采购需求

前注：

1.本采购需求中提出的服务方案仅为参考，如无明确限制，投标人可以进行优化，提供满足采购人实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经评标委员会评审认可。

2.中标人必须确保整体通过采购人及有关主管部门验收；如投标人因未及时现场考察而导致的报价缺项漏项或中标后无法完工，投标人自行承担一切后果。

一、采购需求前附表

1	付款方式	采购人根据考核结果按季度支付。
2	服务地点	合肥高新区，采购人指定地点。
3	服务期限	合同签订后叁年。
5	本项目采购标的所属行业	物业管理

二、项目概况

（一）项目介绍

1、蜀南庭苑是合肥合肥高新技术产业开发区桃园、油墩、南新庄三个村新农村建设集中安置小区，位于合肥市望江西路南侧，由桃园、油墩、南新庄南、南新庄北四个组团和四个组团包围的商业街组成；四至范围：东至东支路，西、南至枫林路，北至望江西路。

紫兰苑是合肥高新技术产业开发区玉兰大道拆迁安置小区，位于玉兰大道东侧；四至范围：东、南至规划用地、西至玉兰大道、北至杭埠路。

2、蜀南庭苑四个组团、紫兰苑、蜀南庭苑大型停车场、蜀南庭苑中心广场、蜀麓党群服务中心楼（含楼前后广场、绿化带、便道等）、油墩居委会办公楼、桃园居委会办公楼、南新庄居委会办公楼、江河居委会办公楼、蜀乐苑活动中心、原二十中和蜀南庭苑幼儿园围栏外人行道和路面、蜀南庭苑南北街与望江西路交口街心广场、紫兰苑商业配套（含商业用房、办公用房、配电房、地下室等），共计住宅楼100栋，办公楼5栋，房屋4900套，电梯8部，监控480个，二次供水泵房1座，开闭所1座。住宅建筑结构为砖混、框架，办公楼、商业配套建筑结构为框架，总建筑面积约46.37万㎡，道路面积约4.1万㎡，绿化面积约7.5万㎡。

3、规划设计的物业类型为复建安置住宅小区(多层、高层)、老旧小区(多层)以及小区商业配套。

4、小区停车位1819个,其中蜀南庭苑1520个、紫兰苑299个；自行车库5个，其中蜀南庭苑4个、紫兰苑1个；自行车棚462个，其中蜀南庭苑458个，紫兰苑4个；篮球场1个，位于蜀南庭苑；健身器材6组，其中蜀南庭苑5组，紫兰苑1组；紫兰苑地下车库1个。

5、蜀南庭苑12个出入口，其中四个组团主出入口4个，次出入口4个，蜀南庭苑商业街4个出入口；紫兰苑2个出入口。

6、蜀南庭苑垃圾分类投放点共计16个，紫兰苑垃圾分类投放点共计2个。

  （二）物业管理用房的配置情况

物业服务企业办公等用房由采购人提供，面积按照物业管理相关规定配置，相关办公设备自行解决。

三、服务需求

参照合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准<甲级>执行。

（一）物业管理服务的内容

1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；

2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；

3、物业管理区域内的绿化养护和管理；

4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放以及机动车停车位、非机动车停车库、停车棚的管理；

5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

6、物业管理区域的日常安全巡查服务和消防安全、食品安全、特种设备安全管理；

7、协助公安部门做好小区治安防范、打击传销等综治工作，对违章违法行为进行制止并及时报告；

8、做好小区住改商、违章搭建、群租房和“三线三边”环境整治工作，制止物业管理区域违法和不文明行为并及时处理报告；

9、做好物业管理区域内的房屋租赁登记管理；

10、开展社区文化活动，并协助相关部门做好小区文明创建工作；

11、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；

12、物业管理区域内的房屋及公共设施维修服务和管理；物业管理区域内质保期内维修费用由建设单位承担；质保期满的修缮工程、公共设施设备，视为小修的维修保养工作（房屋维修除外）；

①小修工程亦称零星工程或养护工程,是为确保房屋及公共设施正常使用,保持原来的完损等级而对使用中的正常的小损小坏进行及时修复的预防性养护工程。这种工程具有很强的服务性,要求经常持续的进行。小修工程的综合单次维修费用为1000元及以下（要及时组织维修，不得拖到大修，因住户自身产生的问题需明码标价，有偿维修，不得拒绝提供服务）。

13、物业管理区域内业主、使用人装饰装修的服务与管理；

14、蜀南庭苑中心广场蜀麓党群服务中心楼（含楼前后广场、绿化带、便道等）、油墩居委会办公楼、桃园居委会办公楼、南新庄居委会办公楼、江河居委会办公楼的管理和服务；

15、蜀麓中心居民活动中心、蜀乐苑活动中心的管理和服务；

16、蜀南庭苑大型停车场的管理和服务；

17、蜀南庭苑商业街道路、人行道、散水坡的清扫、维护以及市容秩序管理；

18、蜀南庭苑、紫兰苑商业配套公建的管理和维护。

19、紫兰苑商业配套的管理和服务（含地下车库）。

20、紫兰苑配电设施须由具备相关维保资质的单位维护保养。

21、蜀南庭苑小区、紫兰苑小区共计18处垃圾分类投放点的运营管理和服务（含运营产生的水、电、除臭剂等费用）。

（二）物业管理服务的要求

1、人员要求：

（1）按专业化的要求配置管理服务人员；

（2）负责本项目的项目经理须具有物业管理企业经理上岗证书。

2、管理人员和服务人员要求：

序号	配备职位	配置人数（人）
1	项目经理	1
2	管理人员	4
3	客服人员	3
4	保洁人员	60
5	秩序维护员	70
6	绿化人员	7
7	维修人员	8
8	监控室	3
9	中心、社居委办公楼保洁（含活动中心）	9
10	中心、社居委办公楼保安（含活动中心）	2
合计		167

