后方可入内；诉讼当事人及其代理人凭法院传票或书面通知、旁听人员凭身份证经安检通道或专用通道进出法院；严禁法院拒访人员进入办公区域；严格大件物品搬出登记制度。
3、保安人员应负责维持院内的交通秩序，并按划定的车辆停放区域，对准许进入院内的车辆引导按序停放，切实维护院内通行环境及秩序。
4、下班后，物业管理经理及保安人员应对物业进行巡查，确认无人滞留后，关闭各楼层消防通道及一层各出入口；夜间对院内四周、重点部位进行防范检查和巡逻，巡查每小时不少于一次，并实行巡查情况登记制；夜间值班不得少于2名保安。
5、大楼内部实行流动巡查制度，每天上午9：00-11：30、下午1：30-5：30，有1-2名保安人员在审判楼、办公楼进行巡查，遇到问题及时汇报、处理，确保安全。
6、应该服从招标单位安排，完成相关的临时性任务，如搬运相关物资等。
7、关于保洁工作质量与相关要求
1、院内场地、道路每天清扫1次，临时垃圾、杂物随时清扫，目视道路应干净整洁，无浮砂、污迹、树叶、烟蒂、纸屑、塑料袋等滞留物，无大面积积水、积雪，实行8小时保洁；
2、楼内大厅、公共通道、走廊、楼梯每天清扫2次，每月清洁4次(含楼梯扶手)，实行8小时巡回保洁，确保楼内无垃圾堆积，无卫生死角，无废弃物，环境整洁，地面光洁，立面无灰尘，墙角无蜘蛛网，楼梯扶手护栏干净，设施设备摆放整齐；
3、每日对电梯轿厢进行全面清洁、擦拭，保持电梯内外立面光洁明净，无明显污迹。
4、每日对公用卫生间保洁3次（早、中、晚各1次），每周进行2次消毒，达到“三无”要求，即无异味、无污迹、无积水。卫生间卫生用品如卫生纸、卫生球、洗手液等不断缺。
5、值班室每天整理1次，被褥、床单每周更换1次，物品归置整齐，地面、床头柜、桌面、电脑、监控显示屏、空调无灰尘。
6、法庭、调解室、会议室（含各庭室会议室）保洁应做到开庭（开会）前后及时清扫、拖洗，桌椅摆放整齐、地面洁净，室内（含空调柜机）立面无灰尘。
8、关于维修工作质量与相关要求
1.负责大楼公用设施设备的管理、运行及日常保养维修，重点要做好高低压配电设备、安检设备、供水水泵房的值班监控，及时排除常见性故障，做好电源切换工作。发现设备线路重大故障应及时抢修，同时还需满足维修方面的随时需要，如：动力电源接改、食堂风机以及线路故障的处理、照明线路的维修、灯具的更换、接水管、换水龙头、清理下水管道、修理桌椅、更换维护门窗窗帘等等，以确保工作正常运转。
2.高低压配电设备、照明设施、安检设备、供水水泵等主要设施设备的维修由物业公司负责，设施设备的更换费用由业主承担。
3.开通24小时服务热线，维修维护等应急任务的应答时间为随传随到，日常维修维护的应答时间为30分钟，维修及时率、合格率达100％。
9、考核
1、甲方组成考核小组随时检查乙方派驻人员履行职责的情况并进行考核。
2、中标人需缴纳10万元作为履约保证金。年度考核达到95分（含95分）—100分（含100分），全额返还保证金；达到90分（含90分）—95分（不含95分），扣除20%保证金，剩余部分予以返还；达到85分（含85分）—90分（不含90分），扣除50%保证金，剩余部分予以返还；85分（不含85分）以下保证金不予返还；（年度考核成绩=所有月份成绩总分/月份数）
3、中标人在承包期内连续2次或一年内有3次考评结果在85分（不含85分）以下的，或重大活动期间因物业管理工作不到位造成重大影响的，采购人有权解除合同。并在下次招标时，所在公司不得参与该项目的投标；
