项目需求

注：本章内容里斜体且有下划线部分为实质性要求和条件，投标文件不满足的，视为无效投标处理。请各供应商制作电子投标文件时，将实质性响应的内容在政府采购交易系统“符合证明文件格式”中准确填写或上传。

本项目所属行业：物业管理。

一、项目名称：

扬州市公安局江都分局物业管理服务项目

二、工程概况：

1）扬州市公安局江都分局公安业务技术用房位于仙女镇新都南路东侧、纬三路北侧（纬三路616号），占地51.3亩，项目建筑面积21329㎡，地下一层，地上十九层，电梯四部；同时，建设了四层的后勤楼，项目建筑面积4070㎡，一层、二层餐厅，三层文化活动中心、四层民警宿舍。本项目物业管理招标的主要内容是水电、保洁、维修、消控值守、会务等相关的物业管理项目。

1、一层办证厅、办公室、值班室、小会议室、卫生间、仓库。

2、二层以上办公室、会议室、110指挥大厅、卫生间。

3、四层的后勤楼。

4、大楼院内及大楼院门保洁。

5、洗衣房。

6、厨房。

2）本项目最高限价为人民币300万元，超过最高限价的报价为无效报价。

三、主要设施：

1、空调：主楼是美的、富士通分体式中央空调；后勤楼是三菱电机分体式中央空调。

2、电梯：主楼客梯3部，消防梯1部；后勤楼客梯1部。

3、二次供水泵2台，消防泵6台。

4、监控、消防系统。

5、高压电房，二台发电机组。

四、公安业务技术用房物业管理相关项目

1、物业管理区域内所有设施设备的使用管理和日常维修保养及协助业主做好外包维护管理工作（智能化、消防、电梯、供电、空调维修、绿化）；

2、物业管理区域内内外部卫生的维护、配合业主做好绿化维护；

3、物业管理区域内会议、接待等服务保障；

4、供水、供电、供气、排污、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

5、物业管理区域内建筑物的维护和管理；

6、物业管理区域内各类应急预案的制定和落实；

7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理等。

8、区公安局委托的其他物业管理服务事项。

五、本项目物业管理服务配备人员基本要求：

投标人可根据实际工作需要要求自行配备投入人员，所有拟投入人员均须满足招标方的人数要求，至少配备30人，其中一名项目经理。投标人需在投标文件中提供一定数量的人员名单或备选人员，以备采购人择优选择，采购人通过面试备选相关岗位人员，决定最终名单；物业管理服务项目配备人员必须确保无违法犯罪记录、政审合格。（所有拟投入人员须提供投标人为其缴纳的2021年11月至2022年1月的社保证明原件扫描上传。）

1、保洁要求： 12名，女性为主， 年龄45周岁以下，具有一年以上工作经验，责任心强，双眼视力（含矫正视力）4.9以上,身体健康，体检合格；政审合格，具有初中以上文化，能吃苦耐劳。

2、会务接待人员要求： 4名，女性， 年龄35周岁以下，身高1.60米以上，品貌端庄，政审合格，双眼视力（含矫正视力）4.9以上,身体健康，体检合格；具有高中以上学历，能吃苦耐劳。

3、水、电维修工要求： 4名，男性， 年龄50周岁以下，二年以上物业管理工作经历；熟悉电工操作的各项规程，须满足有1人持有高压电证，有3人持有低压电证（提供人员证书原件扫描上传）,有综合布线知识，消防、楼宇智能化等专业知识，有酒店音响操作经验，熟悉操作各项规程；政审合格，双眼视力（含矫正视力）4.9以上,身体健康，体检合格，能吃苦耐劳。（24小时值班）

4、智能化及建（构）筑物消防员：4名，男女不限，年龄50周岁以下，须满足有2人持有消防员证，2人持有特种设备安全管理员证（提供人员证书原件扫描上传）。品貌端庄，政审合格，能吃苦耐劳，具有一定的文化知识水平，工作责任心强；双眼视力（含矫正视力）4.9以上,身体健康，体检合格。（24小时值班）