注：除评标办法中要求提供的相关人员证明材料作为评分条件外，投标人在投标文件中无须提供人员其他的相关证明材料，由采购人在合同签订后中标人进场服务前核查人员配备情况，人员须按照要求配备到位，如有虚假，采购人有权终止合同，中标人自行承担一切后果。

3、物业管理服务与有偿维修的收费质价相符；

（三）合同签订后物业管理服务标准

1、日常管理与服务

（1）应符合物业管理行业规范要求；

（2）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施；

（3）建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法；

（4）建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核；

（5）建立物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案、装修档案、物业租赁档案、日常管理档案等），归档及时、完整，便于查询；

（6）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到场处理，一般修理一天内完成（预约除外）；

（7）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理；

（8）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止并报告有关部门；

（9）制定管理处内部管理制度和考核制度；

（10）每年组织业主或使用人对物业管理服务进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改；

（11）做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查；

（12）配合有关部门进行公益性宣传；

（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准；

（14）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止并报有关部门处理。

2、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准：

（1）对共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；

（2）房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时联系相关业主、使用人、社居委及有关单位，属于小修范围内的及时维修，大修范围内的编制维修计划,向社居委提出报告与建议,根据相关部门的决定,组织维修。

（3）门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活无异常声响。

（4）楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

（5）管道、排水沟、化粪池、雨污水井、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气鼓、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时疏通、修理。每半年检查一次雨污水井，发现雨污水井有堵塞、溢水的，应及时疏通。窨井、化粪池每半年清掏一次。（汛期每半月检查一次,管道、排水沟、化粪池、雨污水井、屋顶）。上述检查均要有书面记录。

（6）围墙：每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

（7）道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

3、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准：

（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；

（2）建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检修等记录齐全；

（3）操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；

（4）对辖区“无障碍工程”（含广场坡道、老年活动室残障专用卫生间等）、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身路径等共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划，上报组织维修，确保安全使用；

（5）消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；

（6）路灯、楼道灯完好率不低于90%；

（7）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志，并有相应的防护措施；对可能发生的各种突发事件故障有应急方案。

4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及时、雨、污水管道的疏通服务标准：

（1）垃圾收集：每栋楼周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，及时清运垃圾；

（2）楼内地面和单元楼之间道路，每日清扫一次，保持干净、无灰尘；楼梯扶手、栏杆、窗台，每周擦抹一次，保持干净、无灰尘；天花板、公共灯具，每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。

（3）小区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次、清掏1次，发现异常及时清掏；

（4）二次供水水箱按规定清洗；

（5）消防栓、指示牌等公共设施，每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。

（6）门、窗等玻璃，每半月擦拭一次，目视洁净、光亮、无灰尘；天台、屋顶，保持清洁、无垃圾。

（7）消毒灭害，每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

（8）墙面每年保洁一次，确保美观清洁。

5、公共绿化的养护和管理标准：

有专业人员实施绿化养护管理；对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪养护。定期清除绿地杂草、杂物；适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；适时喷洒药物，预防病虫害。

（1）草坪：成活率在90％以上，生长正常；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；基本无病虫害；绿期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏,对违法违规行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

（2）园林树木：生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝死杈；枝干无明显的机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，有黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在8％以下；乔木根部无20cm高以上荫蘖枝，无过长杂草、杂物；缺株在2％以下；管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象；绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及时，有虫株率在10%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下。

（3）其他景观需每年至少二次进行巡查、检修。

（4）禁止使用消防用水，若发现一次扣除当月物业费5%，依次类推累加计算。

6、车辆停放管理服务标准：

（1）机动车辆和非机动车辆有序停放；

（2）做好小区住户机动车辆登记管理，对外来进出车辆进行登记询问，严格车辆出入管理制度。

（3）在显著位置公示停车须知，设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准：

（1）住宅区各出入口实行24小时轮流执勤，每岗不少于1人，主出入口不少于2人；

（2）在物业小区内安排秩序维护人员不定期巡查，遇到重大节日期间，制定详细的值班计划，并按计划切实执行；

（3）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告社居委和有关部门，并协助采取相应措施。

（4）协助公安、城管、社区中心维护本物业管理范围内的公共秩序及安全，发生突发事件需及时帮助住户或商户报警，协助相关部门调查各种违法案件。

（5）对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至24：00间每两小时巡视1次；24：00至次日6：00间巡视3次。

（6）人员要求：人员中45周岁以下的人员占总数的60％及以上，男女比例合适；所有人员身体健康，具有二级及以上医院健康证明。其中，保安人员年龄结构应符合公安部门相关要求。工作认真负责并定期接受专业培训，处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。现场项目经理、财务主管、保安队长、工程主管未按投标文件配备，每核实一次，按照1万元/人/次，逐月扣除物业管理费。

