采购需求

（本需求仅供参考，具体以磋商文件为准）

前注：

本说明中提出的技术方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化，提供满足用户实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可。

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	合同签订后支付合同总金额的40%，余款根据物业服务考核情况按月支付。
2	服务地点	安徽省人民防空办公室区，采购人指定地点。
3	服务期限	合同签订后一年。服务期满后，如成交供应商服务质量达到合同约定标准并经采购人考核合格，合同双方若无异议，可以续签下一年度合同，续签不超过两年，合同一年一签，续签合同金额不变。
4	本项目采购标的所属行业	物业管理

二、项目概况

1、安徽省人民防空办公室区位于合肥市迎淮路996号， 占地面积5901平方米， 地上4层，地下1层车库、厨房，总建筑面积8979平方米，车位82个。配电房、厨房等设备用房。

2、物业管理服务质量标准要求：成交供应商提供的物业服务质量应当符合《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》等现行有关物业管理服务的法律的规定和磋商文件的要求。

三、服务需求

3.1服务范围：保洁服务（含接待室保洁、荣誉室保洁、老干部活动室保洁、会议室保洁、领导办公室保洁、设备机房保洁、消防泵房保洁、卫生间保洁、电梯保洁、地下车库保洁、外围地面保洁、屋顶保洁和室内公共走廊、楼梯保洁，生活垃圾处理、院区露天保洁等）；职工食堂（含原材料采买、每日膳食搭配、食物出品、接待用餐、饭卡充值、成本控制、扶贫产品购买、厨余垃圾处理等）；保安服务（门卫、巡查、监控、停车管理、门岗接待、突发公共事件处置、报刊快递邮件收发服务、安全秩序维护等）；会务服务（值班室管理）；对房屋及配套的设施设备（含消防设施检验）和相关场地进行维修、养护、管理、化粪池清淤。

绿植养护、消防维保、电梯维保、空调维保、地下升降车库维保、地下油污池清理、灭鼠消杀不包含在本项目服务合同中，但物业要本着对采购人负责的原则做好对此系列工作的管理、巡查和辅助验收工作。

3.2服务内容：

（一）总体要求

1.成交供应商的维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。

2.成交供应商应从本项目实际出发，根据《安徽省民用建筑节能办法》，充分考虑制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。

3.成交供应商应为办公区域提供全天候的公共秩序维护和安全服务，维护办公区域正常的办公秩序。

4.成交供应商应按时完成规定的环境卫生保洁服务，为机关工作人员和来访者提供整洁、卫生、安全、舒适、美观的工作环境。

5.成交供应商的维护保养工作，应保持房屋建筑本体的完好和各项功能的正常。

6.成交供应商应加强对各类设施设备的养护和维修，保证其正常运行。

7.成交供应商应对自然灾害、 事故、 公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告采购人，并采取相应措施。

8.物业档案管理有较完善的物业管理档案制度，制定包括：设备台帐、图纸档案、运行记录、维修记录；日常管理工作档案等。

（二）公共区域保洁

1. 室内保洁

（1）大堂保洁：大堂内实行巡回保洁，每天清洁地坪次数视人流量和清洁状况而定，确保地面洁净有光泽，无垃圾杂物、灰尘污渍、无划痕、踢脚线、接缝、角落处洁净。及时清洗、擦拭、清理垃圾箱，垃圾不超过箱容积的三分之二，箱体洁净，周围无抛洒垃圾、异味，每天指定时间内将垃圾倒至垃圾收集站；南门遇雨雪天增加干拖把拖地次数，南、北门口放防滑地毯及“小心地滑”警示牌，并经常清洗防滑地毯，保持地毯整洁无杂物；进出南、北、东3个门门框、门中轴、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘；窗框、窗台无灰尘、无污渍，金属件表面光亮。大堂绿植叶面干净，盆内无杂物。确保大堂玻璃大门无手印、无积灰、无水迹，保持光亮、干净，墙面、桌椅等整洁无积灰；桌椅每日擦拭一次；低位墙、踢脚线、转角每周清洁一次，公告牌每周清洁一次，清晰无灰尘；天花板、公共灯具、风口、百叶窗，每月清洁一次，无积尘、斑点、无蛛网、水迹；地面进行大理石每月一次用抛光机、光亮剂进行养护；高位墙每季度至少清洁一次，保持干净、无蛛网；门厅雨棚每半年清理一次；玻璃幕墙每半年清理1次； 大理石墙面每半年一次刷洗墙面和缝隙，确保墙面无污迹、无水迹，不用酸性清洁剂进行清洗。

