采购需求

一、项目概况

海口市疾病预防控制中心，是由市政府举办的实施政府卫生防病与公共卫生技术管理和服务的公益性全额事业单位。始建于1952年3月，原名“海口市卫生防疫站”，站址在海口得胜沙路93号。

1964年，市防疫站迁至海口市博爱南路180号。

1984年，市防疫站升格为副处级事业单位。

1990年，该站在海口市东湖边建成一幢高9层、建筑面积达3560平方米的综合办公楼。地址由海口市博爱南路180号变更为海口市东湖路１号。

2005年11月，经海口市编制委员会批复同意，海口市卫生防疫站更名为“海口市疾病预防控制中心”。

2009年，经市政府批准在椰海大道新建的海口市疾病预防控制中心（占地30亩，总投资1.45亿元，由办公楼、实验楼、待命楼和职工食堂4部分组成，总建筑面积27803．5平方米，其中办公楼一栋12层，实验楼一栋8层）正式投入使用，地址为：海口市椰海大道56号）。

1. 项目地址：

1）海口市椰海大道56号；

2）海口市东湖路1号；

3）海口市海甸二西路人民西里13巷原海口市结核病防治所；

2. 总用地面积：约26664.18平方米（约40亩）。

3. 总建筑面积：约36631.1平方米，其中：椰海大道56号办公区27803平方米；东湖路1号约6061.06平方米；海甸二西路人民西里住宅区2767.04平方米。

4.住户数：共139户，其中：椰海大道20号44户；东湖住宅区66户；海甸二西路人民西里13巷39户。

5．电梯：7部 其中：办公大楼4部 待命楼2部,实验楼1部。

  

二、物业服务内容、要求及服务标准

拟派物业经理1人

（一）物业服务内容

1.各办公楼、实验楼及生活住宅区公用部位、公用设施设备、供电、供水系统的日常养护管理、小型设施设备（如、灯具、阀门等）的维修保养及更换服务；维修保养耗材费由甲方负责。

2.各办公楼、实验楼、住宅楼等区域内的环境卫生、垃圾清理、分类管理等服务；

3.办公区及住宅区域内停放车辆的场所及车辆进行引导和管理服务；

4.供水、供电、供气、电信、移动等部门在海口市疾控中心物业管理服务区域内进行相关的管线施工及养护时，进行必要的协调和监督管理；

5.在管理区域内进行日常安全巡查服务；

6.物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理；

7.海口市疾控中心物业管理服务区域内业主、使用人装饰装修时的服务管理。

8.负责各住户的水电费、物业费的代收代缴等服务。

9.办公楼和地下室，以及办公区域范围内附属公共设施、设备、附属物的清理、维护、维修服务。

10.负责中心物资及设备搬运。

11.负责东湖旧址医疗废弃物收集及宿舍区的垃圾清运工作。

12.污水处理设施安排专人管理。

（二）、海口市疾控中心物业管理服务量化要求及管理指标

1.设施设备维修养护

拟投入水电工2人

（1）共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行记录。

（2）实行24小时报修值班制度，急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，维修回访率达到80%。

（3）水、电、电梯等设备运行人员严格执行操作规程及保养规范，消防设备设施完好无损，可随时启用，消防通道畅通，制订消防应急方案，进行消防演练。

（4）通道畅通、路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行，停车场及主要道路交通标志规范、齐全。

（5）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。

（6）维修保护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

（7）对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

（8）各设备房卫生整洁，主要设施设备标识清楚齐全，设备房管理制度明确。

（9）具有危及人身安全隐患的设备设施场所、公共场所、场地，要有明显标志和防范措施。

（10）在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

（11）临时停电期间，优先、及时保障实验室及冷库应急供电。

2.公共秩序维护

拟投入秩序维护人员队长及秩序维护人员共20人

（1）办公区、家属区主出入口24小时值班（楼外值班亭、楼内值班室）。

（2）对办公区重点部位每2小时巡查一次。

（3）应对办公区公共文体设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。

（4）进出办公区、家属区的车辆实施登记管理，引导车辆有序停放。

（5）进出办公区、家属区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理。

（6）对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案。

3.卫生保洁服务

拟投入保洁员12人

（1）办公区、住宅区等公共场所、楼道、楼梯、卫生间及主次干道每天至少进行一次清扫。

（2）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、办公楼楼道玻璃每月擦拭一次。

（3）及时清扫积水。

（4）清洁区域部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱推放、乱贴乱画现象。

（5）根据海口市疾控中心物业管理服务招标实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱，并将垃圾进行分类收集袋装。