8、装饰装修管理服务标准：

按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定与业主（使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，每日巡查施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告社居委和有关主管部门。

10、物业档案资料管理标准：

质量管理、财务管理、档案管理等制度健全并做到制度上墙，严格对照制度要求，做好资料存档。

11、空置房管理

（1）卫生：安排保洁人员每月对物业管理区域内空置房屋进行清洁及通风，确保空置房屋随时处于可用状态。

（2）安全：定期对物业管理区域内空置房屋进行巡视、检查，确保空置房屋及其设施设备完整、无损坏、无被占用现象。

12、消防安全管理

（1）落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

（2）成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

（3）发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

（4）每日防火巡查1-2次；每季度专项检查1-2次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

（5）每年对员工进行1次消防安全宣传教育。

（6）每周对物业管理范围内消防设备进行定时检查及维护，并留下书面记录，确保消防设备可正常使用，特殊情况下需随时检查、维护。

（7）每月定期检查物业管理范围内是否存在私拉乱接电线、违规使用大功率电器、违规存放烟花爆竹、违规使用明火、违规占用消防通道等具有安全隐患的现象，一旦发现须立即督促整改到位。

13、其他未尽事宜，参照合肥市房地产管理局制定的《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（甲级）》执行。

五、其他要求

（一）物业管理考核及奖罚措施

蜀南庭苑、紫兰苑小区的物业管理标准拟执行《合肥市住宅小区物业管理服务等级甲级标准》以及投标文件、合同的有关规定。为更好的服务小区群众，蜀麓社区服务中心制定物业管理考核方案，物业考核方案按蜀南庭苑、紫兰苑小区物业服务质量月度考核评分细则进行，采取“月评分季考核”，上级有关部门的考核考评作为物业考核的重要依据。由监管部门组织相关部门每月25日对考评内容进行打分，并提出整改意见，整改情况将作为重要的考核依据。在每个季度的最后一个月30日前，对本季度三个月的月评分进行综合，作为奖惩措施执行的重要依据。对季度平均考核得分在90分（含）以上的，全额支付本季度物业服务费；对季度平均考核得分在80分（含）以上，90分以下的，按中标价该季度的95%支付物业服务费；对季度平均考核得分在80分以下的，视为考核不合格，每少一分从履约保证金中扣除5000元，对连续三个月考核得分达不到80分的，且居民对中标人服务意见大、满意率不足80%的，采购人有权提前解除物业管理服务合同。

（二）鉴于本项目属于回迁安置小区，项目合同期限暂定叁年。同时，为进一步扩大安置对象的就业面，配合做好采购人在小区的各项工作，同等条件下，中标人应优先使用符合条件的回迁安置人员。

（三）年龄在45周岁以下的工作人员需占总数的60%以上。

（四）本项目所含小区的宅内车棚由中标人进行日常维护和管理，日常人员管理和管理标准纳入中标人责任主体，统一考核。

（五）蜀南庭苑小区大型停车场系合肥高新技术产业开发区国有资产，按《合肥高新区静态交通建设运营管理合作框架协议》要求，结合蜀南庭苑周边，由中标人引进合肥城市泊车投资管理有限公司管理。

（七）中标人进场服务前须做好与原物业服务单位的对接和移交工作，包括固定资产的清点等。原物业服务单位投资的固定资产由双方协商解决，采购人可居中调节。

（八）紫兰苑商业配套空置房屋物业服务费用按照中标费用支付，商户业主入驻后物业服务费（高层、多层、紫兰苑配电设施、紫兰苑商业配套等单价费用合同签订后、服务前由中标人提供给采购人并经采购人认可），以管委会会议研究决定为准。

 

五、报价要求

1、根据招标内容和要求报出投标总报价。根据招标文件的要求写明本项目的总报价金额（为完成招标文件要求的物业管理内容所发生的一切总费用）。

2、投标报价为完成本次招标项目的全费用价格，其组成包括但不限于人员工资、管理费、施工费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、劳动保险费、合同工期内的风险费用等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。中标人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、中标人采购交通问题及为完成服务所发生的一切费用等有关问题。

3、人员工资不得低于合肥市市区现行最低标准，保险按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分（含医疗救助金），不得以使用40、50人员为由不予核算。

4、投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥市最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由增加物业管理费用。

5、其他未尽事宜，按《合肥市物业管理若干规定》执行。

6、政策性费用测算如下：（服务期限三年）

一般纳税人政策性费用测算：

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	167	1550	36	9318600
B	社会保险	167	1034.75	36	6220917
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				326151
	小计（A+B+C）				15865668
D	一般纳税人税金=（A+B+C）*6.72%=(A+B+C)*0.0672				1066172.89
总计（A+B+C+D）（四舍五入后保留至小数点后两位）					16931840. 89

 

小规模纳税人政策性费用测算：

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	167	1550	36	9318600
B	社会保险	167	1034.75	36	6220917
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				326151
	小计（A+B+C）				15865668
D	小规模纳税人税金=（A+B+C）*3.36%=(A+B+C)*0.0336				533086.45
总计（A+B+C+D）（四舍五入后保留至小数点后两位）					16398754.45

 

备注：如投标人以小规模纳税人税金费率报价，投标文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致投标无效。

