采购需求

B标段 镇江市高等专科学校丹阳师范学院物业服务采购需求

• 一、项目概况（基本情况、建设背景、目标等）

（一）B标段服务地点：镇江市高等专科学校丹阳师范学院（位于镇江市丹阳市齐梁路1号）

采购人免费为托管服务公司提供办公用房及仓库，产权归采购人所有，并免费提供所需的用水和用电。

（二）B标段服务区域

学院办公楼，教学楼，实验楼，艺术楼，体育馆，体操房，乒乓房，舞蹈房，演播厅，音赏厅，琴房，学生浴室，图书馆，游泳池等（含周边外环境）。服务内容包含管理服务、环境卫生与保洁管理等。

1、各楼栋情况

序号	楼栋	面积	备注
1	办公楼	2880	保洁管理
2	教学楼	5800	保洁管理
3	实验楼	4850	保洁管理
4	艺术楼	2700	保洁管理
5	体育馆	3100	保洁管理
6	体操房	400	保洁管理
7	乒乓房	400	保洁管理
8	舞蹈房	800	保洁管理
9	演播厅	640	保洁管理
10	音赏厅	170	保洁管理
11	琴房	1800	保洁管理
12	学生浴室	420	保洁管理
13	图书馆	2300	保洁管理
14	游泳池	1000	保洁管理

2、所有楼栋公共部位（含入口、楼道、过道、庭院、活动室、值班室、接待室等场所）的卫生保洁，包括垃圾清扫、清收、清运，灭鼠、灭蚊蝇等。

3、整个校园周边道路保洁、绿化面积上的杂物清理（面积约5.3万平方米）

4、以上所有面积数据仅为校方测算数据，投标人报价应依据现场实地踏勘测量数据，如有增加面积不作调整。

B标段服务要求

（一）、项目人员及工作时间要求

1、根据学校现有学院实际管理工作情况，配备的管理服务人员数量不得少于40人。其中设项目经理1名，主管（兼内勤保洁主管）1名，公寓管理员6名，公寓值班员12名，保洁员13名，琴房管理员2名，浴室管理员1名，文印保管员、一卡通充值1名，综合维修工2名、绿化工1名。岗位任职要求详见下表：

序号	岗位名称	人数	岗位任职要求
1	项目经理	1	50周岁（含）以下，具有专科及以上学历，中共党员，从事高校后勤管理服务工作3年以上（出具服务单位相关证明）
2	主管 （兼内勤 保洁主管）	1	40周岁（含）以下，具有大专及以上学历，熟练使用常用办公软件，有高校后勤管理服务经验者优先。
3	教辅/内勤	2	性别不限，年龄在45周岁（含）以下，具有大专及以上学历，熟练使用常用办公软件，有高校后勤管理服务经验者优先。
4	公寓管理员	3	年龄在50周岁（含）以下，有从事高校公寓管理工作2年以上经验（出具服务单位相关证明及考核材料），男生公寓须配备男性，女生公寓须配备女性，具有专科及以上学历，从事三年以上高校公寓管理服务并且工作表现优秀的可以放宽到高中学历（出具服务单位相关证明及考核材料），但其中专科以上学历人数不得少于2人。
5	公寓值班员	12	具有高中及以上学历，女性在50周岁（含）以下，男性在55周岁（含）以下。女生宿舍须配备女性，男生宿舍原则上配备男性。
6	保洁员	13	性别不限，年龄在50周岁（含）以内，男性年龄在55（含）周岁以内。
7	琴房管理员	2	性别不限，具有相关管理经验，年龄在55周岁（含）以下。
8	浴室管理员	1	女性，年龄50周岁（含）以下，身体健康。
9	文印保管员、一卡通充值	1	性别不限，年龄在50周岁（含）以内，持有计算机等级证书。
10	综合维修工	1	男性，持电工进网作业许可证，维修电工证，懂水、木工维修，55周岁以下。
11	绿化工	1	性别不限，50（含）周岁以下，须持有绿化工三级证书。
合计		38

