项目技术要求和有关说明

钱桥街道新藕苑一二期、春惠苑、站头新村二期、春满园

物业管理服务采购需求

投标供应商所投内容必须满足以下要求，不得有负偏离：

一、 项目情况介绍：

本次采购项目为钱桥街道新藕苑一二期、春惠苑、站头新村二期、春满园物业管理服务项目，为提升业主物业管理服务的整体服务水平，创造良好的休闲、娱乐环境，根据《中华人民共和国政府采购法》、国务院《物业管理条例》等有关规定，本着严谨、规范、安全、整洁、有序、环保、节能、节约、便利的原则，通过政府采购选聘服务企业。基本情况和管理要求如下：

（一） 项目概况（高温费和加班费人数至少58人（含））

项目内容

1、项目情况简述：

安置小区名称		新藕苑一期	新藕苑二期	春惠苑	站头新村二期	春满园
用地面积（㎡）		88054	123001	45019	62175	94762
总建筑面积（㎡）		82294.36（多层）+51114.12（小高层）	2787（多层）+173449（高层）	3961.56（多层）+28788.76（小高层）	60000.28（小高层）	222000 （多层）
住宅建筑面积（㎡）		133408.48	176236	32750.32	60000.28	222000
地下汽车库（㎡）		6553.06	33464.19	3684.98	20524.79	20136.08
绿化面积（㎡）		32000	23000	10000	12900	40000
总套数（套）		1396	1638	296	640	1885
电梯数量（楼层/台）		11/6； 18/18	11/2； 33/14； 18/24；	11/4； 18/10	11/8；18/4；16/8；17/8	18/ 24
门卫室数量（个）		2	1	1	2	2
消控室（个）		1	1	1	1	1
监控室（个）		1	1	1	1	1
机动车停车位	停车位总数（个）	473	884	94	250	1003
	地面停车位数（个）	398	108	58	27	683
	地下停车位数（个）	75	776	36	223	320
排污泵数量	排污泵总数（台）	54	128	12	80	31

 

 

 

2、人员最低配置表

项 目			性别	年龄要求	新藕苑一期	新藕苑二期	春惠苑	站头二村	春满园	上班时制	说明
1	管理部	项目经理	男	45周岁以下	1					5天8小时制	常驻
2		项目主管	不限	45周岁以下	1	1	1	1	1
3		出纳兼客服	女	45周岁以下	1	1		1	1	5天8小时制
4		客服	女	45周岁以下			1		1	5天8小时制
5	保安部	保安主管	男	45周岁以下	1					5天8小时制
6		门岗	不限	55周岁以下	7	6	3	4	6	5天8小时制
7		巡逻员	男	55周岁以下		5			4	5天8小时制
8		监控员	不限	55周岁以下	4			4	4	5天8小时制
9		消控员	不限	55周岁以下	3
10		保安班长	男	50周岁以下					3
11	保洁部	保洁主管	女	50周岁以下	1					5天8小时制
12		保洁员	不限	60周岁以下	10	16	4	5	9	5天8小时制
13	工程部	工程 主管	不限	55周岁以下	1					6天 8小时制
14		工程 （水电）	不限	60周岁以下	1	1		1	1	6天 8小时制
小 计					30	30	9	16	31
合计			116人

注：各供应商须满足以上人员配置要求，人员工资净收入不得低于工资标准和正常缴纳社保。中标单位必须在合同签订前三天内提供符合本项目人员配置要求的全体物业人员社保清单即由社保机构出具的中标供应商为其缴纳的近三个月社保缴纳证明（提交社保证明原件或带有清晰二维码或验证码的官网打印件））。若无法提供或提供虚假材料的，将提请相关部门严肃处理，并承担一切社会经济责任。

二、本项目委托管理内容

1、房屋共用部位的小型维修（单项维修费用300元以下）、养护和管理。包括：房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼盖、屋面）、专用房间、楼梯间、走廊通道、大堂及外墙面等。

2、房屋共用设施、设备的小型维修（单项维修费用300元以下）、养护、运行和管理。包括：共用的上下水管道、落水管、避雷装置、公共照明、高压水泵房、消防设施、电梯、监控设施、电子门、人防地下室的排水系统、通风系统、邮政信箱、天线等。