注：

（1）人员工资不低于合肥市市区最低工资标准（1550元/人/月）。

（2）社会保险（五险）缴费基数最低为3017.01 元，计算缴费金额以每人每月为基数，单位重大疾病补助须缴纳（15元/每人/每月）。

社会保险（五险）企业缴纳费用（缴费费率：23.3%）组成为：养老保险16%、工伤保险0.4%、失业保险0.5%、医疗保险6.4%。

社会保险（五险）个人缴纳费用（缴费费率：10.5%）组成为：养老保险8%、失业保险0.5%、医疗保险2%。

（3）一般纳税人税金费率6.72%，小规模纳税人税金费率3.36%，如投标人以小规模纳税人税金费率报价，投标文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致投标无效。

（4）请投标人自行核算以上政策性费用，如投标人对以上费用有疑问，请在本项目网上询问截止时间前提出。如无疑问，投标报价应不低于上述政策性费用价格，否则将导致投标无效。

（5）政策性费用不接受赠送及优惠，其他费用为可竞争性费用，由投标人自行报价。

（6）投标人自行踏勘服务现场，如投标人因未及时踏勘现场而导致的投标报价缺项漏项、或中标后无法兑现服务，投标人自行承担一切后果。

（7）投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥市市区最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由要求增加物业管理费用。

（8）投标人自行考虑委托有资质的维保单位对电梯、消防、监控系统的维修保养费用，保证正常使用且符合国家相关规范。投标人合理考虑成本，并计入投标报价中。因电梯、消防管理原因发生事故而产生的人员伤亡、财产损失的，由中标人承担一切损失。

（9）投标人在投标报价时考虑加班费、公共能耗、零配件费用、公众责任险、保洁及材料费、绿化费、办公费、公共设备设施维护费、秩序维护费、固定资产折旧、法定税费、合理利润等，以上费用均已包含在报价中。

（10）其他未尽事宜，按《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》、《合肥市物业管理若干规定》执行。

（11）中标人对委托服务的区域现状接收。在合同期满后，本次中标人与下一期的中标人在交接时，如发现损坏等问题，由本次中标人负责维修或在履约保证金内扣除相应的维修费用。

（12）后期如遇国家法律法规或相关政策调整，导致支付主体发生改变的，则按新的法律法规或相关政策执行。

 

六、需要说明的问题

本项目中标人同时作为蜀南庭苑商业配套房产物业、经营、水电管理单位，由合肥高新股份有限公司委托管理。具体委托区域、管理内容考核办法如下。

1.委托管理区域

（1）物业管理委托区域：蜀南庭苑商业街社区中心北侧及1-16#楼商铺、蜀山新天地A1-D2共10栋单体（含地下车库）、蜀南庭苑菜市场综合楼（含菜市场，如合肥高新股份有限公司菜市场综合楼管理权限发生调整或变更，中标人应无条件、立即移交菜市场综合楼管理权）及上述所有房屋滴水坡至商业街路缘石（商业街道路与人行道之间分界的条石）间公共区域（不含幼儿园、原二十中、机动车道），给排水管道、消防管道、强弱电管线等，建筑面积合计49862.06㎡（销售的房屋自移交之日起，相关物业管理费用合肥高新股份有限公司不再承担）。

（2）经营管理委托区域：蜀南庭苑商业街社区中心北侧及1-16#楼商铺、蜀山新天地A1-D2共10栋单体（含地下车库）、蜀南庭苑菜市场综合楼（含菜市场，如合肥高新股份有限公司菜市场综合楼管理权限发生调整或变更，中标人应无条件、立即移交菜市场综合楼管理权），建筑面积合计49862.06㎡(销售的房屋自移交之日起，不再计入合肥高新股份有限公司委托中标人经营管理区域内）。

（3）水电管理委托区域：

①水：蜀南庭苑商业街社区中心北侧及1-16#楼商铺、蜀山新天地A1-D2共10栋单体（含地下车库）、蜀南庭苑菜市场综合楼（含菜市场，如合肥高新股份有限公司菜市场综合楼管理权限发生调整或变更，中标人应无条件、立即移交菜市场综合楼管理权）用水（包括经营用水、消防用水等）及公共区域消防用水。

②电：蜀南庭苑商业街、蜀山新天地共4间配电房及4间配电房供电的所有区域，包括但不限于：蜀南庭苑商业街商铺（包括社区中心用房、社区医院用房等）、蜀山新天地10栋单体、菜市场综合楼（含菜市场，如因上级主管部门要求，合肥高新股份有限公司菜市场综合楼管理权限调整或变更，中标人应无条件、立即移交菜市场综合楼管理权）、商业街路灯及景观灯、蜀南庭苑小区庭院灯、枫林路西半幅和东至路路灯等。

2.委托管理期限

经营管理、物业管理、水电管理委托期限均为合同签订后叁年。

3.委托管理事项及费用标准

（1）物业管理委托事项及费用标准

1）负责向物业使用人收取物业管理服务费。

2）房屋共用部位的维护、维修及管理。

3）物业管理范围内供水、供电、消防、路灯、景观灯、雨污水管道、各种检查井和化粪池、通信、有线电视等共用设施设备的日常检查、维护、管理，保持完好和正常使用。

4）绿化日常养护、管理，保持清洁，长势良好。

5）制订并落实维修服务承诺制度，确保零星及紧急维修及时率100%，返修率不高于1%，并有书面维修、回访记录。定期（每季度）向使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改，满意率达90%以上。