2、本项目人员工作时间要求：项目经理、主管及内勤实行长白班，周末、节假日（轮流值班），参与夜间公寓总值班。

(1) 教辅/内勤： 2人，常白班，协助学工处做好学生思政等工作、完成学院交办的后勤保障等各项工作。

（2）公寓管理员: 3人，常白班，具体分配为：1号、4号、5号、6号、女生公寓楼共2人， 2号、3号男生公寓楼共1人。参与夜间公寓总值班。

（3）公寓值班员：12人，实行2班工作制，早上8:00至第二天早上8:00为一班，每个门厅每班1人，即每班6人。

（4）保洁员：13人，常白班，每周六个工作日。

（5）琴房管理员：2人，长白班，早上7:00至晚21:30，两人轮流倒班。

（6）浴室管理员：1人，长白班，8:00至11:00,15:00至19:00，每周六个工作日。

（7）文印保管员、一卡通充值:1人，常白班，每周六个工作日。

（8）综合维修工:1人，常白班，每周六个工作日，参与晚上值班。

（9）绿化工：1人，长白班，每周六个工作日。

（10）以上人员可以根据学校放假时间安排调休。

3、各类工作人员必须符合国家相关的法律法规的要求（包括国家劳动法和地方相关管理规定），参加相关的专业知识培训。对所录用人员必须严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持相应专业岗位资格证。采购人对岗位的设置、人员录用与管理有审批权。项目经理、主管一经确定，不得更换；其余人员一经确定，未经采购方同意，不得更换。

4、本项目服务人员专门为本项目服务，不允许借用其他项目或单位，未经采购人同意也不得借用到其他项目或单位。

（二）物业托管管理服务主要内容：学生公寓管理服务，卫生保洁，琴房管理，文印服务，维修绿化等等。物业托管服务须按学校允许的服务内容开展服务工作，不得开展与服务项目无关的营业活动；管理服务运行由中标企业自行管理，所有用工由企业按照国家有关法律法规执行。

（三）物业托管管理服务标准

1、房屋建筑的管理；设备、家具的良好；日常运行的正常；消防设施的完备；无事故隐患。所有楼幢设立报修电话和报修簿，一般维修应在24小时内完成，对未时修理的项目，应对学生、教师做好反馈工作。

2、管理服务人员统一着装，挂牌上岗，遵守职业道德，语言规范文明，服务热情主动，各项管理制度完善，建立工作登记簿，记录工作量和用户签收意见；建立巡视台账；档案资料齐全。

3、校区加强安全巡视，无重大偷盗、高空坠物、破坏监控及消防设施、火灾等事故发生。

4、执行学校管理制度，做好学生的管理和服务工作，对违纪违规学生，及时向学院反馈信息，并做出处理建议。

5、实行标准化清扫保洁，公共场所保持清洁无尘土、无杂物、窗户明亮，垃圾袋装化，垃圾日产日清，卫生标准达到省级文明单位要求。

6、会同学院做好创建文明班级、星级公寓及琴房的检查、评比工作。

7、按照学校要求做好学生校区水电管理工作，负责楼宇管辖区域和公共区域的节水、节电管理，不开无人灯，没有跑、冒、滴、漏的情况发生。

8、无重大投诉事件，师生对管理服务的满意率达95%以上。

9、校区内水电及小型维修，单件200元（含）以下的维修由乙方负责（乙方自购符合国家标准的耗材），单件200元以上的维修上报学校后勤管理处，由后勤管理处统一组织维修（请各投标人列明耗材的选择范围）。

