项目采购需求

一、项目背景

 

银川市是宁夏回族自治区的首府，国家历史文化名城，西北地区重要的中心城市之一。自治区军事、政治、经济、文化、科研、交通和金融中心，以发展轻纺工业为主，机械、化工、建材工业协调发展的综合性工业城市。位于宁夏平原中部，东踞鄂尔多斯西缘，西依贺兰山，黄河从市境穿过，是中国历史文化名城，是宁蒙陕甘毗邻地区中心城市，是丝绸之路的节点城市，是深入实施西部大开发战略的重点经济区。

2016 年 12 月，银川市被国务院列为第三批国家新型城镇化综合试点地区。2017 年，银川市复查确认继续保留全国文明城市荣誉称号。2018 年 1 月，银川市获评“2017 中国智慧城市发展示范城市”。2018 年 10 月，银川获评健康中国年度标志城市。2018 年 10 月 25 日，银川获全球首批“国际湿地城市”称号。2018 年重新确认国家卫生城市（区）。

银川高端产业综合配套区项目位于城市西南部，隶属银川经开区。其中六盘山路以南区域（不含六盘山路）为项目南区，为银川 TMT 育成中心，原银川科技园，2016 年 2 月移交银川经济技术开发区管理。六盘山路以北区域为原金凤工业集中区，为项目的北区，2018 年 1 月移交经开区管理。经开区为落实国务院办公厅下发《关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的意见》（国办发﹝2014﹞54 号）文件和 2015 年自治区党委发布《关于加强和改进节约集约用地管理的若干意见》（宁党办〔2015〕2 号）文件要求，意在通过“腾笼换鸟”、“退二进三”策略，以建设生态绿色银川为目标，依据 “三生融合”和“城市双修”理念，完善提升银川经开区西区配套服务功能， 实现区内低效企业再开发，助力产业转型升级，完善城市综合功能，提升空间环境品质和促进土地资源合理利用，推动城市建设的长期、可持续发展。

在此背景下，为了助推银川市及经开区转型升级，落实《国务院关于推进国家级经济技术开发

 

 

区创新提升打造改革开放新高地的意见》（国发〔2019〕11 号）的要求：“优化开发建设主体和运营主体管理机制。支持地方人民政府对有条件的国家级经开区开发建设主体进行资产重组、股权结构调整优化，引入民营资本和外国投资者，开发运营特色产业园等园区。”本项目南区拟通过引入社会资本方负责本项目的规划、投资、建设和运营一体化工作，快速形成产业发展要素聚集，改变区域城市面貌。

社会资本方将负责投入全部资金，全面进行合作区域的开发建设及运营工作，包括在合作区域开展规划设计咨询，制定相应的开发建设计划，根据规划要求开展土地整理、基础设施、公共配套设施、产业发展、城市运营、维护运营等工作。

合作双方本着整合资源优势，实现规模发展的原则，双方共同致力于提高项目区的功能定位、推动产城融合不断向纵深迈进。依托可持续发展的全流程区域开发解决方案，围绕“人、城、境、业”四大维度，实现区域城市形象快速提升、产业集群高度聚集、经济活力迅速迸发，实现产、城、人的融合发展。项目遵循“政府主导、企业运作、风险共担、成就共享”的市场化运作原则，通过引入社会资本方形成战略合作关系，最终将合作区域打造成为产业发展高端、生态环境优美、城市

 

功能完善的产城融合新区典范。

 

二、政策依据

 

 

 

《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》（中发〔2016〕18 号）

 

《2019 年新型城镇化建设重点任务》（发改规划〔2019〕0617 号）

 

《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》（国办发〔2017〕7 号）

 

《关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》（国办发〔2014〕54 号）

 

《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》（国发〔2019〕

 

11 号）

 

《自治区人民政府办公厅关于促进开发区改革和创新发展的实施意见》（宁政办发〔2018〕48 号）

 

 