10、其他事项
1、乙方所有服务内容均应建立记录台帐，建立并规范相关作业制度；
2、乙方负责物管人员的业务培训，如发生人身损害事故与法院无任何关系。物业人员的变动需经过法院同意，且不得减少人员，法院有权对进驻人员的身份情况、整体形象、工作作风、服务态度等进行核实与抽查，对于不合格的，有权提出更换要求。
3、物业管理服务费指为完成本项目所规定的委托管理事项而发生的费用，由服务成本（包含物业管理所需要的所有工具、器具、物业人员制服；不包含公共部位保洁用品，如卫生纸、洗手液、消毒液等）、法定税费、物业人员工资和养老、医疗等保险费用构成。
物业管理服务费支付方式：先服务后收费，每季度结算一次。甲方每季度凭乙方开具的正式发票支付上季度物业管理服务费，以此类推。付费时间为收到乙方发票的五个工作日内。
4、甲方维护自身的合法权益，享受乙方提供的物业管理服务；根据有关法律、法规，制定相关物业管理规章，监督乙方管理服务工作及制度的执行情况；有权对乙方人员进行监督与考核，有权向乙方投诉其管理人员的服务态度和服务质量并知悉处理结果；为乙方提供用于为甲方进行物业服务的用水、用电条件，无偿提供简易办公室用于存放工具、更换服装；安排专人协调与乙方的工作衔接，配合乙方开展物业管理及服务工作；乙方委派人员的工资和应当缴纳的养老、医疗等保险费用，均由乙方负责，乙方委派人员与甲方无劳动关系；
5、乙方为甲方提供专业化的物业服务，达到双方约定的服务标准；根据合同约定向甲方收取物业管理服务费、代收代支费用、有偿服务费用。收到甲方进驻现场的通知后，准时进驻交接，不得影响甲方的正常工作；乙方人员在甲方工作期间发生任何安全问题或人身安全事故，均有乙方自行承担一切责任，与甲方无关；在物业管理服务中，因乙方人员工作失职造成的经济损失，均由乙方承担一切责任；乙方人员必须服从甲方的管理、指挥，禁止与甲方人员及来访人员发生争执；
6、乙方人员上岗时必须统一规范着装，佩戴甲方规定的胸卡，遵守甲方的规章制度，认真履职，主动接受甲方的管理、监督和考核；要以服务客户为宗旨，提供优质服务，对甲方提出的意见，要及时整改并反馈；乙方人员必须遵守甲方对工作时间的规定和要求；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备等的年度安全检查、小修养护计划和大中修方案，具体实施由甲方决定。乙方必须严格要求工作人员做好各种防护措施，不得擅自挪用甲方的物品，注意节水节电；
7、乙方必须严格执行《劳动法》等国家有关法律法规，具体负责所属人员的招聘及日常管理，确保人员稳定。招聘人员的费用，如体检费用等均由乙方承担。
8、投标单位在标书中提供的人员，应符合招标单位用人情况需求，待中标后不经招标单位同意不得变更。
第二章 采购项目商务要求
一、 项目要求
（一）本次招标物业管理期限为一年，具体时间以合同为准，合同期为一年。如全年考核月均得分在95分（含）以上的，且经海门市财政局同意，本项目可续签。
（二）嘉陵江商务大厦对中标方管理实施有监督检查及审核评定权力。
（三）合同期内中标方有下列行为，嘉陵江商务大厦有权单方面解除合同，并要求中标方赔偿相应损失。
1．嘉陵江商务大厦有合理理由相信中标方无法完成招标文件规定服务内容的；