（四）校区安全防范管理制度

校区安全防范工作是确保学生在公寓内的生命和财产安全的一项重要工作，为确保学生在校期间的人身及财产安全，我们特制定以下制度：

1、安全防范

（1）切实加强门卫管理，强化进出人员登记检查制度，学生必须携带相关证件进出，严格控制外来人员进入。

（2）加强夜间查房制度，掌握学生住宿情况，及时发现夜不归宿人员并进行教育、处理。

（3）加强公寓钥匙、琴房钥匙及公共教室钥匙的管理制度，严格履行借用手续。

（4）加强宣传教育工作，增强学生自我防范意识和自我防范能力，切实减少盗窃类案件的发生。

（5）加强校区的巡查工作，特别是夜间重点部位的巡查，如主要通道口、各层走道等，确保安全。

2、防火工作

（1）校区内严禁使用明火、不准吸烟、不准私接乱拉电线、严禁使用热得快、电炉等电器，经常对校园进行检查及时发现、及时劝阻、及进制止、防止发生意外。

（2）定期对消防设施进行检查和保养，确保完好率，定期检查确保疏散通道畅通，疏散标志完好齐全。

（3）熟悉灭火器材的存放地点，掌握使用方法和报警知识，制定应急预案，做到有备无患。

（4）组织学习消防知识，掌握火场自救及逃生方法。

（五）保洁服务标准

1、工勤人员统一着装。

2、道路、场地清扫、保洁和冲洗，确保公共地面、保持干净，无杂物、无纸屑、无烟头、无痰迹、无积水。

3、草皮拾荒：清理垃圾及枯草烂叶，保洁。对绿地内的杂物应用夹子夹清，绿地内应立姿目视无纸屑、果皮、塑料袋等，保洁时应不损坏绿化、草皮。绿化带的除草、养护和治虫等。

4、楼栋内走廊、楼梯道等全方位的清洁和日常保洁；楼栋内门窗玻璃光亮见本色，无积尘、无污渍。金属门窗框架、趟槽物见本色，无锈痕、无积尘、无沙粒。墙角、墙顶、墙面每周用掸帚掸清，保持墙上四周无灰尘。走廊、过道保持整洁无垃圾。

5、垃圾桶、垃圾箱保洁，做好垃圾清运工作。打扫垃圾箱周围通道地面，对每日产生的垃圾做到日产日清，清运垃圾时不将垃圾散落在地，保持垃圾桶的整洁，防止产生异味及飞虫。

6、公寓区宣传栏及公共装饰品表面干净，无污迹，无积尘。

7、值班室每日整理，打扫，床上用品每日清洗，保持干净。

（六）绿化养护质量及考核要求

《丹阳师范学院校园绿化养护考核细则》

类别	项  目	考  核  细  则		标准分
一	绿地管理（15分）	1	栽植一年以上的植物保存率达98%以上。	4
		2	绿化区域内切边到位，树穴、绿篱、草坪能按要求切边。	3
		3	绿化区域内沟系整洁，水系连通无积水。	2
		4	绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）做到日产日清。	4
		5	能保持绿化区域平整，无土块起伏。	2
二	病虫害防治（8分）	1	病虫害防治措施到位，无因严重病虫害引起植株器官缺损，造成植株死亡，影响景观效果。	4
		2	选择正确的化学农药，对症下药，并按操作规范使用。	2
		3	化学农药喷洒严密到位，不影响防治效果。	2
三	松土      （6分）	1	保持土壤疏松，不板结，无因土壤板结造成植物生长不良。	3
		2	易板结的土壤在蒸腾旺季每月松土一次。	3
四	浇水     （8分）	1	浇水及时。无叶片因缺水卷曲，苗木死亡的现象。	4
		2	浇水质量达标。6-9月除雨天外1周/2次，其他月份除雨天外10天/次。	4
五	施肥 （8分）	1	施肥时不影响卫生，散发臭味的肥料不使用。	2
		2	按时施肥。植物休眠期施基肥，生长期施追肥。	6
六	树木类养护（20分）	1	生长旺盛，树冠整齐，主侧枝分枝均匀，数量适宜，内膛通风透光。	5
		2	叶色正常，无卷叶、黄叶（生长季节）。	2
		3	枝干健壮，及时清除枯死枝。	4
		4	缺株在4%以下（含4%）。不得连续2棵缺株，补植树木与原树木径级不超过40%。	3
		5	树穴内基本无垃圾及高型杂草。	2
		6	冬季树木刷白高度一致，浓度一致，不粗糙，不遗漏。	4
七	绿篱、球类植物养护（10分）	1	生长茂盛，枝条茂密。	2
		2	修剪成型，能形成几何图形。	5
		3	能及时调整植物形体差异，基本保持完整无缺。	3
八	草坪、地被植物养护（20分）	1	生长旺盛，草根不裸露，单块空秃面积不超过0.3㎡。	3
		2	颜色正常，生长季节不枯黄。	2
		3	无缠绕性、攀缘性杂草。杂草不影响景观效果，不得超过30%。	5
		4	积水及时处理。	2
		5	暖季型草坪修剪次数不得低于3次/年（进入休眠期时要修剪一次），冷季型草坪修剪次数不得低于12次/年。	8
九	盆植布置及养护 （5分）	1	为甲方办公楼、会议室等场所提供不同季节的各类大小盆植。	3
		2	为甲方会议及各类重大活动提供盆植的布置与调配。	2
得    分				100