《中共银川市委办公厅银川市人民政府办公厅关于推进全市产业园区转型发展的实施意见》（银党办〔2018〕59 号）

《国有土地上房屋收回与补偿条例》（国务院令第 590 号）

 

《银川市国有土地上房屋收回与补偿暂行办法》（银政发〔2017〕62 号）

 

《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1）；

 

《城市规划编制办法》（建设部 2005 年第 146 号令）；

 

《城市用地分类与规划建设用地标准(GB 50137-2011)》；

 

《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（住房和城乡建设部 2010 年第 7 号令）；

 

《城市居住区规划设计标准(GB50180-2018)》；

 

《城市公共设施规划规范》（GB 50442-2008）；

 

《城市综合交通体系规划标准(GB/T51328-2018)》；

 

《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）；

 

《城市规划强制性内容暂行规定》（建规〔2002〕218 号）；

 

《城市绿线管理办法》（建规〔2002〕112 号）；

 

《城市黄线管理办法》（建规〔2005〕144 号）；

 

《城市蓝线管理办法》（建规〔2005〕145 号）；

 

《宁夏回族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》；

 

《银川市城乡规划管理技术规定》（2016 版）；

 

《银川市城市总体规划(2011-2020)》；

 

《银川市土地利用总体规划》；

 

《银川市空间规划（2016-2030）》；

 

《银川市海绵城市专项规划（2016-2030）》；

 

《银川市城市轨道交通线网规划》；

 

《银川经济技术开发区（西区）空间发展战略规划》；

 

 

《银川市金凤区中小企业产业园总体规划（2010-2020）》；

 

《银川科技园控制性详细规划》；

 

银川市人民政府关于《银川经济技术开发区高端产业综合配套区（一期）控制性详细规划》的批复；

《银川市人民政府关于对银川经开区高端产业综合配套区项目建设相关事宜的批复》。

三、项目概况

 

建设地点：宁夏回族自治区银川经济技术开发区。

 

合作范围：六盘山路南侧绿线以南、通达南街西侧绿线以西，典农河北岸以北、包兰铁路以东区域，面积 3.22 平方公里。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图 1.1 项目土地使用规划图

 

项目实施机构：银川经济技术开发区管委会（简称：经开区管委会）。

 

 

项目合作周期：本项目建设期 5 年，运营期 15 年，项目合作期 20 年（因政府规划、征地拆迁、土地出让数量等无法完成，或其它不可抗力因素导致项目无法实施，项目建设期顺延）。

项目投资估算：项目建设期投资估算约 19.8 亿元。运营期内投资（运营）估算 4.2 亿元。项目资金筹措：本项目所需资金全部由社会资本方筹措。

 

 

四、项目需要提供的公共产品和服务内容

 

本项目属于区域综合开发项目，提供的公共产品和服务主要包括以下几部分：

 

（1）   基础设施及公共服务配套设施建设服务

 

在区域内进行道路、排水、绿化等基础设施以及学校、文化体育设施等公共配套项目的建设， 保证入驻企业全方位生产生活需求，构建城市服务框架，促进公共资源配置均等化；

（2）   土地整理服务

 

协助经开区管委会开展本项目合作区域内的征拆补偿、企业安置等相关的工作；

 

（3）   产业发展服务

 

在经开区管委会主导下，与社会资本方共同搭建产业发展与招商引资平台，对区域进行宣传、推广并进行招商引资，共同打造高端产业综合配套区；

（4）   规划设计咨询服务

 

整合顶尖产业规划资源，深入研究产业发展机遇与方向，为区域制定精准的产业发展规划，区域战略规划、空间规划（包括但不限于概念性规划、控制性详细规划、各专项规划和修建性详细规划）的编制及变更提供咨询服务，为后续城市建设和产业招商提供依据和方向，并推动区域价值增长预期；

（5）   区域运营管理服务

 

对区域进行公共项目经营与维护（主要包括清洁、绿化维护等）、基础设施维护（主要包括道路、水系、公园绿地等）、公共服务配套设施的运营与维护（主要包括各类场馆、学校等），保证