6）环境卫生

①物业管理范围内路面清扫、保洁。因道路清扫、保洁引起的任何投诉与纠纷均由中标人负责。

②及时清理垃圾，保证环境卫生整洁，无裸露垃圾、粪便、污水，无污迹，废弃物收集容器及环境卫生设施整洁完好，保持道路、绿化带清洁及雨雪天气道路顺畅，保持公共设施设备的清洁。

③中标人需定时对管理区域屋面泄水沟、室外雨污水管道及检查井进行疏通、对化粪池进行吸排，确保排水、雨污水管网通畅。具体疏通及吸排次数以保证管道畅通、不发生雨污水横流为标准。

④中标人需负责管理范围垃圾分类点的管理，确保垃圾分类正常、有序进行。

7）中标人负责蜀南庭苑菜市场管理，应严格按照《合肥市城区示范性菜市场设置与管理标准（试行）》（合菜组〔2018〕1号》）文件及《合肥市城区菜市场长效管理考核评分表》（见附件）管理标准进行管理。如标准更新，需按照最新的管理标准执行。同时，中标人应做到：

a.市场整洁、管理有序，通风、照明、排水情况良好；

b.无乱扔乱丢、无乱倒垃圾、无乱拉乱搭，无乱涂乱画；

c.下水畅通，地面无积水；

d.柜台、摊位摆放整齐有序，无占道经营；

e.车辆停放有序，无乱停乱放；

f.无盯人拉客、散发小广告现象；

g.无乱张贴、乱涂写、乱设广告牌和单位铭牌现象；

h.经营证照齐全、亮证经营，摊位符合卫生标准；

i.在醒目位置设置咨询、投诉窗口和投诉电话，有高效的投诉处理机制；

j.开展文明市场创建活动，评选文明诚信经营户，并在显著位置进行公示；

k.确保肉菜流通追溯设施设备正常运行；

l.制定菜市场肉菜流通追溯管理制度，各项制度要张贴醒目；

m.落实至少2名索证索票电子化工作人员，履行菜市场食品安全管理职责，负责每日索证索票，负责刷卡、来源信息录入、下发电子秤、上报数据、查询机管理、经营户追溯业务咨询服务、追溯设备故障报修等工作，且熟练掌握操作要领。其他管理人员熟悉肉菜流通追溯流程；

n.肉菜经营户发秤率、备案率、刷卡率达100%，分摊位平均每日肉菜来源数据录入下传率达80%，溯源零售电子秤可打印追溯小票率达100%。

o.接受所属社区中心对菜市场文明创建的管理。

8）公共秩序

①协助公安、城管、社区中心维护本物业管理范围内的公共秩序及安全。

②市容整洁，无乱设摊、乱搭建、乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱吊挂、乱堆放、乱停放等情形。

③发生突发事件需及时帮助商户或住户报警。

④协助相关部门调查各种违法案件。

9）中标人应根据国家建设部颁布的《室内装饰装修管理条例》对物业管理范围内租户的房屋装饰装修行为进行管理，及时制止擅自改变房屋用途、结构、外墙、防水等现象。

10）消防安全管理

①中标人应每周对物业管理范围内消防设备进行定时检查及维护，并留下书面记录，确保消防设备可正常使用，特殊情况下需随时检查、维护。

②严禁任何人员无相关许可携带易燃易爆品进入商业街，并将物业管理范围内依法经营此类商品的商户作为重点监督对象进行管理。

③中标人应每月定期检查物业管理范围内是否存在私拉乱接电线、违规使用大功率电器、违规存放烟花爆竹、违规使用明火、违规占用消防通道等具有安全隐患的现象，一旦发现需立即督促整改到位。

④中标人应经常书面提醒广大商户注意消防安全，提高消防意识，确保安全生产及经营，与每个商铺签订消防责任状，确保消防安全处于可控状态。

⑤中标人应定期开展消防演练，演练次数不得低于每年1次。

11）文明创建

中标人需按照省、市和高新区文明创建要求做好物业管理区域内文明创建工作，并接受蜀麓社区服务中心文明创建工作的管理。

12）空置房管理

①卫生

中标人需安排相关人员每月对物业管理区域内空置房屋进行清洁及通风，确保空置房屋随时处于可用状态。

②安全

中标人需定期对物业管理区域内空置房屋进行巡视、检查，确保空置房屋及其设施设备完整、无损坏、无被占用现象。

13）其他

①中标人负责房屋维修登记、维修统计、现场查看、维修主体界定、维修通知及现场协调等工作，确保房屋维修工作顺利、按时开展，维修完成后，与合肥高新股份有限公司共同验收。

a.承租户承租区域内自行装修改造部分，要求承租户自行维修，费用由承租户自行承担；

b.属合肥高新股份有限公司维修范围，但应由原施工单位维修的，中标人应及时、限期通知原施工单位进行维修，施工单位未按时维修的，应立即书面要求施工单位维修并通知合肥高新股份有限公司；不属原施工单位维修的，大、中修（单个或单次维修1000元以上）中标人应及时书面通知合肥高新股份有限公司，由合肥高新股份有限公司安排施工单位进行维修，小修（单个或单次维修1000元及以下）由中标人负责维修。

