项目说明和采购需求

 

（一）项目概况

银川职业技术学院位于银川市西夏区培华路 259 号，占地面积 1450 亩，其中：绿化面积29.8 万平方米，水域面积 58 亩。共 32 个单体建筑，建筑面积 19.36 万平方米，现有教学班110 个，学生宿舍 8 栋（在用 7 栋），教工宿舍 2 栋，在校生 6000 余人，教职工 320 人。东南西北四个大门。

自 2017 年 8 月开始，学院进行后勤社会化改革，将卫生保洁、宿舍管理、绿化养护、日常维修、安全保卫 5 项内容打包，通过购买服务的形式，交由专业的物业公司进行管理运行， 截至目前已进行了两轮。几年来取得了一定的成效，但在运行中也出现了许多新的问题，积累了许多新的经验。随着学院规模的不断扩大，精细化的程度越来越高，与学院高质量发展的要求存在一定的差距。目前合同履约期即将结束，为不影响学院整体工作的正常运转，保证后勤物业有效衔接和延续性，将进行第三轮的后勤社会化购买服务，特制定本方案。

购买服务范围：

卫生保洁：包括校园环境（教学区、生活区、运动区、办公区、实训区）卫生、院区道路（路面、硬化地面、广场）卫生、楼宇内部公共区域卫生（门厅、楼梯间、走廊、过道、卫生间、报告厅、会议室等）、水系漂浮物清理、下水管道井、化粪池、隔油池清理等。

日常维修：负责学院日常水暖电的维修与保养，负责通用设施设备、家具类设备、体育设施设备的检修维护，及微小型的升级改造等。

宿舍管理：负责学生宿舍的学生管理、卫生管理、安全管理、财产管理和日常事务管理， 负责教职工宿舍的公共区域卫生管理、安全管理、财产管理和日常事务管理。达到我院宿舍管理的标准和要求.。

绿化养护：负责学院所有行道树、绿化带、绿篱的浇水、施肥、除草、修剪、病虫害防治、死树清理、落叶清理和绿化垃圾清理，绿化养护达到银川市园林绿化管护三级标准。

安全保卫：每年 365 天每天 24 小时有保安上岗，为学院提供日常门岗执勤、消防巡查、安全防范、监控管理、车辆停放管理等。

（二）采购项目预（概）算

总 预 算：996 万元/三年(332 万元/年)

一标段预算：690 万元/三年（230 万元/年）

二标段预算：306 万元/三年（102 万元/年）

(三)采购标的汇总表

包号	标的名称	品目分类编码	计量单位	数量	是否进口
1	物业管理服务（保洁、绿化、维修、宿管）	C1204	项	1	否
2	物业管理服务（安保）	C1204	项	1	否

三、技术商务要求 

（一）一标段：保洁、维修、宿管、绿化

技术要求：

1、保洁、维修、宿管、绿化的范围和内容 

本项目服务的区域为：（1）、办公区；（2）、宿舍区；（3）、教学区；（4）、实训区 （5）、运动区 （6）、九号楼实训楼 （7）、室外公共区域环境和校园内道路（8）、体育馆 （9）、垃圾集中收集等。

（1）、卫生保洁范围：包括校园环境（教学区、生活区、运动区、办公区、实训区）卫生、院区道路（路面、硬化地面、广场）卫生、楼宇内部公共区域卫生（门厅、楼梯间、走廊、过道、卫生间、报告厅、会议室等）、水系漂浮物清理、下水管道井、化粪池、隔油池清理等。

（2）、日常维修范围：负责学院日常水暖电的维修与保养，负责通用设施设备、家具类设备、体育设施设备的检修维护，及微小型的升级改造等。

（3）、宿舍管理范围：负责学生宿舍的学生管理、卫生管理、安全管理、财产管理和日常事务管理，负责教职工宿舍的公共区域卫生管理、安全管理、财产管理和日常事务管理。达到我院宿舍管理的标准和要求（附：《银川职业技术学院学生宿舍和教工宿舍管理标准和要求》）。

