项目需求

本项目采购方式为竞争性磋商，项目属性为服务。

项目简介：

项目位于连云港市朝阳东路72号城建大厦6-13层，主要负责全市城建档案管理、保管利用与咨询。是我市主要的面向市民开展档案查询的窗口，服务、接待企业及市民工作多，人流、车辆进出频繁，秩序维护、卫生保洁、会务、设备保养及维修等要求较高，需要高水平的物业管理公司来承担服务。对此，投标单位必须做到符合《江苏省物业管理条例》、《连云港市物业管理实施细则》以及相关法规的规定，并满足以下具体要求。

第一节  服务人员配置及主要职责

一、人员配置及要求

（一）人员配置

项目经理1人，保洁员3人，秩序维护员4人，维修工1人，消防监控员3人，共计12人。

各岗位设置服务人数为最低要求，供应商必须书面承诺人员配置不少于各岗位最低人数要求。★投标人须提供承诺书(见格式)原件装订于响应文件正本中，否则投标无效。

（二）人员要求

1、项目经理：具有3年以上现场管理工作经验，具有良好的沟通、协调、管理能力。投标人一经中标，项目经理不得更换，如有特殊原因需更换，须经采购人考核认可后，方可更换。

2、保洁员：初中及以上学历，年龄在45周岁以下，体貌端正，吃苦耐劳，仔细心细，具备保洁经验；

3、秩序维护员：初中及以上学历，男性，年龄55周岁以下，身体健康，具备保安相关技能；

4、维修工：年龄在55周岁以下，2年以上工作经验，具有高压电工证或低压电工证；维修保养经验；

5、消防监控员：年龄在45周岁以下， 2年以上工作经验；

二、人员主要职责

项目经理岗位职责

1、全面管理项目点的各项工作；

2、负责制定工作计划，合理安排人才、物力、财力，并负责监督执行、实施及总结，对属下员工的安全作业、工作质量、物料消耗、设备等负有管理责任；

3、组织属下员工认真完成各项日常工作，加强自身管理知识学习，制定部门各项培训计划，定期开展员工培训，不断提高管理水平和员工的业务技能；

4、指挥员工严格执行作业操作规程，正确使用保洁设备、工具和清洁剂；

5、负责连云港市城市建设档案馆各项工作的完成情况，发现问题及时整改；

6、抓好部门的环保意识建设，关注环境影响，节约能源，防止污染；

7.坚持每天巡视大楼二遍，有效制止各种违章现象，检查督导各班操作规程的执行情况；

8、努力做好属下员工的思想品质教育，提高项目部凝聚力，最大限度地发挥和调动项目部员工的工作积极性和服务热情及责任感；

9、加强同其他项目部的工作协调和沟通，树立整体服务意识；

10、负责项目部物料的计划、申购、使用和控制，做到物尽其用；

11、收集环境绿化质量/环境管理记录，做好统计、分析、改进、创新等工作；

12、完成上级领导交办的其他任务。

 

