竞争性磋商内容及要求

1、 概述：

1、 采购内容及要求是采购文件的一部分，包括所有条款的具体说明及技术要求，磋商供应商需在各自技术和商务占优势的基础上对本次采购的所有内容进行报价。

2、 每个磋商供应商必须完成采购内容和合同（基本要求、服务流程、价格和服务）规定义务，不允许只对部分内容进行报价。

3、 本次采购设一个标段，磋商供应商必须对采购的全部内容进行报价，不允许对标段内的部分内容报价，否则按无效报价处理。

4、 本次采购的产品（服务）所涉及的产品标准、规范、验收标准、规范，应符合国家有关条例及规范。如有新的标准应采纳新标准；若同一产品同时有几个标准（国际标准、国家标准、行业标准、企业标准等），则按最高层次的标准执行。

5、 中国国家标准及其它被普遍认可的标准，由采购人认可的其他国家的其他权威标准；原有规范若已被废弃，则以相应的新规范为准。

6、 磋商供应商需按招标文件的要求完成所有工作。按要求提交所需的无论其是否被明细列在合同文件中的所有资料，提供的产品（服务）必须满足招标文件中提出的相关技术要求。

7、 磋商供应商提供的成果应是无任何质量缺陷、技术成熟，符合国家现行规范/标准要求。

二、采购内容及技术要求：

（一）概述：

瑞安市妇幼保健计划生育服务中心大楼是门诊病房综合楼，坐落在瑞安市安阳新区罗阳大道，占地面积8.88亩，（其中绿化面积1400㎡）建筑面积5061.6㎡，共 5层（包括安阳街道社区卫生服务中心）。本次项目为采购保安、设备运行维护、卫生保洁、绿化等后勤保障服务，投标供应商应根据招标要求，在对瑞安市妇幼保健计划生育服务中心大楼现场、周边环境全面了解的情况下编制科学合理、切实可行的组织实施计划以及具体的保障措施、工作等程序。投标人须依照现代企业制度，以合理的服务流程和服务人数、优良的服务质量、科学的物业管理、稳定的服务队伍、优惠的价格来制订详细的服务方案，充分体现自身的实力，发挥自身优势，用热心、爱心、专心、贴心服务，为服务单位后勤社会化提供全方位、一体化的专业服务保障。保证医疗服务工作正常进行，各项重大活动顺利完成，并保证服务单位的服务质量和形象上升一个新台阶。

（二）物业管理的内容及要求

1、对物业管理企业基本要求：

1.1 企业建立了质量管理体系和管理制度；

1.2 有完善的物业管理实施方案；

1.3 物业管理企业管理中形成本企业的形像识别系统、服务理念、行为规范（专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务）、现场标识等；

1.4 中标供应商必须聘请（或指定）一位专职经理（项目负责人），全权代表其负责大楼管理服务工作，并与业主方保持密切联系。项目经理须具备有二年以上物业管理的经验和曾担任过一年以上医院后勤服务管理负责人的经历。；

1.5 管理人员应持有物业管理上岗证书；

1.6 建立了完善的档案管理制度（物业设备管理档案、日常管理档案等）

1.7 建立了健全财务管理制度，依法做好财务管理工作。

2、大楼物业管理的基本内容：

2.1 保安、消防、设备工程（含水、电、消防报警、监控、空调、电梯、发电机组等）运行维护及其日常维修，保洁绿化及会议服务，报刊信件收发，饮用水搬送，避孕药具搬送，临时性其他委派工作。