②中标人应在本项目合同签订后一周内对物业管理区域内房屋进行系统的检查，因房屋质量问题需合肥高新股份有限公司维修完善的，应于检查完毕后将统计结果立即书面通知合肥高新股份有限公司。合肥高新股份有限公司立即安排维修，中标人需积极配合合肥高新股份有限公司开展维修工作，经核实，房屋有质量问题需合肥高新股份有限公司维修的，中标人应以书面形式告知合肥高新股份有限公司。

③中标人应制定商铺使用须知和相关规定，并告知商户。商户违反商铺相关规定的，中标人应及时制止、劝告，并留存书面记录。

④中标人应严格监督商铺租户按照工商部门准许的经营范围内经营，发现未经许可经营的，需及时制止并书面上报相关主管单位。

⑤中标人应督导各类商铺保持店容店貌及卫生清洁，确保商户做好门前“三包”工作（包括市容卫生、环境秩序、绿化美化等），发现占道经营现象及时制止。

⑥中标人应监督租户在排污及排烟等时，需做污水过滤、油烟处理等工作，同时防止污水管网等堵塞，如出现堵塞，应及时进行疏通。

⑦中标人应负责、督促租户加强对其所使用的各种设施、设备的安全检查工作，确保设施设备安全可用。

⑧中标人应督促商户保持商业街安静有序，不允许商户使用大音量广播器材，避免噪音扰民。

⑨中标人应督促、确保物业管理范围内房屋屋面无杂物。

14）物业管理服务费

①物业管理委托区域已出租商铺的物业管理服务费用，由中标人向物业使用人收取，费用收取标准为：不高于2.5元/（平方米·月）。

②物业管理委托区域空置房屋的物业管理服务费用收取标准为：1.3元/（平方米·月），由合肥高新股份有限公司根据考核结果按半年支付中标人。

③垃圾分类投放点（包括后期新建）管理费用已包含在第①项的物业管理服务费中，合肥高新股份有限公司不再另行支付中标人垃圾分类投放点管理费用。（2）经营管理委托事项及费用标准

1) 合肥高新股份有限公司将经营委托管理区域内租金、保证金等费用交由中标人催收。租金先付后用，中标人负责按照各承租户租赁合同约定的时间，按时、足额将租金及保证金催缴至以下帐号：

单 位：合肥高新股份有限公司

开 户 行：建行合肥高新支行

账 号：34001478605050052016

2)中标人需加强对租户的管理，杜绝租户不按约定经营范围进行经营活动，杜绝租户无证经营或证照不齐经营，杜绝租户将房屋转租、转借第三者或利用该房屋进行危害国家利益的非法活动，以及进行损害合肥高新股份有限公司利益的活动。

3）中标人需配合合肥高新股份有限公司完成管理区域内到期房屋的清空工作，并配合合肥高新股份有限公司完成空置房屋的出租、租赁合同签订等工作。

4）1蜀南庭苑菜市场（即菜市场综合楼一层，包括菜市场内部摊位、铺面），合肥高新股份有限公司按实收租金的50%支付给中标人经营管理服务费（菜市场人员工资、设施设备（如空调）日常维修维护、使用及水电等菜市场所有费用均已包含在该费用里，采购人不再另行支付）。合肥高新股份有限公司可根据考核结果扣除相关费用。

2除蜀南庭苑菜市场外，其余经营委托管理区域按实收租金的10%支付给中标人经营管理服务费。

3经营管理服务费每半年根据考核结果支付1次，合肥高新股份有限公司可根据考核结果扣除。

5）如中标人遵守相关规定及要求，协助合肥高新股份有限公司获得蜀南庭苑商业街（包括菜市场综合楼）相关财政补贴，如蜀南庭苑菜市场肉类蔬菜流通追溯体系或菜市场长效管理补贴等，该财政资金由中标人全额获得。

（3）水电管理事项及费用标准

1）管理方式

1中标人以承包经营的方式负责水电管理区域的水电管理、分摊、收缴等工作。

2中标人需向合肥高新股份有限公司支付承包费用，承包费用标准为实际应缴纳至供水、供电部门的金额。

2）关于操作流程

1水费：每月在供水公司缴费通知下达后5个工作日内，全额收取、缴纳至合肥高新股份有限公司，合肥高新股份有限公司向中标人出具发票。

2电费：中标人负责代合肥高新股份有限公司缴纳供电费用并取得供电部门出具的增值税专用发票，确保水电管理区域电力供应。代缴完毕，视同中标人已向合肥高新股份有限公司缴纳供电承包费用, 合肥高新股份有限公司按半年向中标人出具发票。

3水电管理区域内实际用水、用电客户的收费票据由中标人负责出具。

3）其他

中标人还应做到：

1 配置具有专业的水电相关操作证的人员进行日常维护、抢修和管理。

②确保配电房内工具齐全、完好、无杂物，地面及设备外表无尘、无鼠害，做好配电房维修维护工作，确保线路、无功补偿器等设施设备的完好和运转正常。

③每天巡视配电房，做好清洁卫生工作，配电房巡视、清洁需做好书面巡视记录并张贴在墙。

④加强水、电的管理工作，遇抢修、损坏、检查、维护等确需停水、停电的情况，应提前通知租户。

⑤确保消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用，对消防系统设施设备定期检查（具体检查周期中标人自行确定，但不少于每月一次），并留存书面记录，确保消防用水无偷盗、漏水等情况；

