采购需求

（仅供参考，具体以磋商文件为准。）

前注：

本说明中提出的技术方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化，提供满足用户实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可。

一、采购需求前附表：

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	按季度支付费用，下一季度第一个月支付上一季度费用，考核不合格待整改合格后方可支付。
2	服务地点	安徽职业技术学院，具体地点由采购人指定
3	服务期限	2021年8月—2021年12月。合同到期后，如成交供应商履约良好，在年度预算能保障的前提下，经双方同意，可续签下一年度合同，合同一年一签，最多续签二次。
4	本项目采购标的所属行业	物业管理

二、项目概况

（一）基本情况

新校区九月份入住学生约14000人左右，根据需求，进行物业管理与服务的项目为：整个新校区的楼宇、道路及所属范围的卫生保洁，公共区域设施设备的维护、报修、绿化区域的卫生保洁、公寓楼的门岗安保、校园的绿化养护等。

1、楼宇基本情况：办公楼1栋,实训楼8栋，图书馆1栋，教学楼5栋，食堂2栋，大礼堂1栋,学生公寓楼16栋，教师周转房3栋，大学生服务中心1栋，体育馆1栋，精品实训楼1栋，产教基地1栋，景观湖等。

2、校园室外环境、绿化及道路基本情况：校园绿化及道路面积是673.78亩(449148.61㎡，含代征地29.46亩)。

3、门岗安保基本情况：需安排门岗的学生公寓大门共10个，教师公寓楼大门2个。

（1）学生公寓的管理与服务范围

基本情况：学生公寓16栋，两栋11层、十四栋6层，建筑面积126354m²，3245间宿舍，10个大门，电梯8部。

（2）实训楼的管理与服务范围

基本情况：院系实训楼8栋，每栋5层，建筑面积60980m²，公共卫生间81间。

（3）图书馆及报告厅的管理与服务范围

基本情况：图书馆1栋，3层，建筑面积16545m²，地下车库面积5573m²（包含综合信息楼地下），电梯2部，公共卫生间12间。

（4）教学楼的管理与服务范围

基本情况：教学楼5栋，每栋6层，建筑面积53343m²，教室251间，公共卫生间120间，教师休息室15间。

（5）综合信息楼的管理与服务范围

基本情况：共13层，建筑面积21268m²，会议室5个，电梯2部，公共卫生间24间。

（6）教师公寓的管理与服务范围

基本情况：3栋教师公寓，建筑面积32000m²：其中2栋各11层，共8个单元、8部电梯；1栋18层，4个单元，10部电梯。共2个大门。

（7）商贸、食堂、大礼堂、医务所的管理与服务范围

基本情况：西区商超的走道、门前广场及2间卫生间保洁；东服务区食堂的公共区域及6间卫生间保洁；西服务区食堂的公共区域及6间卫生间保洁；大礼堂的4间公共卫生间保洁；医务所的公共区域及2间卫生间保洁。

（8）景观湖

基本情况：占地面积35911.45m²，附属道路面积1151.67m²。

（9）大学生服务中心

基本情况：大学生服务中心1栋，6层，建筑面积10517.1m²，会议室4个，电梯1部，公共卫生间14间。

（10）体育馆

基本情况：体育馆1栋，4层，建筑面积21480.78m²，球场5个，看台面积705.6m²，电梯4部，公共卫生间26间，预计交付时间2021年9月。

（11）精品实训楼（一体化中心）

基本情况：精品实训楼1栋，5层，建筑面积33063.4m²，电梯5部，公共卫生间20间，预计交付时间2021年9月。

（12）产教融合基地范围

基本情况：产教融合基地5栋，1^#-4^#楼4层，5^#楼5层，建筑面积28655.64m²，电梯3部，公共卫生间21间，预计交付时间2021年9月。

（13）校园环境卫生的管理与服务范围

校园室外环境、绿化及道路基本情况：校园绿化及道路面积是673.78亩(449148.61㎡，含代征地29.46亩)。

（14）垃圾清理、集中、桶装

基本情况：校园范围内所有的垃圾清理、集中、桶装，协助市政清运出校；不属于市政清运范围的垃圾，由物业负责清运出校。

（15）下水疏通的管理与服务内容

基本情况：校园范围内所有雨污水管道、窨井、化粪池、隔油池等的疏通、清淤和杀菌消毒等。每季度至少检查一次，确保及时疏通无堵塞情况。完成清淤疏通后做人清、物清、场清。

（16）学院开展或承接的各种活动管理与服务内容

基本情况：新生报到、毕业生招聘会、各类考试、大型比赛等活动服务保障。

（17）校园绿化服务内容

基本情况：校内绿化面积为12.8万平米左右。包括：（1）负责绿地内乔木、灌木、绿篱、色块、球类、地被、草坪等植物的整形修剪、病虫害防治、施肥、除草、切边、松土、抗旱、排涝、喷淋、防汛抗台风、防寒防冻、扶正、涂白、复壮、缺损苗木补植、园林设施的维护、安全防火、绿地保护管理等内容；（2）负责公共场所绿植或盆景的采购、摆放、养护、更换；（3）负责学生劳动除草的清运；（4）小型绿化改造项目（小型指人工与材料综合费用在3000元以内）；（5）按照采购人要求完成与绿化相关的其他工作。

（18）电梯日常管理

做好学校现有28部电梯的日常管理和维护保养（包括但不限于现有电梯）。

（19）日常零星维修

做好采购人安排的校园日常零星维修（指单次综合维修人工与材料费用在200元以内），包括但不限于管道疏通、瓷砖地砖修补、破损墙面修补、吊顶维修、地弹簧维修、教室桌椅、黑板维修等，由成交供应商包工包料）。及时做好平时校内门窗、床、桌椅板凳、柜子等木工维修，确保假期学生宿舍大批量集中维修的木工用工需求。