2.2 大楼物业管理的基本要求：

2.2.1 保安24小时值班巡视，不得脱岗，达到公安部门内保标准要求，消防管理达到消防部门消防条例要求。

2.2.2 制定设备运行管理制度等，确保设备的正常运行，消防设施和其他设备保持完好。

2.2.3 环境卫生保洁达到宾馆星级标准；并符合医疗单位规定要求。

2.3 大楼物业管理目标及各项指标要求：

2.3.1 大楼物业管理目标：

成为瑞安市执行物业管理法规和服务标准化的典范；为业主提供安全、舒适、温馨的工作环境及良好的服务。

2.3.2 大楼物业管理各项指标要求：

1）杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；

　　2）环境卫生保洁达到宾馆星级标准；

　　3）消防设备设施完好率100%；

　　4）设备完好率100%；

　　5）智能化系统运行正常率99%；

　　6）服务有效投诉少于1%，处理率100%；

　　7）业主满意率95%。

3. 大楼物业管理技术要求及规范

3.1 治安、保卫要求：

3.1.1 大楼实行24小时保安（监控）制度,及巡查；

3.1.2 保安人员有明显标志，工作规范，作风严谨；

3.1.3 有危及人员安全的地方设有明显标志和防范措施；

3.1.4 无火灾责任事故，杜绝刑事案件，防止盗窃案件；

3.1.5 配合公安机关维护大楼物业的公共秩序和安全防范工作。

3.2 设备管理要求：

3.2.1 大楼内所有设备良好，运行正常，空调、发电机组可随时启动运行，无事故隐患，保养、检修制度完善；

3.2.2 每日有设备运行记录，操作人员严格遵守操作规程及保养规定；

3.2.3 电梯按规定时间运行；

3.2.4 用水用电有严密的管理措施；

3.2.5 消防系统设备完好无损，可随时启用。

3.3 卫生保洁要求：

3.3.1 对大楼及周围环境提供室内外清洁服务，使其拥有一个整洁、舒适、安静、安全的医疗环境，同时针对瑞安市妇幼保健计划生育服务中心和安阳街道卫生服务中心的特殊环境及各个不同的服务区域制定防止交叉感染、消毒隔离制度和工作标准、作业流程。规范医疗区、办公区的保洁工作，确保卫生良好、环境整洁，符合相关保洁、消毒标准。另外，配合做好预防与隐蔽性和活动性虫害，如白蚁、消杀老鼠、蟑螂、蚊子、苍蝇等。

3.3.2 保洁服务工作内容：

1）住院、门诊区域

服务内容：病房、电梯厅、通道、楼梯、卫生间、开水间、办公室、医护值班室及其它用房地面、墙面、天花板、门窗玻璃、门及门窗框，墙壁附体、办公家具、设备，普通机器（如空调表面及过滤网、电梯表面等，下同）、病床、床头柜等表面必须严格按消毒要求清洁。

2）办公区域

服务内容：办公室、楼道、楼梯、卫生间及其他用房地面、墙面、天花板、门窗玻璃、门及门窗框，墙壁附体、办公家具、设备（包括电脑、打印机、传真机等），桌面简单整理等。

3）公共场所

服务内容：水泥地面、大理石、花岗岩、水磨石地面、扶手、门窗玻璃、门及门窗框、附体、候诊椅、桌子、各类宣传牌、橱窗、厨房及有关附体，天花板、栏杆、绿化区域等。

4）保障及医疗等设施类

服务内容：一般机器表面清洁（院方有特殊规定的机器除外），消防设施、空调的过滤网际外壳洗尘与保洁。

5）窗帘及各类治疗桌

服务内容：根据窗帘清洁情况定时拆装清洗，治疗桌擦拭、消毒，包括床单更换及清点

6）垃圾清运。

服务内容：各类垃圾按照规定分类运到规定的地方，再将垃圾运到垃圾转运站，其中病区、卫生间无堆积垃圾（疗垃圾分拣分类收集，由相关单位相关规定统一处理）。

3.3.3 保洁标准

 

