项目需求说明

一、项目概况

（一）物业的基本情况

宁波市自然资源和规划局海曙分局位于宁波市海曙区广安路78号，项目占地面积6500平方米，建筑面积9275平方米；集士港办公点位于菖蒲路2号：建筑面积约2000平方米。

  （二）主要设施、设备配置情况

1、配电设施

2、照明、给排水、换气设施

3、消防设施

4、监控设施

5、空调设施

二、综合服务管理项目内容及要求

（一）综合服务管理项目范围

1、区域内24小时的安全保卫和服务工作。

2、区域内及周边的车辆停放秩序维护和管理。

3、区域内及周边的卫生管理。

4、区域内配电设施和空调设施等设施设备的使用管理。

5、区域内照明、给排水、换气、消防、监控等设施设备的使用管理和维护、维修。

6、工作日约150人职工早、中餐服务。

7、其它临时性服务。

  （二）总体管理要求

1、中标人须认真履行职责，严格按合同中的质量保证体系做好各项工作，确保在岗在位，各尽其职，保证服务质量。

2、招标人有权对中标人工作质量进行不定期考核，具体考核方案与中标人协商确定，以保证奖罚分明。

3、中标人必须对上岗人员按规定进行岗位培训，并对上岗人员定期进行职业道德教育，教育其端正服务态度、提高服务质量、遵守招标人的各项规章制度及工作规范，维护招标人形象，服从领导。对不遵守劳动纪律、工作作风拖拉的员工，经查实后酌情处罚，情节严重的招标人有权辞退。

4、中标人须根据招标要求，制定并落实好各项管理制度。

5、中标人负责支付上岗人员的工资、津贴、社会保险及根据国家规定应支付的有关费用，承担培训、服装等费用。

  （三）项目管理具体要求

1、综合服务管理项目负责人（人员1人）

（1）负责中标人与招标人的工作沟通与联系。

（2）负责实施中标人承担的综合服务管理项目，督查中标人相关工作人员落实各项管理制度。

2、安全保卫管理（人员9人，其中本部7人，集士港办公点2人）

（1）24小时不间断在大门口值勤，接待、登记来访人员，联系被访工作人员，礼貌迎送来访人员。

（2）24小时不间断监控可视监控系统、报警系统的运行情况，发现险情和可疑情况及时了解清楚，并报告和处置。

（3）负责维护大厅秩序，处理突发事件；文明、礼貌的引导来访人员，并介绍相关业务政策，具备相关经验或学习能力强的为佳。

（4）定时对各楼层和区域内各部位进行巡逻检查，及时掌握物业管理区域内安全防范设备、消防器材和设施的运作情况，发现有异常情况及时报告、处置，并做好登记。

（5）负责区域内及周边的车辆（机动车和非机动车）停车秩序维护和车辆管理。

（6）负责热水供应，但由卫生管理人员送达相应办公室。

（7）接收、分发报刊和信件，重要信函即到即送。

3、卫生管理（人员6人，其中本部5人，集士港办公点1人）

（1）各层公共部位地面每天进行2次拖扫，走廊和楼梯扶手每天进行1次擦拭；

（2）卫生间每天定时滚动保洁，做到无异味，台面、镜面、地面干净，基本干燥，无明显污渍；蹲便器、尿槽内无明显水迹污垢和其他污物；洗手池、拖把池干净整洁；洗手液、卫生纸等补充及时；每周对卫生间大洗1次，对各器具清洁消毒一次。