2．中标方或中标方工作人员未能积极配合嘉陵江商务大厦管理部门工作，影响或扰乱嘉陵江商务大厦正常的工作秩序的；
3．中标方在提供服务过程中，违反法律、法规或未按服务清单内容提供服务及其它违反合同约定行为的；
4．发生重大安全事故；
5．每月综合考核（包括满意度调查和质量管理考核）中连续三个月低于69分（含69分）；
6．中标方服务工作人员的人数及相关资质与所签合同不符。
（四）嘉陵江商务大厦在与中标方签订物业管理合同前，将保留对本项目物业管理内容中的部分服务项目指定分包给某一具备资质的专业服务单位承包的权力。若出现该指定分包的情况，涉及该专业服务的报价将从投标总报价中扣除，但该专业服务纳入物业管理统一管理，由中标方承担管理责任。
二、本次报价应包括以下内容：
（1）正常物业费（设备管理、安保、保洁、会务、食堂、绿化）。
（2）时间：自合同订立之日起一年。
（3）本次报价包括管理费、人员工资、社保、加班费、服装、工具、税金、办公经费等费用。
（4）洗手液、卫生纸、擦手纸、抽纸 由甲方提供。
（5）会务接待用品由甲方承担。
（6）人员工资不得低于当地政府规定的最低工资标准，且按海门市社保部门规定的最低缴费基数缴纳各项保险和基金。（如出现最低工资标准变动，合同期内不对最高限价进行调整）
（7）管理费是指除人员工资、服务工具以外的一切费用。
三、付款方式：
本项目采取的付款方式为：物业管理费按合同约定的价款，根据第四章《物业管理质量考核细则》和第五章《物业管理质量考核办法》考核，按月支付，先考核后支付，在次月10日前（节假日顺延）支付上月物业管理费。
四、 其它相关说明：
1．中标方在签订合同前须向海门市嘉海物业管理有限公司预缴物业履约保证金 10 万元，在合同约定期限内不得出现群体上访事件，保证员工队伍稳定；合同期限结束后，归还保证金。
2．各投标单位应同时制订前期介入服务方案。
3.报价中月平均工资发放标准和五金保险等缴纳标准不得低于南通市规定的最低标准。
4．无论投标结果如何，投标人自行承担与投标相应有关的全部费用。
第三章 物业管理质量考核细则
一、辖区环境卫生管理考核细则
- 有健全的辖区环境卫生管理制度，有可操作性强的突发事件应急预案，有清晰的管理目标，有可行的工作计划、措施及总结，有明确的岗位职责。如有缺失，扣2分／次。
2．员工能严守劳动纪律，按时上下班，不迟到、不早退，有事提前请假，并安排好代班。如有违反，扣0.5分／人·次。
3．工作期间，按规定穿工作服，佩戴工号牌，戴工作帽，注重仪容仪表，文明服务，礼貌待人。如有违反，扣0.5分／人·次。
4．工作期间务必认真负责，坚守岗位，不干私活，不闲扯聊天，不串岗，不脱岗。如有违反，扣1分／人·次。
5．巡回检查责任区内各类卫生、照明等生活、办公设施，发现异常及时上报报修，确保设施齐全，无破损，如有不到位，扣0.5分／次。
6．每天7：00前清理辖区各处垃圾桶内垃圾，配合做好垃圾清运工作，确保垃圾清理规范、及时，无积压、积存。如有不到位，扣0.5分／次。
7．每天上午8:30前、下午2：30前，对楼梯、楼道、各主支干道、广场（含运动场所）等责任区域各清扫、拖洗一次，平时做到保洁及时，确保地面无纸屑、痰迹、烟蒂、泥沙等异物，无油渍、无污渍等。如有不到位，扣1分／次。
8．每天清洁、擦拭责任区内的阳台栏杆、楼梯扶手、公共区域门窗、窗台、玻璃、指示牌、垃圾桶、电源面板、消防柜、电子显示屏、景观设施、公共座椅、各类标牌、栏杆、灯座等附属设施，等，并巡回保洁，确保无积灰、无污迹。如有不到位，扣1分／次。