区域	保洁频率	保洁内容	保洁要求	备注
地面	地面每日清扫三次，每月清洗一次，有垃圾及时清理	每日用全能清洁剂1：128稀释溶液拖地每日不少于三次。其中一次消毒液拖地。	地面无污渍、无痰迹、无垃圾、无积灰、无脚印，干净明亮
大楼外墙	每年2次	由专业清洗人员负责	玻璃明亮光洁,墙面干净明亮.
墙面	每日保洁	3米以下每日清洁	无污渍、无水迹、无浮灰、无蜘蛛网
走廊扶手	每日保洁	每日用全能清洁剂1：64稀释溶液清洁，每日用消毒液1：50檫洗一次	无污渍、无浮灰、无水迹、无烟蒂
玻璃	每周保洁	用玻璃清洁剂1：65稀释溶液清洁玻璃，每周一次，室内玻璃循环清洁	玻璃明亮光洁，无污渍、无水迹	根据实际情况安排各房间循环清洁
卫生间	坐便器随时保洁	打开换气扇或窗户进行通风。 台盆、便器等放水冲洗。 收集垃圾、清洁垃圾桶、换新垃圾袋。 清洗台盆及水龙头。 用洁厕消毒液清洗便器并冲洗。 搽拭台面和墙面四周、门等。 搽拭地面。 点上盘香等杀虫害及除臭异味。	随时保持畅通，无漏水，无异味、无污垢，无苍蝇、无蟑螂，垃圾袋定时更换
电梯	每日二次	每日地面保洁，每日轿厢内消毒一次。	无障碍、无划痕、无脱落；无灰尘、无污迹
	每周一次	不锈钢光亮剂全面保洁。	均匀有光泽
公共设施	每日保洁	每日用全能清洁剂1：64稀释溶液清洁一次。	无污渍，无积灰、无蜘蛛网
病人等候区	每日保洁	等候椅每日用全能清洁剂1：64稀释溶液清洁，每日用施康1：50消毒一次。	无垃圾、无浮灰、无烟蒂、无水迹
诊察桌	每日一次	每日1：50施康消毒搽拭一次。	无积灰、无污渍
床单位	每日清洁一次	每日用全能清洁剂1：64稀释溶液清洁一次	无灰
	出院后终末消毒	用1：50施康搽拭床栏、床头柜、床档、凳子。
输液架	每日一次	每日用全能清洁剂1：64稀释溶液清洁一次	无灰
推车	每日搽拭	每周添加润滑油	无结灰、无异响
吸顶灯具	每周一次	每日用全能清洁剂1：64稀释溶液清洁一次	无灰
室内公共区域	每日一次	1、 收集垃圾、清洁垃圾桶、换新垃圾袋。 2、 清扫地面垃圾。 3、 拖大厅、过道、走廊地面。 4、 清洁户墙、厅柱、盆景。 5、 搽拭窗台、窗框、木门。 6、 搽拭楼梯扶手、拖楼梯地面。	无垃圾、无浮灰、无烟蒂、无水迹
办公桌椅、电话、电脑等室内设施	每日一次	每日1：50施康消毒搽拭一次，烟灰缸倾倒清洗。	无积灰、无污渍
外围及外环境	循环保洁；每日清扫一次	地面清扫、不定期冲洗	干净、无杂物树叶、无污迹、无明显泥沙
	循环保洁	绿化带清扫，收集垃圾	干净、无杂物枯叶、无杂草、无大石头
	每日及时发现及时清理	各类明沟、雨水井、排水井清洁堵塞物。	干净、无杂物、排水通畅
	每日保洁	公共设施抹擦	干净、无灰网
	每日保洁	花盆、垃圾桶抹擦、清倒	干净、无积灰、无污迹、无杂物、无烟灰
顶篷、露天阳台等边缘区域	每日保洁	沟槽、地面、蓬面不定期清扫、冲洗，清洁堵塞物 外墙清洗（一年二次） 化粪池 （一年二次清掏）	沟槽无堵塞物，地面、蓬面无污迹，无杂物堆放，边缘区域无蛛丝、脏物
随时清洁、循环清洁，保证区域内无垃圾等目视污物，整体干净明亮。（包括外租的店面的保洁） 保洁员在每天下班前半小时对各自承包区域进行自查，发现问题及时处理。

 

