技术规格、参数与要求

 

一、项目概况

炭河里国家考古遗址公园位于宁乡市黄材镇，公园规划总面积1000余亩，概算投资5亿元，目前建成区面积近500亩，主要包括博物馆、遗址公园、遗址本体保护与展示区等部分及相关配套管理用房。本项目总面积约333500㎡，建筑面积约12599㎡，绿化面积约148503㎡，乔木约7658株，公共停车场约35993㎡，其他用地约136405㎡。展厅中央空调系统、配电系统、消防及安防监控系统、给排水系统。本次物业招标管理期为3年，合同一年一签。

二、项目预算：3318222元/年，总预算为9954666元/三年。

三、本次采购内容

对下述物业范围提供物业管理服务

（1）总面积：333500㎡

（2）建筑面积：12599㎡

其中：

①博物馆：8622㎡，2层，公用卫生间数3个

②游客中心：216㎡，1层，公用卫生间数1个

③检票口：32㎡，1层

④售票厅：108㎡，1层

⑤管理辅助用房：1433㎡，1层公用卫生间数,3个，

⑥食堂：454㎡，1层，公用卫生间数,4个

⑦宿舍：1044㎡，1层

⑧考古工作站：570㎡，1层

9遗址公园卫生间（3个）：120㎡，1层

（3）绿地面积：148503㎡

①遗址公园：草皮94432㎡

②遗址本体区域：草皮43285㎡

③生态停车场区域（含考古工作站）：草皮10786㎡

（4）公共停车场：35993㎡

车位数：410个

（5）其他用地：136405㎡（含沥青路面、石材地面、水面等）

四、项目内容、标准及要求

（一）卫生保洁要求；（配备人员数量：15人）

1、日常保洁

范围：物业管理范围内除职工宿舍室内卫生以外的所有公共建筑物、办公楼公共区、公共参观场所室内外及游廊、水沟、垃圾桶、地面设施、道路广场、标识标牌、绿化地、大小会议室、贵宾室、学术报告厅、多功能厅、3D影院、红色印记展馆等的卫生和会议茶水供应等工作。

服务标准：1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期清洗，保证没有污渍； 2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；5）展厅内版面无灰尘，地面保持洁净。6）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物，保证屋面天沟的正常排水。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；7）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，贵宾接待室地毯和沙发定期清洗，要保持干净整洁； 8）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；9）及时清理山林、游道两侧绿化带及草坪、山林可视范围内的枯枝落叶和白色垃圾；10）水面杂物及时进行打捞，搞好水质改善、治理，并及时清理枯死水生植物和有害的水生植物，做好景观设施的管理及遗址公园湖面抽水、管水工作；11）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；12）景区渠道内杂草、枯枝树叶、垃圾及时清理； 13）及时清理水沟，房屋明沟，无堵塞外溢现象，无异味，无蚊虫，定期杀虫消毒，定期进行有害生物的防治与处理。污水管道系统要求每天有人查看，及时维护。14）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。15）根据上级指示精神，乙方需无条件配合甲方搞好垃圾分类工作。

2、垃圾分类收集及外运要求：

数量：1个垃圾站场

要求：做到及时清扫、收集；景区内垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站后统一外运至黄材镇垃圾堆放点，垃圾中转站设在物业范围内。绿化垃圾等非生活垃圾也由中标物业单位负责外运处理。

3. 公共卫生间的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等所有的易耗品、劳保用品费用由物业公司承担。

4. 公共区域的垃圾桶的保洁：

保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

（二）园林维护要求（配备人员数量:4人）

服务范围：景区范围内的林地、公园、办公场所等各大景点内的树木、地被、草皮、花坛花卉、古树名木等的园林绿化专业养护和病虫害的防治。

维护标准：

1、树木养护标准

1）、灌溉与排水：各类绿地，有各自完整的灌溉与排水系统，新栽树木做到适期、适量的灌溉，保持土壤中有效水分，夏季做好抗旱抗涝，早晚灌溉。暴雨后树木周围积水及时排除，保证新栽树木成活率90%以上。控制原有树木死亡率在2%以下。

2）、中耕除草：春夏两季保持绿地内无杂草，特别对树木危害严重的各类藤蔓应及时清除。树木根颈部位附近的土壤要保持疏松及控制草皮生长，易板结的土壤，在蒸腾旺季须松土。