9．不定期清理责任区内墙面、顶面、踢脚线及辖区附属设施上的积灰、蜘蛛网，清洁吸顶灯灯罩等，确保干净、整洁，无积尘、无霉斑、无蜘蛛网等。如有不到位，扣1分／次。
10．不定期清理建筑物楼顶、公共通道雨棚顶，保持屋面、顶棚下水道畅通；确保楼顶无卫生死角。如有不到位，扣2分／次。
- 每天巡回捡拾绿地、花坛内外垃圾，做到目视无枯枝、无果皮、无饮料罐、无纸屑等异物。如有不到位，扣0.5分／次。
12．定期清理室外场地上的下水道、雨水井、化粪池、电缆井，保持室外场地上的下水道、雨水井干净、畅通，窨井盖等设备设施齐全，无缺失、无损坏。如有不到位，扣1分／次。
13．每天上午、下午分两次重点打扫卫生间，清理纸篓垃圾、地面垃圾、地面积水等，确保地面无污渍、积水及垃圾等杂物，室内无异味、臭味，空气清新。如有不到位，扣2分／次。
14．定期擦洗卫生间瓷砖墙面、水箱、门、窗、蹲位隔板等，做到目视无灰尘、无污渍。如有不到位，扣1分／次。
15．每天定时清理、洗刷大小便池、拖把池、水池，对易产生水锈、黄斑的部位进行有针对性的清洗，确保瓷器、金属器具、光洁明亮，无尘、无垢，排水排污管道畅通，无堵塞。如有不到位，扣2分／次。
16．每天巡回擦洗洗手间水池、龙头、台面、墙面（含镜面）等，清理垃圾桶内茶水、烟灰，清除水迹、污迹。如有不到位，扣2分／次。
17．根据嘉陵江商务大厦要求，定期在卫生死角喷洒杀虫剂，投放捕鼠器具（药），确保无蚊蝇、无鼠患。如有不到位，扣1分／次。
18．定期打扫报告厅及会议室，做到按顺序打扫，依次清洁，确保室内各区域干净整洁，无杂物、无蜘蛛网、无污渍。如有不到位，扣1分／次。
19．配合嘉陵江商务大厦积极主动搞好节能降耗和设施安全工作，工作结束后及时关闭责任区内公共场所的灯、水龙头、门窗等，整理好库房。如有不到位，扣1分／次。
20．积极配合嘉陵江商务大厦完成各项临时任务，参加物业管理例会，服从监管，遇事不推诿，不扯皮，不推卸责任。如有不到位，扣1分／次。
二、水电供应维修管理考核细则
- 有健全的水电供应维修管理制度，有可操作性强的突发事件应急预案，有清晰的管理目标，有可行的工作计划、措施及总结，有明确的岗位职责。如有缺失，扣2分／次。
2．员工能严守劳动纪律，按时上下班，不迟到、不早退，有事提前请假，并安排好代班。如有违反，扣0.5分／人·次。
3．工作期间，按规定穿工作服，佩戴工号牌，戴安全帽，注重仪容仪表，文明服务，礼貌待人。如有违反，扣0.5分／人·次。
4．工作期间务必认真负责，坚守岗位，不干私活，不闲扯聊天，不串岗，不脱岗。如有违反，扣1分／人·次。
5．维修工要加强对辖区房屋及附属设施的巡检，不得漏巡、漏检，并作好巡检记录，如有破损，须上报报修。如有不到位，扣0.5分／次。
6．水电工要加强对辖区水电设施、管线的巡检，有异常及时处置，做到灯要亮，水要通，设施要齐全，无破损。如有不到位，扣0.5分／次。
7．下班后，做好辖区巡视工作，及时关闭各区域楼道灯、卫生间灯（未时控），检查卫生间是否存在跑水、漏水现象，及时处置并上报记录。如有不到位，扣1分／次。
8．根据水电供应维修等工作情况，及时向嘉陵江商务大厦提出维修配件采购建议，以便嘉陵江商务大厦不因缺少配件而耽搁维修。如有不到位，扣0.5分／次。