（2） 领导办公室要求每天上班前室内干净、整洁，桌椅和其它办公用具上无灰尘，室内无使用过的一次性水杯，烟灰缸内无剩余物；电话、电脑、键盘定期消毒；领导办公室皮具类家具应定期养护、保持光泽；每天对领导办公室进行巡查，检查门窗，切断电器电源。领导下班后，及时清理、打扫、整理及室内卫生。

（3）接待室、荣誉室等公共活动区域：地面无杂物、无水渍、无污渍、无纸屑等，地面光亮整洁；桌椅摆放整齐；桌椅、茶几、沙发、电源箱、无浮灰；玻璃橱、画框、窗帘下沿横杆无灰尘，干净、明亮、整齐。每季度一次用百洁布、铜亮剂清洁铜条，用抛光机、光亮剂进行大理石养护，用干布擦拭玻璃幕墙；每年一次清洁展品橱内玻璃；定时打扫、擦洗，始终保持洁净。确保每次使用前符合规范。

（4）楼梯、地下通道、老干部健身房定期清扫台阶及边角，确保地面、阶梯（包括侧面）无垃圾、污迹、灰尘、水迹；楼梯扶手无灰尘，扶手边隔断玻璃无手印、污迹，公共通道踢脚线干净无灰尘；楼道和楼梯区内窗户、玻璃及窗台：保持清洁，无积灰、污迹；健身房玻璃每月擦拭1次，保持无灰尘、无污迹；健身房器械每周擦拭一次，确保无浮灰。

（5）楼层卫生：地面每日集中清扫1次、拖洗1次，坚持巡回保洁，无积灰、污迹、垃圾、水渍； 及时清洗、擦拭、清理垃圾箱，垃圾不超过箱容积的三分之二，箱体洁净，周围无抛洒垃圾、异味，每天指定时间内将垃圾倒至垃圾收集站；楼层花卉叶面无明显污迹；开关盒、表箱盖：每周擦抹1次，无灰尘、污迹；不锈钢水箱、烧水器表面无灰尘、无污垢；按规范操作煤气烧水器、电烧水器，确保工作时间内开水供应。

（6）所有卫生间每天不定时清扫，保持地面清洁、无杂物、无积水、无毛发、无异味,便池、水池下水道要畅通；墙面四周及墙角做到无污迹、无蜘蛛网；厕纸容器内部无满溢、无异味，外表无污迹；镜子及金属部分应保持干净，无浮尘、污渍、手印、水迹，无锈斑；墙面无污渍、无渗水现象，保持干净、清洁，完好无损；瓷砖墙裙无积灰、污水；保证正常使用；及时补充擦手纸、卫生纸、洗手液；并根据季节和实际情况及时放置蚊香、熏香等；并定期消毒。

 （7）电梯轿厢内顶面和内侧墙壁保持光亮、无污迹，天花板无灰尘、蛛网；按钮、扶手上无灰尘、污迹手印；天花板、出风口、照明无积尘、污垢；地面干净，定期对电梯内地毯吸尘清洗；保持地毯干净整洁，摆放规整；每周清理轿厢内导轨积灰、污垢、砂土；不锈钢材质部位每季度做一次钢油护理。

（8）地下车库保持地面无垃圾、无污垢（油渍）、无积水、无障碍物，空气畅通，灯泡、灯管、指示灯明亮、无积灰。定位杆、减速条完好明晰、无污垢、垃圾，反光镜干净明亮、无水迹、无污迹，消防通道无灰尘、无污渍、杂物；消防设施和停车栏杆灯具上无灰尘，消防箱外灭火器机箱、消火栓箱、警铃按钮外观红色鲜艳、表面无灰尘；灯具及各类管道无灰尘、无蛛网；每月对车库地面一次抛光清理；

 （9）大楼平台定期进行大楼楼台清洁，保洁要求如下：平台地面无垃圾、砖块、木板、金属块、拆卸遗留物等；排水沟无垃圾，排水沟口畅通，发现堵塞及时清理；平台无明显破损、脱落。

（10）设备机房、管道、消防泵房：消防栓、消防箱、灭火器箱、公共设施表面干净、无灰尘。报警器、灭火器表面光亮、无污迹。喷淋盖、烟感器、喇叭无灰尘；监控摄像头、门警器表面光亮、无斑点；消防栓表面光亮、无灰尘；每半年对设备机房、消防泵房地面、墙面集中清扫一次，每年对消防泵房管道集中擦拭一次。指示牌褪色和消防管道褪色时，掉漆时，做好提醒和维护工作。