⑥定期进行消防安全检查，及时消除消防隐患，并留有书面记录（具体检查周期中标人自行确定，不少于每周一次）。

⑦做好水电维修工作，单个或单次维修费用在 1000 元（含）以内的零星维修由中标人免费负责；单个或单次维修费用高于1000元的由中标人提出维修方案及预算，由合肥高新股份有限公司自行实施或委托中标人实施，费用由合肥高新股份有限公司支出，如因中标人管理原因导致的水电维修，均由中标人免费负责维修。

4）水电费收取：

①每月应收水费由供水公司水费清单（明细）或发票确定，每月应收电费由供电公司提供的电费发票确定。

②每月在供水、供电公司水电缴费通知下达后5个工作日内，全额收取、缴纳当月应收水、电费（以下简称“按时、足额缴纳水电费”）。电费直接缴至供电公司，水费缴至合肥高新股份有限公司账户，保证商业街水电供应正常。

③每月抄录一次水、电表，按月向用户催要水、电费。加强对水电表的管理，按照总、分表总体平衡的原则，合理分摊水、电损耗，制定收费标准。

④商业街公共道路照明（路灯）及景观灯等产生的电费由中标人承担。

5）水电费收取标准

①水费：水表已出户的，中标人根据供水公司水费收取标准收取；水表未出户的由中标人结合供水公司收费标准和公摊情况，自行制定收费标准，自负盈亏；

②电费：由中标人根据电力使用及损耗情况制定收取经营户用电使用价格，自负盈亏；

③中标人须确保收取的用水、用电价格公平、公开、合理、透明。
4. 委托管理区域履约保证金

履约保证金为15万元，中标人应于本合同签订之日起七日内一次性缴纳给合肥高新股份有限公司。委托管理期满，在中标人向合肥高新股份有限公司缴清全部应付费用，房屋按期完好交还合肥高新股份有限公司且无其他违约行为的，合肥高新股份有限公司于合同终止后十五个工作日内将保证金无息退还中标人。

5.中标人的权利、义务和责任

（1）向租户收取水电费、物业管理费和代收房屋租金及履约保证金的权利。

（2）要求合肥高新股份有限公司按时支付相关管理费的权利。

（3）确保稳定，不出现因中标人原因导致的租户投诉或上访等事件的义务。

（4）按指定标准，对本招标文件委托管理事项进行经营管理、物业管理及水电管理的义务。

（5）按时、足额向合肥高新股份有限公司缴纳房屋租赁费用的义务，未足额收取的房屋租赁费由中标人自行承担。

（6）按时、足额缴纳水电费的义务，未足额收取的水电费由中标人自行承担。

（7）接受合肥高新股份有限公司及蜀麓社区服务中心管理、考核的义务。

（8）向物业使用人提供房屋共用部位、共用设施设备的小修、养护等服务的义务。单个或单次维修费用在 1000 元（含）以内的由中标人支出，单个或单次维修费用在 1000 元以上的由中标人提出维修方案及预算，由合肥高新股份有限公司自行实施或委托中标人实施，费用由合肥高新股份有限公司支出。

（9）如因中标人管理不善导致在管理区域内发生的偷盗、火灾、触电、中毒、斗殴等事故及其他刑事案件，一切责任均由中标人承担。

6.考核办法及费用支付

（1）物业管理

①物业管理服务费主要用于以下开支:

a.物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

b.物业共用部位、共用设施设备的日常养护（仅限房屋公共部分的小修，不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新和改造；室内维修由业主方或使用人出资维修）。

c.物业管理范围内的管道疏通、化粪池吸排、垃圾清运、垃圾分类管理等。

d.物业管理范围内的秩序维护。

e.办公费用。

f.物业服务人员服装、办公及物业管理器材等易耗品的损耗。

g.物业管理企业固定资产的折旧。

h.法定税费。

i.法律法规规定缴纳的其他费用。

(2) 合肥高新股份有限公司根据工作需要，依据本合同委托管理事项、物业管理考核细则（见附件），每半年对中标人物业管理工作、经营管理工作及水电管理工作进行考核：

1物业管理工作考核办法：根据物业管理考核细则，考核分数在90分以上（含90分）的，视为考核合格；在80（含80）—90分（不含）之间的，相比90分每少一分的，合肥高新股份有限公司从履约保证金中扣5000元作为中标人的违约金；低于80分的，视同物业管理不合格，相比80分每少一分的，合肥高新股份有限公司从履约保证金中扣10000元作为中标人的违约金，并责令中标人限期检查、整改，连续2次考核不合格的，有权解除本合同。

