招标项目概述及要求

一、物业概况

（一）本项目为物业管理采购,一个包。供应商必须对包内所有服务项目完全响应,实行统一管理，综合服务，不得分包经营。

（二）基本情况

老体中心总建筑面积约28927平方米，功能布局主要分为三大区块，内设有：办公区域、羽毛球馆、气排球馆、乒乓球馆、壁球馆、排练房、培训教室、综合场馆，室外门球场、网球场、笼式足球场 、景观三大区块自成一体，另配备地面停车场1个,地下停车场1个，停车位236个；餐厅1个，面积50平方米，可供30-40人用餐；中心内主要有安全防范系统、闭路电视摄像监控系统、公共广播及背景音乐系统、消防系统。

二、物业管理服务内容及要求

（一）物业服务总体要求：

物业公司负责宁波市老年体育活动中心室内保洁、室外保洁、绿化带保洁、安保服务、前台服务及停车收费服务、赛事活动保障服务等。安保要求24小时值班制，保洁、勤工、水电维修工要求10小时滚动制、前台要求15小时滚动制、绿化带要求动态保洁。

投标公司应制定物业服务整体方案和物业各项服务的规章制度并严格执行，制定各项服务的服务标准、流程和考核细则。标书中要求的所有服务内容及标准为业主指定的最低服务标准，投标单位应在此服务标准基础上制定更全面更合理的物业服务标准。

（二）具体内容和要求：

1、安保、消防、监控服务

围绕“防火、防盗、防破坏、防自然灾害”的预防为主展开安全保卫工作，安全保卫范围为整个物业管理区域。

1）由中标人组织一支思想素质高、业务能力强的保卫队伍，执行严格的纪律和岗位责任制以确保宁波市老年体育活动中心安全、有序。

2）由采购人与中标人双方共同确定值班岗位、值勤时间、岗位职责等，确保万无一失，在采购人的认可下，设置巡检路线，实施24小时护卫值班、巡逻检查。

3）对车辆（机动车和非机动车）行驶、停放进行指引。

4）对辖区内环境卫生清洁进行检查和监督。

5）对突发事件有应急处理计划和措施，必要时及时报警并报告采购人（甲方），防止事态进一步恶化，协助保护现场。

6）秩序维护员操作程序及工作职责：

（1）统一着制式服装，佩戴有明显工卡；

（2）佩带巡更棒、对讲机，保持与各岗位的联系；

（3）夜间巡岗配带手电筒。

7）根据宁波市老年体育活动中心项目环境和特点制定一套治安火情等应急措施。

8）消防管理：

（1）由中标单位派进场的保卫人员组成消防队、明确消防责任人，对消防员定期进行培训，全力配合相关部门做好防火工作；

（2）做好消防监控巡逻工作，认真落实消防管理规定，确保老体中心工作的正常开展和职工的正常生活。

（3）制订火灾等灾害应急方案，24小时进行巡查，定期检测消防设施设备，避免消防事故发生。

9）监控管理：

（1）监控室安排4名工作人员，必须持有消控证，实行24小时值班制度；

（2）熟悉本岗位工作职责，熟练操作监控室内各项设施设备，对发现可疑的人员及事件及时汇报并做好相关记录；

（3）认真做好消控系统各种报警情况的处置工作，并及时登记好所发生的情况；

（4）熟练掌握消防机房的设施设备的使用，积极果断应对消防突发事件和消防演练；

（5）如有需要查监控录像的事件，按程序逐级汇报，经中心同意后，方可按要求查监控；

（6）协助中心做好中心部署的其他工作

10）车辆停车及秩序维护管理

（1）地下车库配置专人管理，车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

（2）动态巡逻地下、地面车辆停放情况，随时掌握车位使用数量，车辆进出高峰期时对排队进出车辆进行指挥，合理调度车辆停放。

（3）对地下停车场环保车充电桩区域进行不定时巡查，管理充电车辆电器、电路合理使用，保障停车场整体用电、防火安全。

2、卫生清洁服务

卫生清洁范围为整个老体中心物业管理区域内（包括办公区、运动场所及房屋公共部位的清洁，如楼梯及楼梯间、门厅、走廊通道、门窗、共卫生间、户外道路路面、广场、绿化带区域、地下停车场等）。

1）由中标人制订工作制度及标准，采购人确认，实行规范化标准化清扫保洁方式和制度。

2）中标人按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人、定点、定时管理、巡查、监督。车库场地每日清洁1次，无渗漏，无积水。