保洁员岗位职责

1、遵守公司的规章制度。

2、划片定责任人，保洁员随时清理责任区域内的垃圾、杂物等，保持责任区的卫生整洁。

3、负责连云港市城市建设档案馆公共场所卫生的清扫，保持所有公共场所的卫生整洁，地面干净、无尘土、无卫生死角，做到每天打扫。

4、保持办公楼内楼梯、过道无烟头、垃圾等杂物，保持墙面干净无蜘蛛网。

5、保持办公楼内门、窗、栏杆和扶手表面无灰尘、污迹，光洁明亮，做到每天擦拭。

6、照明灯及附属设备（2米以下），每天擦拭一次，特殊情况及时擦拭，保持无灰尘、污迹。

7、负责清扫办公楼内公共卫生间，做到清洁无异味，地面干净无污迹、积水、纸屑等，保证墙面干净无水印、无污迹、无蜘蛛网；洗手间镜子及洗手池要做到无水渍、无污垢。

8、每天及时清运垃圾；同时保持垃圾桶外部目视无灰尘、油渍等污痕；附近地面、墙面无油渍、污迹。

9、妥善保管并正确使用清洁用具、材料等，减少浪费，节约开支。

10、完成领导交办的其他工作任务。

秩序维护员职责

服从项目经理的领导与安排，全面完成办公楼安全防范和公共秩序的维护，主要职责如下：

1、负责辖区的安全护卫，配合公安部门打击违法犯罪活动。

2、负责辖区内机动车与非机动车的管理，确保交通安全。

3、加强对安防设备的严密监控。发现异常必须在第一时间报告有关部门。

4、做好人员来访及出入管理，全天24小时值勤或巡查，出入货物严格检查、登记。

5、对客户和来访人员进行治安与消防的宣传指导和监督。

6、维护公共场所秩序，劝阻乱摆摊点、散发及张贴广告行为。

7、搞好队伍的建设，实行准军事化管理。

8、完成公司和服务单位下达的临时任务。

9、编制月度、年度工作计划，每月进行一次工作小结。

10、完成领导交办的其他工作任务。

维修工岗位职责

1、服从部门负责人工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。

2、负责本物业区域维修工作，熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。

3、对物业管理区域经常巡视，发现公用设施有损坏、隐患或其他异常情况，应及时给予维修，保证公共配套设施、设备的正常运行。

4、积极为客户提供多项便民服务，接到客户报修，应及时赶到现场，排除故障。确有困难应立即与负责人联系。

5、发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好记录，提出建议。

6、定期清洁配电房，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设备正常运行。

7、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯彻执行安全第一的原则。

8、积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。

9、发挥工作主动性，完成领导交办的其他工作。

消防监控员岗位职责

1、遵守公司的规章制度。

2、消防监控中心24小时专人值守，对所有消防监控点实施监控无遗漏。

3、技术防范设施（如安防监控、周界报警等）能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理。

4、消防监控中心接到报警信号，秩序维护员五分钟到达现场进行处理，中心应接受救助要求，解答询问。

5、消防监控员要全面熟悉监控室内的设备功能和使用程序与方法，确保设备的正常运转，发挥其应有的作用。

6、负责消防监控中心电视屏幕的监视工作，并密切监视消防控制屏和电脑显示系统。全面观察和掌握各个区域的治安动态，发现问题正确分析,果断决定，及时报告并与有关岗哨取得联系。

7、负责对重点部位和可疑情况的电视录象工作。

8、负责录象资料的保管工作。

9、负责查出报警位置，及时调动秩序维护员现场查看并处理。

10、做好资料保管和保密工作，无关人员不准进入消防监控室，不准向无关人员谈及消防监控室的运作情况和值班情况。

11、如确需进入消防监控室，须有项目经理批准，由消防监控人员做好登记工作。

12、完成领导交办的其他工作任务。

第二节   物业服务工作标准

一、保洁服务

（一）公共卫生间

1.及时清洗便池，不留污迹，巡视保洁。

2.及时清倒手纸篓，手纸不得多于纸篓三分之二，巡视保持，清倒及时，手纸不过夜。

3.不断拖擦地面，不留水迹，无脚印，无尘土，无死角。

4.随时擦洗妆面，面盆、混水阀、大小便器等卫生设备，无尘土，无污垢。

5.不定时擦洗门窗内侧，隔板、墙壁窗台，无污迹，无水迹。

6.垃圾桶清理，每天两次，保持垃圾桶清洁。

7.用干拖把拖净地面，不留积水，防止地面打滑。

（二）一般公共部位

1.走廊过道保持整洁无垃圾，大理石、各办公区域地面每天清扫，并用拖把清扫不少于两遍，巡视保洁。

2.每天按巡视路线擦拭栏杆、扶手，去除污垢、手印等，必要时使用光亮剂，保持无灰尘、印迹。

3.每天按巡视路线清倒、擦洗垃圾桶、痰盂，保持表面清洁光亮。

4.对于消防设施每周擦拭两次，特殊情况及时擦拭，保持设备无灰尘。

5.每周2次清扫墙角、墙面、踢角线，保持墙壁四角无灰尘、蛛网。

6.每天2次擦拭电梯轿厢内壁以及外门，保持表面无灰尘，光亮无印，每月用不锈钢油擦拭不锈钢表面，保持光亮，严格控制不锈钢油的用量，防止污染客户衣物。随时巡视轿厢地面，及时清理杂物。

7.每天清扫一遍楼梯台阶，拖洗一遍，保持台阶干净无积水，防止人员滑倒，每天擦拭扶手、栏杆，保持扶手干净光滑，无灰尘。

8.楼外场地每日清扫一次，并巡视保洁，保持无杂物、烟头、纸屑，每周用水冲洗一次。

二、秩序维护服务

1、有专业秩序维护队伍，实行24小时或规定时间值班及巡逻制度，秩序维护人员熟悉管辖区域内的环境，执行国家有关法律法规和规定，文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责。