3.4 绿化养护

3.4.1 维护保养管理范围内的一切花木生长健旺，无病虫害，无枯黄叶、无杂草，保持形态美观，色彩斑斓，及时做好花木防风防寒防虫害等自然灾害的预防保护工作。

3.4.2 每日按要求对时花淋水1次，地花淋水2-3次。

3.4.3 做好草地的修剪保养，确保平整、长绿、美观。

3.4.4 每周绿化布置一次，时花每周喷药一次，每季度小剪一次。

3.4.5 每月1日、15日，对时花施肥一次；每月一日全面施肥一次。

3.4.6 每天必须清理绿化花坛草地，保持清洁卫生无杂物、无尘埃，每周作大清理一次。

3.4.7 室内每周盆景更换一次，盆景每天淋水1-2次，室外盆景每天淋水3次，每周施肥一次，每月喷药一次。

3.4.8 按时检查维护好各种养护工具，使其处于正常工作状态。

3.5 污水处理

3.5.1 按瑞安市环境保护局有关规定处理，并每日及时进行登记。

3.6 相关说明及要求

3.6.1 除上述要求外，中标供应商还需承担会议服务，报刊信件收发，饮用水搬送，避孕药具搬送、快递签收发，临时性其他委派工作。

3.6.2 在台风或大雨季节，如要加强抗台抗灾时，中标供应商要无条件安排并加强值班，费用已包括在投标价内。

3.6.3 管理空调、电风扇、电灯、水龙头等开与关，以及在合理时间给房间通风。

3.6.4 协助做好劝烟禁烟和车辆停放等秩序管理。

3.6.5协助做好食堂、就餐管理。

3.7 其他要求及说明

3.7.1 服务质量标准要求按宾馆星级标准订立服务规程。供应商应制订具体的质量保证措施及质量保证相关服务的承诺。如因质量未达到目标，承包单位应因此承担责任和经济赔偿。

3.7.2 中标供应商必须聘请（或指定）一位专职经理（项目负责人），全权代表其负责大楼管理服务工作，并与业主方保持密切联系。项目经理须具备有二年以上物业管理的经验和曾担任过一年以上医院后勤服务管理负责人的经历。

3.7.3 ▲根据业主方的要求，中标供应商应为本项目各项服务工作配备足够各类人员，其中管理1名,工程维护人员1名 ,保安5 名(门卫、监控室、巡查等), 保洁 3名，厨师1名。人员不得少于11人，否则可能导致其投标被拒绝。所聘人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经中标供应商相关专业考核合格后持证上岗，业主方有权对此进行审核并提出整改意见。（物业单位可根据自己的管理方案增加人员）提供人员不得是已有项目操作的人员或中标（成交）项目中的人员。

 

1、员工聘用标准（注：从业人员要有健康证，有相关工作经验优先） 2、所聘人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经中标供应商相关专业考核合格后持证上岗，业主方有权对此进行审核并提出整改意见
岗位	年龄	学历	身高	其他要求
管理人员		大专及以上文化	1．60米以上	有丰富的管理经验和专业的操作技能，责任心强，沟通能力强
工程维护 人员		高中及以上文化	1．55米以上	五官端正，形象佳，持上岗证
保安员	55周岁以内	初中及以上文化	1．65米以上	五官端正，形象佳
保洁员	18-50周岁	初中及以上文化	1．55米以上	能吃苦耐劳、责任心强
厨师		初中及以上文化	1．60米以上	能吃苦耐劳、责任心强

 

注：从业人员要有健康证，有相关工作经验优先。

3.7.4 员工需聘用与市妇幼保健计划生育服务中心、安阳街道社区卫生服务中心后勤服务相适应的人员，具体标准见员工聘用标准。

3.7.5 中标供应商应保证在承包期内其员工最低月工资不少于瑞安市最低工资标准、并且有员工（工资福利）激励方案、员工队伍稳定方案、员工三金交纳方案、女工特殊福利方案等。

3.7.6 社会保险（除必须的各种社保外，还应包括第三者责任保险和员工人身意外保险）。

（1）第三者责任保险：中标供应商应为承包区域的物业和参与承包区域经营的工作人员（包括业主方的物业和人员以及第三方）投保，以保证在承包期间人员和财产以外遭受损失时得到补偿。