2、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小型维修（单项维修费用300元以下）、养护和管理。包括：非市政道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、化粪池、庭院灯、草坪灯、自行车棚、停车场等。

3、附属配套建筑设施及建筑物的小型维修（单项维修费用300元以下）、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐设施等。

4、公共绿化、花木等的养护与管理。

5、公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地、房屋共用部位的清扫保洁及垃圾的收集。

6、协助公安部门维护辖区内秩序,但不承担业主人身及财产的保管保险责任。包括：安全监控、值班、巡视、门岗值勤。发生刑事案件依照法律规定报经公安部门处理。

7、物业档案的管理。包括：物业的工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和使用人档案、维修档案、有关财务账册等。

8、维修资金使用的财务管理。

9、组织开展本区域文化娱乐活动。

10、组织开展本区域利民有偿服务活动。

11、向业主收取物业管理服务费及其他有偿服务费用。

12、房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若委托乙方维修时，乙方可以接受委托并按有偿服务收费标准收费。

13、规劝制止业主、使用人违反物业管理有关规定的行为。

14、物业服务费的支付

物业管理费用支付分为两部分：基础物业管理费用和物业管理考核费用（中标总价中提取0.05元/㎡·月作为物业管理考核费用），基础物业管理费用由街道、社区根据中标供应商履行合同情况按季度拨付；物业管理考核费用由街道、社区根据考核办法对中标供应商的考核结果按年度拨付。合同签订后一个月内，支付年合同金额10%的预付款。

三、本项目的违约责任

1、未完成规定管理目标，甲方有权要求乙方在一定期限内解决，逾期未解决的，甲方有权终止合同；造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

2、甲、乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方相当于一个月管理费总额的违约金；造成对方经济损失应给予经济赔偿；

3、因业主、使用人使用不当发生的物业共用部位、公用设施设备维修费用，由相关的业主、使用人承担，乙方应及时采取有效措施解决追溯因此造成的问题和损失。

4、为维护业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成业主、使用人财产损失的，有关各方按有关法律规定处理。

四、具体物业管理服务标准和范围

基本要求

一、服务机构

应在住宅小区内设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求：

（一）具有符合《物业服务企业资质管理办法》要求的资质；

（二）有委托方提供的服务场所；

（三）配备满足服务需要的设施设备；

（四）服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等，提供特约服务的，应公示特约服务项目、服务流程及收费标准等；

（五）有客户服务人员为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。

二、人员

物业服务人员应符合以下要求：

（一）具有良好的职业道德；

（二）管理人员、专业技术操作人员身体健康并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书；

（三）进驻物业服务区域后，物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗；

（四）统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁；服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话；

（五）定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。

三、规章制度

物业服务企业应建立完善的规章制度，主要包括：

（一）物业服务方案；

（二）岗位职责、工作流程及服务规范；

（三）内部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等。

四、财务管理

（一）物业服务费和其它费用收支应符合无锡市相关规定要求；

（二）对于合同约定的收费项目及标准应按合同要求执行；

（三）为业主或物业使用人提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算；

（四）规范操作，账目清晰。

五、档案管理

（一）基本要求

物业服务企业应建立和完善档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，及时对文件资料和记录进行归档保存。

（二）技术档案

1.工程竣工验收档案；

2.项目竣工综合验收档案；

3.物业承接查验档案；

4.其它相关资料。

（三）日常档案

1.设施设备管理档案；

2.装饰装修管理档案；

3.业主或物业使用人档案；

4.物业服务日常管理文件、记录；

5.公共保安与管理档案；

6.应急事件处理档案；

7.处理投诉档案；

8.其它相关资料。

六、消防管理

协助公安机关消防机构、公安派出所做好消防安全工作。

（一）消防安全职责

1.制定消防安全管理制度，明确消防安全责任，确定物业服务企业消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人管理维护消防设施和器材；

2.制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案，每年组织业主进行以扑救初起火灾、逃生自救为内容的消防演练；应利用消防宣传设施普及消防安全知识；

3.工作人员应参加消防培训，具备检查消除火灾隐患、组织扑救初起火灾、组织人员疏散逃生和消防宣传教育培训的能力；

4.建立消防档案，存档备查；

5.其他依法履行的消防安全职责。

（二）消防安全防范服务

应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，并符合以下要求：

1.与建设单位交接时，确保消防技术资料齐全，消防设施运行正常，消防器材、消防宣传设施、消防设施警示标识配备符合要求且完好有效；

2.保持疏散通道、安全出口、消防通道畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，常闭式防火门处于常闭状态，在消防车道设置禁止占用的明显标志；