（20）成交供应商按照国家和安徽省物业管理服务标准，分类制定详细的物业管理服务方案，尤其是岗位职数和人员配置，要精确到具体岗位。

（二）管理要求

1.根据采购人学生公寓、教学楼、综合信息楼、图书馆、实训楼、办公楼、大礼堂、大学生服务中心、体育馆、精品实训楼、产教基地、景观湖等楼宇布局情况以及生活、学习、办公、实训等设备设施配套情况，认真做好水电、消防设施设备、给水管、污水排水管、雨水排水管、公用照明、门窗、家具等的巡查、维护与日常接报修、下水疏通等工作，以及正常公共秩序维护、安全维护等，确保各项工作正常有序开展。

2.做好学生公寓的日常管理和服务工作。配备专门公寓管理主管1名，公寓主管只负责学生公寓的管理工作，不得安排与公寓管理无关的其他工作；每2栋学生公寓楼配备1名公寓管理员，共8名，做好学生宿舍日常管理工作并对学生宿舍进行每天不少于2次的常态安全、卫生检查，配合院系完成文明寝室评比、寝室文化建设、学生信息统计、毕业生宿舍验收交接等工作；在学生公寓中设立学生亲情服务点，公示24小时服务电话，配备相关人员和工具、器具，帮助和解决学生突发困难和问题，在保证安全的前提下，也可以提供这些工具、器具给学生进行自我服务。负责毕业生宿舍、院系调整宿舍（包括卫生间、阳台）的保洁、下水畅通及垃圾外运，协助采购人配发新生宿舍保洁用具，家具调配等其他工作。配合采购人相关部门对进行学生日常行为规范管理、政治思想引导以及公寓、教室文化建设等工作，协助采购人开展其他相关学生行为养成教育活动。熟悉所住教师公寓内的每位成员和学生公寓的每一位学生，禁止外来人员进入公寓，禁止异性学生进入学生公寓。对上级领导来指导工作或兄弟院校来考查学习的，要及时打开相关房门供其参观考察。认真协助做好新生进校及毕业生（离校生）离校时寝室家具使用情况的核验及钥匙的发放、收缴等事宜；及时、如实地向采购人提供公寓楼房间、床位情况使用情况，为采购人安置学生提供准确的参考数据；按照采购人相关部门的调整计划，协助做好寝室、家具的调整工作。

3.做好教学楼等楼宇的日常管理和服务工作。设立服务接待点，公示24小时服务电话，配备专门教学楼管理人员，对教学楼进行全面管理，对师生进行全面服务，确保各项教学任务的完成。确保教室设备、设施安全和稳定；确保教室开关门管理、消耗品配送、教室课桌椅调整等日常工作到位；确保教师公共休息场所管理和服务；按照相关管理制度，进行文明教学楼和教室的检查、评比等创建工作，确保教学秩序、教学环境优良。做好综合信息楼、图书馆、实训楼、大礼堂、大学生服务中心、体育场馆、精品实训楼（一体化中心）、产教融合基地等楼宇日常管理和服务工作。

4.实行当日巡查值班制度。学生公寓楼、教学楼、图书馆、实训楼、综合信息楼、大礼堂、大学生服务中心、体育馆、精品实训楼（一体化中心）、产教融合基地每天巡查三次（晚间不得少于一次），认真做好巡查值班记录。学生公寓楼巡察的主要内容为学生违纪、私拉电源、晚上关灯、就寝情况以及公共卫生、门窗、家具、水电、消防等情况；教学楼、图书馆、实训楼、综合信息楼、大礼堂、大学生服务中心、体育馆、精品实训楼、产教融合基地巡查的主要内容为卫生、门窗、家具、水电、消防以及晚上关灯和学生守纪、突发情况、恶劣天气应对处理等。对巡查中发现的违章违纪、安全隐患、损坏、浪费等各类问题要实时处置，重大事件按照相关程序及时上报，并认真记录，做好值班巡查交接工作。

5.认真执行学校《教学楼、实训楼管理办法》、《公寓卫生管理制度》等一系列管理规章制度，协助采购人培养学生遵规守纪的意识，提高自我约束的能力；在学工部门指导下的积极协助采购人定期开展教室、寝室卫生检查评比活动，每学期开展一次文明教室、寝室评选活动。

6.做好图书馆每日开闭馆及图书馆楼三楼学生自修室每天的开关门工作，并在晚上闭馆后关灯，雨雪天气要及时关闭公共区域的窗户。

7.开展多种形式的安全提示，确保楼内及相关设备、设施的安全。

8.配合校医务室，每月运送医疗垃圾至指定医院，相关运输等费用由成交供应商承担。

9.维修管理。做好由采购人安排的校园日常零星维修，包括但不限于管道疏通、瓷砖地砖修补、破损墙面修补、吊顶维修、地弹簧维修、教室桌椅、黑板维修等，由成交供应商包工包料。及时做好平时校园内门窗、床、桌椅板凳、柜子等木工维修，确保假期学生宿舍大批量集中维修的木工用工需求。

10.绿化管理。成交供应商必须保证驻点绿化养护人员每天就近、准时到岗。为了确保养护质量，成交供应商需任用年富力强、养护经验丰富人员。采购人允许供应商根据季节变化，合理调配进场养护人员。养护旺季要及时增加人员，确保养护工作有效完成；养护淡季、下雨天可适当减少人员，但必须确保每日工作质量和任务的完成。项目负责人、技术负责人须为专职人员并常驻现场，未经采购人同意不得更换。拟派项目负责人每周在校时间不少于5天，其他人员要常年在岗。一线绿化养护人员，统一着工装、挂牌上岗，根据岗位需要合理配备劳动保护设施设备，发放劳保用品。成交供应商要对员工进行岗前培训、在岗轮训等，负责对员工的教育和管理，提高员工素质、增强服务意识。法定节假日和寒、暑假须实行常态化管理。成交供应商应依据《劳动合同法》做好与聘用人员的劳动合同签订、履行，按时足额缴纳基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、生育保险及人身意外伤害保险，所产生的任何劳动纠纷，均由成交供应商负责处理并承担一切责任。工作人员应穿戴统一服装，施工现场有明显标志，有管理人员管理。校园绿化养护质量须达到《合肥市城市绿化养护技术规范及等级标准（试行）》二级养护标准，并按照《安徽职业技术学院绿化养护管理考核办法（试行）》进行日常养护管理。做好采购人安排的小型绿化改造项目（小型是指人工与材料综合费用在3000元以内）。