3）、施肥：树木栽植前施基肥。树木生长期施追肥。花灌木在花前、花后做到勤施肥。

4）、修剪、整形：长期对乔灌木修剪调整树形，均衡树势，保持树冠圆整，分枝均衡，使树木生长茁壮。乔木长期修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满。

5）、防护设施：因自然灾害及人为损害等情况树木受损，应根据实际情况对树木进行支柱、绑扎、加大、扶正、疏枝、打地桩等措施。易受冻害的树木，冬季应采取根际培土，主干包扎冬季树木涂白、防寒措施。枝叶积雪时应及时清除；有倒伏危险的树木应树立支柱支撑保护。

6）、树木补植：掌握季节和树木生长情况，做好春秋两季树木缺株补植。

7）、枯死树木的挖除：主要干道和绿地以及花明园、广场等主要景区的枯死树木应连同根部及时挖除，并填平坑槽。

2、地被和草坪养护

1）、地被：地被植物每年应及时除草、中耕若干次，天气干旱，土壤干燥时要适时、适量进行浇水。早春发芽前期要普遍进行施肥，采取薄肥勤施的方法。发现枯死植物应及时挖除和补植；枯叶残花要随时整理清除。

2）、草坪：草坪中杂草应及时挑除，杂草过多又无法净化时，应淘汰重铺。凡低洼常年积水处，要填土整平或浅沟排水。空秃地段应及时补植。草坪在生长季节，应适时进行中耕、加土、镇压，保持土壤整平和良好的透气性。应适时进行轧草，草的高度控制在4～6cm。路边和树根边的草要修剪整齐；轧草前必须清除草坪上的石子、瓦砾、树枝等杂物。轧草要平整，边角无遗漏；草屑应及时除净。草坪边上的树坛、花坛边缘，应进行切草边，保持线条清晰。

3、花坛花卉的养护

1)、花坛：花坛换花除了间种以外，栽移前必须要深耕细耙，除尽土中石块、草屑、残茎和落叶等杂物并施足基肥。

2)、花卉：花卉生长盛期，要及时中耕除草，追施肥料，施肥后应立即喷洒清水。枯萎的花蒂和黄叶要及时剪除，以保持花坛清洁，缺株要及时补栽；凡须摘心的品种，应及时进行。木本花卉及时修枝、整形；宿根花卉及时更新；易倒伏的花卉，要立支柱绑扎。

4、古树名木养护

古树名木要建立档案和标志，进行重点保护。生长不利的立地条件必须及时改进；对腐烂的部位应按外科方法进行治疗，并保持其古老苍劲的形态。制订切实可行的害虫害防治措施。已倾斜的古树要予以支撑，防止倒伏。

5、防止污染

绿地内的排污管网和排水管网应保证畅通、有效。施用化肥、药剂应合理，不得污染环境。严禁在树木根际附近堆放废液、废渣和倾倒污染物。各类绿地，严禁施用人粪尿。

6、病虫害防治

维护生态平衡、贯彻“预防为主，综合治理”的防治方针。局部发生严重病虫害区域必须即时治理，充分利用园林间植被的多样化来保护和增殖天敌，抑制病虫危害。做好园林植物病虫害的预测预报工作。严禁使用剧毒化学药剂和有机氯、有机汞化学农药。

7、绿化人员管理

遵纪守法，遵守甲方的相关规章制度。如甲方有重大活动，积极配合甲方工作。

（三）安全保卫要求：（配备人员数量:34人）

1、服务内容：负责除博物馆停车场、生态停车场以外的岗亭电动门、检票出入口、配套用房、博物馆前后广场、博物馆内、整个遗址公园大围墙守护、收关、所有区域的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，博物馆、遗址公园、配套用房的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、全馆消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，林地防火防盗及其它突发事件处理等。负责安检门和货物安全检查设备的使用和管理维护。

2、服务标准：

1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，检票口、遗址公园入口及两个监控室必须24小时值班，对观众开放的岗位执行上午8:00下午16：30的作息时间，确保馆区内安全和正常的工作环境；2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好；3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件。