3.定期进行防火巡查、防火检查，每周至少进行1次防火巡查，每季度进行1次防火检查，及时消除火灾隐患；巡查、检查应做记录，由检查人及主管人员签字，存档备查；应对住宅小区中的商业服务区域加强管理，增加巡查频次，业主或物业使用人应配合物业服务企业的管理工作；

4.水泵房、风机房、配电室等消防安全重点部位由专人每日巡查；

5.确保管理区域内的共用消防设施运行正常，器材完好有效，如有故障、损坏及时维修更换；消防泵每月启动一次并做记录，每年保养一次，保证其运行正常；消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱内各种配件完好；每半年检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油并做一次放水检查；每月检查一次灭火器，如失效立即更新或充压；不得擅自停用自动消防设施；

6.发现违法行为应及时纠正，当事人拒不纠正的应立即报告当地公安派出所。

住宅物业管理服务标准（无锡简明标准三级）

一、综合管理服务

（一）物业服务企业应向业主提供物业服务手册；

（二）承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；

（三）客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员；设置并公示24小时服务电话；

（四）24小时受理业主或物业使用人报修；急修20分钟内到现场处理，一般修理1天内完成（预约除外）；

（五）对业主或物业使用人的投诉在2天内答复处理；

（六）住宅小区项目经理应具有全国物业管理企业经理上岗证资格，并有4年以上住宅小区项目经理任职经历；

（七）能提供5种以上便民（无偿）服务，如配备雨具、配置手推车、短时间内物品存放、邮件收发、信息咨询等；

（八）每年开展2次一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置；

（九）每年的沟通面不低于小区住户的85%，每年2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上，对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达90%，处理率达90%以上。

二、房屋管理与维修养护服务

（一）房屋管理

1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度；

2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划；

3.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显；

4.房屋外观完好、整洁；对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视，发现脱落、有污迹的及时编制维修计划，适时组织维修；

5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损、使用安全；

6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损；

7.对擅自安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬的行为及时劝阻并报告钱桥街道办和有关部门；

8.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告钱桥街道办和相关行政主管部门。

（二）维修养护

1.物业服务企业应根据小区实际建设情况，做好下列房屋维护巡查工作并做好记录，包括：

（1）每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；

（2）每季检查1次墙体、墙面；

（3）每年检查2次顶棚；

（4）每年检查2次楼梯、扶手；

（5）每年检查2次屋面保温隔热层、防水层；

（6）每年检查2次天台扶栏、公共防盗网；

（7）每年检查2次散水坡、雨檐台、连廊；

（8）每年全面检查2次楼板、地面砖；

（9）每年检查2次通风口；

（10）每月巡查1次小区各标识；

（11）每2周全面检查1次公共门窗；

（12）每2周巡查1次路面、侧石、窨井盖等；

（13）每2周巡查1次围墙；

（14）每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施等；

2.在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理；依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在2日内组织修复；需要动用住宅专项维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于2日内向钱桥街道办提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。

（三）装饰装修管理

1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项；

2.装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻、制止；拒不改正的，报告钱桥街道办和相关行政主管部门；

3.装饰装修结束后进行检查，对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理；

4.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2～3日内清运。

三、共用设备设施运行、维修、保养服务

（一）公共照明

1.院落、楼道照明每2周巡查1次，并及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；

2.保持公共照明灯具清洁，院落照明灯按时开启，亮灯率95%以上，满足使用要求；

3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，保证工作正常；灯具无损坏、无变形、完好率95%。

（二）雨污水排放

1.公共污水管道每年检查2次，视情况进行清通，排水畅通；

2.雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，每年清理两次，保证排水畅通，无堵塞；

3.污水提升泵每半年检查保养1次，定期对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理；

4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖；

5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

（三）安全防范设施

物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，做好下列维护保养工作：

1.监控系统：

（1）设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；

（2）按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；

（3）系统发生故障，应及时进行修复，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。

2.门禁系统：

（1）每周巡视1次，保证系统工作正常；

（2）门锁、对讲主机检查保养每季1次；

（3）系统发生故障，一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复；需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。