本条所规定考核分数，80%由合肥高新股份有限公司根据中标人日常物业管理构成，20%由蜀麓社区服务中心根据中标人文明创建考核结果构成。

②经营管理工作考核办法：

a.应收租金等费用按时一次性全额缴至合肥高新股份有限公司账号，且经营管理工作达到本考核办法其余条款标准的，合肥高新股份有限公司全额支付当半年经营管理服务费；应收租金等费用未按时、全额缴至合肥高新股份有限公司账号，视同经营管理考核不合格，不支付当半年经营管理服务费。租金未收齐部分，合肥高新股份有限公司可直接从中标人缴纳的保证金中扣除。保证金不足部分，中标人应立即缴齐，中标人拒不缴齐的，不足部分合肥高新股份有限公司可直接从应支付至中标人的经营管理服务费中扣除。

b.到期房屋按租赁合同约定进行清空，每户每延期1个月清空，扣除中标人5000元经营管理服务费。延期半年或延期户数达到5户，视同经营管理考核不合格，不支付当季经营管理服务费。

c.中标人应严格控制房屋转租、转借及空置房被占用现象，出现转租、转借及空置房被占用情况需立即采取合法有效的措施要求承租户整改或清退占用方。经合肥高新股份有限公司核实每出现1户转租、转借及空置房被占用现象的，合肥高新股份有限公司扣除中标人5000元经营管理费，转租、转借及空置房被占用达到5户，视同经营管理考核不合格，不支付当季经营管理服务费。

d.要求承租户不得擅自改变房屋经营用途、结构，如出现承租户擅自改变房屋经营用途或者结构的，每出现1次，合肥高新股份有限公司扣除中标人2000元经营管理费，一个考核期内累计出现3次承租户擅自改变房屋用途、结构，视同经营管理考核不合格，不支付当季经营管理服务费。

e.连续2次考核不合格的，有权提前解除本合同且不承担任何违约责任。

f.中标人应严格控制承租户无证经营或证照不齐经营，出现无证经营或证照不齐经营需立即采取合法有效的措施要求承租户整改。经合肥高新股份有限公司核实每出现1户无证经营或证照不齐经营现象的，合肥高新股份有限公司扣除中标人5000元经营管理费，无证经营或证照不齐经营达到5户，视同经营管理考核不合格，不支付当季经营管理服务费。

g.中标人未达到本招标文件菜市场委托管理事项标准的，视为考核不合格，给合肥高新股份有限公司造成其他损失的，损失由中标人承担，合肥高新股份有限公司可直接从中标人的保证金中扣除，保证金不足部分中标人应立即补齐。

①水电管理工作考核办法：

a.因中标人原因导致出现安全事故、群众上访等事件的，视为中标人考核不合格，扣除中标人全部保证金，扣除的保证金中标人应立即缴齐，中标人拒不缴齐的，合肥高新股份有限公司可直接从应支付至中标人的经营管理服务费中扣除。

b.未按时、足额缴纳水电费的，视为中标人考核不合格，未足额收取部分由合肥高新股份有限公司直接从中标人所缴纳的保证金中扣除，扣除的保证金的中标人应立即缴齐。

c.中标人1年内有3次或连续2次考核不合格的，有权解除本合同。

7.违约责任

（1）中标人未能达到本招标文件规定的管理目标的，合肥高新股份有限公司有权要求中标人限期整改，逾期未整改的，有权单方面解除招标文件，且不退还中标人预缴的相关费用（如保证金、房租费用等），中标人须无条件退出管理。造成合肥高新股份有限公司经济损失的，中标人应给予合肥高新股份有限公司经济赔偿。

（2）因中标人原因导致未能按时、足额将房屋租赁费用缴至合肥高新股份有限公司账户的，每逾期1日，按应支付金额的万分之7计算违约金，逾期超过30日，有权单方面提前解除合同，且不承担违约责任，中标人所拖欠的租金和违约金合肥高新股份有限公司将直接从中标人履约保证金中扣除，不足部分，中标人需另行支付。

（3）中标人未能按时、足额缴纳水电费的，每逾期1日，按应支付金额的5%计算违约金，逾期超过30日，有权单方面解除招标文件，并不承担违约责任，中标人所拖欠的水电费合肥高新股份有限公司将直接从中标人履约保证金中扣除，不足部分，中标人需另行支付，对合肥高新股份有限公司造成损失的，中标人应赔偿合肥高新股份有限公司损失。

（4）中标人违反招标文件，擅自提高收费标准或乱收费的，中标人应退还多收的费用，有权扣除中标人履约保证金并解除合同。

（5）合肥高新股份有限公司、中标人双方在招标文件约定的物业管理服务有效期内单方无故终止合同的，由责任方赔偿对方合同年租金总额的10%作为违约金。如因违约导致对方损失的，违约金不足以弥补对方损失时，违约方还应赔偿对方损失。

（6）招标文件约定的物业管理服务有效期内，因中标人原因每发生一次安全事故或群体上访事件，则视同中标人严重违约，合肥高新股份有限公司将扣除中标人履约保证金作为违约金，有权单方解除合同。

（7）招标文件约定的物业管理服务有效期内如因自然灾害、政策调整或不可抗拒导致合同终止，甲乙双方应相互理解，妥善处理好终止合同所有有关事宜，互不追究对方法律责任，合肥高新股份有限公司无息退还中标人的保证金，并按实结算相关费用。

（8）因上述原因中标人履约保证金被扣除后，不足部分中标人应立即补缴齐。

8.附则

对本招标文件约定的中标人应向合肥高新股份有限公司支付的违约金、滞纳金、损失赔偿金，合肥高新股份有限公司均可从中标人交纳的履约保证金中扣除，不足部分，中标人应另行补齐。