5、洗衣房人员要求：2名，男女不限，年龄50周岁以下；品貌端庄，政审合格，能吃苦耐劳，具有一定的文化知识水平，工作责任心强；双眼视力（含矫正视力）4.9以上, 身体健康，体检合格。

6、帮厨人员要求：3名，男女不限，年龄50周岁以下；品貌端庄，政审合格，能吃苦耐劳，工作责任心强；双眼视力（含矫正视力）4.9以上, 无传染性疾病，具有有效期内的健康证（提供相关证明材料原件扫描上传）。

7、项目负责人要求：男女不限，年龄45周岁以下；具有大专及以上学历，具有物业经理上岗证，近三年担任过类似本项目物业管理项目负责人经验（提供相关证明材料原件扫描上传）；知识面宽，专业职能熟练，有较强的组织管理能力、协调能力；政审合格，双眼视力（含矫正视力）4.9以上,身体健康，体检合格。

8、共性要求：

（1）敬岗、爱业、专业、精干、高效、健康、思想品质好，作风正派，服务意识强。

（2）男员工不准留胡须、蓄长发、染发（黑色除外）、刺青纹身、佩带过分的饰物；女员工不准浓妆艳抹或佩带过分的饰物，头发染色不能过艳。

（3）所有进驻的物业人员工作时间不准抽烟或吃零食、闲谈以及做和工作无关的事；使用语言要文明，举止要大方，要具有一定的工作经验。

（4）物业员工需统一着装上岗。

（5）所有进驻的物业人员不得有任何不良记录（以公安部门登记为准）。

六、物业管理服务项目的基本要求及标准：

物业管理区域内所有物业管理服务项目的基本要求和标准参照《省级住宅物业管理服务标准DB32/T 538-2002》制定。

本项目物业管理服务全体工作人员须统一着装，佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主和来访人员时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不使用服务忌语。

（一）卫生保洁

1、每天对大厅、茶水间、过道、道路等实行循环保洁，保持整洁，无积尘、无杂物、无污渍、无异味、无手印、无水印、无水锈，无广告类张贴物、无蜘蛛网、无卫生死角，电话单机等定期消毒。每月清理茶水炉的污垢不少于一次。

2、办公室、停车场、会议室、门厅、大厅点式玻璃幕墙、门窗、办公家具、楼梯及扶手、活动场所、运动器材、各种设施设备等根据采购方需要，每天清理打扫不少于1次。

3、定期对空调、天花板、内墙面等进行清洗保洁，保持整洁，每半年不少于1次。

4、定期对地毯进行清洁和维护保养，保持清洁、干燥、柔软、无污斑、无清洁剂残留等。

5、定期清洗玻璃窗户，每月不少于1次，保持无积尘、无污迹。

6、每日早、中、晚（非上班时间）对共用卫生间清洁3次，保洁时悬挂醒目标识；（清洁内容包括：通风换气；清理卫生洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；补充卷纸（公安局提供）、擦手纸、洗手液；喷洒空气清新剂，小便器内放置香球等）；每日早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间的玻璃镜；每周1次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍。

7、每天及时收集清理垃圾桶、果皮箱垃圾，集中堆放在指定地点。清运时确保无飘洒、无异味、无满溢和无渗水等现象。每日收集垃圾2次，垃圾日产日清，每日抹布抹1次，每周清洗1次，清洗工作在夜间集中在指定场地进行；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无污迹、无油污；经常喷洒药水，防止发生虫害。

8、及时清理各类排水、排污设施，确保排放畅通；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次；每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味。

9、每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾，每100m2痰迹、烟头、纸屑平均不超过5个，地面垃圾滞留时间不超过1小时。

（二）会务接待

会务接待负责区公安局及机关各科室召开的各类会议，每次会议召开前应做好各项相关会务准备工作，（包括区安排的会议及区其他部门安排的会议）

1、会务服务人员要做到:

  （1）仪容、仪表:着装干净整洁,无异味，服务员应化淡妆,不得浓装艳抹,禁止穿高跟鞋，保持口腔清洁,不吃异味食物,面部保持微笑,身上不得佩带手机。

  （2）站姿:采用手背式,双腿直立,上身挺直,眼睛平视。立于会议室门外,发现参会人员进入应立即添加茶水,阻止会议室外大声喧哗者及影响会议人员。

2、接到会议通知，准备清洁的茶具,水瓶若干，茶叶、纸巾、纸杯(根据参会人数量)、确定等会务用品。

3、根据会议时间和参加会议人数,提前将会议室门、灯、空调或窗户(空调停开期间打开窗户,会议前5分钟关闭)打开。检查调试好照明灯光。对会议室清洁进行检查,发现污损,及时处理。

4、上茶时,应注意端稳,轻拿轻放于客人面前,加茶时注意客人的动作,避免和客人身体发生接触。

5、会议结束后， 收茶杯—整理会场--擦桌子--摆放椅子--关灯、空调、窗户(散会后立即开窗户)--关门--清洗物品, 放置于指定地点。

6、按局办公室的要求布置会场，协助悬挂会议会标，摆放戗牌等。

7、会务组安排的其他工作。

（三）弱电系统及水电、空调系统控制

1、确保水、电、电梯、空调、水泵、电视等所有智能化系统的设备、设施的正常安全运行，做好检测检查、日常维护维修以及运行数据动态记录等管理工作。

2、设备设施定期检查、巡视，形成制度，对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、定质的检查与维护，包括更换易损零件，添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等。

3、所有托管设备，实行专业人员维修与外包单位维保相结合。

4、常年使用与季节性使用的设备，合理制定安排维修保养期限和计划并报局警务装备室。

5、定期对不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备的保养和检查，如污水泵、备用发动机等。

6、遇有各类突发事件、重大故障等危急情况时，应及时启动有效的应急措施。

（四）消防值班

1、中标单位确保消防值班员在岗在位，负责大楼的消防和监控值班；

2、消防值班员必须持证上岗，实行24小时值班，不断观察监控画面和每个监控点的情况，随时掌握大楼内及院内的动态，发现问题及时报告并在其职责范围内加以处置，确保大楼内部及院内的安全；