（4）、绿化养护范围：负责学院所有行道树、绿化带、绿篱的浇水、施肥、除草、修剪、病虫害防治、死树清理、落叶清理和绿化垃圾清理，绿化养护达到银川市园林绿化管护三级标准。

2、人员配置要求： 

要求总人员配置不得少于 63 人，各投标单位根据情况在此基础上可适当增加，但不允许减少，一旦中标将严格按照投标文件中配置的人数进场服务，否则按违约处理。同时在一个服务周期内，如遇学院规模扩大、学生人数增加、服务内容发生变化，均不考虑增加服务人员及费用。

银川职业技术学院物业服务人员各岗位配置要求

管理人员 3 人	宿管人员≥28 人	维修人员≥8 人（含有证司炉工 1 人，有中级以上技术职称证件的水、暖、电工各 2 人）
	绿化养护≥8 人	保洁人员≥16 人（含校园内垃圾转运 2 人）
合计	63 人

3、维修服务的内容和要求：

（1）负责学院给水系统、供暖系统、消防系统、喷淋系统地上部分管网、井体及设施设备维修更换和保养。负责学院排水系统管网、化粪池、隔油池的清洗清理、井体维修、井盖更换、设施设备的维修、维护和保养。

（2）负责对校园 5 座供配电室进行日常性巡检、做好卫生清洁和电器除尘、巡检记录等工作；并根据检查结果对部分配件进行及时更换维修，每年提出维修保养计划上报学院；

（3）负责全院各建筑物及室外公共场所水电暖等其它日常零星报修维修工作。负责校园亮化照明维修更换及季节性调整工作。

（4）负责学院消防泵房及二次供水系统的日常巡检、卫生清洁，部分配件的更换维修工作；

（5）在保障日常维修的基础上，每年寒暑假期对教学楼、实训楼、宿舍楼等桌椅板凳、门窗玻璃、床柜家具、照明插座、纱窗更换、节水设施等集中进行检查维修各一次。

（6）负责锅炉安全运行，按规范操作燃气锅炉。保障学生洗浴和学生开水供应，负责 锅炉房及洗浴中心的日常卫生清洁和安全保卫工作；负责燃气锅炉年检报备、管道维修报备等工作；做好锅炉水质检验，各项记录表单规范填写，接受银川市锅检所的检查并达到其标准及要求。司炉工必须持证上岗。

（7）维负责校园内小型物资配备的搬运及清运工作；大型活动的前期准备和后期收尾工作。

（8）履行下班后和节假日维修值守值班职责，负责节日校园的氛围营造，根据校方要求完成临时交办的其它工作。

（9）维修人员配备上要兼顾水暖电、焊接、家具简易维修、常用电器的维修等综合维 修工作，各工种人员至少由一名人员持有相关证照，持证上岗，其他人员必须是从事过该工种维修工作的熟练工人。