 2. 院区露天保洁：定时打扫，随时保洁。

（1）道路：每日清扫2 次，并巡回保洁，无明显暴露垃圾、卫生死角；院内硬化地面无痰渍、污渍、落叶、丢弃物。

（2）花坛、绿地：每天清理1次，无积灰、无污迹、无丢弃物；

（3）垃圾收集：对垃圾每天进行清除、外运，做到垃圾桶（箱）不得有垃圾外溢，保持垃圾全部进垃圾箱。

（4）垃圾箱（桶）：对垃圾箱（桶）每天清刷，做到箱（桶）体清洁，无污迹、无异味、无损坏。

（5）窨井（含集水井）每季度清理1次，保证内壁无粘附物、井底无沉淀物，出水顺畅；化粪池按需清理，每半年不少于1次。

（6）雨雪天气、秋冬落叶季节应及时清扫、铺防滑垫，并增加户外清扫人员及频次，确保道路无积雪、无落叶堆积，通畅、安全和清洁。及时清理积压在树枝上的积雪，不得将积雪、落叶清扫堆放到绿篱、绿地和道路两侧雨、污水井旁。

以上所有保洁分类做好清洁服务记录，按季度收集整理至采购人，作为服务测评依据之一。

（三）秩序维护

成交供应商应为办公区域提供全天候的公共秩序维护和安全服务，维护办公所需要的正常的办公秩序。

1.门卫

（1）着装整齐，仪态稳重，举止规范，语言文明，态度热情，文明执勤，礼貌待客，能符合采购人准军事化管理单位的要求。

（2） 主出入口和一楼大厅实行24小时值岗。 对办公楼（区域）来访人员进行问询、身份查验、通报、核实登记，记录要求真实、准确、完整，杜绝闲杂人员进入办公楼（区域）。

（3）对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入。

2.做好大楼的安全防范工作，实行 24 小时值班巡逻制，确保管辖区内的治安秩序，做好防盗、防恐和防火等安全工作；按规定进行双休日和夜间巡逻检查，人防与技防相结合，加强对重点部位、重点区域检查，无死角、无盲区，认真详细做好当班值班记录；如有突发事件，事件处理及时率 100%。并做好记录。

3.严格执行消防操作规程，保证消防通道畅通，确保消防器材正常使用。

4.指挥物业管理区域内的车辆有序停放，确保道路畅通、车辆按号牌出入院区，陌生车辆禁止入内，如需入场，报备甲方主管部门并经许可，并指挥入场车辆（含非机动车）按规定位置停放。外来车辆入场履行登记手续。

5.检查大楼周围的保安防范动态，道路通畅及车辆停放状况，各类标识，消防设备、设施、环境卫生等状况。

6.检查公共区域场所通道设施，门、窗防火门、装修现场、电梯、照明、阀门、灭火器材、消防箱、烟感、喷淋、空调和新风机房、送风和排烟装置、水箱、水泵机房等设施、设备的状态。发现有损坏，及时报修，并做好记录；每晚负责关闭公共走廊窗户，关闭无人楼层灯光照明；节假日按需关闭和开启地下车库卷闸门。

7.重大安保任务时，能相应临时增加人手，确保活动区域安全巡查和车辆管理，防止意外情况发生。

8.突发公共事件处置

（1）依照《安徽省突发公共事件总体应急预案》的要求，制定火灾应急预案、地震应急预案、防汛防台应急预案、意外停电应急预案、电梯困人应急预案、燃气泄漏应急预案等突发公共事件应急预案；并在物业办公室、保安室内悬挂。在每个楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志， 每年应组织不少于1次的突发公共事件应急演习。

（2）当发生突发公共事件时，各岗位管理人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理。在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失， 并全力协助采购人部门处理相关事宜。

以上所有人员、车辆进出记录和事件处理情况做好服务记录，便于采购人抽查，作为服务测评依据之一。

（四）工程维修与维护

 1.对屋面、外立面、室内、办公园区的公用设施及附属设施每日进行巡查，确门窗开关灵活、不松动、不变形，门窗附属件完好，外露及悬挂物牢固安全。地面瓷砖平整、无缺损；墙面无剥落、起皮；附属件完好，外观统一；各种装饰悬挂件牢固、安全、无缺损；各类栏杆扶手及其附属件完好、无锈蚀；座椅、遮阳等设施无损坏，能安全使用。

2.水、电和弱电操作维护人员应持证上岗，严格执行设施设备操作规程及规范保养程序；每日对水、电系统巡查1次并做好巡查记录，每周进行一次系统而细致的检查；做好雨季防汛防淹和冬季防雪防冻；水电出现故障物业维修人员要在15 分钟内到达现场并处理 。

