招标文件
项目要求和有关说明
投标人所投内容必须满足以下要求，不得有负偏离：
为贯彻落实街道关于建立环境综合管理的“管理、责任、考核、监督”四大体系建设的要求，进一步提高物业管理水平，优化社区环境。根据相关规定，本着严谨、整洁、安全、有序、环保、节能、节约、便利的原则，选聘丽景佳苑二期的物业管理企业。物业基本情况和管理要求如下：
- 项目概况
1、丽景佳苑二期建筑面积总计约356980㎡。
2、物业管理的范围为：本合同是全委托合同，小区所属范围内所有和物业有关的工作包括但不仅限于秩序、保洁均由中标方负责。秩序管理及巡查、保洁服务工作、给排水系统管理维护（消防）由中标人承担。其余的工作包括但不仅限于物业维修服务、电梯故障、电梯养护、绿化保养、化粪池清淤等由中标人负责及时通知采购人并暂时协调相关利益方的关系。
3、中标人配备的人员，必须持证上岗，优先考虑本街道失地农民。在本物业管理项目中就业，上述人员由中标人统一管理，依法签订劳动合同，工资须按国家、省、市的相关规定发放。员工必须按国家、省、市相关规定足额缴纳社会保险费。所有员工必须按照有关规定发放各项福利及津贴。
4、项目实施期：两年。
每月度考核一次，连续2个季度考核不合格，采购人有权无条件解除合同。
5、如条件成熟，应对于外来户（通过买卖安居房入住）需收取停车费及物业费。外来户名单由采购人提供，相关费用由中标人负责收取。停车费/物业费收费标准待定。此项费用收取后，采购人将给予中标人相应管理费用，管理费用比例另行协商。
6、本项目的物业管理用房由采购人提供。
7、物业服务费由中标人每月出具当地税务正规发票按实结算。
8、本项目的物业负责人不能任意更换，如确需更换，应取得甲方书面认可，并且更换的新的项目负责人的要求不低于原负责人。
二、招标内容及要求
1、管理内容：
（1）物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护，包括社区内市政公用设施和附属建筑物、构筑物的日常保洁工作；
（2）车辆的停泊及安全管理。主要负责内部和外来车辆的引导、停泊以及安全看管，包括地面所有车位的机动和非机动车辆；
（3）秩序服务：全方位维护社区正常秩序和日常安全巡查服务；
（4）物业管理区域内居民装饰装修的监督服务；
（5）物业管理档案资料的管理；
（6）法律、法规、政策及合同规定的其它事项；
1.目标要求
1.1质量目标：
本项目要求物业服务达到：服务热情礼貌、值班尽心尽职、安全制度健全、道路畅通有序、卫生清洁无染、绿化管理完善，达到“安全、顺捷、优质、优美”高效运转的目标要求。
安全：人、财、物和保密的安全。
顺捷：人和车通行顺畅、便捷。
优质：服务热情、主动、礼貌、周到，做到“管理无盲点，服务无盲区”。
优美：公共区域整洁明净，空气清新，绿树苍翠，绿化美化，环境舒适怡人。
2.安全要求
2.1安全目标：文明管理、无安全事故；
2.2执行标准：《中华人民共和国安全生产法》；
3.安保、秩序工作要求
3.1防止和预防危及居民的生命财产安全，维护小区正常的生活秩序，预防和阻止各种犯罪行为，确保小区安全、财产及附属设施不受人为损坏，创建平安小区，加强办公楼的治安保卫工作。
3.2门岗：小区各主出入口门岗（一人立岗），门房岗须24小时值守（含把门、引导车辆、来访登记、物品出入管理），并有详细交接班记录。门岗主要负责查验出入人员的证件，办理登记手续，禁止无关人员进入；对出入的人员和车辆及其携带装运的物品进行查验，防止居民物品流失及违禁物品进入；指挥、疏导出入车辆，维护出入口的正常秩序；及时发现不法行为人、截获赃物，做好安全防范工作，协助做好来访人员接待工作；对来访人员要引导到信访场所，应及时报告甲方和街道信访办；协助做好处置突发事件的相关工作等。
3.3负责辖区的安全保卫及巡查。白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。遇到突发事件，采取必要措施并及时报告甲方和街道相关部门。
3.4对小区内（含商业店面房）出现的违规开设小店行为及时通报并协助处理。
3.5与居民签订小区房屋装修申请、验收等协议，动态管理，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
3.6对小区内及门岗到主要道路口的乱设摊行为进行劝导并制止；发现小区乱种植、乱搭建、乱牵挂、乱堆放、乱涂写等现象和其他苗头性问题及时制止，上报相关单位，并协助解决。