9．定时到相关部门领取报修单，领取维修配件，并在规定时间到达现场维修，做到小修不过夜，大修不过天。如有不到位，扣2分／次。
10．维修期间，应善于观察、分析，认真配合嘉陵江商务大厦从设施安全、成本节约角度爱护辖区设施，做好维修工作。如有不到位，扣0.5分／次。
11．报修处理完毕后，须做好维修验收、签单、反馈、旧物返库及耗材台账登记工作，并做好维修场地清理工作。如有不到位，扣1分／次。
12．维修电工在工作期间严守各项操作规程，不得带电作业、违规作业。如有违反，扣1分／次。
13．高压电工工作时，需穿戴好防护用品，检查工具的绝缘性，并严守各项操作规定，不得自作主张，单人操作。如有违反，扣1分／次。
14．高压电工值班时，严格执行巡视、交班制度，做好设施运行记录。如有问题应及时上报，但不得单人操作处理。如有违反，扣1分／次。
15． 水电工在维修水电管线时，不得私自更改管路、线路。如有违反，扣1分／次。
16．水电供应维修管理人员需做好嘉陵江商务大厦各高低压配电房、库房的卫生清理、安全防范等工作。如有不到位，扣1分／次。
17．经常巡视大厦排水排污管道是否畅通，发现堵塞及时疏通，做到小堵不过夜，大堵不过天。如有不到位，扣2分／次。
18．不在当班时接到嘉陵江商务大厦电话，做到随叫随到。如有不到位，扣1分／次。
19．积极配合嘉陵江商务大厦完成各项临时任务，参加物业管理例会，服从监管，遇事不推诿，不扯皮，不推卸责任。如有不到位，扣1分／次。
20．物业公司应积极采取防范措施，调配人员，确保水电供应维修管理工作正常运行，不能因工作不到位使嘉陵江商务大厦工作受损。如有不到位，扣2分／次。
三、门卫管理考核细则
- 有健全的门卫管理制度，做到工作有计划、有措施、有总结，有明确的岗位职责。如有缺失，扣2分／次。
2．员工能严守劳动纪律，按时上下班，不迟到、不早退，有事提前请假，并安排好代班。如有违反，扣0.5分／人·次。
3．工作期间，按规定穿好工作服，佩戴胸卡。注重仪容仪表，严禁赤膊、穿背心、披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽子、穿拖鞋等。文明服务，礼貌待人。如有违反，扣0.5分／人·次。
4．工作期间务必认真负责，坚守岗位，不干私活，不闲扯聊天，不串岗，不脱岗，认真做好交接班工作。如有违反，扣1分／人·次。
5．爱岗敬业，工作责任心强，不串岗，不脱岗，不吸烟，不喝酒，不打牌，不打瞌睡，不玩手机，不吃零食，不干私活，认真做好交接班手续。如有不到位，扣1分／次。
6．讲究个人卫生，时刻保持门卫值班室内外整洁，室内物品摆放有序；规定物品规范放置。要求无污渍、无痰迹、无垃圾、无积灰、无异味、干净明亮。如有不到位，扣0.5分／次。
7．微笑服务、礼貌待人、细心周到、不与外来人员发生争吵，认真接待来访人员，及时联系被访者，按规定进行登记并且及时办理进出手续。如有不到位，扣2分／次。
8．确保双人双岗24小时值班制，不脱岗。如有不到位，扣10分／次。
9．按时启动门禁系统，按时开启、关闭嘉陵江商务大厦大门。不到位者每次扣1分。
10．上下班期间确保一人立岗，一人执勤。其余时间值班室内外各1人，如有不到位，扣1分／次。
11．按规定查验好人员进出门手续，严禁无手续进出。如有不到位，扣2分／次。