 

 

区域企业日常生产良性运转，保证居民生活日益便捷。

 

 

 

五、项目建设运营方案

 

1、建设模式

 

本项目属于城镇综合开发类项目，拟采用一体化建设运营模式。银川经济技术开发区管委会通过公开招标选择社会资本方，与社会资本方签订排他性的合作协议，设立专门从事合作区域开发建设经营的具有独立法人资格的项目公司。

项目公司作为投资开发主体，负责合作区域的设计、投资、建设、运营维护（仅限政府授权合作的项目）等一体化服务。

2、总体建设规模

 

本项目将建设并运营建设区域内规划的基础设施及公共服务设施，建设完善的道路交通系统、市政管网、场站系统、生态绿化系统、公共配套设施等，为区域未来的开发、建设、运营和产业发展提供保障。

项目建设内容包括：

 

• 市政基础设施

 

市政道路：建设项目合作区域内规划的市政道路，部分形成了完善的路网结构，由于规划设计、维护不足导致部分道路需要全线破除新建 ，部分须增建管网设施等。

市政公用设施：建设区域内的公交场站、社会停车场和垃圾转运站。

 

景观绿地和水系：建设区域内的规划绿地公园，包括防护绿地、社区公园等。

 

• 公共服务设施

 

由本项目建设并运营的公共服务设施包括： 教育设施；文化体育配套设施。

3、运营方案

 

 

区域产业发展是城市区域开发的核心内容，只有导入一定产业，才能吸引人才来就业，逐步聚集成生产生活综合区。

整个区域的运营制定运营计划，分阶段设置合理发展目标，通过引入高质量产业带动行业发展， 不断形成扩散效应，形成一定的产业聚集区。在发展过程中随着调整和优化当地产业结构，一定程度上促进本区域发展，形成良性循环。

随着区域基础设施的逐步完善，同时由政府和社会资本方合作打造银川经济技术开发区的投资环境，对区域进行宣传、推广并发展产业，同时加强区域招商引资工作的力度，政府可以更多的融资产品和融资渠道，为经济发展提供更多的资金支持，促进区域特色产品和项目的开发，利用特有资源来带动其他产业发展，坚持协同发展，吸引优质项目落地。

本项目的目标是打造成具备代表性的新型城镇化项目，除了引入高端产业还要实现区域的融合， 资源的优化配置，加强基础设施建设，改善该区域内居民的生活水平，缩小城乡居民的文化差距， 加强城乡居民间的沟通，提高融合度，减少一些因文化素质差距、生活方式不同和其他方面的差异所带来的社会矛盾，将本区域建设成为和谐安居、充满活力、特色鲜明的生态城市。

政府将授权社会资本方对区域进行物业管理、公共项目经营与维护（包括但不限于清洁、绿化维护等）、基础设施维护（包括但不限于道路、桥梁和市政场站等）、公共服务配套设施的运营与维护（主要包括各类场馆、学校等），保证区域企业日常生产良性运转，保证区域经济发展的可持续性，减少污染大、效益低、对资源依赖较强的产业，保证居民生活日益便捷。

4、项目实施过程中联合体成员约定

 

项目实施过程中，中标人如需重新组建融资、运营相关联合体成员的，应得到政府许可。

 

 

 

六、项目合作模式及基本交易结构

 

1、项目合作模式

 

 

本项目为区域综合开发项目，在本项目合作期限内，遵循“项目整体收益平衡，不新增政府负

 

 

债，共享区域发展成果”的合作原则，采用“DBFOT+利益共享”合作模式

 

经开区管委会根据项目的功能定位和市场条件，经依法采购，将合作区域的规划设计咨询、投融资、建设、运营、产业发展服务及移交的合作内容整体外包，授予社会资本方在本项目统筹规划区域内排他性建设运营权，由社会资本方提供全方位、一体化和全生命周期的城市综合开发服务， 项目资产除个别采用 BOO 模式的子项目外，其余均属于经开区管委会所有，项目合作期满后依法依规移交给经开区管委会或其指定机构。