（6）垃圾每日收集两次，做到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。

（7）设有垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫滋生。

（8）垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

（9）医疗废弃物每日及时收集，分类放置医疗废弃物暂存间。

（10）负责门前三包区域的管理。

4、海口市疾控中心物业管理服务各项指标

严格按标准执行管理服务并保证下列指标：

（1）总体指标要求

序号	指标名称	国家标准
1	房屋设施设备完好率	98%
2	房屋零修、急修及时率	99%
3	维修工程质量合格率	99%
4	火灾发生率	0.1‰以下
6	有效投诉率	每年5‰以下
	投诉处理率	95%以上
7	清洁保洁率	99%
	停车场、地下车库完好率	95%
9	路灯完好率和使用率	95%
	治安案件发生率	1‰以下
10	摩托车、汽车被盗率	1‰以下
11	绿化完好率	98%
12	大型及重要机电设备完好率	95%
13	管理人员专业培训合格率

 

（2）房屋管理

序号	事 项	要 求
1	管理依据	按有关法规政策规定和合同约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2	房屋外观（含屋面、天台）	（1）完好、整洁，外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损； （2）外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象； （3）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序；物业设施完好。
3	违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途	及时劝告、阻止、报告并协助甲方有关部门依法处理。
4	房屋装修	需符合规定，按装修管理制度管理，完备装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料，有日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告。
5	区内各路口及其它公共配套设施场地标识	齐全、规范、美观。

 

（3）设施设备维修养护

序号	事 项	要 求
1	设备运行	共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患；有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。
2	值班报修	急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场。
3	操作员工	技能熟练，严格执行操作规程。
4	消防管理	符合消防部门的有关规定进行管理，定期进行消防演习，保证消防通道畅通。
5	道路、停车场	平整通畅，交通标志齐全规范。
6	路灯、楼道灯等公共照明设备	按规定时间定时开关。
7	制度	维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
8	设备故障及重大事件	有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。
9	设备房	对供水供电设施进行维护，确保正常使用，定期对电压、水压、配电箱及水池进行巡查、维护、清洗。卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。
10	设备房及公共场所、场地危及安全隐患处	有明显标志和防范措施。
11	停水、停电	在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知相关人员。

（4）公共秩序维护

序号	事 项	要 求
1	门岗	出入口24小时值班，办公时间立岗值班。
2	巡查	对各区重点部位每日巡查不少于六次，各工种员工随时报告安防异常情况，实行全员保障制度。
3	安全防范警示标志	协助（设计、安排）甲方设置在公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位。
4	汽车	内部汽车以智能卡方式管理，外来车辆固定方位停放、发放牌管理，出租车辆不可进入。
5	摩托车、电动车、自行车	指定位置，摆放整齐、安全，未取钥匙的取下保管。
6	外来人员	进出管理区域的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理；对外来人员作盘问、登记管理；对访客登记、指引行走路径。
7	突发事件	物业必须参与抢险救灾。
8	重大活动	增加人员维持秩序，保障活动顺利进行。