11.电梯安全管理。配备专职电梯安全管理员，要求持有有效的电梯安全管理员证，熟悉并执行电梯有关的国家、安徽省、合肥市法律、法规等档，依据特种设安全法等相关法律法规对学校所有电梯进行安全管理；负责电梯档案、资料、运行记录的整理和保存工作；负责对电梯维修保养人员工作的监督、检查工作；负责维修保养单位对电梯维修保养后的验收工作；结合各电梯项目的实际情况，制定公司电梯相关管理制度，不断完善电梯的管理工作，检查和纠正电梯使用中的违章行为；实施对电梯安装、改造、维修和维保工作的监督，对维保单位的维保记录签字确认；依据市场监督管理局相关规定，负责学校所有电梯尤其是学生公寓电梯的日常巡查工作并做好记录；做到工作日对学生公寓电梯每日巡检；制定和落实电梯的定期检验、维保计划；检查电梯安全注意事项和警示标志，确保齐全清晰；妥善保管电梯钥匙及其安全提示牌；发现电梯运行事故隐患需要停止使用的，立即报告采购人负责人；接到故障报警后，立即赶赴现场，现场保护工作、组织电梯维修作业人员实施救援；负责协助有关部门在电梯发生故障、事故后的调查、取证、分析工作。

12.制订恶劣天气和各类突发事件的处理预案，有突发事件及时处理，并迅速上报校有关部门。

13.建立严格的物业管理制度和行之有效的服务质量自我监督和管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。

14.成交供应商应依据《劳动合同法》做好与聘用人员的劳动合同签订、履行，按时足额缴纳基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、生育保险及人身意外伤害保险，所产生的任何劳动纠纷，均由成交供应商负责处理并承担一切责任。工作人员应穿戴统一服装，施工现场有明显标志，有管理人员管理。

（三）特别说明

1.教学楼、实训楼、图书馆等按要求开关门；教学楼、图书馆、实训楼、综合信息楼、大礼堂、大学生服务中心、体育馆、精品实训楼、产教基地的所有纱窗和玻璃每学期清洗一次；教学楼的所有窗帘每学期清洗一次；西篮球场、排球场、体育馆内球场、田径场等每学期清洗一次，运动会期间负责各运动场保洁。所有公共场所（包括楼顶、天台、廊檐、道路、广场、停车场、景观、水池、绿地、教室内部、大门外非市政的路面、铺装及花坛等）的保洁、垃圾清理、集中桶装，协助市容清运出校园等，均由成交供应商负责。除另有规定不在服务范围之内的，其他所有的物业服务管理内容和场所都应包含在本次物业提供的管理和服务范围之中。

2.供应商在报价时要充分考虑物业管理服务所涵盖的范围和程度，并以此作为是否报价以及如何报价的依据。

3.在成交供应商托管合同期内，若采购人新增（减）物业管理服务项目，则参照本磋商文件规定的管理服务质量标准、考核办法以及费用产生、支付等进行新增（减）项目的管理服务。

4.大学生服务中心、体育馆、精品实训楼（一体化中心）、产教融合基地等在建建筑，在实际交付使用之前不需要物业服务，采购人不支付该部分费用。待实际交付使用日期起，成交供应商需按照采购人要求提供物业服务，采购人开始支付该部分物业费。第一年合同款中将暂不计算未启用部分楼宇的物业服务费用，如下年续签合同，且未启用部分楼宇投入使用，则按照成交金额和部分楼宇安排的服务人员续签合同。

5.建筑环境，地形地貌等请自行现场勘察。

三、 服务需求

1、学生公寓楼、教学楼、综合信息楼、图书馆、实训楼、办公楼、大礼堂、大学生服务中心、体育馆、精品实训楼（一体化中心）、产教融合基地等楼宇物业管理服务基本要求

1.1管理要求

（1）根据采购人学生公寓、教学楼、综合信息楼、图书馆、实训楼、办公楼、大礼堂、大学生服务中心、体育馆、精品实训楼（一体化中心）、产教融合基地、景观湖等楼宇布局情况以及生活、学习、办公、实训等设备设施配套情况，认真做好水电、消防设施设备、给水管、污水排水管、雨水排水管、公用照明、门窗、家具等的巡查、维护与日常接报修、下水疏通等工作，以及正常公共秩序维护、安全维护等，确保各项工作正常有序开展。

（2）做好学生公寓的日常管理和服务工作。配备专门公寓管理主管1名，公寓主管只负责学生公寓的管理工作，不得安排与公寓管理无关的其他工作；每2栋学生公寓楼配备1名公寓管理员，共8名，做好学生宿舍日常管理工作并对学生宿舍进行每天不少于2次的常态安全、卫生检查，配合院系完成文明寝室评比、寝室文化建设、学生信息统计、毕业生宿舍验收交接等工作；在学生公寓中设立学生亲情服务点，公示24小时服务电话，配备相关人员和工具、器具，帮助和解决学生突发困难和问题，在保证安全的前提下，也可以提供这些工具、器具给学生进行自我服务。负责毕业生宿舍、院系调整宿舍（包括卫生间、阳台）的保洁、下水畅通及垃圾外运，协助采购人配发新生宿舍保洁用具，家具调配等其他工作。配合采购人相关部门对进行学生日常行为规范管理、政治思想引导以及公寓、教室文化建设等工作，协助采购人开展其他相关学生行为养成教育活动。熟悉所住教师公寓内的每位成员和学生公寓的每一位学生，禁止外来人员进入公寓，禁止异性学生进入学生公寓。对上级领导来指导工作或兄弟院校来考查学习的，要及时打开相关房门供其参观考察。认真协助做好新生进校及毕业生（离校生）离校时寝室家具使用情况的核验及钥匙的发放、收缴等事宜；及时、如实地向采购人提供公寓楼房间、床位情况使用情况，为采购人安置学生提供准确的参考数据；按照采购人相关部门的调整计划，协助做好寝室、家具的调整工作。