（2）员工人身意外保险：在承包期内，中标供应商应为其员工投保人身意外险，以保证业主在中标供应商工作人员索偿时不受任何责任的约束。

3.7.7 业主方将提供中标供应商存放工具、换衣、休息及办公场所，具体面积及数量由中标供应商提出与业主协商确定，此类场所不计租金与水电、管理费。

3.7.8 中标供应商及其员工必须遵守市妇幼保健计划生育服务中心、安阳街道社区卫生服务中心的一切行政管理、消防安全、病区等规定和制度。

3.7.9 在适当情况下，中标供应商应允许业主方或其授权的人员对承包区域内各项服务质量控制进行检查，有关费用由中标供应商承担。

3.7.10 遇突发事件或安全检查时，中标供应商必须配合有关部门执行任务，并指定专职人员协助工作，直至完成。

3.7.11 中标供应商不得以任何理由向甲方工作人员支付小费或赠送实物，不得在承包区域住宿或从事非法活动或有损甲方利益的活动。

3.7.12 中标供应商不以任何形式转租、转让、抵押承包区域，在承包区域只从事业主认可的服务工作。在承包期间，中标供应商的任何股份配置变动应通知业主。未经业主书面批准，任何占有支配地位的股份转让者将视为乙方出租、转让的行为。

3.7.13 承包区域的各项服务工作时间必须符合及满足业主的要求，包括星期天及公众假期，都不得停止工作。

3.7.14 服务区内垃圾袋装收集，存放在指定地点。清卫、保洁及生活服务的工作质量按国家卫生城市和医院管理的有关标准严格验收。▲其中医疗垃圾需要统一收集堆放至指定地点，由采购人集中处理，其他垃圾由中标供应商按相关规定处理。

3.7.15 供应商达不到采购人要求及供应商各项服务承诺，采购人有权要求其整改，直至扣款或终止合同。

3.8物业管理费用及财务管理要求

3.8.1 物业管理费用以中标单位的中标价为准，市妇幼保健计划生育服务中心按季度分期拨付(每季度付一次)。

3.8.2 物业维修（小修、零修）所需材料由市妇幼保健计划生育服务中心提供；

3.8.3 办公与保洁所用水电的费用由市妇幼保健计划生育服务中心承担；物业管理所需低值易耗品(洗衣粉、消毒水、垃圾袋、清洁剂等)、垃圾（不包括医疗垃圾）转运处理和物业管理所需设备由中标单位自行承担；

3.8.4 中标供应商要制定财务预算，年终要进行财务决算并进行财务审计。电梯2部，负责年检费、保养费由成交供应商承当。

3.9 考核及处罚标准

3.9.1 依照市场化运作物业管理考核评分细则进行考评，具体评分办法见《市妇幼保健计划生育服务中心物业公司考核评分细则》

3.9.2市妇幼保健计划生育服务中心物业公司管理考核由市妇幼保健计划生育服务中心、安阳街道社区卫生服务中心相关领导（或指定管理人员）组成的考核小组负责，每月采取定时或抽查形式对物业公司进行考核，如需物业公司配合的将提前一小时通知该物业派员参加。

3.9.3 起评分为100分，达标分为95分， 低于95（含）分为不达标。

3.9.4 考核将实行月评制，凡月评不达标的，将按照处罚标准进行相应的处罚。

3.9.5 处罚标准：

1）罚款采取月规定罚金形式对罚金作出明确规定，凡月评分不达标，根据其月规定罚金进行处罚。月规定罚金2000元。

2）以达标分为标准，月评分在达标分以下，每下降1个百分点扣月规定罚金的10%,以此类推。月评分下降达到10个百分点的扣月规定罚金的2倍，以此类推。

3）有群众举报、新闻舆论曝光的影响大楼办公或环境卫生的,经核实是由物业公司引起的将予以处罚,处罚额度为每发现一处扣月规定罚金的20%。

4）如检查发现实际安排人员少于投标文件承诺的，每核实一次缺1人扣除2000元，缺2人扣除4000元，以此类推；情节严重的，采购人有权终止合同，并扣罚合同总额的20%；