3）绿地保洁要求：每两小时循环保洁一次，保持清洁干净。目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无2厘米以上石块等垃圾和杂物；烟头控制在10平方米1个以内。行道树因季节原因产生落叶时期应酌情增加巡回次数。

4）中标人在清洁卫生工作中消耗的设备、工具等费用自负（纸巾、垃圾袋等易耗品由业主方提供）。

5）按海曙区环卫所和宁波市文明城市的要求，管理负责垃圾分类、收集、按照垃圾分类标准要求配置指定垃圾桶，对其他垃圾、餐厨垃圾等分类拜访，确保垃圾桶无异味，配合垃圾清运车辆定时倾倒垃圾。

6）根据招标人属地海曙区环卫部门关于垃圾分类工作要求，垃圾桶配置应满足中心日常使用需求，经统计测算后，具体数量上报采购人同意后，由中标人协助中心办理垃圾清运相关手续事项，费用由采购人支出，不包含在本招标预算中。

3、前台服务具体要求

（1）根据宁波市老年体育活动中心的安排及通知，做好会议中茶水、礼仪等服务，会议后整理恢复工作。

（2）根据宁波市老年体育活动中心的要求，做好健身人员的收费及办卡等工作。

（3）根据宁波市老年体育活动中心管理规定，做好场馆监控活动场地巡查工作，有漏票情况的，按管理规定收取单次运动费用。

（4）协助做好停车收费系统相关内部车辆的统计登记工作。

（5）协助宁波市老年体育活动中心做好活动人员的接待和投诉处理工作。

（6）协助做好业主方对相关工作指令的传达配合工作。

（7）协助做好相关信件、快递的收发、保管工作。

（8）统一着装，服务规范，言行文明；遵守宁波市老年体育活动中心规定的各项规章制度，注意保密。

（9）其它与活动执行、清洁卫生有关的事项。

4、勤工服务具体要求

（1）统一服从物业管理规定，树立服务意识，落实物业布置的相关工作任务；

（2）协助物业完成中心范围内的巡查工作；

（3）协助完成中心承办赛事活动场地布置、比赛器材布置工作，活动结束后，整理场地以及器材归位；

（4）协助中心工作人员完成日常工作中需要勤工协助才能完成的工作，如悬挂横幅、搬移篮球架等；

（5）协助中心完成其他需要协助完成的工作。

5、水电维修工服务具体要求

（1）统一服从物业管理规定，树立服务意识，落实物业布置的相关工作任务；

（2）熟悉中心各楼层、建筑的、租赁户的经营性质、房屋结构、水电设施、管线走向；

（3）负责中心内的砖、木、水、电、焊等方面的小修小补（维修所需材料费用由业主方承担）；

（4）负责中心智能化设施的运行监督，发现异常、损坏情况及时向中心方汇报，直至监督智能化设施外包单位修缮、落实完毕；

（5）负责对中心内部公用部位设施、设备的巡视和保养；

（6）严格遵守服务内容与服务工作标准，及时处理物业及中心方提出的各种合理报修要求；

（7）严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生，各种水、电等高危设施处置必须严格强化自身防护，未确认安全情况下，不得盲目执行，严禁违章作业；

（8）积极为中心、物业提供便民服务，并做到服务周到、热情、规范、无投诉；

（9）妥善使用中心、物业提供的各类工作用具，爱护工具，杜绝浪费，并按规定领取维修材料和工具；

（10）完成中心、物业方面指派的其他临时性任务。

（三）物业管理服务标准

1、保洁服务标准

1）开放区域地面保洁

要求：每天循环保洁，定人定点开放时间内巡回清扫。  

标准：地面、台阶干净，无明显泥沙污垢，无堆积物，无积水，无杂草。

2）开放区域及办公区域公厕保洁

要求：厕所内外做到无纸屑、无果皮（核）、无污水或积雪、无粪便、无垃圾及其它废弃物等。厕所内部要保持完好，无乱刻乱画，做到地面洁净，屋顶及周围无尘土、灰吊，无废弃物。厕所要经常清扫，经常喷药消毒，水冲厕所做到无蝇、无臭味。污物筐及时处理，垃圾日产日清，保持环境整洁。