2、项目交易结构

 

（1）  项目基本交易结构

 

• 银川经济技术开发区管理委员会作为项目实施机构，开展可研编制等前期工作，负责项目 的采购、合同起草与谈判等工作。
• 由银川经济技术开发区管理委员会与中标社会资本方签订排他性合作项目合同。

 

• 本项目采用“DBFOT+利益共享”模式，由项目公司负责本项目约定的规划设计咨询服务、设施建设、运营管理、产业发展服务等合作内容。项目形成的基础设施和公共设施资产产权归经开区管委会所有（采用BOO 模式的子项目除外，下同），项目公司拥有项目经营权等相应的权利。
• 项目采购程序完成后，银川经济技术开发区管理委员会与成交社会资本方（可为联合体）签署合作项目合同，由成交社会资本方设立专门从事合作区域开发建设经营的具有独立法人资格的项目公司。
• 项目公司成立后，与经开区管委会签订承继合作项目合同的补充协议。成交社会资本方应 整合自身内外部资源从投融资、产业引入和发展、开发建设运营等方面提供全面支持，确保项目公司按约定完成合作区域开发建设各项工作。

在合作期限内，未经经开区管委会书面同意，项目公司的实际控制权不得发生改变。社会资本方为项目建设运营、投融资引入战略合作伙伴，需及时向经开区管委会履行事前书面告知义务。

• 项目公司在项目合作期内通过成本补偿和区域增量收益分配回收其投资建设成本、运营成 本等成本支出及实现合理回报。

 

 

• 考虑到本项目设施的投资规模、投资回收期、本项目投资人承担的主要工作、潜在投资人的范围、经开区财政状况等因素，并基于项目初步财务测算，拟定本项目的合作期限 20 年。
• 项目合作终止后，社会资本方按照规定和约定，将其投资建设的项目资产及权益完整、无偿 、无债、无瑕疵的移交给经开区管委会或其指定部门。

（2）  项目回报机制

 

• 项目收益分配机制

 

本项目采用支付“建设费用（包含财务费用）+收益分成（通过绩效考核评价确定）”模式，其中财务费用通过支付年化投资收益回报，总体收益分成通过绩效考核评价确定回报，即采用投资成本+财务费用（年化投资收益）+收益分成（通过绩效考核评价确定）。其中：

• 投资成本构成：包含前期费用（含规划设计）、征拆费用、基础设施建设费、安置房建设费、公共服务设施建设费、景观绿化工程建设费，不包含上述投资工作融资过程中产生的费用。
• 财务成本：针对上述投资成本（不含项目公司财务费用），管委会按照项目公司投入资金的金额和时间，不区分资本金、贷款和其他资金，按照最高不超过 6%的年化资金成本水平支付财务成本系数。
• 收益分成：南区项目净收益按照管委会与社会资本方 90%：10%分享，具体支付计算方法和支付上限在项目协议中进一步细化明确。
• 项目成本控制

 

经开区管委会建设期间全过程成本控制：

 

①建设期内每年年初或上年年末由项目公司向经开区管委会报批年度投资开发计划，经经开区管委会批准后，项目公司按照年度计划实施；

②建设期内各子项目建设前，需要单独报经开区管委会进行可研立项，进而确定子项目估算投资额；

③建设期内各子项目在可研立项确定估算投资额通过后，应严格按照规定履行概算、造价确认程序；

 

 

④建立和完善项目监理机制，通过第三方监理，依法合规的控制项目成本；

 

⑤建立和完善项目跟踪审计机制，建议对每个项目都进行跟踪审计；

 

⑥合同签订后，双方共同选择第三方审计机构，进行过程支付及每年、单项目竣工结算审计（审计结果以双方共同认可的审计报告为准）。

运营成本控制办法：

 