（5）清洁工作频次及标准

区域	清洁项目	工作频次			工作标准
		每日	每周	每月
办公区楼层公共区域	平台地面、踏步	清洁2次		清洗1次	无积尘、无污渍
	墙壁低位（1.5M以下）	除渍1次	清洁3次		无灰尘、无污渍
	墙壁高位（1.5M以上）			掸尘1次	无积尘、无污渍、无蛛网
	门、窗、窗台	巡视1次	清洁1次		无积尘、无污渍
	天花、风口、灯饰、牌			1次	无积尘、无污渍、无蛛网
	玻璃内面			刮洗1次	无积尘、无污渍、光亮
	墙壁附属设施		1次		无积尘、无污渍
	扶手	1次			无灰尘、无污渍
	扶手铁翼		1次		无积尘、无污渍
公共洗手间	地面	随时保洁			无灰尘、无污渍、无积水
	隔板、墙面	1次	清洁3次		洁净、无污渍
	理容镜	随时保洁			洁净、无污渍、光亮
	门、窗、窗台	1次			无积尘、无污渍
	天花、风口、灯饰、牌			1次	无积尘、无污渍、无蛛网
	窗玻璃			刮洗1次	无积尘、无污渍、光亮
	垃圾桶	随时保洁			无严重污渍、垃圾不超过2/3
	小便池	随时保洁	清洁3次		无灰尘、无污渍、无积水
	空气清新剂	随时喷洒			无异味，空气清新
其它	楼顶、平台	每月清洁1次			无垃圾、无堵塞
	住宅区楼道、地面	每周清洁1次			无积尘、无污渍、无蛛
	大院地面	1天1次			无积尘、无污渍
	办公区及住宅区电梯	1天1次			无积尘、无污渍、光亮
	垃圾清运	1天1次

 

（三）、其它事项

1、房屋的公用部位、公用设施、设备、公共场地的更新维修、养护所需的材料费用以及管理费用等，这些费用事前应报甲方批准，按实际发生的费用实行实报实销的原则。

（1）凡供电、供水系统和公共设施、设备的维修材料费用，由乙方写出维修项目及预算报告，报请甲方主管部门审查批准后再购买或到甲方领取。维修完后，属外购的材料由乙方凭票据向甲方报销。

（2）因特殊原因，公用设施设备突发故障，为保证日常工作和生活不受影响，乙方可先行快速组织抢修，同时向甲方主管部门报告，所需费用由甲方支付。

（3）部分公用设施设备的损坏，如因乙方工作人员失职而导致的，其维修费用由乙方自行负责。

2、乙方对各业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，按实际发生的费用由业主和物业使用人支付，收费标准须经甲方审核批准并公示。

3、鉴于实验室安全要求及实验室洗涤工作的特殊性，实验室洗涤工人人事划归物业公司，但工作由实验室安排，物业公司不得随意更换。

4、专项费用

电梯、空调、消防设施设备、防雷、发电机组等系统的维修保养、水池清冼化验、化粪池清理、整体外墙清洁及高空作业等不纳入物业服务范围。消防监控室所有消防设备设施物业负责日常管理巡查记录。维修所需费用按实际发生的费用由甲方直接向相关部门支付。

5.物业服务应急预案

物业公司在服务过程中发现突发事件时，立即拨打110或119，对突发事件（包括火灾、水浸、伤病等）提供应急处理服务，并根据应急预案采取相应的应急措施。

三、物业服务费的构成及支付方式

1、物业服务费的构成

物业服务费用构成：人员工资、节假日加班费、社会保险费、服装费、保洁耗材费、员工福利费、职工培训经费及办公用品、税金、企业佣金等费用支出。

2、其他事项

（1）如甲方要求增加人员或增加服务项目的，费用由双方按保本微利的原则另行协商，并签订补充协议。

（2）管理服务费的调整，每年可按物价涨幅、政府最低工资标准和社保调整基数进行调整。（2020年最低工资标准为1670元；社保费单位部分为982元）

（3）甲方承担污水处理所需材料、生活与医疗垃圾的清运处理费、传染病区消毒及烈性传染性疾病、甲级传染病清洁用品。

（4）原中心聘用的14名工作人员移交物业公司签订劳动合同并保持待遇不变，无故不得辞退，因违法违纪或其它原因需要辞退的，需报中心同意后方能辞退。