4、卫生保洁的内容和要求：

卫生保洁包括校园环境卫生和楼宇内卫生两大块，标准以《银川职业技术学院卫生保洁标准》（后附）为准进行考核。

（1）楼宇内卫生：室内公共场地的清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒。

（2）办公楼内门厅、走廊、楼梯间、电梯、卫生间、 阳台、天台、会议室、报告厅等公共区域的清洁开荒、日常保洁、消杀消毒、生活垃圾的收集、清运工作等；

（3）教学区 1#-9#教学楼、7#1-4 四栋实训楼楼内公共区域大厅、走廊、墙面、楼梯、卫生间的日常清洁工作及消毒消杀工作；

（4）图书馆、汽修车间 1#—4#厂房、九号餐饮实训楼公共区域大厅、走廊、墙面、楼梯间、电梯、卫生间的日常清洁及消毒消杀工作。

（5）生活区 1#-8#宿舍楼、教师公寓（2 栋）房间外的公共区域外厅、走廊、墙面、楼梯的日常清洁、消毒消杀、生活垃圾的收集、清运工作（不含宿舍内部）。

（6）体育馆大厅、卫生间、篮球馆、羽毛球馆、体操馆、游泳馆的卫生清拖工作、所有门厅玻璃的清擦工作（一层以上玻璃除外）及垃圾倾倒工作；

（7）负责食堂东侧室外公共卫生间和西看台卫生间的日常清洁、消毒消杀、生活垃圾的收集、清运工作。锅炉房、供水间、男女洗浴中心的卫生清洁及消杀消毒工作；

（8）环境卫生：主要包括院区楼宇以外的道路、硬化地面、体育场地、绿化带、大门口等校园内所有区域（暂不含校园西区外包土地区域）。

（9）负责院区路面、硬化地面、广场的日常清扫工作，做到随时产生随时清理。

（10）负责校园内东、西 2 个塑胶运动场、3 个篮排球场日常保洁和维护工作。

（11）负责校园水域的卫生保洁，及时清理水面漂浮物。

（12）负责校园卫生死角的整理清扫工作和校园内橱窗、艺术造型、宣传牌匾等的定期保洁工作。

乙方在服务过程中所使用的清洁工具及用品（包括尘推、拖布、尘推液、消毒液、洁厕剂、洗衣粉、玻璃清洁剂、洗衣粉、洗洁精等），由乙方定期采购，费用由乙方承担。

5、绿化养护的内容和要求：

范围包括院区绿地、道路两边绿化、楼宇间绿地等，涵盖校区内所有的树木、绿化带、 草坪、花坛、树盆、绿篱、天然植物等群落的修剪除草、浇水施肥、病虫防治、死树清理、绿地平整、补栽移植等工作。总面积 29.8 万平方米。

（1）绿化养护以银川市园林绿化三级养护标准执行并考核。

（2）绿化浇水以校园水系抽水和自备井提水为主，边缘地域可有限使用自来水浇水， 抽水、提水设备由学院提供，其它设备如水带等由物业公司自行解决。

（3）绿化喷药、修剪、除草所使用的工具、器械、油料由物业公司解决。农药、化肥由学院按需提供。

（4）绿化工人作业时间为每年 4 月 1 日至 11 月 30 日共 8 个月。8 名绿化工人中至少有一人必须为园林绿化证书。其他人员必须是懂养护、会修剪的熟练工人。

6、学生宿舍和教工公寓管理内容和要求：

（1）负责学生宿舍楼（男生四栋，女生三栋，共计 7 栋）学生生活秩序维护、公共秩序管理、卫生管理、安全管理、、钥匙管理、公物管理、日常巡检、内务评比、宿舍纪律的维持等。

（2）负责宿舍楼消防设施设备安全运行管理，做好日常巡检记录，及时排除安全隐患， 掌握一定的消防安全知识，会使用灭火设施。

（3）负责宿舍楼内宿管员值班工作，按学校规定开闭楼门，清点人数，督促学生按时 起床、整理内务和清宿工作；

（4）负责每天宿舍楼内公共区域及卫生间清理清洁工作；宿舍楼内的消杀和通风工作；

（5）楼内所有宿舍卫生内务评比（日评+周汇总+月总评）的制作及上报学生处的工作， 学生违禁品检查、学生的管理等工作，及时记录并上报学生处；

（6）宿舍内公共财产的盘点、管理和报修工作；学生宿舍内安全管理和突发事件紧急处理和上报工作。

（7）宿舍楼内钥匙的管理，外来人员的管控和登记工作；

7、服务的标准要求

（1）物业设施设备的维修、维护、使用、运行管理            

1）维修工作必须执行 24 小时值班制度，随时处理突发维修事件；

2）维修人员必须持证上岗，符合国家设施设备操作的要求。持证人员必须按照学院要求的指数进行配备，不按指数配备或虽配备未进场者，均按考核不达标处理。

3）具有有效司炉证的司炉工 1 名，具有有效电工证的电工 2 名，具有有效水暖工证件的2 人，其他均为从事相应工种的熟练工人。

（2）房屋建筑物本体、共用部位及共用设施设备管理

1）确保房屋本体屋面、门窗等共用设施的完好和正常使用，及时完成各项零星维修任务；

2）负责房屋本体含有的强电线路、上下水管道、暖气设施管道（含暖沟）等日常巡检、检查维修工作（地面以上设施）。

（3）设备机房及机电设施设备1）综合要求：

①制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查维护、运行记录管理及维修档案等管理制度，并严格执行；