2、实行封闭式管理，出入口设立24小时门卫值班。

3、秩序维护人员应熟知各项安全保卫管理规章制度并按照要求执行。

4、制定安全巡视计划并严格按照计划执行，所有巡视均有详实的记录；对出入的人员和物资要认真查验，并有详细记录。

5、夜间对办公楼进行清楼，巡视各楼层安全及水电使用情况。

6、负责车辆出入的记录，区域内停放车辆的看护、巡查。

7、传达室礼貌接待来访，严禁商贩、销售等人员进入办公楼。

8、每天签收和发放报纸和邮件。

9、每天对连云港市城市建设档案馆进行安全检查。

10、对办公楼所有灭火器定期进行检查，将过期的灭火器进行汇报及重新灌装，保证有效使用。

11、严守工作岗位，不得擅离职守。严格执行工作制度，做到仪容严整、文明执勤。

12、完成领导交办的其他工作任务。

三、工程维修管理服务

1、负责办公楼水电日常维修，维修人员接到电话及时到达维修现场。

2、按照办公楼后勤领导要求，配合外来单位对办公楼中心水、电、土建等方面的施工。

3、电梯运行发现故障第一时间到达现场，并通知办公楼领导和维保单位。

4、每天对高、低压配电室及其他设备设施进行巡查。

5、负责办公楼水电的日常维修。

6、完成领导交办的其他工作任务。

四、消防监控服务

1、熟悉监控中心楼层功能使用环境和消防设施、消防监控摄像机的分布；熟练操作录像消防监控、消防报警主机等岗位设备设施。

2、熟练运用与岗位服务相关的各项规章制度，掌握治安、消防应急处理预案操作流程。

3、保持高度的责任心和警惕性，对客提供主动、热情、高效优质的有声服务（微笑、问候、感谢）。

4、保持仪容仪表整齐，坐姿端正，不伏卧、依靠工作台；站岗时要求礼宾式站姿，挺胸抬头，精神饱满。

5、电话接听、对讲机使用必须按照相关要求执行。

6、按照公司、部门的工作要求、标准，执行并完成其他各项服务工作。

7、服从命令、听从指挥，从严落实汇报制度，发现异常及时汇报并跟进处理。

8、严格落实岗位检查制度、落实属地管理，严禁出现消极怠工和做与工作无关的其他事项。

第三节  考核标准及考核办法

1、考核标准

考核项目及内容		评分标准	标准分	得分	备注
一、综合管理(10分)
组织机构及制度建设	组织机构健全、岗位职责明确、管理制度完善	10分，不符合标准扣0.5分/项；不按要求整改扣1分/次，直至此项不得分	2
人员情况	人员数量符合要求，出勤良好		2
	人员资质满足工作要求，持证上岗		2
工作配合和 协调	服从现场单位管理，按要求报送各类报表等，与其他单位的关系和谐融洽		2
资源节约	消耗品管理到位，无浪费；各项节能措施落实到位		2
二、保洁（35分）
室外区域	按标准做好区域保洁，道路做到地表目视无杂物无垃圾无污渍，无积雪积冰，绿化区无漂浮物。	15分，不符合标准扣0.5分/项，直至此项不得分	3
	景观设施及标识宣传牌表面无污迹		3
	设施完整、干净整洁、有序使用		3
	垃圾定点封闭存放，每日按时收集清运出场，垃圾处理符合政府要求，池、桶内垃圾不能外溢，且保持外壁清洁		3
	定期开展杀虫灭鼠及消毒消杀工作		3
室内区域	按标准做好区域保洁工作，地面、楼梯扶手栏杆、玻璃门窗洁净光亮，无屑土、无污痕污渍	20分，不符合标准扣0.5分/项，直至此项不得分	5
	天花板、墙壁、开关面板无灰尘和蜘蛛网。玻璃屋顶清洁透亮，下水口通畅		5
	卫生间定时保洁消毒，做到无异味。台面、镜面无水渍，小便斗、蹲便池无黄渍		5
	走道痰盂每日清理，表面干净卫生，每日定时收集办公垃圾		5
三 、秩序维护（包括消防监控）（35分）
保卫值班	着装上岗，风纪严整，专于值守，无脱岗	15分，不符合标准扣0.5分/次，直至此项不得分（由于安全保卫措施不到位，造成财产损失等治安案件或造成事件范围扩大，本项不得分）	3
	严格出入管理，按制度查验登记，文明服务，礼貌待人		3
	值班记录完整，字体清楚，无漏记错记。交接班手续完备，记录清楚，交接事项清楚		3
	汽车、电动车、自行车等各种车辆摆放整齐，无乱停乱放现象		3
	按制度要求开展场区和周边巡视工作，做好记录，发现问题及时报告和处理		3
应急管理	有火警、治安等突发应急工作预案	10分，不符合标准扣0.5分/次，直至此项不得分	3
	定期开展演练，员工能按预案熟练处置突发情况		7
责任区卫生及设备操作	秩序维护人员办公区域及设备及时清扫，保持整洁	10分，不符合标准扣0.5分/次，直至此项不得分	5
	定期检查相关设备，严格按照操作规程进行设备操作		5
四、工程维修（20分）
配电及照明设备	认真进行日常巡视，设备运行记录齐全，保持设备整洁	20分，不符合标准扣0.5分/次，直至此项不得分（由于维护不及时、维修质量不合格的原因造成办公生活区停电、停水、停暖（冷）或设备损坏的，扣10分/次）	5
	及时完成设备消缺工作，制定并实施设备维修养护计划，确保办公生活区域供电安全可靠		5
给排水系统 管理	认真进行设备巡视，发现问题及故障应及时排除，维修，如需临时停水、限水时，应组织做好相应准备，以确保不影响正常的生产、生活和办公		2
	制定并实施设备维修养护计划，确保维修养护质量，并做好设备维修保养记录		2
	保持水房等的环境卫生，防止水质污染，定期清洗、消毒水箱		2
	及时清淘化粪池、隔油池，保证化粪池、隔油池使用功能正常		2
	每季度对污水系统及雨水排水系统的检查井、坑、管道、沟进行检查、疏通、清理，保证排污、排水系统畅通		2
五、得分：			100
六、检查人员签字：