（3）大堂地面及墙面、各层电梯出入处大理石每月抛光处理1次；大堂门面玻璃每天擦洗1次，地毯每周清洗1次。

（4）一层公共部位幕墙玻璃内外侧（含大厅北侧窗户玻璃）、二层以上公共通道幕墙玻璃内侧、各层公共部位所有活动门窗内外侧、各层办公室门面每月作1次全面清洁。

（5）会议室和主要领导办公室要及时打扫，做到地面、桌椅、门窗干净、整洁。

（6）区域内道路每天清扫2次，并要对以上部位每2小时巡视1次，发现杂物及时清理，保持干净整洁、无蛛网、无烟头、无纸屑，绿化区域内无瓜果皮、无树枝等杂物。

（7）区域周边道路及临时停车场每天清扫1次。

（8）保洁箱每天清理1次，确保箱内无垃圾积存、无臭味、无污水及虫蝇滋生等；废品应归到指定地点并及时处理，不准擅自存放在保洁区域内。

（9）生活水箱每年清洗2次。

（10）大楼外墙面每年由中标人委托专业公司清洗1次。

（11）做好排水、排污等工作。污水、雨水管道每季度疏通1次；化粪池每半年处理1次。

（12）送热水至相应办公室。

（13）完成其他保洁工作任务。

（14）主要领导办公室、大厅清洁（台面和地面）、走廊、楼梯及垃圾桶的清洁须在上班前清洁完毕。

（15）上述第（10）、（11）条产生的费用由招标人承担。上述第（10）、（11）条外的保洁工具、消耗品由招标人提供，采取实报实销制或物品领用制，具体由中标人与招标人协商确定。

4、食堂工作日职工早、中餐服务（人员7人，其中主厨1人、副厨1人、面点师1人、勤杂工4人）

食堂工作日职工早、中餐服务项目工作内容和要求：中标人要保证招标人150名左右职工工作日早、中餐在食堂正常用餐。具体要求：

（1）合理安排伙食，调剂好花色品种，保证早、中餐供应。

（2）中标人根据招标人规定的标准，每天进行购菜或配菜，具体方式由中标人与招标人协商确定。费用由招标人负责。

（3）中标人根据需要每半月1次采购大米、调味料和餐（工）具等物品，或每半月1次拟订采购计划交招标人采购后领用，具体方式工由中标人与招标人协商确定。费用由招标人负责。

（4）严格把好食品卫生关，发现不合格的食品要及时处理或向招标人管理人员提出。

（5）保管好库存物品，定期进行盘存，防止过期和霉变。

（6）搞好食堂卫生，每天做好厨房、餐厅的打扫和餐具的清洗、消毒工作；有垃圾要及时清理，职工用餐人数多而频繁时要及时清理桌椅。

（7）做好灭蝇、灭蟑等工作。

（8）中标人要定期对厨房、餐厅、食品、餐具等开展检查，确保各项卫生指标达标，保障就餐人员用餐安全。

（9）食堂工作人员要搞好个人卫生，做到勤洗手、勤剪指甲、勤换洗工作服，工作时要穿戴洁净的工作衣帽。每年进行一次体检，并持证上岗。

（10）做好食堂定期隔油池清理及每季度一次的脱排油烟清洗工作。

（11）食堂工作人员要增加安全防范意识，使用炊事械具或用具要严格遵守操作规程，防止事故发生。易燃、易爆物品要严格按规定放置，下班前检查各开关、设备，关好门窗。

（12）食堂工作人员要廉洁自律，严禁将食堂的物品带走。

（13）上述第（9）（10）条产生的费用由中标人承担。上述第（9）（10）条外的保洁工具、消耗品由招标人提供，采取实报实销制或物品领用制，具体由中标人与招标人协商确定。

5、设施设备使用管理和维护保养（万能工1人）

（1）建立招标人主要设施设备台帐，做好区域内各种设施设备的使用管理，确保各种设施设备始终处于良好的状态。

（2）及时联系、落实专业维护保养单位对配电设施、空调设施、电梯等设备的维护保养和安全检查。

（3）定期对消防、监控、供排水、照明、换气等设施设备进行维护和保养，对损坏的设施设备要及时修理。

（4）定期对各类设施设备进行安全监测，发现问题及时报告招标人和有关部门。

（5）保障水、电的日常供给。

（6）完成招标人交办的其他任务。

（7）上述第（2）条的专业维护保养费和安全检查费由招标人承担。上述第（2）条外的设施设备维修所需的原材料费用由招标人承担（若中标人委托其他专业公司维修的，由此产生的费用由中标人承担），采取实报实销制或物品领用制，具体由中标人与招标人协商确定。