3.周界防范系统：

（1）主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次；

（2）报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；

（3）系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复；需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施。

（四）防雷接地系统

1.每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复；

2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。

（五）景观配套附属设施设备

1.按时开启；

2.每2月检查1次，发现损坏及时修复，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案。

3.重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。

四、协助公共保安服务

（一）人员要求

1.专职公共保安人员身体健康以中青年为骨干，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训；

2.能处理和应对小区公共保安工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备；

3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械；

（二）门岗

1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；

2.值班电话畅通，接听及时；

3.各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按要求进行出入车辆管理、访客登记；

4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实；

5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入；

6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通；

（三）巡逻

1.制定详细的巡查方案，小区院落每3小时巡查1次；重点部位增加巡查频次，记录规范、详实；

2.每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象；

3.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

（四）车辆管理

1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范；

2.按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正；

3.非机动车应定点停放。

（五）监控

1.设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实；

2.监控室收到报警信号后，公共保安人员应在15分钟内赶到现场进行处理；

3.监控的录像资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

（六）紧急事故防范

1.对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人；事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；

2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告相关部门，协助其实施维修；

3.每年组织1次以上应急预案演习。

五、保洁服务

（一）楼内保洁

1.楼层通道和电梯前厅，每日清洁1次，每日湿拖1次，保持干净整洁；楼梯台阶每周清洁2次，每周湿拖1次，干净整洁；

2.楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每周清洁2次，栏杆每月清洁2次；

3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每2月清洁1次；

4.楼内共用门窗玻璃，每月擦拭1次，玻璃明亮，目视干净。

（二）外围保洁

1.道路每日保洁2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行；

2.绿化带每日保洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加保洁次数，目视无杂物；花坛表面洁净无污迹；

3.水景开放期内，定期清洁，定期对水体投放药剂或进行其它处理，水面无漂浮物，水体无异味；

4.休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次，设施表面干净；

5.3米以下庭院灯、草坪灯每2周清洁1次，目视干净；

6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每2周清洁1次，目视干净；

7.天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，排水顺畅、无垃圾堆放；

8.设有公共卫生间的，每日清洁2次；每周1次对公共卫生间进行消杀。

（三）垃圾收集与处理

1.垃圾桶布局合理，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味；

2.建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运；

3.垃圾桶、果皮箱每两日清洁1次，每周消杀1次。

（四）卫生消杀

蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。

六、绿化服务

（一）绿化养护

有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：

1.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；

2.定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于5%；

3.对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新，缺株率小于5%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于5%，土地无明显裸露；

4.适时进行防冻保暖；定期喷洒药物，预防病虫害；

5.对树木每年至少修剪1次，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。

（二）环境布置

1.绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象；

2.绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象；

3.设有景观湖的，保持三季有水，每年春季可投放观赏鱼苗，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次；

4.重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰；

5.加强绿化宣传，对古树名木保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。

六、特种设施设备维护运行服务标准

1、电梯

（1）电梯设备运行情况每日巡查1次，记录规范、详实；

（2）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好；

（3）委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全监测，并在轿厢内张贴《年检合格证》；对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录；

（4）电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成，需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案，并采取相应防范措施；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业应保存相关记录；

（5）电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，保持干净、整洁。

2、自动消防设施

（1）设有消防控制室的住宅小区应实行24小时值班制度，每班不少于2人；防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗；

（2）每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次时效模拟实验，每2年对探测器进行清洗，及时更换失效的器件；

（3）物业服务企业应委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测和维保，并做好记录。

七、钱桥街道安置房小区物业管理工作考核办法

为进一步加强钱桥街道安置房小区物业管理工作，提升物业管理水平，促进物业管理标准化和规范化，进一步改善居民生活环境，营造整洁、有序、安全、和谐的居住环境，根据钱桥街道《关于进一步加强安置小区物业管理工作的实施意见》和上级有关物业管理规定，结合本街道实际情况，就加强安置房小区物业管理考核制订本办法。

1、考核对象

钱桥街道范围内的安置房小区：

多层：新藕苑一期（A、B）、春满园（一二期）

高层：新藕苑一期、二期、春惠苑、站头新村二期 春满园(三期 )

