采购需求

（最终以磋商文件为准）

 一、项目概况

为进一步加强庐阳区住宅小区物业服务项目的有效监管，全面提升辖区内住宅小区物业管理服务水平，化解物业管理矛盾纠纷，建设文明、和谐、宜居的生活环境。根据《安徽省物业管理条例》和合肥市相关文件要求，结合实际情况，遵循公平、公正、公开原则，建立住宅小区物业服务第三方评估机制，开展住宅小区物业服务质量第三方测评工作，对小区物业管理工作进行全面检查建档，详细制订整改方案和责任落实，建立具有导向性、针对性和科学性的巡查监督工作体系，推动对物业企业服务质量监督管理，规范物业服务企业行为，强化物业服务行业事中事后监管，督促物业服务企业认真履行《物业服务合同》，维护广大业主的合法权益，营造主体诚信、行为规范、监管有力、发展稳定的物业服务市场，进一步提高住宅小区物业管理服务水平。

二、服务内容

（一）住宅小区物业服务项目第三方测评项目

服务要求：采取现场考察、专家当场点评、专项打分考核及图片视频同步记录的方式，对住宅小区物业服务管理项目现状（服务形象、客户服务、秩序维护服务、工程维修服务、环境绿化服务、经营管理）进行巡查测评，每季度不少于一次，并出具季度报告和半年度、年度报告。

（二）老旧小区物业服务和街道物业管理基础工作第三方考评项目

1.老旧小区物业管理考评项目

服务要求：采取现场考察、专家当场点评、专项打分考评及图片视频同步记录的方式，对老旧小区物业管理项目现状（日常管理与服务、保洁服务、秩序维护与车辆管理、绿化服务、保修服务、治安防范、文明创建、打击传销、卫生健康）进行考评，每季度一次，形成以文字分析、图片展示和视频再现的表达方式，全方位多角度地展示老旧小区实际情况，有效保证第三方测评项目的“公平、公正、公开”并出具报告书提供整改建议和考评结果供区相关管理部门参考。

2.街道物业管理基础工作考评项目

服务要求：采取现场考察、专家当场点评、专项打分考评及图片视频同步记录的方式，对街道物业管理基础工作现状（建立健全物业管理工作制度、机构人员落实、社区物业服务中心、整治后老旧小区实现物业管理覆盖面、日常监督检查及考核制度）进行考评，每年度一次，形成以文字分析、图片展示和视频再现的表达方式，全方位多角度地展示相关街道物业管理基础工作实际情况，并出具报告书和考评结果供区相关管理部门参考。

（三）乡镇街道、社居委、业主委员会物业管理专业培训项目

服务要求：一年2-3次有针对性地开展以讲座、学习、研讨会等不同形式的培训，包括但不限于物业管理法律法规知识宣讲、物业维修基金的使用、如何协调物业与业主之间的矛盾等方面的业务知识，明析业主、业委会、物业服务公司各自的权利、义务和在住宅小区物业管理方面中的的角色和作用和街道、社区在管理中的职能职责。通过培训，加强街道、社区物业工作人员对小区管理的法制化的指导；强化业主代表依法管理小区的责任意识和自律意识，树立理性消费观念；增强物业服务企业的优质服务理念，有效提升服务水平和质量。促使社居委、业委会、物业企业形成“三位一体”小区治理，推动小区物业管理和社区公共事务管理有机结合，促进物业服务水平提升，形成物业管理与社区治理的良性互动机制。

（四）配合区级物业主管部门开展专项性物业管理工作项目

服务要求：按照物业管理工作要求，积极配合区级物业管理主管部门开展行业内专项工作。如文明创建、打击传销、烟花爆竹禁放以及汛期、雨雪冰冻自然灾害性天气防范等相关工作。