3.7健全应急预案，设立24小时服务电话。发现其他违规违法行为及时制止、通报并协助处理。
3.8配合所在社区做好社区环境整治工作和其他工作（不另计报酬，如工作量较大，可另行支付加班工资）。如有不配合社区工作的情况，社区有权要求中标人整改。
4、停车库（场）管理要求
4.1制定完善的停车库（场）管理制度，并遵照执行。
4.2车场配置显著的出入口指示牌、限高标志、禁鸣标识、限速标志、车场管理须知等。
4.3 安保人员文明礼貌待人、热情周到。
4.4定期检查消防器械、防火卷帘；安保人员对易燃易爆物品、烟火等涉及安全的一切事项严格把关，提高警惕性，杜绝隐患。
4.5随时巡查车辆停放情况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水、漏气等现象发生时，及时通知车主；主动有礼貌提醒车主不要将贵重物品留在车内，同时阻止闲杂人员进入车场。
4.6安保人员对停车库（场）实施巡查管理，并引导车辆停放，提供问询服务。
4.7凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆一律不准驶入。
4.8停车库（场）内的所有车辆均纳入乙方管理范围。
4.9停车库（场）内无货物堆积、道路阻塞现象。
4.10停车库（场）内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物。
4.11停车库（场）内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施配备齐全，使用功能完好率100%。
4.12进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%，不发生丢失事故。
5.给排水系统管理维护（消防工作）要求
5.1加强动态巡查：配备持有消控证的人员2名以上，定期检查消防设施，对各层消防箱、灭火器每月大检查一次，及时通知甲方更换、修复不符合规范要求的灭火设施。定期开展防火巡视与其他安全隐患排查。发现情况，及时通知相关人员到达现场处理。在可能危及人身安全的场所、设施、设备处，必须有明显标志设置和防范措施，及时清除消防通道违规摆放的物品，保证消防通道随时畅通，其相关的指示照明灯具配备保持齐全，无火灾安全隐患；确保无因乙方责任造成的各类事故，并做好相关台账。
5.2重视预警管理：制定突发火灾应急方案，消防控制中心监控24小时有人值班，密切观察楼宇自动化控制系统，火灾报警联动系统、安全防范报警系统及闭路电视监控、停车场管理等各系统的运转状态，日常电视监控录像保留时间为十五天，遇特殊情况予以长期保存。定期进行消防训练，每年至少模拟火灾操练1次，以熟悉操作和检查消防监控设备，掌握消防设施设备的使用方法，能及时处理各种问题；同时发动业主参与消防及其他灾害的逃生安全演练，平时乙方要不断宣传消防法规，防火知识，并定期邀请消防队前来举办消防知识讲座，完善自救体系。
5.3完善火警处理：当消防报警主机发出火警信号时，应立即通知安全巡视员到现场确认。一旦火警被确认后，监控中心当班人员应迅速拨通“119”火警电话，讲明火灾地点、着火楼层、燃烧物质、联系电话等情况，做好火警过程记录。并指派专人到交通路口引导消防救援车辆、消防人员到现场扑救火灾。监控中心通知配电室关闭相应楼层总电源。乙方负责人接到监控中心的报告后，应成立临时灭火指挥部，制定灭火方案。迅速组织保卫人员到火灾现场扑救火灾。当消防队接管消控中心指挥作战时，乙方须积极配合，做好统一指挥的协调工作。通知甲方派人负责保护好电梯及其它主要设备。监控中心通过相应楼层的消防广播，通知非工作人员迅速撤离火灾现场，在主要通道处设专人引导疏散，让楼内人员迅速经安全通道疏散到安全地方。监控中心值班人员将电梯迫降至一层，消防电梯进入消防状态，火灾时，人员疏散时应走消防通道，禁止乘坐电梯。火源初起时，应迅速用手提灭火器按操作方法将初火扑灭。火势凶猛时，扑救人员应穿好消防服，听从指挥，进行扑救。如着火点的喷淋头还未动作时，应立即击碎红玻璃管，使其喷水灭火，启动排烟系统。用消火栓灭火时，将消火栓箱打开或击碎玻璃，拉出消防水带，接上带卡，打开阀门，然后击碎报警按钮红色玻璃罩，对准火源喷出水柱。火灾扑灭后，应注意对现场全面清查，防止死火复燃。协助消防监督机构查明火灾原因。在确保人身安全的前提下做好贵重物品转移工作。现场若有人员被困，应本着“先人员，后财产”的原则抢救。若室内无人，又无钥匙开门的情况下，则由乙方负责人决定是否破门进入房间扑救，事后由乙方负责向业主做解释工作。