（3）做好教学楼等楼宇的日常管理和服务工作。设立服务接待点，公示24小时服务电话，配备专门教学楼管理人员，对教学楼进行全面管理，对师生进行全面服务，确保各项教学任务的完成。确保教室设备、设施安全和稳定；确保教室开关门管理、消耗品配送、教室课桌椅调整等日常工作到位；确保教师公共休息场所管理和服务；按照相关管理制度，进行文明教学楼和教室的检查、评比等创建工作，确保教学秩序、教学环境优良。做好综合信息楼、图书馆、实训楼、大礼堂、大学生服务中心、体育场馆、精品实训楼（一体化教学中心）、产教融合基地等楼宇日常管理和服务工作。

（4）实行当日巡查值班制度。学生公寓楼、教学楼、图书馆、实训楼、综合信息楼、大礼堂、大学生服务中心、体育馆、精品实训楼（一体化教学中心）、产教融合基地每天巡查三次（晚间不得少于一次），认真做好巡查值班记录。学生公寓楼巡查的主要内容为学生违纪、私拉电源、晚上关灯、就寝情况以及公共卫生、门窗、家具、水电、消防等情况；教学楼、图书馆、实训楼、综合信息楼、大礼堂、大学生服务中心、体育馆、精品实训楼（一体化教学中心）、产教融合基地巡查的主要内容为卫生、门窗、家具、水电、消防以及晚上关灯和学生守纪、突发情况、恶劣天气应对处理等。对巡查中发现的违章违纪、安全隐患、损坏、浪费等各类问题要实时处置，重大事件按照相关程序及时上报，并认真记录，做好值班巡查交接工作。

（5）图书馆管理。做好图书馆楼公共区域保洁工作，包括大厅、楼梯、过道、电梯、卫生间、开水间、室内侧窗台及窗户玻璃、桌椅等。做好图书馆楼公共区域的日常卫生检查、整理等工作，检查过程中发现的问题要及时报告图书馆。不得随意挪动学校图书馆部门在大厅或墙壁上摆放或悬挂的展板、展示品，因清洁需暂时挪动的，要及时归位。做好图书馆楼内的各项公共设施及学生放置的物品在保洁过程中不损坏、不丢失，确保图书馆楼内的公共空间安全。负责开闭馆及图书馆楼三楼学生自修室每天的开关门工作，并在晚上闭馆后关灯，雨雪天气要及时关闭公共区域的窗户（根据图书馆开、闭馆时间安排相应的服务）。

（6）认真执行学校《教学楼、实训楼管理办法》、《公寓卫生管理制度》等一系列管理规章制度，协助采购人培养学生遵规守纪的意识，提高自我约束的能力；在学工部门指导下的积极协助成交供应商定期开展教室、寝室卫生检查评比活动，每学期开展一次文明教室、寝室评选活动。

（7）教室管理。教室的开关门、关灯扇、教学用品（如粉笔、黑板擦等）、课桌椅调整、考场布置、公共设施检查报修等日常管理。

（8）会议室、教师休息室管理。综合信息楼的会议室日常管理与保洁，教师休息室的开水供应及卫生保洁，含所有窗户内外侧保洁。

（9）认真协助做好新生进校及毕业生（离校生）离校时寝室家具使用情况的核验及钥匙的发放、收缴等事宜；及时、如实地向采购人提供公寓楼房间、床位情况使用情况，为采购人安置学生提供准确的参考数据；按照采购人相关部门的调整计划，协助做好寝室、家具的调整工作。

（10）校园零星维修。认真做好由采购人安排的校园零星维修，包括但不限于管道疏通、瓷砖地砖修补、破损墙面修补、吊顶维修、地弹簧维修、教室桌椅、黑板维修等，由成交供应商包工包料，请供应商在投标时慎重考虑，投标即代表认可本项要求。

（11）木工维修管理。接到校园内门窗、床、桌椅板凳、柜子等小型零星维修报告后，迅速派遣专业维修人员到达现场，完成维修。确保假期学生宿舍大批量集中维修的木工用工需求。

（12）配合校医务室，每月运送医疗垃圾至指定医院，相关运输等费用由供应商支付。

（13）认真做好采购人安排的校园垃圾清运、办公室、学生宿舍的垃圾清理等。

（14）保管好区域内所有公共设施，有损坏的及时报修，遗失的要及时找回，找不到的要及时报告相关部门处理并承担相应的赔偿责任。

1.2保洁服务要求

（1）公共区域（含教学楼教室）：每天保洁不少于2次，第一次在7:30前完成。瓷砖面等每周擦拭布少于1遍，保持楼梯台阶、地面、踢脚线及楼宇周围地面等干净、无积水、无污渍、无痰迹、无垃圾；大厅地面无脚印、无污渍、无痰迹、无垃圾；所有玻璃门、窗（内外侧）、室外玻璃幕墙光亮干净、无积尘、无印渍；墙面、台面、灯座、宣传标示栏、附属设施及外围墙面等光亮、整洁、无积尘、无污垢、无印渍；电梯间、不锈钢扶手、栏杆、挡板等每天擦拭不少于1遍，无积尘、光洁明亮；公共区域垃圾桶清洁光亮、无污渍、烟灰及垃圾不超过容器的2/3；天花板清洁无积尘、无蜘蛛网；照明清洁灯管无积尘，灯盖、灯罩明亮清洁；走廊墙面、挂物及木质装饰材料无积尘、无污垢；教室内黑板下槽无粉尘堆积、吊扇清洁光亮、多媒体讲台整洁干净、课桌抽屉内无杂物、桌面整洁无粘贴物；空间空气流通、清新。

（2）公共卫生间：每天清扫、冲洗不少于2次，瓷砖墙面、洗漱台等每天擦拭不少于1遍，保持门、窗（内、外侧）、墙面、天花板等干净、整洁、明亮无积尘、污迹；室内地面、空间无脚印、无污迹、无水迹、空气流通、无异味；便池、尿斗、面盆、镜面、隔板等干净、无污迹、无污垢、无异味、污水管及下水道畅通；不锈钢水龙头、落水管等光洁、明亮；手纸篓、垃圾桶等日产日清；地漏、下水管等排水畅通完好。