12．规范门口车辆停放秩序，严禁外来车辆随意进入辖区。.严格查验好各类物品资产进出，严禁无手续的货物进出门。如有不到位，扣2分／次。
13．认真检查门卫监控设备和周界报警系统，确保正常运行。如有不到位，扣2分／次。
14．按规范做好服务对象各种报刊杂志信件、快递及送达的物品的接收分发工作。如有不到位，扣1分／次。
15．认真记载好各类记录本。如有不到位，扣1分／次。
16．认真做好辖区巡逻工作。夜间2小时一次，确保全方位、无死角。巡更检查覆盖率少于95%。如有不到位，扣5分／次。
17．认真、及时做好各类登记、记载工作。如有不到位，扣0.5分／次。
18．认真做好节假日值班制度，确保双人双岗及日夜巡视制度。如有不到位，扣10分／次。
19．严格遵守各项规章制度，及时汇报突发事件。如有不到位，扣1分／次。
20．完成嘉陵江商务大厦交办的其他事务，服从管理。如有不到位，扣1分／次。
四、安全管理考核细则
- 有健全的安全管理制度，做到工作有计划、有措施、有总结，有明确的岗位职责。如有缺失，扣2分／次。
2．员工能严守劳动纪律，按时上下班，不迟到、不早退，有事提前请假，并安排好代班。如有违反，扣0.5分／人·次。
3．工作期间，按规定穿好工作服，佩戴胸卡。注重仪容仪表，文明服务，礼貌待人。如有违反，扣0.5分／人·次。
4．工作期间务必认真负责，坚守岗位，不干私活，不闲扯聊天，不串岗，不脱岗，认真做好交接班工作。如有违反，扣1分／人·次。
5．爱岗敬业，工作责任心强，不串岗，不脱岗，不吸烟，不喝酒，不打牌，不打瞌睡，不玩手机，不吃零食，不干私活，认真做好交接班手续。如有不到位，扣1分／次。
6．讲究个人卫生，时刻保持门卫值班室内外整洁，室内物品摆放有序；规定物品规范放置。要求无污渍、无痰迹、无垃圾、无积灰、干净明亮。如有不到位，扣0.5分／次。
7．确保双人双岗24小时值班制，不脱岗。如有不到位，扣10分／次。
8．认真做好交接班手续，认真做好监控及各类值班室台帐记录。如有不到位，扣0.5分／次。
9．规范嘉陵江商务大厦车辆管理，每天上下午巡查车辆安全有序停放情况，每周每月及时汇总检查上报。如有不到位，扣1分／次。
10．认真做好辖区安全巡视，及时反馈情况，妥善处理突发事件。如有不到位，扣2分／次。
11．按规定做好监控设施的保养和运行情况的管理工作，做好辖区巡逻电动车的使用和保养工作，发现故障及时通知维修人员排除。如有不到位，扣1分／次。
12．认真做好上下班等期间门口秩序维护。如有不到位，扣1分／次。
13．严格执行保密制度，严禁外来人员进入工作制室。如有不到位，扣2分／次。
14．每天认真巡查泵房和辖区消防设备运行情况，发现隐患及时汇报。如有不到位，扣1分／次。
15．认真检查消防控制台运行情况，发现故障及时通知维保单位来局维修。如有不到位，扣1分／次。
16．认真检查辖区消防设施，确保消防水箱、消防水池的水量充足；消防泵出水管阀门、自动灭火系统阀门常开。如有不到位，扣1分／次。
17．协助做好辖区消防设施的维护检修工作，确保消防通道的畅通。如遇消防栓玻璃破损，需当天完成玻璃更换工作。如有不到位，扣1分／次。
18．做好各类台账的记录工作。如有不到位，扣0.5分／次。
19．每年组织一次消防演练，协助做好相关信息数据上报。如有不到位，扣2分／次。
20．发现火警及时汇报，按规定根据相应的应急预案进行处理。如有不到位，扣10分／次。