5.4消防组织机构健全，规章制度完善，岗位责任落实，明确各区域防火责任人。工作人员熟练掌握各种消防设施和设备操作使用方法。积极做好防火宣传教育工作，深入开展消防安全检查巡视，及时发现，及时报告，及时整改。在采购人的统一组织下，每年至少组织一次消防演练。
6.保洁管理要求
6.1保洁的工作范围：服务范围内的道路、场地、雨水明沟、水池、化粪池的疏通、卫生清洁；公共楼道、走廊、物业管理用房等室内门窗、地板、墙面、天棚等其他室内设施的保洁、垃圾清运等工作；屋面、露台（含沿街商铺露台）、地下室等公共场所的保洁、停车场等公共场地的保洁，电梯、栏杆、扶手、消防栓箱、灯具等公共设施的保洁)；公共部位玻璃及门窗常年保持清洁。
6.2保洁卫生作业的要求：
6.2.1道路、绿化带等场所要求：
(1)道路和地面：无污迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物,每日2次（上、下午）清扫。
(2)绿化带、花草盆：无垃圾、无脏杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆侧面及槽边无污迹、无积尘、无积水和异味，每日2次（上、下午）清扫。
(3)楼道和墙面：无污迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无乱张贴物。每周打扫1次各楼层通道、消防通道和楼梯台阶、楼梯间墙面，顶面每季度除尘1次；
(4)扶手：无污迹、无灰尘。每周清洁1次楼梯扶手；
(5)出入口栏杆：无污物、无阻塞。
(6)门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
(7)指示牌(包括门牌、各种标示牌)：无污迹、无积尘。
(8)消防栓：无污迹、无积尘。
(9)休闲娱乐健身设施：每周清洁1次，做到无污迹、无积尘、无乱张贴物。
(1 0)标识、宣传牌、信报箱：标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑、信报箱每季度擦拭1次，做到无污迹、无积尘、无乱张贴物。
6.2.2露台(包括屋面、平台、阳台)
A消防栓：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
B地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。
C地面：无堆放杂物、无垃圾、无污迹。
6.2.3电梯及走廊
(1)每日清扫1次电梯轿厢，每周擦拭1次电梯门壁，每月对轿厢顶部清洁1次。
(2)清洗保洁卫生质量标准：
A地面：无脚印、无污迹、无水迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无垃圾。
B天花板：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
C电灯：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
D墙面：无污迹、无乱张贴物。
E铜牌：无污迹、无积尘、无铜油迹。
F指示牌：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
G门户(管井门、隔烟门、厕所门)：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
H垃圾桶：桶体光洁无污迹、无痰迹；烟灰缸盖上无烟头、杂物；桶内垃圾不得超过桶口。
I消防栓：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
6.2.4垃圾袋、清洁剂：必须统一使用无毒无害无异味的环保垃圾袋，清洁剂不含磷成分，并不得对地板、墙面、玻璃造成损坏。
6.3垃圾做到日产日清。做好垃圾袋装化，将所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散放垃圾。可做废品回收的垃圾，要另行放置。垃圾桶保持清洁、无异味，每周喷洒消毒药水，特殊时期每日喷洒消毒药水，防止发生虫害。建筑垃圾集中堆放点每日定时清理1次；垃圾收集箱每月清洗1次。垃圾桶、果皮箱每月擦拭抹2次。