（3）负责卫生间清洁用品的购买、更换。

（4）制定消杀制度，定期灭除害虫。

（5）下水道疏通。负责区域内排水设施、下水管道、化粪池及隔油池通畅无淤积；保障地漏完好，破损丢失由物业更换补齐；负责毕业生宿舍、院系调整宿舍、开学后1周内的新生宿舍下水疏通。

（6）屋顶和屋顶排水沟不定期清理，要求无积水、无垃圾、无堵塞。建筑物外墙无乱写、乱划、乱粘贴、无残标。雨、雪天气道路、楼宇入口应及时按排人员清扫、铺防滑垫。保证楼宇入口无积雪、落叶堆积，保证道路通畅、安全和清洁。不得将积雪、落叶清扫堆放到绿篱、绿地和道路两侧雨、污水井内。

说明：除两次保洁以外，必须安排流动人员保障公共部分清洁。学生公寓除学生宿舍内部，其余均属于公共区域范围；教学楼的公共区域范围包含教室、教师休息室；综合信息楼的公共区域范围包含会议室；图书馆的公共区域范围包括地下车库；公共卫生间的范围包含实习工厂卫生间。

2.校园道路、广场、绿化带、停车场、景观湖以及暂未使用的空地等校园环境卫生保洁及垃圾处理等管理服务的基本要求

2.1 管理要求

（1）校园巡视每天不少于3遍，检查校园卫生整洁、窨井完好无外溢、校内施工文明等情况，发现问题及时处理并上报相关部门。

（2）管理好区域内所有公共设施，有损坏的及时向采购人相关部门报修，遗失的要及时找回，找不到的要及时报告相关部门处理并承担相应的赔偿责任。

2.2 保洁服务要求

校园道路、广场、绿化带、水池、停车场、大门外非市政的路面、铺装、花坛以及暂未使用的空地等校园环境卫生保洁服务的基本要求，每天不少于2次保洁（第一次保洁：夏季在7:20前完成；冬季在7:40前完成）。

（1）清扫道路、楼宇周围地面垃圾、树叶枯枝等，无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍、无烟蒂。

（2）路牌、标识、指示牌干净、无积尘、无污渍、无粘贴物。

（3）清理绿化带、花圃内外垃圾，无枯枝落叶、无果皮、无饮料罐、无废纸、无零散砖石等杂物。

（4）行人、行车路面及广场等清扫，无明显泥沙、污垢、无杂草，每100m²内烟头、纸屑均不超过2个。

（5）清洁照明设施、标牌，无积尘、无污迹、透明度好。

（6）垃圾箱、垃圾桶箱体内外四壁干净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱桶外表干净、无污渍、无粘贴广告，发现有异味和粘贴及时处理。

（7）保持空地、水面清洁，无任何杂物如纸屑、果皮、塑料袋、零星砖石等垃圾。

（8）及时清理室外发现的临时性的杂物（破旧家具、包装箱）及遗漏垃圾等。

（9）清理道路、停车场积雪、积水，保障师生各项活动正常进行。

（10）景观湖保洁养护需保证水体清澈、无污染、无杂物；定期使用药剂对景观湖水质进行处理。

2.3 垃圾收集、集中桶装、清运服务基本要求

（1）校园内所有产生的垃圾及时收集到垃圾桶。

（2）清运的垃圾指校园生活性废弃物，零星砖石、枯枝等（不包括集中堆放的建筑垃圾）；

（3）校园垃圾桶装后集中堆放在垃圾场，不得乱堆乱倒，严禁在校园内和学院周围焚烧垃圾。

（4）垃圾收集清运做到日产日清，垃圾桶、场不得积压垃圾，影响环境。

（5）校园生活垃圾的清理及集中标准桶装化，直至协助市容相关部门运出校园。

（6）垃圾桶按照市容相关要求，做好定期清洗、消毒及垃圾分类工作。

2.4 机械设备要求

（1）校园环境保洁需配备专用扫地清洁车，不少于2台。

（2）景观湖保洁、管理需配备专用垃圾打捞船等。

（3）体育馆扫拖一体机2台。

3.教师公寓管理服务的基本要求

3.1管理要求

（1）设服务接待中心，公示24小时服务电话。

（2）门卫实行24小时值班制度，每天进行定时、不定时的巡逻，确保区域内无安全隐患。

（3）根据教师公寓楼宇布局情况以及生活等设备设施配套情况，认真做好水电、消防设施设备、给水管道、污水管道、雨水管道、公用照明等的巡查、维护与日常接报修、公共下水疏通等工作，以及正常公共秩序维护、安全维护等。

（4）发生突发事件要及时稳妥处置并上报相关部门。

（5）保管好区域内所有公共设施，有损坏的及时报修，遗失的要及时找回，找不到的要及时报告相关部门处理并承担相应的赔偿责任。

3.2 保洁服务要求

同楼宇与环境卫生要求

4.开展或承接各种活动的基本服务要求

认真做好学校开展或承接的各种大型活动的物业管理服务工作，包括教室桌椅的提供与调配，现场实时保洁等。

5.校园绿化养护的基本要求：

5.1 管理要求

（1）负责绿地内乔木、灌木、绿篱、色块、球类、地被、草坪等植物的整形修剪、病虫害防治、施肥、除草、切边、松土、抗旱、排涝、喷淋、防汛抗台风、防寒防冻、扶正、涂白、复壮、缺损苗木补植、园林设施的维护、安全防火、绿地保护管理等内容。

（2）负责公共场所绿植或盆景的采购、摆放、养护、更换。

（3）负责学生劳动拔掉草的清运。

（4）按照采购人要求完成与绿化相关的其他工作。

5.2 服务质量要求

校园绿化养护质量须达到《合肥市城市绿化养护技术规范及等级标准（试行）》二级养护标准，并按照《安徽职业技术学院绿化养护管理考核办法（试行）》进行日常养护管理。

5.3 人员要求

（1）成交供应商必须保证驻点养护人员每天就近、准时到岗。为了确保养护质量，成交供应商需任用年富力强、养护经验丰富人员。

（2）采购人允许供应商根据季节变化，合理调配进场养护人员。养护旺季要及时增加人员，确保养护工作有效完成；养护淡季可适当减少人员，但必须确保每日工作质量和任务的完成。