依据《丹阳师范学院校园绿化养护考核细则》每月对中标人进行考核并打分，均分在90分以上支付全部物业费。均分90分以下的，视具体情况作相应的扣减。

（七）物业托管服务项目经理岗位职责

1、负责校区服务管理全面工作。

2、拟订、修订和实施校区服务管理各项管理制度。制订年度、学期工作计划，做好工作总结。

3、负责迎接新生、毕业生离校相关工作、配合学院做好公寓安排分配方案，学生住宿调整工作，学院重大活动的接待工作。

4、遵循“客观、公平、公正”的原则，做好中心员工的工作分配、考评和管理，并监督、指导其完成本职工作。

5、加强与学校各职能部门协调配合，协助管理员做好学生的思想政治工作，提高学生的综合素质，提高学生公寓和琴房的管理水平。

6、加强管理队伍的建设。对员工进行职业道德教育，制定培训计划，组织培训管理人员业务水平。

7、切实落实学院安全防范工作，防止各类治安、消防事故发生，确保住宿人员人身、财物安全。

8、加强对学院内部的资产和设施的管理，做好资产登记和设施维修等工作。配合学校做好本部门各类用品的采购计划申报工作。

9、积极开展校园文化建设和各项评比活动。

10、定期组织召开各种会议，广泛听取、收集入住人员的意见和建议，做好调研工作，随时掌握情况变化，及时解决存在问题，并向公司反馈，确保师生对管理服务满意率达95%以上。

11、关心员工思想、生活和工作状况，主动为其排忧解难。

12、与时俱进，注重学习，研究校园管理服务工作，加强自身政治、文化素养，不断提高工作能力和决策水平。积极为学院的管理出谋划策。

13.树立全局观念，接受并完成采购方交办的其他工作任务。

（八）管理岗位职责

主管岗位职责

1、认真执行公司相关规定和制度，严格按照签订的委托合同服务内容开展工作，完成公司及项目部下达的各项任务指标；

2、全面负责校区的安全、卫生、晚间查房人数及各项违纪材料的准确上报，对各项违纪问题的事后跟踪处理；

3、加强楼宇安全隐患的检查力度，并有计划的进行公共设施、消防设施和安保设施的检查跟踪工作，建立健全设施安全档案，确保设施设备完好的工作状态，认真落实安全用电的检查、禁止违章电器的使用，并妥善处理违章电器、违规物品的收交保管和处置；