2、考核组织

由街道物业管理办公室成立物业管理督查考核小组，具体负责安置房物业管理的日常督查、考核工作。

3、考核内容

物业管理工作考核采用百分制考核，考核分三块内容：

（1）基础、人员管理

A、基础管理。主要对物业工作服务场所、档案资料、投诉处理等方面进行考核。

B、人员管理。主要对人员配备、管理制度、行为规范等方面进行考核。

（2）工作成效管理

A、房屋管理。主要对房屋使用、住户信息、报修处理等方面进行考核。

B、设施管理。主要对道路、给排水、配电、电梯、消防、水泵房、监控、道闸等设施维修养护方面进行考核。

C、秩序管理。主要对安保巡逻、监控运行、车辆管理、公共安全等方面进行考核。

D、保洁管理，主要对路面、楼道、车库、垃圾收集点、公共区域卫生等方面进行考核。

E、绿化管理。主要对绿化养护、修剪、除虫等方面进行考核。

（3）创建服务管理

A、创建管理。主要对配合社区文明建设、文明宣传等方面进行考核。

B、收费管理。主要对规范服务、收费等方面进行考核。

4、实施办法

A、物业管理考核小组按照《安置房小区物业管理考核标准》进行考核。

B、街道物管办成立物业管理考核小组，按照街道物管办制订的考核督查细则按月对物业公司的服务行为进行考核评分，考核采取随机方式确定区域，不定期巡查，以及听取汇报，查阅台账资料、结合各职能部门对小区问题的反馈等方式进行。

C、街道物业管理考核小组按区住建局工作部署，每季度对物业公司进行一次综合考评；考评内容、得分报区住建局。

5、考核办法

具体考核工作由钱桥街道物管办和所辖社区共同负责。

A. 社区按月按照街道物管办制定的考核标准对中标供应商的服务行为进行考核；

B. 街道物管办按季度对中标供应商进行考核。

C. 季度考核得分按照月度考核组（三个月的平均值）、季度考核组（相关职能部门打分汇总）、巡查考核组的考核得分，分别乘以权重比例（依次为30%、50%和20%），三项权重分值之和即为季度考核得分。

a) 以考核管理要求为标准，考核总分值为100分，季度综合得分90分以上（含90分），不扣季度物业管理考核费用；

b) 85分-90分（含85分），扣季度考核费用0.01元/月·㎡；

c) 80分-85分（含80分），扣季度考核费用0.02元/月·㎡。

d) 低于80分，扣季度考核费用0.03元/月·㎡。

e) 综合得分低于80分累计连续二个季度，扣除全部剩余季度考核费用（即0.05元/月·㎡），而且整改不到位、配合不积极的，终止物业服务合同下年度不再续签合同。

D．季度考核费用按年度汇总后，作为物业管理费用支付中的物业管理考核费用统一拨付。

八、钱桥街道安置房小区物业管理考核督查细则

为全面落实钱桥街道《关于进一步加强安置小区物业管理工作的实施意见》和《钱桥街道安置房小区物业管理工作考核办法》，就加强和规范街道安置房小区物业管理考核督查工作制订本细则。