3.对公用设施设备定期组织巡查， 做好巡查记录， 要及时发现问题， 属于小修范围的及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的要及时报告采购人组织维修。

4.容易危及人身安全的设施设备要添加明显警示标志；对可能发生的各种突发设备故障要有应急预案。

5.消防、电梯、空调、地下车库的如遇紧急事件，能及时派出相应资质人员进行应急处理。

以上所有维修和更换材料进行影像和台账记录，按季度收集整理至采购人，作为服务测评依据之一。

（五）食堂服务要求

 1. 负责采购物品的鉴定、验收和监督管理。确保食品进货通道安全、卫生，有据可查。对采购人员购进的食品原材料的数量、质量、价格以及安全情况进行检查验收，验收无误后采购人员、食堂管理人员分别在购物发票上签字确认，并作为备查凭证，对检查验收安全合格的食品原材料交炊事人员进行食品加工。

2.负责建立食堂物品台帐，对物品使用全过程进行动态监督管理。

3.制定每周食谱和预估金额，并报请采购人相关处室（人）审批。按月公布实际支出，做好动态化调整。

4.安排技术过硬的食堂白案和红案厨师，保证日常百分之九十的成品主副食及菜肴（含腌制小菜）为本单位自产。

5.做好厨房厨具的维护保养工作，保证正常使用。对所管理物品的非正常损坏要负经济连带责任。

6.搞好餐饮服务人员个人卫生、食堂卫生，保持环境整洁。每周彻底清理一次。

7.工作日每日上午9点去各个处室询问就餐人数，确保减少浪费；如遇节假日不需开餐的情况，及时和采购人沟通确认。

8.下班前要对食堂的水、电、气、门窗等进行安全检查，节假日前要检查登记，并锁好食堂操作间，严防安全事故发生。

9.组织农副产品集中购买。

10.提供临时性节日用餐服务和接待用餐服务。

（六）会务服务

1.掌握会议时间场次、会场布置的具体要求。

2.摆放会务用品，按照会场人数准备好开水；清理会场卫生，保持会场（如需贵宾室，提前通知）清洁；维修人员会前检查灯光、音响；按要求的会场形式设桌椅；协助摆放席卡；会后收集好席卡交文印室；检查有无文件等遗留物品及时送还，无法送还的放保安室。

3.适时续水，坚守岗位，确保无关人员不得入内。

4.可以根据会务档次随时配备相应会务服务人员。

（七）节能管理

1.优化设备设施的运行管理，做好设备设施的维修维护、节电节水节约能源，减少环境污染。

（1）照明管理：根据季节变化，调整办公楼院内路灯开关启时间；加强公共区域巡检工作，对会议室、老干部活动室、餐厅等公共区域，做到人走灯灭；发现节能灯出现闪烁和光源光衰等情况及时报修。

（2）卫生间自来水管理：杜绝跑冒漏滴现象，发现问题及时报修，出水自动控制准确有效，发现常流水立即修复，调节出水量。

（3）消防用水管理：定期巡查消防水池，消防水管道、阀门，杜绝跑冒漏滴现象，发现问题及时报修。

（4）空调管理：做好温馨提示，在开启空调时，应关闭门窗。如无业主方特别需要，公共区域空调始终保持关闭状态。

（5）垃圾分类：从源头控制，做好宣传工作，配合业主方做好垃圾分类回收工作。食堂设立垃圾分类桶，做好厨余垃圾和生活垃圾分类投放。积极做好厨余垃圾按市政指定公司的回收工作。办公区每层均设立可回收垃圾及不可回收垃圾桶，提醒和指导采购人对垃圾分类投放。对电池、灯管等有害垃圾单独存放，按照采购人签订的垃圾回收公司，做好回收对接工作。建立生活垃圾清运台账，积极和市政指定公司对接，做到精准投放、安全收集、规范外运。