3、值班人员上班时间不得玩手机，不得吃零食，不得做与工作无关的事情，更不得撤离岗位；

 4、值班人员应严格遵守国家的法律法规和采购方的相关规定；必须认真执行国家保密法，不得将大楼监控的相关资料外带外泄；更不充许用自己的手机拍摄相关资料。

（五）主要设备

1、电气设备

照明系统

定期检修清洁照明配电箱，确保配电开关与导线连接良好无松动。加强日常巡视、维护和检修工作，通过看、听、嗅、摸等，及时发现问题，确保照明系统设备完好、安全运行。

2、空调设备

按照中央空调技术要求，制定维护保养计划并监督外包单位认真实施。

3、给排水设备

(1)水泵：每天巡检一次，巡检中发现问题（如跑冒滴漏或故障），及时安排修理。同时对水泵每月定期润滑一次。

(2)污水池（井）：定期巡检污水池；根据杂物状况及时安排清掏。及时清理封堵在各个污水井内潜水泵口的杂物。暴雨过后及时清理封堵在各雨水井口的杂物。

（六）消防管理

1、检查消防器材是否完好，确保处于有效期内；

2、检查电器设备运行情况，确保无超负荷运行，电线电缆绝缘有无老化、损坏、漏电短路等现象，电动机无空转现象，防雷设施、设备完好，无乱拉电线等情况；

3、检查消防器材和消防系统，确保楼内消防器材无损坏；

4、检查防火门，确保出入门正常开启、无损坏，确保消防通道畅通；

5、按规定定期检查消防疏散灯，保持正常；

6、对各类活动场所开放、结束关闭后，要即时清理环境，检查火种等，确保无安全隐患：及时关闭所有电源，做好记录，建立安检台账。

（七）餐饮服务

1、帮厨人员能严格按照《食品卫生法》、《环境保护法》的有关规定，规范管理，严守操作工序，禁止违规操作等，切实做好食堂的管理和卫生工作。

2、服务期间，食堂所涵盖的餐厅、操作间、储藏间、卫生间等均属于管理范围，食堂环境保洁由服务单位负责。

3、服务人员能充分尊重并遵守采购人的有关管理规定。在进行食堂管理过程中，能认真倾听采购人相关职能部门的意见，服从的管理，并及时进行整改，不断提高服务水平和饭菜质量。

4、帮厨人员要持有有效健康证上岗，上班前要经过基本的饮食行业知识培训。卫生检疫，工作人员体检，伤残疾病等费用均由服务单位负责。

5、具备良好的服务观念，从细微处着手，打造干净、卫生、和谐的用餐环境。

6、具备安全操作观念，认真做好防火、防毒、防工伤事故等工作。每日全面检查水、电、气、油、灶（炉）具、消毒柜和各种炊事器具、消防设施是否正常，下班勿忘关好水、电、气总阀门及门窗，发现问题及时处理，以防发生安全事故或影响正常的饭菜供应。

（八）洗衣房要求

1、洗涤前检查电源和机器设备是否处于正常状态，有问题应及时报修并监督修理。准备好各种洗涤剂及其它洗涤用品，确保正常使用量。

2、洗涤前对衣物进行预检、分类，按其质地、颜色、污垢程度分类，分批洗涤。

3、根据待洗衣物的品种、质地等配置洗涤剂，合理使用洗涤剂，减少成本费用，有重污的衣物需特别处理；因特殊原因混合洗涤的衣物需告知平烫(折叠)人员。

4、将衣物脱水甩干后，必须关闭洗衣机在取出衣物，严防出现事故。

5、洗涤后的衣物要清洁、柔软，床单(被罩)、枕套要做到清洁、无污渍;毛巾应做到清洁、柔软和蓬松。

6、洗好的衣物要根据其种类和部位的不同，选择不同的熨烫衣机。熨烫时部位选放要准确，开放适量蒸汽，要掌握好喷气与熨烫的时间。

7、将洗涤完毕的衣物分类熨烫，避免二次污染。烫平后的衣物应保持紧凑平整，分类摆放整齐。

8、工作结束后，关闭电源、水源，进行清理卫生工作。

9、做好洗涤记录。

（九）资料档案管理

加强物业管理区域内有关物业管理服务的档案和资料的管理。档案和资料的管理包括：业主档案、设备设施档案、清洁卫生管理档案、室内外绿化管理档案、人事管理及人员培训档案以及具体的管理方案、工作计划等资料档案，所有资料档案做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确，符合有关标准。

（十）建立健全物业管理制度

根据区公安局的具体情况，制定内部管理、日常服务运作等管理制度。如中标后，未能按这些制度执行，应视为违约，区公安局将按违约处理。

1、物业管理员工行为规范；

2、各部门工作职责；

3、各类工作人员岗位职责；

4、各类工作人员培训计划、岗位考核办法和考核奖惩制度；

5、各类设备运行管理制度、设备维修制度；

6、消防制度；

7、会议服务制度；

8、其他管理服务制度。

七、其他事项

1、区公安局为负责本项目所有物业管理工作人员提供必要的办公用房和办公用品（包括办公桌椅、电脑、打印机、吸尘器、洗地机等）；

2、区公安局不负责本项目所有物业管理工作人员的衣食住行等非合同约定；

3、区公安局将对中标单位制定相应的考核办法，进行考核评估，具体考核标准在合同中约定。

4、投标人工作人员在采购人工作期间，发生的任何疾病和意外伤害等，由投标人承担。5、投标报价时，人员工资、缴纳社会保险低于扬州市最低标准的作无效报价处理。

八、服务期限

服务期限为二年，起始日期以采购人通知为准。