（3）项目负责人、技术负责人须为专职人员并常驻现场，未经采购人同意不得更换。拟派项目负责人每周在校时间不少于5天，其他人员要常年在岗。

（4）一线绿化养护人员，统一着工装、挂牌上岗，根据岗位需要合理配备劳动保护设施设备，发放劳保用品。

（5）成交供应商要对员工进行岗前培训、在岗轮训等，负责对员工的教育和管理，提高员工素质、增强服务意识。法定节假日和寒、暑假须实行常态化管理。

（6）成交供应商应依据《劳动合同法》做好与聘用人员的劳动合同签订、履行，按时足额缴纳基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、生育保险及人身意外伤害保险，所产生的任何劳动纠纷，均由成交供应商负责处理并承担一切责任。工作人员应穿戴统一服装，施工现场有明显标志，有管理人员管理。

5.4 机械要求

成交供应商拟投入使用的机械设备量要满足养护项目实际规模，各类养护机械设备数量、比例适当。要配备油锯、割灌机、背负式喷雾器、修枝剪、高枝剪、手锯、平头剪、高空喷药机(车)、打孔注药机、载重6吨及以上洒水车、手推车、锹、十字镐等设备。

5.5 日常养护服务要求

按照《合肥市绿化养护导则》，对招标范围内校园绿化乔灌木、绿篱、色块、球类、地被、草坪等进行修剪、施肥、除草、抗旱排涝、病虫害防治等绿化养护工作，保持校园绿化完整，防止人为损坏，禁止在绿地内堆积物料等，确保养护范围内植物长势良好，无病虫害，苗木保存率100%，并达到良好的绿化效果。养管要求如下：

（1）修剪

1）乔木、花灌木

要求乔木、花灌木生长旺盛、树形美观，分枝点合适，内堂不乱，通风透光；叶片、枝干健壮，无明显枯枝死枝；及时抹芽，树干、一级分枝上基本无萌条。

树木生长期（4-11月），要定期修剪抹芽、除蘖、修剪重叠枝、交叉枝、下垂枝、徒长枝、衰弱枝，随时修剪枯枝、病虫枝、损伤枝及有碍交通安全的枝条，及时摘除残花败叶，对于乔灌木顶端枯枝如何清除要给出具体可行的实施方法。乔木修剪不少于1次/年，灌木修剪不少于2次/年，每年秋末冬初必须对校内乔灌木统一修剪一次。修剪的剪口或锯口要平整光滑，树木损伤创面直径大于5cm的必须进行防腐处理。

2）绿篱、种植块、整形灌木

要求绿篱及种植块生长势较好，平、立面整齐，基本无死枯、缺株、断档、倒伏、歪斜、亮脚和杂生植物、蛛网等现象；整形灌木（球类等）生长较丰满，基本无偏冠、空洞，修剪面光滑。

针叶类植物萌条超过5cm，阔叶类植物萌条超过10cm要及时修剪；种植块要带线修剪，达到线直面平、轮廓清晰。为了使来年春季校内绿化更整齐美观，每年寒假前必须对所有整形灌木、种植块进行统一修剪。

3）草坪

草坪修剪后留茬高度经常保持在6-8㎝，暖型草不高于6㎝。当草高超过12cm时必须进行修剪。冷型草修剪次数不少于10次/年，暖型草不少于3次/年。6月份（暑假开始前）、8月底（新学期开始前）、11月底（暖季型草坪枯黄前）必须对校内草坪各修剪一次，其他时间段根据具体生长情况进行修剪。需保证草坪整齐美观，无疯长现象。被剪除的草要及时从草坪上清除掉，草坪与种植块等绿化相接处应切边；做好草坪的冬季防火工作。

4）修剪掉的枝叶、草坪草及杂草等随时清运出校。

（2）中耕松土及土壤改良

1）有开盘条件的乔木、花灌木、整形灌木每年入冬后必须进行开盘松土，盘面直径要达到树木胸径的8-10倍，树干处宜浅渐远渐深，要求线条圆滑、盘面整洁。春、夏、秋季根据各类植物的生长特点及植物对肥料的需要，做到施肥均匀、充足、适度，保证绿化植物强壮、枝叶茂盛。

乔灌木、藤本每年春、秋各施肥一次，秋末冬初结合开盘松土施基肥（有机肥），开春后进行追肥（尿素混复合肥）。种植块、地被植物、草坪每季度施肥一次，采用撒施或水溶解后浇灌进行施肥。施肥后必须要及时进行浇水、喷淋，防止苗木根部、叶片灼伤。肥料费用由成交供应商提供，含在报价中，供应商报价时自行考虑风险。成交供应商采购的肥料，经采购人验收确认后，方可进行施肥。

（3）除草

各类绿地、树穴、树池、绿带要结合松土及时清理各类杂草；及时清除花木丛中、绿篱中的杂草；及时清除草坪内非种植的杂草。草坪内只要有杂草，在早春杂草发芽出土时和立秋杂草籽成熟前，都要及时排除干净，要除早、除小、除了。人工排除杂草应连根拔起，集中清运出校。

及时清除学生劳动课拔掉的杂草，并清运出校。

草坪内小范围茅草要及时整治，并铺设草坪。

（4）灌水与排涝

浇水次数应视气候、土壤等具体情况确定，不同地段的浇水次数应有所不同，乔木每年浇水次数应不少于8次（每年3月份到10月份各一次），灌木应适当增加浇水次数。旱季及新补种植物要及时进行灌溉，保持植物良好长势，防止植物因脱水而造成枯死。梅雨季节等期间要做好加固、挖沟排涝、抢险等工作，防止植物受损。

（5）病虫害防治

安排专人负责病虫害预防和治理工作，每天至少检查一遍，实行每周书面报告制度，并及时做好防治工作。

每年3月-11月，根据不同病虫害发生危害规律，提前做好防治防控。对于已发生的病虫害，要根据不同的树种、病虫害的种类和具体环境条件，及时治理，确保病株、虫害现象不成灾。每年校园需要普防4次，不定期打药灭害。农药费用由成交供应商提供，含在报价中，供应商报价时自行考虑风险。如因用药不当造成苗木损伤、枯死，成交供应商应及时补植并自行承担所需费用，且须经采购人验收合格。11月至次年3月应结合冬季养护管理，通过修剪清理病虫枝、清除枯枝落叶、冬耕培土、合理施肥等措施，清除越冬病原菌，并辅以必要的药剂防治。