21．完成嘉陵江商务大厦交办的其他事务，服从管理。违者每次扣1分。
22．时刻关心嘉陵江商务大厦消防系统运行情况；认真检查消防系统安全隐患，及时汇报。如有不到位，扣2分／次。
23．发生故障接到通知后立刻响应，紧急情况立马到达现场，一般情况半小时内到达现场进行处理。如有不到位，扣5分／次。
24．发生火警，第一时间到达现场，按规范采取措施。如有不到位，扣10分／次。
25．按时检查泵房、高位消防水箱、消防水池等，确保水量充足。如有不到位，扣3分／次。
26．做好各类检查记录及台账工作。如有不到位，扣1分／次。
27．按时完成月检、季检、年检，填写维护报告。如有不到位，扣2分／次。
28．严格按照消防规范操作，维护过程严格符合嘉陵江商务大厦消防点位图图纸要求，不得随意更改。如有不到位，扣2分／次。
29．协助做好每年的消防逃生演练，做好各类台帐资料记载。如有不到位，扣2分／次。
30．按要求做好消防控制室内的规范布置，并绘制消防图纸，并打印出纸质稿。如有不到位，扣5分／次。
31．服务质量达标，确保消防系统不影响嘉陵江商务大厦正常工作秩序。如有不到位，扣2分／次。
32．协助嘉陵江商务大厦完成上级消防检查部门下达的各种通知或任务。如有不到位，扣2分／次。
33．协助嘉陵江商务大厦在新建、改建、扩建、装修、装饰等活动时，监督、指导施工单位必须严格执行消防法规和国家工程建设消防技术标准，确保相关消防设施正常运行。如有不到位，扣2分／次。
34．完成嘉陵江商务大厦交办的其他事务，服从管理。如有不到位，扣2分／次。
五、食堂服务考核细则
1．有健全的食堂管理制度，有可操作性强的突发事件应急预案，有清晰的管理目标，有可行的工作计划、措施及总结，有明确的岗位职责。如有缺失，扣2分／次。
2．员工能严守劳动纪律，按时上下班，不迟到、不早退，有事提前请假，并安排好代班。如有违反，扣1分／人·次。
3．工作期间，按规定穿工作服，佩戴胸卡，注重仪容仪表，文明服务，礼貌待人。如有违反，扣0.5分／人·次。
4．工作期间务必认真负责，坚守岗位，不干私活，不闲扯聊天，不串岗，不脱岗，认真做好交接班工作。如有违反，扣1分／人·次。
5．每天及时将垃圾桶拉至指定位置并及时拉回，配合做好垃圾清运工作, 确保垃圾清理及时，确保无积压。如有不到位，扣0.5分／次。
6．每天确保垃圾桶外表整洁，每周至少清洗内部一次，做到放垃圾桶处无异味。如有不到位，扣0.5分／次。
7．保证菜肴色、香、味、形、营养俱全。按时令及时丰富和更新标准菜谱，定期由营养师进行套餐营养分析。准时提供工作餐（实行预约服务，就餐人员因公事经预约方可提前或推迟就餐）。餐后对当天供应的菜肴做好24小时留样，对餐具卫生定期进行抽查。如有不到位，扣0.5分／次。
- 每天用餐前认真做好餐厅内外地面、玻璃、餐桌椅的清洁工作, 要求无污渍、无痰迹、无垃圾、无积灰、干净明亮。如有不到位，扣0.5分／次。
- 每天及时做好各工作间地面、设备等的清扫工作, 要求无污渍、无痰迹、无垃圾、无积灰、干净明亮。如有不到位，扣0.5分／次。
11.保持餐厅门、窗、桌、椅、工作台、备菜间等环境的清洁。做好餐具用具的清洗、消毒工作。如有违反，扣1分／人·次。
12.采取有效安全的灭害措施，餐厅内无蜘蛛网、无苍蝇、蚊子、蟑螂、老鼠等虫害。如有违反，扣1分／人·次。