5）如评分连续3个月不达标，将取消承包合同。

6）物业公司必须按照国家规定的要求时限进场，同时开展物业管理工作，如达不到要求的将取消承包合同。

6）罚款金额每月进行统计，再每次结算时从承包经费中扣除。

4.其他说明

4.1 投标供应商可根据以上物业管理内容及要求进行物业管理机构设置、资源配置、质量管理控制方法及管理方案设置。

4.2 ▲承包期限：本项目服务期限预计为合同签订后三年。本次招标合同期按1+1+1模式进行。1年合同期满后，若采购人对中标供应商的考核结果为优良的，可以续签下年合同；若中标方有违约行为或经考核不合格，采购人有权按招标文件、合同约定，或按考核办法单方面解除合同或不续签下一年合同。

（若因政策原因无法继续续签下一年合同，采购人不承担任何责任，各投标供应商应充分考虑其报价风险）

4.3 中标供应商应根据国家、省市的有关法律、法规，按照招标书、投标书和物业委托管理合同对本物业实施统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

4.4 未达到物业委托管理合同中服务质量、标准的，业主有权提出整改意见并通报行政主管部门，在整改期限后仍无明显改善的，依据法律法规及政策要求，按法定程序解除物业委托管理合同。

4.5 投标供应商中标后，应按承诺配备物业管理处主任，如物业管理主任变更需征得业主同意方可。

4.6 中标单位在与业主单位签订《物业委托管理合同》后的一个星期内，应派相关的人员进驻物业现场，并履行下列职责；

1）熟悉物业管理区域的地理位置、环境条件、设施设备的配置、使用；物业管理区域物业管理用房的配置和设施设备配套情况；

2）在办理物业承接管理服务手续时，要与原有物业公司交接所有物业相关资料和档案材料，并由双方授权代表签字。

a)中标单位应保证在承包期内其员工最低月工资不少于瑞安市最低工资标准（最低标准则为瑞安市最近公布的标准为准）、并且有员工（工资福利）激励方案、员工队伍稳定方案、员工三金交纳方案、女工特殊福利方案等。

b)社会保险（除必须的养老保险外，还应包括第三者责任保险和员工人身意外保险），需提供证明材料。

（1）第三者责任保险：中标供应商应为参与承包区域经营的工作人员（包括人员以及第三方）投保，以保证在承包期间人员和财产以外遭受损失时得到补偿。

（2）员工人身意外保险：在承包期内，中标供应商应为其员工投保人身意外险，以保证业主在中标供应商工作人员索偿时不受任何责任的约束。

4.7、付款方式

（1）在合同签订后7日历天内中标供应商须向采购人缴纳一年合同总价5%的履约保证金。履约保证金可采用☑银行转账 ☑银行保函 ☑保险凭证等。

（2）由于本采购项目实施以人工投入为主，在合同签订且具备实施条件后15日历天内支付一年合同总额的10%作为预付款。

（3）付款方式为先服务后支付，由成交供应商按一年合同总价的季度平均数向采购单位结算，每季度结算前由成交供应商向采购人提供工人工资册（内容包括工人姓名、工资、身份证、考勤记录、社保缴纳证明等信息）以便甲方确认务工人员劳动报酬已经兑现，再进行支付，在支付第一期结算款时分期予以扣回预付款，如不足抵扣的，则在下期扣回，以此类推；待预付款金额抵扣完毕后由采购人根据上述规定支付服务费，最后一个季度的费用在合同结束后10日内结清（遇节假日顺延）。

（4）采购人根据每月按“考核及处罚标准”作出的考核结果，并统计，将处罚金额按季度汇总，在付款额中直接扣除。

（5）承包到期后在10个工作日内无息退还履约保证金。

（6）采购人可随时根据实际情况进行核实，一经发现存在克扣员工工资及福利或者拖欠员工工资问题及福利将按照相关要求及法律规定对相关责任人严肃查处。

4.8、中标供应商存在严重的维护、管理问题，采购人有权单方终止合同，不作任何理赔。