2、考核办法及考核说明

（一）成绩划分。检查考核由采购人会同供应商联合组织实施，内容包括综合管理、保洁、秩序维护和工程维修等。每月实行不定期检查1-2次，每月考核实行百分制。考核成绩80-90分为合格，90-95分为良好，95-100分为优秀，低于80分为不合格。检查汇总后，双方共同签字，一式两份，双方各执一份。每季度由采购人汇总检查情况，得出考核综合得分，综合得分取每月检查的平均值。

（二）考核与经费挂钩。凡季度综合得分≥80分，则全额划拨该季度物管费，达不到合格标准的，成绩每降低1分，经费划拨则降低0.5个百分点（以次类推），如在半年考核中综合得分低于80分，则责成供应商进行整改；季度考核综合得分连续两次低于70分，采购人有权解除合同，并处合同金额的10%作为违约金。

第四节  其它要求

 一 、响应报价内容

1.响应报价包含符合国家相关规定的人员的工资、奖金、节假日值班费用、五险一金、福利、耗材、服装、维修费、擦手纸、大盘纸、税费、合理利润等费用（工资及五险一金不能低于连云港市最低工资标准等规定，最低工资标准中不包含公积金个人承担部分）。

2.完成响应文件规定的服务工作所涉及到的一切相关费用。

3.会务服务、档案库房、会议室定期打扫、日常零星维修、绿化养护及庭院四季草花，上述费用由供应商在报价时综合考虑，不单列。

供应商应采用分项报价最终汇总的方式进行，标明拟提供服务的单价和总价，详细分析各项费用组成（表格自拟）；

二、供应商的用工要符合国家的相关规定，必须与招聘人员签订用工合同，并将合同复印件报给采购人，供应商派遣外包人员到采购人单位工作要出具介绍信或派工单，不得派遣内病退、退休人员，供应商要按照国家相关法律规定为招聘人员缴纳各项社会保险，每月缴纳的各项保险复印件要报给采购人；月工资收入不得低于当地政府最低工资标准。如未按照国家相关法律规定为招聘人员缴纳各项保险，发生任何的经济、法律纠纷和人身损害赔偿等，由供应商自行解决。

因物业外包人员的责任造成业主财产损失的，由供应商负责赔偿。

第五节  商务条款

1.本项目包含的各项内容均须上门服务

2.验收：由项目需求单位验收签字

3．服务条款

3.1服务范围：连云港市朝阳东路72号城建大厦6-13层秩序维护、卫生保洁（公共卫生每天定时清扫；档案库房、会议室等场所定期打扫）、会务服务、安全监控服务、与大厦其他单位共同承担外墙清洗、绿化养护等工作。

3.2服务要求：负责市城建档案馆秩序维护、卫生保洁（包括档案库房）、会务、消防、设备保养维修、绿化养护及庭院四季草花的养护管理。

★3.3服务期限：一年

3.4服务标准：

3.4.1公共卫生：做到地表目视无杂物无垃圾无污渍，无积雪积冰，绿化区无漂浮物；设施完整、干净整洁、有序使用；卫生间定时保洁消毒，做到无异味；档案库房根据招标人要求定时打扫等。

3.4.2秩序维护: 实行封闭式管理，出入口设立24小时门卫值班, 负责车辆出入的记录，区域内停放车辆的看护、巡查等工作 。

3.4.3设施设备维护：认真进行日常巡视，设备运行记录齐全，保持设备整洁等。

    3.5 服务方式：项目需求单位指定方式

3.6 服务地点：项目需求单位指定地点

★4.付款方式：按月考核，根据考核结果按季度支付物业服务费。

5.履约保证金：本项目不收取履约保证金。

6.货币：本次采购文件所涉及货币币种均为人民币。

7. 备品备件及耗材等要求：无

四、其他

本项目最后报价不得超过预算价。

特别提醒磋商供应商：应根据国家收费标准并结合市场实际进行报价，总价包干。

工作中涉及的敏感资料、电子数据等相关信息，成交供应商应严格执行保密的相关规定，不得以任何方式向任何第三人披露、泄露或许可第三人使用，否则追究其相应法律责任。