3、安全监控的记录及要求：

（1）监控点位数：监控机房两个，监控设备两套，监控点205个。

（2）要求：操作管理人员必须具有一定的相关专业知识和技能；必须在使用前半小时做好设备开启与调试，确保稳定运行；正确使用监控设备，保证各监控部位的参数设置符合要求，并能够对整个系统进行必要的日常维护；24小时值班，及时作好工作记录，报告突发事件。

（四）消防应急处理要求：

建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防管理人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

（五）设备、设施维保要求：（配备人员数量:2人）

1、给排水系统设备运行维护

主要设备：深井1座、给水泵2台、水塔2座、引水工程设施设备1套。

服务内容：炭河里遗址管理处所属给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

主要设备：配电系统装机总容量1200kva，600kva电力变压器2台，配电柜12个，800 kva发电机1台。

服务内容：遗址管理处所属供电系统变、发电机组、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年摇测一次。发电机组每月启动1次。

3、空调系统运行维护

主要设备：中央空调系统1套（含多联机、新风机、恒温恒湿系统）。分体式空调85台。

服务内容：设备的定期保洁，日常监控，制定并严格执行空调使用。

服务标准：定期保洁空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。每年对中央空调系统进行两次维护和保养。

4、消防设施维护要求：

消防水炮、消防栓、消防带、消防枪、干粉灭火器、疏散指示标志、应急灯及消防监控室设备。

维护要求：每月检查一次，做好记录，及时报修。

服务标准：确保消防设施完好和正常使用，合格率100%。

开关、插座、小型灯具、简易水龙头等小配件的维修与更换费用由中标物业服务单位负责。

（六）、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

（七）、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。

（八）、对物业管理公司工作人员保险办理及费用的要求：物业公司按规定购买社会保险和商业保险。

（九）、对物业管理公司员工年龄结构要求：1、原则上不得聘用60岁以上人员（含60岁），40岁以下员工不得少于30%的比例。2、相关岗位年龄具体要求：安保岗位员工年龄不得超过55岁（其中检票口、安检口、展厅内安保人员必须为40岁以下）；保洁、绿化员工年龄不得超过60岁（含60岁）。安全保卫人员素质的要求：高中或中专以上学历，男身高170cm，女身高160cm以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。物业管理公司在招录员工时必须做好相关政审工作。

（十）、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证。

（十一）、对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：物业公司根据自身的需要订报刊、杂志，费用自理，不负责管理处的收发工作。

（十二）、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

（十三）、物业管理用房的提供情况：业主提供3间夜间守护和岗位工作用房、员工住宿用房。

（十四）、物业管理饮食安排情况：由物业管理公司自行安排。

（十五）、签定合同时交纳履约保证金贰拾万元整。合同到期未违反合同约定的事项一次性退还，不支付利息。

五、物业管理人员岗位设置及专业技术要求

   1、 本项目物业公司必须组建现场管理团队，至少配备物业经理1名、行政文员1名、保安主管1名、保洁主管1名（管理人员不得占用保洁、保安和绿化人员名额）。项目经理需有丰富的考古遗址公园类似服务经验且持有物业专业相关从业资格证，所有管理人员每月驻守现场不少于24天。

2、本项目必须配备常驻专职水电工2名。

3、专业技术要求：上述岗位都必须有相对应的上岗资格。

六、其他要求及说明

1、项目实施地点：按合同要求

2、结算方法：

2.1付款人：宁乡市炭河里遗址管理处（通过国库集中支付）

2.2付款方式：按季度支付（具体以双方签订的合同为准）。

2.3本项目采用费用包干方式实施，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

3、委托管理期限:本项目招标后，服务期限为三年，合同一年一签，一年后，按照《宁乡市炭河里遗址管理处物业考核细则》，年度考核在85分以上（含85分），双方续签合同；低于85分，合同不予续签。

4、因本项目采购人将招标代理服务费涵盖到了采购预算里，具体以三年的中标总金额为基数参照计价格[2002]1980号文收费标准计算,由中标人在领取中标通知书时一次性向采购代理机构支付，因此投标人的投标报价中须考虑包含此费用。招标文件中凡涉及招标代理服务费与本项规定不一致的，以本项为准。

5、中标人在领取中标通知书时，须递交三份投标文件纸质版（不分正副本、胶装成册）和两份投标文件电子版（U盘或者光盘）至招标代理机构。

6、投标人在投标前须踏勘现场的，踏勘期间发生的意外自负，有关费用自理。

7、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。