（八）相关物业服务

 1.每日按时升降国旗。尤其是重大节日期间，明确国旗起降时间。

2.每日采购人订购的报刊、收到的信函等，要准确及时分发至相应报箱。

3.值班室被褥每天换洗晾晒；值班室卫生要每日清理，确保干净整洁。值班室物资不足时，要及时联系业主方补齐。

4.做好外来快递登记出入库记录，在得到送达人允许的情况下，放置统一堆放位置，确保无遗失。

5.每月指派专人去水、电、燃营业厅取相应发票，按月汇总后交至业主方，由采购人统一支付。

6.配合采购人做好对消防、电梯、空调、地下车库、绿植养护的例检工作。

7.做好节能型机关建设例行工作。

8.做好食堂成本核算、采购凭据索取、往来票据收集整理，第三方食品安全与卫生审核，节假日特色服务、职工饭卡相关服务。

9.完成采购人交办的其他和物业工作相关的临时任务。

（九）人员配置及要求

1.供应商须为本项目配备总人数最低不得少于12人的项目组人员，其中包括项目经理1人（年龄55岁以内），白案及红案专业人员各1人（年龄在55岁以内），保安3人（班长年龄在45岁以内）。

注：响应文件中须提供上述人员名单（格式自拟）以及人员身份证明件扫描件。未提供，则响应无效。

2.各物业管理工作人员必须政审合格，且不得有犯罪记录。

3.物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书， 持证上岗。 如成交供应商无法提供或提供的与响应文件不一致的，采购人有权终止合同并没收履约保证金。所有人员必须签订用工合同、办理社会保险，采购人有权随时核实并要求成交供应商提供相关材料，如有不实，采购人有权随时终止合同并没收履约保证金。

4.如因成交供应商工作人员的故意或重大过失（须经相关部门认定）发生的各类安全事故均由成交供应商负责。

5.为保证服务质量和服务的统一、延续性，成交供应商派驻项目的经理的任免与变更，必须提前20天向采购人报备，采购人统一后方可执行。

6.每季度以书面形式向采购人匿名征询服务意见，并做好记录，进行分析，及时反馈；定期对目标任务和服务质量完成情况进行统计考核。考核不合格的，采购人有权中止合同。

7.因成交供应商内部原因导致的人员不足，需在24小时内配备到位。

（六）工作时间要求

 每周单休；本项目提供24小时秩序维护、设备管理服务；保洁、会议等其他服务平均日工作时长不得低于8小时。

四、报价要求

1、本项目报总价。报价为完成本项目的全费用价格，其组成包括但不仅限于人员工资、管理费用、施工费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、劳动保险费、合同期内的风险费、员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、成交供应商采购交通问题及成交供应商为完成服务所发生的一切费用。

2、人员工资不得低于现行合肥市市区最低工资标准，为员工办理社会保险（五险），缴费基数按合肥市现行的最低缴费基数和配套费率计算；所有配备的人员都应计算保险部分，不得以使用40、50岁人员为由不予核算。

3、服务期内因省、市政府出台文件调整最低人员保障工资的，成交供应商须无条件予以调整，该风险供应商报价时须综合考虑并承担，以后采购人不再给予。

5、政策性费用测算如下：（单位：元）

一般纳税人政策性费用测算

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	12	1550	12	223200
B	社会保险	12	1034.75	12	149004
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				7812
	小计（A+B+C）				380016
D	一般纳税人税金=（A+B+C）*6.72%=(A+B+C)*0.0672				25537.08
总计（A+B+C+D）保留到小数点后两位					405553.08

 小规模纳税人政策性费用测算

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	12	1550	12	223200
B	社会保险	12	1034.75	12	149004
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				7812
	小计（A+B+C）				380016
D	小规模纳税人税金=（A+B+C）*3.36%=(A+B+C)*0.0336				12768.54
总计（A+B+C+D）保留到小数点后两位					392784.54

备注：如供应商以小规模纳税人税金费率报价，响应文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致响应无效。

注：1）人员工资不低于合肥市市区最低工资标准（1550元/人/月）。

2）社会保险（五险）缴费基数最低为3017.01   元，计算缴费金额以每人每月为基数，单位重大疾病补助须缴纳（15元/每人/每月）。

社会保险（五险）企业缴纳费用（缴费费率：23.3%）组成为：养老保险16%、工伤保险0.4%、失业保险0.5%、医疗保险6.4%。社会保险（五险）个人缴纳费用（缴费费率：10.5%）组成为：养老保险8%、失业保险0.5%、医疗保险2%。

3）一般纳税人税金费率6.72%；小规模纳税人税金费率3.36%。

4）请供应商自行核算以上政策性费用，如供应商对以上费用有疑问，请在本项目网上询问截止时间之前提出。如无疑问，报价应不低于上述政策性费用价格，否则将导致响应无效。政策性费用不接受赠送及优惠，其他费用作为可竞争费用，可由供应商自行报价。

5）供应商应考虑合同期内政策性费用调整的风险。报价应考虑合肥市最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由要求增加服务费用。

6）其他未尽事宜，按《合肥市物业管理若干规定》执行。