标准：巡回保洁，地面干燥，无水迹、无污迹等，保持洗手池干净。空气中无异味。

3）开放区域果皮箱保洁

要求：每天清洗一次，垃圾不超过2/3桶。果皮箱周边无清洁，无堆积物，无恶臭。

标准：桶内垃圾及时清理，表面无圬物、粘附物；每月消毒一次。

4）开放区域建筑物、走廊等保洁

要求：建筑物门窗、走廊等高度在2米以下部分，定期用干净毛巾擦拭一次。

标准：目视干净，无积灰；保持墙体干净，无鞋印等污迹。

5）开放区域消防栓保洁

要求：每周用毛巾擦拭一次。

标准：无污迹、无积灰。

6）开放区域绿化带保洁

要求：每天打扫，每两小时巡视一次，及时清除绿化带中的杂物，并确保不损伤绿化。

标准：绿化带中目视无白色垃圾、落叶堆积、烟头、石块等影响景观的垃圾。

8）办公区域卫生保洁

要求：每天清扫走廊、通道、楼梯等处，保持楼梯扶手干净，并拖干净；定期擦拭窗台及玻璃窗，确保明亮照人；每天清扫办公室区域，保持室内干净整洁；

标准：地面、楼梯整洁，门窗无污迹无落灰沉积，办公区域内目视无堆积物；及时清扫会议室。

9）做好开放区域日常保洁卫生工作。

10）雨天、台风季节要加强排水、排污疏通，及时清理污垢和地面积水。

11）寒冷和下雪天要及时清扫地面，特别是通道，冰迹、水迹、雪迹要及时清除。

12）卫生保洁用具、设备应在指定区域堆放。

2、安全保卫服务标准

1）门卫管理

大厅主出入口应安排人员值岗；活动者、参观、来访、送货等实行巡视管理制度；对来访客人用语规范，必要时引导指定区域；非办公时间进入办公区域的人员应实施详细询问；对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入；禁止乞丐在老体中心周边区域进行乞讨活动；赛事活动、会务期间要重点做好出入口非机动车停放秩序；维护参观者出入秩序，按规定时间开关大厅大门；做好晚间关闭清场及活动者疏导工作；

2）巡视管理

明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线。对重点区域、重点部位、至少每2小时巡视一次并记录。发现违法、违章行为应及时制止；巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录；收到监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施；巡视中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

3）停车管理

根据老年体育活动中心地下室行车标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，车辆停放有序，非机动车应定点停放。

指挥管理车辆进出停车收费道闸系统秩序，管理车辆无冲卡、无损坏设施设备现象发生。

巡视巡逻地下停车场内各指示灯、牌，道闸系统、环保车辆充电桩等公共设施设备使用情况，发现问题及时上报、维修，并监督管理停车场环境卫生。

4）突发公共事件处置

制定物业突发公共事件的应急预案，每年应组织不少于1次的突发公共事件应急演习。

当发生突发公共事件时，各岗位管理人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理，在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并协助政府部门处理相关事宜。

（四）人员配备具体要求

物业公司应在老体中心内设立专门的物业管理处（业主免费提供相应的管理用房），统一实施管辖区域内的物业服务。

从业人员应知法，懂法，守法，依法办事，必须严格遵守从业规范。

物业管理人员总数不少于27名。人员具体配置：物业主管1名，保安员15人（含保安班长、监控），保洁员4名，服务员4名，勤工2名，万能工1名。

部门	岗位	人员要求	数量（人）
秩序维护部	物业主管	大专以上文化，身高1.65米以上，50周岁以下，形象好，5年以上综合性物业管理经验，要求具有良好的服务理念和工作处置能力	1
	保安队长1名 队员14名、（含消控室4名	男,高中以上文化,身高1.70米以上,40周岁以下；有安保工作经验,形象良好,能吃苦耐劳，责任心强，本地人为主。 消控室保安员必须持有国家级《建构筑物消防员》证书	不少于15
环境部	保洁员（外围、地下室、绿化区）	初中以上文化,55周岁以下 ,有保洁工作经验3年及以上,懂保洁专用器具操作，吃苦耐劳，责任心强。	2
	保洁员（室内）	初中以上文化,50周岁以下,有保洁工作经验3年及以上,懂保洁专用器具操作，吃苦耐劳，责任心强。	2
综合服务部	前台服务员	女，高中以上文化，40周岁以下，有相关服务工作2年以上工作经验，要求本地人，身高1.60米以上形象较好，服务意识强。	4
	勤工	男，初中以上文化，55周岁以下，身高1.70米以上，能吃苦耐劳，工作服从性、责任心强	2
	水电维修工	男，高中以上，55周岁以下，有5年及以上相关工作经验，至少取得《低压电工作业操作证》证书，能熟练掌握操作水、电等设施基础维修工作，责任心强，安全意识先进。	1
总计			不少于27