（6）涂白

成交供应商每年11月份要对乔灌木进行一次树干涂白工作，严格按照涂白技术方案中药剂配制比例进行，做到统一涂白高度1.5米，上口平齐，下口至树干基部，药液均匀不流淌。

（7）防护措施

新植乔木和原有乔木存在倾斜、倒伏情况的须扶正、设置支撑，支撑为杉木，打入土中要稳定；对意外造成的植物倒伏、折损，及时进行扶正、修剪或安排更换；根据被支撑树木的生长情况，适时拆除支撑物。对易受冻害树木，须在每年的11月底之前完成根际培土、覆草、裹干等措施，裹干高度不得低于1.5m。当气温低于5℃时必须要用草帘和草绳对校园内的苏铁从下至上进行包裹，待天气回暖后及时解除覆束物并清运出校。

（8）灾害性天气

灾害性天气来临前，提前做好有安全隐患园林树木的排查处理、物资人员储备工作，灾害性天气发生后（如大雨、大雪、大风等），养护负责人要立即带领灾后处理机动人员携带工具到达校园进行检查，一旦发生灾害现象及时上报业主。灾害性天气造成树木倒伏、断枝的，成交供应商要及时处理，确保校园整洁美观。为防止雪压损毁树枝或变形，降雪天气时应及时清除树木枝叶上的积雪。

（9）绿地管理

及时清理养护范围内死树和和死树根并进行补植，保持无缺株；及时扶正倾斜树木；及时绿地保洁，清理绿篱及树盘下枯枝落叶、砖瓦石块；及时清除树木上悬挂物、铁丝等禁锢物；加强安全管理，坚持隐患排查，预防各类事故，做好登高、机械使用等作业时的安全警示、防护工作等。

（10）制度管理要求

成交供应商有健全的养护管理制度和明确的养护管理计划、科学可行的灾害性天气应急抢险预案并严格执行。

1）养护管理措施

有完整的养护管理制度，有规范的养护操作规程，有保证落实养护计划的具体措施。

2）绿化养护组织方案

有1-12月每月全面具体完整的作业计划；有针对性、突出点的养护内容。每周一书面上报上周工作情况（已完成情况和未完成工作计划原因）及本周工作计划，并及时上报月度、季度及年度养护管理计划。由招标单位确认后，严格按照养护计划执行。

3）内部考核制度

依据考核要求制订切实可行的考核办法；制订针对考核结果的补救措施和奖惩办法 。

4）日常养护管理有台帐记录。

（11）安全文明作业

成交供应商在养护期间内要加强工作人员的安全教育，完善相关措施，做到安全第一。养护作业现场应干净整洁，各类警示标志设置明显；施工、养护垃圾及废料随产随清。如出现人身伤害、伤亡及其它事故，一切责任由管养单位自行承担。

（12）补植

正常养管中，凡出现死亡、严重损伤的苗木，须及时安排补植、更换；乔木补植须选用干径不低于10cm的同品种全冠苗，大灌木及整形灌木须选用同规格、同品种的全冠苗，绿篱、种植块等须选择同品种、同规格的健壮苗，保证补栽后的景观效果。由此产生的费用由成交供应商承担。

成交供应商要按照采购人要求调整移栽布局不合理的小型苗木并负责养护。

（13）公共场所绿植、盆花布置与管护

综合信息楼、大礼堂指定位置购买并摆放绿植或盆景,定期养护，如有死亡及时更换。绿植或盆景要求美观大方，观赏性高。（费用由成交供应商承担，含在报价中，供应商报价时自行考虑风险，谨慎报价)。

5.6 小型绿化改造项目要求

对于采购人服务区域内的小型绿化改造项目，由成交供应商负责实施改造，费用由成交供应商承担。

6.电梯安全管理员要求

（1）必须持有效的电梯安全管理员证书，熟悉并执行电梯有关的国家、安徽省、合肥市法律、法规等档，依据特种设安全法等相关法律法规对学校所有电梯进行安全管理。

（2）负责电梯档案、资料、运行记录的整理和保存工作。

（3）负责对电梯维修保养人员工作的监督、检查工作。 

（4）负责维修保养单位对电梯维修保养后的验收工作。

（5）结合各电梯项目的实际情况，制定公司电梯相关管理制度，不断完善电梯的管理工作，检查和纠正电梯使用中的违章行为；

（6）实施对电梯安装、改造、维修和维保工作的监督，对维保单位的维保记录签字确认。

（7）依据市场监督管理局相关规定，负责学校所有电梯尤其是学生公寓电梯的日常巡查工作并做好记录；做到工作日对学生公寓电梯每日巡检。

（8）制定和落实电梯的定期检验、维保计划；

（9）检查电梯安全注意事项和警示标志，确保齐全清晰；

（10）妥善保管电梯钥匙及其安全提示牌；

（11）发现电梯运行事故隐患需要停止使用的，立即报告采购人负责人。

（12）接到故障报警后，立即赶赴现场，现场保护工作、组织电梯维修作业人员实施救援；

（13）负责协助有关部门在电梯发生故障、事故后的调查、取证、分析工作。

特别说明：本项（物业管理服务基本要求）所述仅为物业管理及服务的主要服务内容和基本要求，具体服务内容和相关要求及质量检查标准等详见其他相关条款。根据采购人物业服务范围、内容、要求测算，本项目岗位需求参考人数为194人。根据合肥市最低劳动工资标准等相关规定测算出年度物业服务费用。乙方按照甲方服务需求和服务标准，配备岗位人员、设备设施。服务质量严格按照合同规定、相关考核标准进行考核。根据考核结果，支付相应的物业费用。物业服务值班室只能作为办公场所，不从事生火煮饭、聚众聊天等与物业无关的事情。