4、负责各项台账信息的整理和完善，做好楼宇工作人员对突发事件应急处置的培训与演练，在校区内发生突发事件时能第一时间做出妥善处理；

5、认真落实校区日常管理中重点时段的工作实务，有效督促学院卫生常态化；

6、负责公寓卫生较差的督促整改，加强与班主任保持良好的沟通，达到齐抓共管的效果，对卫生较差公寓及个人进行有针对性的卫生安全整改，并制定整改合格确认回执签名制，杜绝反弹现象，形成浓厚的、积极向上的卫生示范宿舍氛围；

7、全面负责员工队伍建设、培训及思想工作，现场岗位制度考核工作的及时准确上报，加强员工的团结协作，关心员工，充分调动员工的工作积极性；

8、定期对各楼宇公共设施、消防设施等检查，查找不安全的隐患问题及时处理和上报；

9、负责开展各项校园文化建设、文明示范寝室和琴房的评比的活动开展，充分利用板报和宣传栏等，丰富学生在公寓的课余生活；

10、加强对楼宇宿管人员的检查及辅导频率，定期召开会议，向员工宣导学校及公司的要求并贯彻执行，有效的减少学生违规和违纪现象，及时发现、及时查处、及时上报；

11、完成项目部安排的其它工作和任务。

教辅/内勤岗位职责

1、建立会议室管理制度，制定会务服务标准、规范，严格按照标准、规范提供优质高效的会务服务。

2、建立会议室设备管理制度，提供日常运行管理服务，定期检查会议室桌椅、灯光、空调、音频、视频、电脑、网络、电源等设施设备，发现设备问题及时报修。

3、会前做好设备调试准备工作，会议期间有专人值守，提供各项操作服务，确保会议中空调、音频、视频等设备效果良好。

4、根据会议任务单，提前布置桌型，做好会标、标语、席卡、会议资料、站牌等准备工作，提供会议所需茶杯、茶叶、纸巾等必需用品。

5、做好会议前的迎宾引导工作，会议中的茶水服务，会议后的会场检查、关闭设施设备、会议用品清理等工作。

6、按照学工处要求，做好学生思政辅导、资料整理、文件归档等工作。

7、完成总务处交办的其他后勤保障任务。

教辅/内勤工作要求

1、学历及持证要求：大专以上学历，熟练使用计算机办公软件。

2、按学工处要求做好学生思政辅导、资料整理、文件归档等工作。

3、负责会务布置、接待、服务、扫尾工作；

4、完成总务处交办的其他后勤保障任务。

公寓管理员岗位职责

1、负责管理范围内各楼幢安全防范、内务及环境、维修及服务等日常工作的正常开展，制订并落实每天、每周、每月、每年工作计划。布置、检查、总结工作，每周一与本岗位范围的全体员工沟通交流，及时解决和处理各类难点问题。

2、参与各楼幢内务卫生及环境卫生的检查管理工作，组织各楼幢做好公寓大扫除工作。

3、及时掌握公寓内学生的动态，加强与学生间的沟通，做好思想教育工作。

4、组织各楼幢做好公寓内水、电等设施的日常报修、普查工作。每周六、周日开展公寓水、电、木等设施检查工作，对检查到的维修项目分类汇总并及时报相关部门。

5、认真做好日常管理工作中的各类台帐记录。

6、组织各楼幢公共财产管理、普查及存档工作。每年4月和10月定期做好公寓内财产清查，同时要求公寓所有成员签字确认，将检查情况及时汇总录入电脑，原始材料妥善保存。

7、做好本岗位范围的员工培训及考核工作。组织好员工的业务学习和技术练兵，不断提高员工及个人业务水平，树立全心全意为师生服务的理念。对员工根据中心管理制度，进行考勤与考核。

8、熟悉公寓各年级的学生住宿情况，了解学生思想动态并有针对性地进行教育，培养学生养成良好的习惯，引导学生文明住宿。

9、做好各楼幢安全防范工作。严查学生各类违纪违规现象，严格门卫安全管理和人员进出检查登记工作。

10、坚持服务育人的宗旨，带领员工以优质的服务管理好公寓，引导员工注意工作方法、工作技巧，使用文明用语并微笑服务，按照《学生公寓管理制度汇编》做好各项学生管理和服务工作。