①项目运营期间，项目公司每年均应向经开区管委会报批年度运营成本计划以及年度运营管理方案，经经开区管委会批准后，项目公司按照年度计划实施；

②加强服务项目的采购管理和监管；

 

③项目运营期间每年年末，由经开区管委会和项目公司商议，选择第三方审计机构，对当年运营成本进行审计，确定当年运营成本；

④项目运营期间，各行业子项目的运营维护成本支出，结合银川市当地当期各行业城市运营维护标准合理确定；

⑤加强项目运营成本的跟踪审计，完善项目审计结算机制。

 

 

 

七、建设、运营、成果交付期限及要求

 

1、 项目投资约定

 

• 建设期内投资估算 8 亿元。

 

建设期内的每年投资计划，最终以甲乙双方协商确定的年度计划为准。若因甲方原因（如：控规批复、征地拆迁、土地出让出数量等无法完成）或其他不可抗力因素，受影响的项目顺延。

1.2      运营期内投资（运营）成本估算 4.2 亿元。

 

2025 年-2039 年，中标社会投资人投资（运营）费用 4.2 亿元。

 

2、 项目投资建设时间、区域

 

本项目建设期 5 年，运营期 15 年，项目合作期共 20 年。

 

 

• 投标人需自行拟定相适应的投资规划。

 

实际投资建设时间、区域年度任务可根据中标人每年 10 月拟定提交的建设方案，由甲乙双方协商为准。

• 投标人需自行拟定相适应的 15 年运营方案。

 

3、后 15 年运营期间的相关约定及要求

 

本项目的运营和管理维护工作由社会投资人负责。社会投资人可按照合法程序自行或委托相关专业公司运营维护本项目，并接受政府方的监督和管理。社会投资人将运营维护工作委托的，不免除社会投资人应对政府方承担的合同义务。

在运营期内社会投资人的运营内容包括学校、幼儿园、图书馆、展览馆公共服务设施等的运营管理、道路工程、公园及绿道工程、水利工程等公共基础设施维护。

4、运营期届满成果交付要求

 

项目合作期限届满或项目合同提前终止时，社会投资人应按照规定和约定，将合作区域内公益性基础设施及公共设施（BOO 模式运作的子项目除外）的相关产权、经营管理权等权利和权益，全部移交经开区管委会或其指定部门。

 

 

八、资金筹措

 

本项目资金全部由中标社会投资人筹措。

 

在本项目合作期内，银川经开区相关职能部门可根据国家相关规定协助社会投资人办理各项融资手续，必要时可提供文件支持。

★筹措方式由社会投资人在投标文件中详述。

 

 

 

★九、收益及取费标准

 

1、投资成本和财务成本返还

 

 

投资成本和投资收益支付程序：南区有新增收入后，管委会优先用于支付社会投资人（项目公司）已发生并审计确定的投资成本和财务成本，半年结算一次，至结算完成为止。

2、收益分成

 

经开区依据第三方绩效考核结果，按南区项目净收益，向社会投资人（项目公司）支付应分配的收益部分。经开区管委会最低收益分成比例 90%；社会投资人最高收益分成比例 10%，且收益分成比例不得超过社会投资人建设、运营投资总成本（不含融资成本）的 15%。

3、社会投资人设计、建设、等取费约定

 

• 本项目工程建设等结算取费，采用宁夏回族自治区最新相应费用定额和计价办法。工程材料、设备价格执行《宁夏工程造价》银川地区的材料信息价，材料信息价中有的，执行当月信息价。若造价信息中没有的，此部分若招标由招标人或总承包单位招标确定，具体在合同洽谈时另行约定。设计方案必须经管委会同意，结算以经过图审的施工图纸为依据加减经管委会确认后的设计变更及经济签证。工程造价结算以施工预算定额的基础上下浮 3%。
• 社会投资人（项目公司）现场安全及文明施工达不到自治区标化工地要求，工程结算时四项措施费、文明施工费费率按 60%计费。