四、报价要求

1、本项目报价为完成本项目服务期限(5个月)内的全部物业服务费用，其组成包括但不限于人员工资、管理费、施工费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、社会保险费、福利、节假日费用、教育金、政策性文件规定的各项费用、道路清扫车（至少2辆）、体育馆配备2台室内清扫一体车、垃圾打捞船1艘，各种保洁、绿化养护工具、耗材、器具、整形修剪（含冬季修剪）、病虫害防治、施肥、除草、切边、松土、抗旱、排涝、喷淋、防汛抗台、防冻、扶正、涂白、复壮、缺损苗木补植、园林设施的维护、安全防火、绿地保护管理、以及各类设施维护等各项养护内容费用，肥料、农药采购费用，绿植、盆花采购与养护费用、茅草改良费用、铺设草坪费用、合同工期内的所有风险和责任费用、合理利润及税金等为完成本项目所发生的一切费用。成交供应商自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通及供应商为完成服务所发生的一切费用等有关问题。

2、政策性费用测算如下：

一般纳税人政策性费用测算：
	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	194	1550	5	1503500.00
B	社会保险	194	1034.75	5	1003707.50
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				52622.50
	小计（A+B+C）				2559830.00
D	一般纳税人税金=（A+B+C）*6.72%=(A+B+C)*0.0672				172020.58
总计（A+B+C+D）保留到小数点后两位					2731850.58
小规模纳税人政策性费用测算：
	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	194	1550	5	1503500.00
B	社会保险	194	1034.75	5	1003707.50
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				52622.50
	小计（A+B+C）				2559830.00
D	小规模纳税人税金=（A+B+C）*3.36%=(A+B+C)*0.0336				86010.29
总计（A+B+C+D）保留到小数点后两位					2645840.29

注：

（1）人员工资不低于合肥市市区最低工资标准（1550元/人/月）。

（2）社会保险（五险）缴费基数最低为3017.01元，计算缴费金额以每人每月为基数，单位重大疾病补助须缴纳（15元/每人/每月）。社会保险（五险）企业缴纳费用（缴费费率：23.3%）组成为：养老保险16%、工伤保险0.4%、失业保险0.5%、医疗保险6.4%。

社会保险（五险）个人缴纳费用（缴费费率：10.5%）组成为：养老保险8%、失业保险0.5%、医疗保险2%。

（3）一般纳税人税金费率6.72%，小规模纳税人税金费率3.36%。如供应商以小规模纳税人税金费率报价，响应文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将响应无效。

（4）请供应商自行核算以上政策性费用，如供应商对以上费用有疑问，请在本项目网上询问截止时间前提出。如无疑问，报价应不低于上述政策性费用价格，否则将导致响应无效。

（5）政策性费用不接受赠送及优惠，其他费用为可竞争性费用，由供应商自行报价。

（6）供应商自行踏勘服务现场，如供应商因未及时踏勘现场而导致的报价缺项漏项或成交后无法兑现服务，供应商自行承担一切后果。

（7）供应商应考虑合同期内政策性费用调整的风险。报价应考虑合肥市市区最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由要求增加物业管理费用。

（8）供应商自行考虑委托有资质的维保单位对学校建筑体玻璃幕墙、玻璃平台的维护保养清洗费用，供应商合理考虑成本，计入报价中。因维护保养清洗作业过程中发生事故而产生的人员伤亡、财产损失的由成交供应商承担一切损失。

（9）供应商在报价时，考虑服装费、加班费、保洁及材料工具、绿化养护费、公众责任险、法定费税、合理利润等。供应商合理考虑成本，计入报价中。

五、其他要求

1.考核

采购人负责对各项物业服务质量的考核监管工作，实行日巡月考，考核结果与服务经费挂钩。物业管理费用以成交后签订的合同价为准。成交供应商出现以下情况，将从考核监管项目中扣除月物业管理费的0.5%(情节严重扣1%—5%),作为违约处罚或作为解除物业服务合同的依据，违约处罚从履约保证金中扣罚：

——安保、保洁或管理不符合要求的，每月出现两次以上（含两次）；

——学院师生员工对服务质量投诉,经查属实的,每月出现一起以上（含一起）；

——管理人员擅自更换或出现工作人员离岗、缺岗、代岗情况。

2.合同续约

合同期终时对企业的服务进行满意度测评，满意率达到85%以上（含85%）的，在符合国家采购法规的情况下，安徽职业技术学院党委会同意，成交供应商可申请续签合同；满意率低于85%的，合同到期后自动终止。满意率主要由采购人管理部门的巡查考核结果和师生问卷调查两部分组成。

3.所有人员无条件接受学校对物业服务质量监督检查，实行日巡月考，考核结果与物业费挂钩。

4.物业入驻前15天，须提交响应文件中指定的项目经理和业务骨干，未经采购人同意，不得更换响应文件中指定的项目经理和物业管理骨干，若项目经理和物业管理骨干在管理上出现重大失误或不能满足工作需要，采购人有权提出更换。项目经理在合同期内不得从事其他物业管理项目，必须常驻学校，否则没收其履约保证金并责令整改，一周内未整改达到要求者，解除服务合同；物业服务（根据磋商文件要求的服务标准）达不到业主要求，限期一周内整改，整改不合格或一个月内收到3次整改通知书，则解除物业服务合同；由此带来的所有损失由违约方承担。

5.供应商在合同授予之后，须接受采购人重新查验资质证明等相关证书，如发现弄虚作假的，将终止合同，赔偿采购人损失。供应商在合同授予之后，严禁分包或转包，在合同期间如发现此类现象，将被视为违约，委托人立即终止合同并没收履约保证金；

6.物业公司入驻一个月内，须提供所有岗位、服务人员清单，包括岗位、姓名、身份证号码、联系电话等相关信息，以便抽检；在合同期间，成交供应商配置的人员数不得低于磋商文件约定的人员数，若低于，按每人每月3000元从物业费中扣除。同时，成交供应商须对所聘用服务本项目的人员在上岗前进行不少于5日的集中培训。

7.物业公司日常管理中，员工大会或业务培训与小结，每月不得低于一次，要有会议纪要并提交采购人备案。

8.所有人员无条件接受学校对物业服务质量监督检查，实行日巡月考，考核结果与物业费挂钩。

9.无条件负责赔偿采购人（委托单位）因供应商提供服务期间引发的安全责任事故的全部损失。