备注：人员需要更换时须及时上报业主单位，需经业主单位认可同意。

（五）项目管理要求

1、质量目标要求

1.1、依托行业标准，根据采购人管理规定与服务要求，制订切实可行的老体中心管理方案和应急预案，突发事件反应迅速，预案处置有力。

2、服务要求

2.1、树立“服务第一，业主至上”的思想，切实维护采购人的人身和财产安全；

2.2、管理坚持原则、慎密严谨；服务以人为本、主动热情；处理问题高度警惕、有理有节；

2.3、上岗人员仪表整洁，业务操作规范，礼貌待人，保持岗位卫生整洁；

2.4、从业人员业务精通，能保证日常管理工作程序合理，实施得当。

3、队伍建设与管理要求

3.1、内部管理体制健全；管理到位，分工合理；企业文化建设有特色；

3.2、投标单位必须采取切实有效措施保持队伍的稳定，严格控制非违纪人员轮换岗比例，本项目部主要管理员更换，应提前一个月以书面形式通知招标人,其他人员更换要提前一周告知招标人；确保服务质量不因人员变动而受影响；

3.3、服务人员应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料必须报采购人处备案；

4、总体管理要求

4.1、根据行业服务标准与采购人规定要求，独立运作，落实所签订的相关服务方案，并结合实际变化在实践中不断完善；

4.2、项目经理须与采购人保持必要的工作交流，定期向相关部门做好信息反馈，重大情况须及时报告；

4.3、物业公司根据有关物业管理法规和物业委托管理合同对该物业项目实行统一管理,综合服务,自主经营,自负盈亏。   

4.4、采购人每年对该物业管理进行考核评比,如达不到上述要求则可终止管理合同,由物业公司承担违约和赔偿责任。年度考核合格后方可续签下一年度合同。

4.5、物业公司必须接受采购人的监督。

4.6、业主采用定期不定期的方式，对中标（成交）单位的服务进行检查、考核评议，评议监督考评的内容为管理单位的投标承诺、管理指标、管理制度、工作制度等落实情况。

4.7、业主在适当时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，限期不做更正的,可酌情扣除物业管理费用直至终止委托管理合同。

4.8、 物业管理人员的服务不能满足业主单位的要求，业主单位有权要求更换物业管理人员。

（六）付款方式

费用支付方式：合同生效之日起的每月支付一次，次月10日前支付上个月的物业服务费，依次类推，招标人须出具正规发票给中标单位。

 

三、物业管理费用及补充说明

（一）物业管理费用包括以下内容：

1、人工工资费用（必须符合宁波市劳动部门有关规定，否则作无效标处理）

2、社会保险（必须符合宁波市劳动部门有关规定，否则作无效标处理）

3、福利（过节费、冷饮费）

4、节假日加班费用

5、行政办公费用

6、员工的服装费用

7、管理费用

8、法定税费

9、其它费用。

（二）其它补充说明

1．本次招标，委托管理期限为三年，管理合同为一年一签。管理服务费用由各投标方自行报价，中标价格将作为合同价格执行三年；在甲乙双方合同执行期间，如宁波市社会平均最低工资、社会保障金调整，则调整部分费用由甲方负责，税金等其它费用调整由乙方负责，确保用工合法。

2.为响应属地环保部门对垃圾分类工作要求，垃圾清运工作由属地环卫处统一收集清运，因此垃圾清运协议由招标人主体签订，相关费用由招标人自行支出，不包含在本次招标预算内。

3. 管理合同为一年一签，一年结束后，经考核合格后，续签第二年管理合同。

4.签订合同之日起7天内进场并向业主单位提交安全保卫规定、保洁管理、综合服务及各岗位职责等规章制度，并作为合同条款。

5.投标报价必须提供费用明细表，人工费用标准应严格执行相关劳动法规，若发现有违规的则作无效标处理。

6.中标方与宁波市老年体育活动中心签订物业管理合同时需向宁波市老年体育活动中心提交中标金额5%的履约保证金，合同履行完毕退还，但不计利息。

 

四、注意事项

1、中标方不得将项目非法分包或整体转包给任何单位和个人。否则，招标方有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

2、投标方使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标方必须列表将明显的差异详细说明。

3、如投标方提交伪造资质证书、合同文件，一经发现按有关规定进行处罚,并在宁波市政府采购网上公布。

4、在投标过程中违法违纪，或以任何形式采取不正当竞争手段的，一经查实，按有关规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止委托管理合同，一切后果由责任者自负。