②配备所需专业技术人员，由专业人员管理（开启、关闭、保洁、维修），严格执行操作规程；

③设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘，无鼠虫害发生，机房环境符合设备要求。

④保持设备良好，运行正常，合同期限内无重大管理责任事故，无设备运行事故隐患。 如发现设备异常或故障，应停止使用以防止故障扩大并立即派人检修上报甲方至维修完好为止。

2）供电系统:  

①保证正常供电，积极协助甲方安排合理的用电和节电计划；

②制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行；

③公共照明系统应根据使用日的季节与气候情况掌握提前开启时间，用毕应立即关闭， 避免浪费。

3）给排水系统:  

①建立用水、供水管理制度，积极协助甲方安排合理的用水和节水计划；

②地面以上用水设备、阀门、管道工作的检查维修工作，无跑冒滴漏现象；

③负责二次水泵房、消防水箱有严格的管理措施，水池、水箱设备、机房环境卫生干净， 无污染物，有巡检记录。

④限水、停水、必须提前通知学院相关部门做好应急处理。

⑤排水系统通畅，汛期道路无积水，设备房无积水和浸泡发生；

⑥遇有突发事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水和长时间停水现象（不含地面以下直埋暖管道的维修，暖沟除外）；

⑦应有险情的应急处理措施。

4）供热系统：

①保证末端设备（管道、暖气片）运行正常；

②定期进行清洁及保养；

③制订发生故障应急处理方案。

5）小型维修

①要求宿舍水、电、卫浴设备、门锁、门窗、床铺要随时报修随时维修处理；

②遇校园电路故障停电，水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏，要随时报修随时维修处理；；

③室内排水管、排污管要保持畅通，如有堵塞应立即疏通，厕所堵塞应当天疏通（需换厕盆的除外）。

④教学区、实训区的桌椅板凳、门窗每年在寒暑假期进行集中维修二次；

⑤楼宇内门窗、卫浴设施、照明设施的全面检查每学期 2 次。

⑥小型土建贴砖、焊接维修工作的零星报修维修服务工作。

（2）室内外公共场地的清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒

1）根据保洁服务要求制订工作制度和标准，并对工作质量进行考核，卫生清洁工作实行动态保洁，满意率在 90%以上；；

2）按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准进行保洁服务；

3）定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源，每周对范围内的场所消毒消杀一次；

4）污水排放通畅；

5）如遇突发事件或突击检查时，积极配合校方，搞好卫生工作，随叫随到。

6）入口及大堂清洁要求

①门窗(玻璃、窗框、窗台、门把手)无污渍，保持光洁明亮。

②地面、地脚线、指示牌无污渍、水迹、保持光洁明亮。

③电梯（轿厢、灯饰、排风扇及按钮）无尘迹、污渍，电梯厅地面干净整洁。

7）楼层公共区域部分清洁要求

①指示牌、悬挂牌光洁明亮，保持消防通道无杂物。

②地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾筒干净无污渍。

③门把、镜子无水渍、无印迹，明亮照人。

8）卫生间清洁要求

①地面、墙面、门、窗、玻璃镜面、隔板无污渍和其它杂物。

②便池及时清扫、洗手盆无污渍。

③保持下水管道水流畅通。

9）露天部分清洁要求

①地面无垃圾杂物、无积水、无明显污渍油迹。

②门岗、道闸无明显尘迹、污渍、无垃圾杂物。

10）垃圾清运要求

①垃圾箱、筒每日至少清理二次，存放垃圾不得超过垃圾筒 2/3。