- 服务中严格执行操作卫生要求。坚持食品卫生的日常检查监督。做好食品生产现场的督导，把好食品原料、加工制作、供应和储存保管各环节的卫生质量关，严防食品污染。如有违反，扣5分／人·次。
14.坚持食品卫生的检验和检测，认真填写《食品卫生检测记录》报告，送业主审阅。如有违反，扣0.5分／人·次
15.每餐结束后做好整理工作，做到桌椅位置复原，台面摆设整齐，工作台柜理齐，餐厅环境整洁，无遗留垃圾和残留的杯、碟、筷、匙等。如有违反，扣0.5分／人·次
16.餐具工具放置规范、整齐，不能随意随处放着相关物品及工具。捡拾的废品要及时清理，不能随意堆放。如有不到位，扣0.5分／次。
- 每日下班前，要逐一检查阀门、气路、水路、电路及各类设备的安全情况，如果发现问题应及时报修，要认真检查，确保万无一失。电路、气路、水路及设备正常运行情况，杜绝隐患的发生。如有不到位，扣5分／次。
18.积极配合嘉陵江商务大厦完成各项临时任务，参加物业管理例会，服从监管，遇事不推诿，不推卸责
任。如有不到位，扣1分／次。
六、会议服务考核细则
1、对会议音响系统、会议系统的操作、运行服务进行日常维护。并确保办公楼及会议室音响系统、会议系统、灯光、空调等设备实施的正常运行。如有不到位，扣0.5分／次。
2、据会议主办单位要求，负责安排与调度会议室，摆放必备的会务用品，包括会标、茶水、小毛巾、台牌等。如有不到位，扣0.5分／次。
3、提供大厅会议接待服务及引导、联络服务。如有不到位，扣0.5分／次。
4、提供会议室、接待室的卫生保洁及家具养护服务。如有不到位，扣0.5分／次。
5、确保服务礼仪与服务质量，会议礼仪服务基本满意率100%.如有不到位，扣1分／次。
6、积极做好资产的保管工作，若改变资产现状需经业主同意。如有不到位，扣1分／次。
七、绿化服务考核细则
1．有健全的绿化管理制度，有清晰的管理目标，有可行的工作计划、措施及总结，有明确的岗位职责。如有缺失，扣2分／次。
2．工作期间，按规定穿工作服，佩戴胸卡，注重安全防护，文明服务，礼貌待人。如有违反，扣2分／次。
3．按照季节和对室外绿化进行日常维护。并确保树木、绿地花坛、地被、草坪、四季草花的正常生长。如有不到位，扣2分／次。
及时将修剪的树枝草木收集并及送至指定位置，配合做好垃圾清运工作, 确保无积压。如有不到位，扣2分／次。
5．按照工作计划做好每月的绿化服务工作，并做好相应的台账记录，如有记录确实或记录不到位，扣2分／次。
6．做好季节性恶劣天气的绿化应急工作，确保树木大面积倒伏或伤人损物、大面积冻死等时间，如有不到位，扣5分/次。
第四章 物业管理质量考核办法
每月由嘉陵江商务大厦和中标方共同组织人员按辖区环境卫生管理、水电供应维修管理、门卫安全管理服务、安全管理服务、食堂管理服务、会务管理服务、绿化管理服务等考核细则对中标方的服务进行检查、评分（扣分实行累计制），根据八项考核内容的实际得分值相加数除以七，最后得出质量管理考核分数作为惩罚的标准得分。全年月均考核应在95分以上（含95分），如低于95分的，94～85分之间，不奖不罚；84～80分，每下降一分扣500元；79～70分，每下降1分扣600元；69分以下（含69分），除扣当月承包金额1%费用外，第一次口头警告及时整改，第二次书面通知整改，第三次业主单位有权单方面终止合同。
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