采购需求

一、项目基本情况

（1）采购项目名称：湘潭市青少年宫物业管理服务采购项目。

（2）项目预算：811784.88元，合同期三年。

（3）座落位置：湘潭市岳塘区三角坪青龙桥六号

（4）服务范围：湘潭市青少年宫红线区域范围内的卫生保洁和保安服务工作。

二、物业管理服务内容

1、保洁服务：

（1）主要负责青少年宫服务区内保洁、玻璃清洁工作等卫生保洁相关的管理工作。

（2）公共区域的保洁及收检垃圾桶内垃圾服务和外围保洁管理工作。

2、保安服务：负责青少年宫服务区内24小时的值班服务和24小时巡逻保安保卫工作，并协助消防检查等。

 

三、物业管理事项要求

具有合理人员配置组织结构，服务人员要统一着装、持证上岗、尽职尽责、岗位职责明确。为保证服务质量、维护形象，所有物业服务人员均要求具有身体健康、品行端正。具体要求事项如下:

（一）卫生保洁要求：

范围：指物业管理范围的办公教学及公共区域保洁服务。

标准：负责办公及公共区域环境保洁、消杀工作，创造一个整洁、舒适、优美的工作及生活环境。负责物业服务范围内保洁卫生；负责定期消杀、灭害、防疫等工作；负责绿地内杂物的清理。

⑴公共地面每天清扫，地面、墙壁扫脚线、窗台等不得有灰尘和污渍；

⑵门窗清洁明亮，无水渍、污渍；

⑶楼梯扶手、室外休息座椅、公共区域标示标牌等按要求进行擦洗，不得有灰尘和污渍；

⑷道路、广场等不得有垃圾和杂物，及时清扫污迹；

⑸及时清理绿化带及草坪，无白色垃圾、烟头等，枯枝落叶及时清扫；

⑹公共区域垃圾桶及时进行清理保洁，不得有污渍。

⑺屋面无杂物堆积，墙壁无灰尘蜘蛛网，大理石地面定期保养，保持光亮，无污渍；

⑻根据要求做好会议前的准备工作，布置好会议室，保持会议前后的干净整洁。

⑼遇文明创建等市局组织的大活动开展时，物业公司需无条件配合甲方搞好保洁和安保工作。

⑽垃圾收集要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象。垃圾清运费用由采购单位负责，物业公司负责统一收集。

⑾公共卫生间的保洁：做到专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品；用于物业管理的清洁用品、用具由物业管理方负责（★）。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由采购人提供并承担费用。

 

（二）保安服务要求：

范围：负责青少年宫服务区门口人员、车辆进出的登记，指挥大门电动门、办公楼等服务区内的安全保卫、秩序维护、交通疏导；负责每天24小时巡逻和安保守护，服务区大门的夜间值班；监控室值班；防火、防盗报警；协助消防设备运行及消防工作的管理；其它突发事件处理等。

标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度，并认真落实门卫保安及视频监控室24小时值班工作；

（2）严格验证服务区门口人员、车辆进出的登记，指挥车辆停放及疏导道路交通，文明劝导，保持环境秩序良好；

（3）维护和保证防火、防盗等报警、监控设备的正常运行；

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全隐患，迅速有效处理突发事件；

（5）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件，确保财产安全；

（6）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

（7）遇市局或采购人组织的大型活动开展时，物业公司需无条件配合甲方搞好保洁和安保工作，有需要时应当与采购人商议后适当增加人员。

（8）物业公司保洁或者保安人员工作过程中严禁与工作人员或者人民群众发生言语或者肢体等冲突，采购人有权视情况决定要求物业公司48小时内协调解决并进行人员调换，相关人员承担相应的法律责任。

 

三、物业档案资料管理要求

1、物业管理企业要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

2、在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

3、由采购人交付给物业管理企业的物业管理相关的工程图纸、档案等资料（原件交采购人档案室保管），由物业管理企业进行存档、保密，若资料发生泄露，采购人保留追究物业管理企业的责任。

4、合同期满后，物业管理企业应将物业管理有关资料整理，必须无条件移交采购人。

5、采购人在中标物业公司进场后，提供部分物业办公用房。合同终止时，中标人必须向采购人移交其使用的办公用房、设备设施等全部属于采购人的办公用品和工具。

 

四、人员配备管理与员工培训

（一）最低人员配备标准：不少于8人

岗位名称	人员配置	岗位设置说明
保安人员	4人	负责物业管理范围内的巡逻、监控，晚间及节假日非工作时间的安全守护。
保洁人员	4人	负责物业管理范围内办公楼、公共区域及外围的保洁卫生清扫。（其中一位兼任物业管理负责人）。
合计	8人

（二）人员基本要求

1、物业管理负责人（主任）：男性或女性年龄均在50周岁（含）以下，从事本岗位5年以上工作经验；

2、保洁人员：相貌端正，身体健康。具有从事保洁工作的经验，工作认真细致，积极主动、仪表整洁、礼貌和蔼，有良好的素养和职业道德。

3、保安人员：值晚班保卫工作人员必须为身体健康的男性。

4、所有人员应当热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。树立“用户至上、服务第一”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚实守信，优质高效地服务于采购人（业主单位）。