（五）参与物业管理日常工作项目

服务要求：积极参与区级主管部门物业管理日常工作，根据工作需求参与物业项目的承接查验、质保金返还、信访投诉以及日常物业管理矛盾纠纷的协调等相关工作。通过日常工作的参与，进一步分析住宅小区的管理现状、明确住宅小区管理的需求。

    （六）日常部门对接、信息往来以及文字资料的编辑、整理项目

    服务要求：设立资料员，配合区级物业主管部门做好日常部门间的信息往来与对接工作。根据工作要求或通知精神，编辑相关文字材料、收集属地单位上报资料、汇总相关数据。

（七）物业管理模式创新研究项目

服务要求：通过对住宅小区物业服务第三方巡查测评、老旧小区物业管理及街道物业管理基础工作第三方考评得出的数据，与街道、社居委、业主委员会实际交流得出的结论，对住宅小区物业管理的模式进行系统科学专业的分析报告，针对不同情况的物业条件，创新物业管理的模式。每年不少于两篇有价值的调研报告。

三、服务范围

庐阳区住宅小区，具体以业主单位制定为准。

四、服务质量标准

根据招标人工作要求，中标供应商在人员配备要求范围内组建有利于本次工作的巡查测评专家组并上报招标人同意，中标供应商不得出具有偏向性、虚假内容、误导性陈述和重大遗漏项的巡查报告，不得以专家组个人名义出具巡查报告。

五、人员及办公设备要求

（一）人员工资不得低于合肥市现行最低标准，保险按国家相关规定执行

成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分（含医疗救助金），不得以使用40、50人员为由不予核算。

（二）人员配备

（三）办公设备配备

投标供应商应为本项目配备的办公设备一览表：

六、报价要求

1、本项目总价包干，投标报价为完成本项目一年服务期限内的全费用价格，其组成包括但不限于人员工资、管理费、施工费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、劳动保险费、合同工期内的风险费用等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。中标人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、中标人采购交通问题及投标人为完成服务所发生的一切费用等有关问题。

2、本项目现场无法提供办公、住宿、就餐等条件，中标供应商需自行解决。投标供应商投标前应充分考虑交通及其它费用，做好组织预案工作，所涉及的费用均包含在投标报价中，根据自身实力考虑各种潜在风险，合理报价。

3、人员工资不得低于合肥市市区现行最低标准，社会保险按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算社会保险部分，不得以使用40、50人员为由不予核算。

注：1）为员工办理社会保险（五险），缴费基数按合肥市现行的最低缴费基数和配套费率计算，人员工资不低于合肥最低工资标准（1550 元/人/月）。 

2) 社会保险（五险）缴费基数最低为 3017.01元，计算缴费金额以每人每月为基数，单位重大疾病补助须缴纳（15 元/每人/每月）。社会保险（五险）费用（缴费费率：23.3%）组成为：养老保险 16%、工伤保险 0.4%、失业保险 0.5%、医疗保险6.4%。

3）一般纳税人税金 6.72%，小规模纳税人税金 3.36%，如投标供应商以小规模纳税人税金费率报价，投标文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致投标无效。

4)请投标供应商自行核算以上政策性费用及规定费用，如投标供应商对以上费用有疑问，请在本项目答疑期内提出。如无疑问，投标报价应不低于上述政策性价格，否则将导致投标无效。

5)政策性费用及规定费用不接受赠送及优惠，其他相关项，作为可竞争费用，可由投标供应商自行报价。

6)投标供应商应自行踏勘服务现场，如投标供应商因未及时踏勘现场而导致的报价缺项漏项废标、或中标后无法兑现服务，投标供应商自行承担一切后果。

7）中标供应商应按合肥市行业主管部门的规定办理相关手续（如备案等）。

5、投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥市最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准、社会保险基数上调以及物价指数上涨等理由增加物业管理费用。

6、承包期内因省、市政府出台文件调整最低人员保障工资的，中标人须无条件予以调整，该风险投标人投标时须综合考虑并承担，以后采购人不再给予。