11.树立全局观念，接受并完成上级领导交办的其他工作任务。

公寓值班员岗位职责

1、统一着装，挂牌上岗。

2、准确掌握本楼幢住宿人员情况，努力做到熟悉每位同学。

3、熟知公寓各项管理制度，严格遵守并执行。

4、严格门卫安全管理制度，谢绝男女生互访，从严控制外来人员，做好来访来客人员登记工作及公寓内大件物品进出管理工作。严格钥匙外借手续，大门开放时，负责站岗并检查进出人员证件。

5、督促学生遵守公寓各项管理制度，对违纪违规学生及时开具整改通知单，并上报管理员。

6、做好每年送老、迎新工作。应届毕业生离校时，做好退房及公寓设施验收工作，并组织保洁员将空房间卫生清扫干净，理清钥匙。新生报到后，做好各楼幢名单及花名册重新校对，同时做好公寓财产普查工作。

7、严格实行每天安全巡查制度，做好本楼内的安全检查工作，并记录存档。

8、熟悉楼内安全通道，发生紧急情况时，及时疏散本楼人员。做好对学全公寓区内各种设施及消防器材的检查、保养工作。

9、做好公寓内夜间突发事件的处理并及时上报。

10、做好管理室内及卫生包干区的卫生清洁工作。

11、协助管理员做好各类宣传教育和文体活动项目的组织工作。

12、树立全局观念，接受并完成上级领导交办的其他工作任务。

*详情请见招标文件

B标段报价要求

1、B标段预算为186万元/年，超过预算的投标均为无效投标。

2、投标人需严格遵守和执行《中华人民共和国劳动法》、镇江市劳动用工和社会保险管理规定、镇江市最低工资标准等相关法律法规，合同期中发生的一切事故、纠纷由中标人承担，采购人不承担任何责任。

3、投标人在报价时所有人员工资及相关费用测算依据：所有人员工资不低于“苏人社发〔2018〕92号”文规定的最低工资标准（2020元/人每月），投标人应考虑到部分岗位人员存在的超时加班费用，维修工具、耗材，防疫常态化需配备的卫生用品，如卫生间配备洗手液、擦手纸，消毒液，保洁工具、耗材等。             4、全日制工作人员须应保尽保，保险费用应满足目前镇江市人社部门规定的最低缴费基数及规定险种测算（规定险种为“五险”，指养老保险金、医疗保险金、工伤保险金、生育保险金、失业保险金），如拟录用人员存在依法不需交纳保险费用的情况应在报价中列明，并承诺履约时出具相关证明材料供采购人核查，如有虚假，采购人有权采取相应惩罚措施。

5、全日制员工全年休息休假加班工资及高温费以不低于国家相关规定测算。

6、项目履约期间如遇国家政策调整则双方协商后补充合同作相应调整。

7、投标响应文件中需提供服务费用测算表，该表应包括人员费用、管理费用、税金等。

本项目B标段拟录用所有人员费用不得低于上述标准进行测算，否则将视为未实质性响应招标文件要求。项目实施期间如遇国家政策调整则双方协商后补充合同作相应调整。

• 二、验收要求

B标段按服务质量和要求及绿化养护考核细则进行考核，采购方对服务商的服务质量按季度考核，并作为支付服务费的依据。

• 三、其它要求（如有须填写）

A、B标段可兼投，不得兼中。

• 四、项目实施周期

B标段服务期为：三年，服务合同一年一签，由采购人保留以不高于合同价续签下一年度服务合同的权利（国家政策性调整除外），如采购内容及范围不变，双方无异议签订下一年度合同。

• 五、项目实施地点

B标段实施地点：镇江市高等专科学校丹阳师范学院（位于镇江市丹阳市齐梁路1号）