5、知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能：本项目负责人要求具备《物业经理资格证书》，有丰富的行政机关物业服务经验。合同签订前，采购人对项目负责人进行面试和现场考核，达到采购人要求的才能上岗，否则，无条件更换更优秀的项目负责人进行面试、考核，直至达到采购人要求为止。

6、项目负责人必须持有《物业管理项目经理上岗证》；保安人员持保安证；确保所有人员持《健康证》100%持证上岗，确保证件都在有效期内。

7、员工要求统一着装，员工服装按采购人要求配置，其费用由中标人负责。

投入本项目男性工作人员平均年龄不超过45周岁且最大年龄不超过55周岁；女性工作人员平均年龄不超过45周岁且最大年龄不超过50周岁。各类人员的使用须按照《劳动法》的规定执行。对不符合以上条件的，采购人要求中标人无条件服从，并向采购人提供备案。

（三） 员工培训

1、发挥培训的再教育功能，在员工中树立正确的人生观、价值观和职业道德观，弘扬社会主义精神文明，倡导爱国主义和集体主义精神，培养员工爱岗敬业的道德风尚。

2、及时传达和贯彻采购人要求，使员工明确组织和个人的工作目标，使各项物业服务工作起到“示范窗口”的作用。

3、培养一支能干、肯干，具有良好服务意识、服务观念的高素质专业队伍，为实现物业服务目标提供有力保证。

五、其他约定事项

1、因物管公司责任造成财产损坏：照价赔偿

2、因物管公司责任造成财产丢失：照价赔偿

3、因物管公司责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。

4、对物业管理公司安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》。

5、对物业管理公司工作人员按政策购买五项保险的费用由物业管理公司承担。如聘用按相关政策不能购买五险的员工，须购买每人不低于60万元保额的意外保险。

6、对涉及到对外收费项目、委托物业管理公司经营管理的要求：（包括：收费办法及费用财务管理制度）无对外收费项目和其他委托项目。

 7、对物业管理公司的其他要求：（如保密等）不得透露本单位有关重要消息和情况，对外不得损害我单位名誉，和我单位人员交往不得散布流言蜚语，遵守我单位各项管理制度。

8、在管理期限内，物管企业管理必须按照招标文件所约定的标准提供优质服务。

9、采购单位将对物业管理企业提供的服务进行日常监督，定期组织考评，对达不到质量要求者依据合同约定相应处罚。

9.1考评合格以上方可继续签订下年度物业服务合同。下一年度如遇采购单位物业服务项目变更，则按相应标准调整物业服务费用。

9.2物业管理人员本身原因造成财产损失的，由物业管理公司全额赔付。

10、在合同执行期间，中标人须接受采购人（湘潭市青少年宫）以及有关行政主管部门的监督管理，同时无偿配合采购人完成其它临时性工作。

11、遇市局或采购人组织的大型活动开展时，物业公司需无条件配合甲方搞好保洁和安保工作，有需要时应当与采购人商议后适当增加人员。

12、物业公司保洁或者保安人员工作过程中严禁与工作人员或者人民群众发生言语或者肢体等冲突，采购人有权视情况决定要求物业公司48小时内协调解决并进行人员调换，相关人员承担相应的法律责任。

13、评标过程中，评委认为低于企业成本的报价，投标单位必须提供相关费用测算证明材料，未提供或证明材料无法证明不低于企业成本的，视为无效投标。

 

六、物业管理服务费用及标准

1、本合同期限内每年度物业管理费为（以实际中标金额为准）元，由中标方开具符合规定的税务发票，采购人按报账手续审批后每季支付。

2、物业从业人员的服装、鞋、雨具费用由物业公司负责。用于物业管理的清洁用品、用具由物业管理方负责。

3、如遇政府对最低工资标准调整，员工工资标准按同比例相应调整，增加部分由采购人承担。

5.湘潭市税务局物业管理原始数据和有关规定；

6.国务院令第504号令《物业管理条例》；

7.市价格管理部门有关规定和标准；

8.市人社局对养老保险、加班工资及最低工资标准的规定；

9.湘潭市青少年宫提供的相关数据、资料和实地考察情况；

10.物业费用包含物业人员工资、公司管理费及员工保险、服装、防寒防暑、节日慰问、就餐等一切费用。

七、项目特别说明

1、实施地点：湘潭市青少年宫

2、结算方法

2.1付款人：湘潭市青少年宫

2.2付款方式：签订合同后每月10号支付上月的物业管理费用，以转帐形式支付(具体按合同约定的付款方式进行付款)。

3.本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

4.委托管理期限：服务期三年，具体以签定合同时间为准。

5.验收：按国家标准和规范、合同要求按月进行考核。一旦中标，采购人可与中标人完善考核指标。

6.投标人在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

备注：对于本章采购需求内容要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明