1、考核：

（1）考核时间：每月最后一个星期；

（2）考核内容：按安置房小区物业管理考核标准；

（3）考核人员：街道物管办物业管理考核小组；

（4）考核方式：

A、外场、设施设备由考核小组现场随机抽取；

B、楼栋考核按考核小组通知要求；

C、不符合考核标准内容列入当月考核评分；

D、考核发现问题开出整改通知书限期整改；

（5）考核评分：

A、考核评分在次月第一个星期下发，由小区项目经理签收；

B、考核评分低于90分，由物管办开出考核通报随同考核评分下发，由小区项目经理签收。

2、督查：

（1）督查时间：每月不定时不低于两次；

（2）督查内容：按安置房小区物业管理考核标准；

（3）督查人员：街道物管办；

（4）督查方式：

A、街道物管办根据工作时间需要不定时进行督查；

B、督查发现问题开出整改通知书限期整改，并由项目经理签收。

3、整改：

（1）小区物业管理在收到整改通知书后应及时整改，并将整改回复单及整改现场图片在整改通知期限内及时上报街道物管办；

（2）如整改问题因客观原因未能及时整改，小区物业管理应说明原因并形成书面材料及时上报街道物管办；

（3）考核整改内容在整改期限内未整改到位的列入次月考核评分；

（4）督查整改内容在整改期限内未整改到位的列入本月考核评分；

（5）整改后未能及时上报或因客观原因未能按时整改又未形成书面材料及时上报街道物管办的视为没有整改到位，列入考核评分。

九、其他要求：

（1）物业费包含公共水电费。

（2）国家法定节假日（元旦、春节、清明、“五一”、端午、“十一”、中秋，合计11天）加班费及高温期间高温岗位高温费等包含在投标费用中。投标报价中含工具和各类耗材成本、人员工资、各类社保金、人员的各类加班、人员管理成本以及人员意外成本和所应承担的税收等中标方所涉及的一切相关费用。员工工资、社保费用、税金、保险、加班费、高温费等法定费用，须按规定计算并报出，投标总报价不可低于上述相关费用合计，否则作无效投标处理。

（3）投标人报价时应充分考虑服务期内所有可能影响到的因素（包括人员最低工资政策性调整），一旦投标结束最终中标，总价将包定，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标人的报价让利行为，损失自负。

（4）中标方未征得采购方同意不得分包给第三方。

（5）报价中相关成本费用的测算及标准符合国家、省、市相关最新政策规定。

（6）对于与报价相关的采购人的各种免费维保条件，请各投标人自行与采购人联系、了解，并考虑在本次报价中，若签订合同后由于该种因素考虑调整合同价格的采购人将不予考虑。

（7）本次项目物业管理执行《中华人民共和国政府采购法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，中标单位要严格履行投标书的承诺和物业管理合同的约定，接受业主管理部门对物业管理日常工作的监督和考核管理，如发现管理达不到约定要求，中标单位管理服务水平下降、投诉多等现象，或物业管理单位管理中发生重大管理失误的，将依照法律程序按规定处理。

（8）投标人要根据安置小区特点，针对性地提出管理理念、方法、措施，要有针对性、可操作性，如违章搭建、房屋渗漏处理、保洁、车库开店、红白喜事搭木圆堂、养宠物、接待和值守、安全防范、便民人性化服务等。

（9）物业公司按照物价部门核定的标准做好对小区内非拆迁安置户（包括外来租住户和房屋买卖户）、商业店面用房的物业管理费和停车费等小区公共收益的收取工作，做到规范文明操作、应收尽收。

（10）对于电梯、消防、技防监控、泵房、风机、潜水泵、电力设施、智能化道闸系统等特种设施设备，物业公司按照规范流程选聘的维保单位必须具备国家认可的相应资质证书、营业执照、技术等级，并且符合相关要求及规定，并必须到钱桥街道物管办备案登记。上述设备的维保、年检、设备损坏、更换等费用都包含在综合运营费用中，物业公司需负责以上系统日常的清洁保养和使用管理，并对专业公司的维护情况进行监督检查及协调等。

（11）原则上，大、中修由钱桥街道承担费用，小修问题由物业公司自行解决，以300元(单件或单处)为分界点。保质期内的非维保单位承担的费用由物业公司承担，保质期外的都由物业公司承担。对于电梯、消防、技防监控、泵房、风机、潜水泵、电力设施、智能化道闸系统等特种设施设备因保养维护不当造成的维修费用由物业公司承担。

（12）物业公司必须积极参与配合做好社区各类文体活动和创建工作等社区管理的日常事务及各类矛盾纠纷调节。

（13）如果发现有违法搭建，中标的物业公司要采取有效措施及时制止，在第一时间报送相关职能管理部门，并在甲方规定的时间内拆除。同时将处理情况报备钱桥街道物管办。

（14）原社区物业从业人员；由中标供应商全部接收并签订劳动合同，支付劳动报酬、缴纳社保和发放福利，确保人员稳定，且一年内不得解聘。支付的报酬不低于无锡市最低工资标准。由公司与其签订劳动合同，支付劳动报酬及社保交付和福利，确保队伍稳定。

（15）本项目服务期为2年，采取“1+1”模式，合同一年一签，若上一年度物业管理未达到招标人考核要求，招标人有权拒签下一年度物业管理合同。

（16）派驻人员工资待遇需符合国家、省、市相关政策，符合无锡市最低工资标准且必须缴纳个人社保费，且必须签订正式的劳务合同。

（17）安置房小区物业管理考核标准（高层、多层）见附件

（18）采购人委托代建单位“无锡锡西物业管理有限公司”全权负责本项目的合同签订、实施全过程。