6.4按要求组织除“四害"工作。
3、其他要求：
（1）投标人根据需要配备相应数额的专职服务人员。
丽景佳苑二期人员配置总数不少于72人，其中：项目负责人1人，负责总协调工作；工程服务人员4人，管家4人，客服人员4人，秩序维护人员不少于37人：小区清洁人员不少于20人，绿化环境人员2人，服务面积约363019.09㎡。
（2）投标人的总投标报价除应包括本项目管理服务人员的工资（符合无锡市最低工资标准且必须缴纳社会保险费—五险一金）、社保福利费、加班费、物业管理区域清洁费、耗材费、工具费、垃圾清运费、办公费、法定税费、公众责任保险费和合理利润外，还应包括体检、管理、劳务、服装、培训、通讯、安全保卫、调整风险及政策性文件规定等各项应有费用，以及为完成招标文件规定的本项目管理工作所涉及到的一切相关费用（含物业服务费、环卫）。投标人报价时应充分考虑服务期内所有可能影响到报价的因素（包括最低工资标准和社保基数的政策性调整），一旦投标结束最终中标，每平方米每月的综合单价将固定，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标供应商的报价让利行为，损失自负。
（3）中标方不得将中标内容转包第三方。
（4）报价中相关成本费用的测算及标准符合国家、省、市相关最新政策规定。
（5）对于与报价相关的采购人的各种免费维保条件，请各投标人自行与采购人联系、了解，并考虑在本次报价中，若签订合同后由于该种因素考虑调整合同价格的采购人将不予考虑。
（6）本次项目物业管理执行《中华人民共和国政府采购法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理条例》等法律法规，中标单位要严格履行投标书的承诺和物业管理合同的约定，接受业主管理部门对物业管理日常工作的监督和考核管理，如发现管理达不到约定要求，中标单位管理服务水平下降、投诉多等现象，或物业管理单位管理中发生重大管理失误的，将依照法律程序按规定处理，并要求进行财务审计，一切责任由中标单位承担。
（7）投标人要根据安置小区特点，针对性地提出管理理念、方法、措施，要有针对性、可操作性，如违章搭建、房屋渗漏处理、保洁、破墙开店、红白喜事搭木圆堂、养宠物、接待和值守等。
五、工具和各类耗材
1、卫生保洁所需的工具（包括保洁车）、清洁剂（全能清洁剂、玻璃清洁剂、高效洁厕剂等）、各类垃圾袋、秩序维护人员所需的统一着装（着保安服、系武装带，戴保安帽），秩序维护人员配备的对讲装置、巡逻电瓶车、秩序维护人员其他必备的安全护卫工具、警用器材及建筑垃圾清运，均由中标人提供，所需费用包含在投标报价中。
2、物业公用设施日常维护保养费、办公费、固定资产折旧费及物业公司在日常工作中所产生的易耗品的支出，包括设备维护所需用品、保险费等费用均由中标人负责提供，所需费用包含在投标报价中。
六、合同解除
如有下列情形之一，采购人将按法律程序进行处理：
1、因管理服务不到位，出现较大安全事故，造成社会影响的；
2、因物业管理不善造成业主出现5人以上群体性投诉、上访，而得不到有效控制（解决），造成社区不稳定因素的；
3、连续2个季度考核不合格的。
有关说明：
- 投标人报价时应充分考虑服务期内所有可能影响到报价的因素，包括最低工资标准及社保基数的政策性调整、一旦投标结束最终中标，总价包定，不予调整。
- 员工工资、社保费用、税金、保险、加班费、福利费等法定费用为不可让利部分（不可竞争费用），须按规定计算并报出，投标总报价不可低于上述相关费用合计，否则作无效投标处理。
- 中标单位应按照相关规定，与所有聘用人员依法签订劳动合同。
- 投标人必须在满足招标文件要求的基础上进行报价，如有服务偏离请于服务偏离表中说明。
- 服务期限：两年。
- 付款方式：经采购人考核后，中标人出具正规发票，采用季度支付方式，在季度结束后次月15日前采购人一次性转账支付费用。
- 根据国家扶持中小企业的有关政策，在我中心组织的采购项目中标的供应商，如需要政府采购信用担保融资，请按锡财购【2013】5号文件执行。
- 中标供应商为残疾人福利性单位的，其《残疾人福利性单位声明函》将随中标公告同时发布，接受社会监督。投标人提供的《残疾人福利性单位声明函》与事实不符的，依照《政府采购法》第七十七条第一款的规定追究法律责任。
收藏