②垃圾站工具摆放整齐，卫生干净，日产日清，定期清洗消毒，无明显积水，无蚊蝇飞舞。

③垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。以上未列明项目和要求由双方沟通决定。

（3）环境绿化（含盆景）、美化、修剪及养护管理1）确保教学区绿化植物成活率 90%以上，无明显病虫害发生。

2）绿化带乔灌木枝条清晰，树冠匀整，无明显弱小、病、枯、黄枝叶。

3）恶劣天气作好绿化植物保护，防止绿化植物大范围倒、折。

4）按绿化季节完成草地及其它植物修剪工作。

5）每月保持植物浇水、施肥、喷药杀虫、除杂草等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

（4）学生宿舍和教师公寓的管理                                 

1）配合学生处，做好学生的日常思想品德、行为规范、法律法规教育。

2）指导和教育学生做好日常防火，防盗和安全用电工作。

3）督促学生自觉遵守学校的各项规章制度和作息时间。

4）协调学生宿舍内部矛盾纠纷和宿舍的调整工作。

5）协助制定学生宿舍各项管理条例和内务卫生评比工作。

6）根据需要配合学校适时组织查房、查夜等检查工作，及时处理安全隐患和不稳定因素。

7）每周进行安全用电检查和危险用品检查。

8）遇突发事情发生，值班管理人员必须在第一时间报告校保卫处，如情况紧急更应同时直接报警（110、120 或 119 等）；主管人员必须在第一时间到现场处理问题或协调处理问题。

9）负责宿舍楼内宿管员值班工作，按学校规定开闭楼门，督促学生起床清宿工作；

10）宿舍楼内钥匙的管理，外来人员的管控和登记工作；

11）负责每天宿舍楼公共卫生间清理清洁工作；宿舍楼内的消杀工作；

12）宿舍内公共财产的盘点、管理和报修工作；学生宿舍内安全管理和突发事件紧急处理和上报工作。 

（5）教学楼、实训楼管理

1)保证教学楼、实训楼内课室照明设备的正常关启；

2）按规定维护保养教学设备，配件（如电源线、插线板）配备齐全，保证各项教学设备随时处于可投入使用的状况。

3）对教师在课堂教学过程中教学设备出现的问题及时提供技术支持。对于教师在教学过程中提出的技术支持请求，不能解决的要及时回复当事人。

4）物业管理制度与档案、资料管理

5）建立物业服务资料的收集、分类整理、归档管理制度。

6）在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

7）档案资料包括：工作中的各种制度、规程、记录、图表、函件等。

8）校园公共区域及普通教室钥匙的管理工作。

★商务部分

合同履行期限：服务周期三年，合同一年一签。供应商需按一年和三年同时进行报价。

付款条件：物业服务费按合同约定支付。

1、实施时间

1）中标企业应当严格按照国家和银川市物业管理的有关规定和物业服务合同，对物业项目实施专业化管理，综合性服务。

2）自中标之日起中标企业须在 3 天内，组织所有服务人员全部到岗，确保所有物业服务正常开展。使各项功能（保洁、维修、绿化、宿管工作）正常运行。

2、交付地点：银川职业技术学院。

3、服务要求及验收

中标单位接管后，中标单位应该严格按照投标书和委托合同的约定进行物业管理，如达不到规定的要求，管理、维护和服务的水平下降，投诉多或者出现重大管理失误，委托方有权提出整改意见，直至终止委托合同，责任由中标单位负责。

4、付款方式

物业管理费用由业主单位按中标价格按合同约定支付；正式签订合同后，以中标价为依据，以每月业主单位对中标单位的考核情况支付物业管理费。

5、本项目为一个包，具有整体性，不可分割。本项目拒绝挂靠或一个以上的供应商组成的投标联合体（后期服务过程中禁止转包）的投标人的投标。

6、培训：每年组织在职人员培训不少于 2 次，做好考核制度并建立在职人员的考核档案。

*详情请见招标文件