（四）人员配置要求

	人员工种	人数	要求	年龄
物业	项目经理	1人	有较强事业心与责任感，具备较高的业务水准，较强的组织协调与管理能力，有同等规模物业管理经验。	50周岁以下
	保安员	9人	男性，具备高度责任感，良好的身体素质、文化素质，讲文明礼貌，形象良好，身高170厘米以上；会讲普通话，能听懂宁波方言；具备机关安全保卫工作基本常识，有妥善处理突发事件的能力。本部保安员7人（其中6人实行三班两运转制，每班2人，另外1人长白班），集士港办公点保安员2人。	45周岁以下
	保洁员	6人	吃苦耐劳，能使用保洁器械进行工作，有两年相关工作经验。本部保洁员5人，集士港办公点保洁员1人。	50周岁以下
	万能工	1人	有相关工程岗位上岗证，三年以上工作经验。	50周岁以内
	主厨	1人	具有三级/高级以上厨师资格证书、三年以上相关工作经验，以制作宁波菜为主。	45周岁以下
	副厨	1人	具有三级/高级以上厨师资格证书、二年以上相关工作经验，以制作宁波菜为主。	50周岁以下
	面点师	1人	具有三级/高级以上面点资格证书、三年以上相关工作经验。	45周岁以下
	食堂保洁	4人	有二年以上食堂工作经验	50周岁以下
合计		24人

（五）相关规定

1、物业管理各专业岗位应使用具有相应资质的人员，各岗位人员年龄不超过法定退休年限，其中安保人员须为男性且年龄不超过50周岁。

2、中标人及员工应主动配合招标人做好行政管理工作，服从调度，听从指挥，认真听取招标人提出的建议和意见，对在物业管理中出现的问题和薄弱环节立即整改，投诉处理率要达到100%。

3、做好各项保密工作。对党政要务及其他事务要严格做到不打听、不传播；对文件、资料要严格做到不偷看、不遗失、不擅自处理等。

4、在物业管理工作中所涉及到的设备、设施完好率要达到100%，因员工不慎导致设施、设备损坏、丢失应照价赔偿。

5、无安全生产事故和重大行政、后勤保障、员工管理事故发生，因管理原因引起的治安案件、失窃案件发生率为零。

6、捡到物品要及时上缴招标人有关部门。

7、中标人要严格按照《劳动法》要求做好用工工作。

8、建立健全物业管理档案资料，如门卫登记表、巡岗记录卡、车辆夜间停放情况汇总表以及其他需要记录在案的文档。

  （六）物业公司需负担的其它支出：

1、通讯费：中标人自行承担员工的电话、手机等通讯费用。

2、制服费用：中标人自行承担员工的工作服费用，款式及颜色需经招标人认可。

3、安保器材：中标人自行承担对讲机、橡胶警棍等器材。

4、脱排烟道清洗费用：中标人自行承。

5、隔油池清洗：中标人自行承。

*注：上述人员不得少于24人，否则作无效标处理。

三、物业管理费用及补充说明

（一）物业管理经费包含费用

1、人员工资费用；

2、社会保险（必须符合宁波市的有关政策规定）；

3、福利；

4、节假日加班费用（必须符合宁波市的有关政策规定）；

5、行政办公费用；

6、通讯费；

7、服装费用；

8、安保器材费用；

9、管理费用；

10、法定税费；

11、其他费用。

  （二）其它补充说明

1、本次招标，物业管理费最高限价150万元/年，委托管理期限暂定三年，合同一年一签。由招标人根据中标人上一年合同的履行情况决定是否续签。管理服务费用由各投标方自行报价（投标人在进行投标报价时要充分考虑未来三年价格因素的变化，中标价格将作为合同价格执行三年；如在合同执行期间，遇到社保缴费基数、比例及最低工资标准上调，则合同中的人员工资部分按实际情况予以适当调整，费用由招标人承担）。

 2、在投标报价中，综合管理服务费用采用包干制。中标人根据有关物业管理法规与招标人签订物业管理合同，对本物业实行管理，自主经营，自负盈亏。

3、中标人需按本项目管理的要求配备相应的工作人员，所有员工须有有效的上岗证件。中标人必须严格管理，制订相应的规章制度，做到服务第一，质量第一。

  4、管理费用结算具体时间为：本季度10日前结算上季度的服务费。

  5、管理用房。在委托管理期限内招标人免费提供相应的管理用房，具体根据招标人的实际与管理要求而定。

  6、委托管理费以中标价为准。

7、中标人与招标人签订物业管理合同时，中标人需向招标人提交中标金额5%的履约保证金，合同履行完毕退还,但不计利息。

8、招标人在适当时候对该物业管理进行考核评比，如达不到要求，限期不做更正的,可酌情扣除物业管理费用，直至终止委托管理合同。

9、招标人监督及处罚办法

9.1宁波市自然资源和规划局海曙分局办公室为招标人的监督部门，对中标人实施监督。

9.2监督内容为中标人投标承诺、管理指标、各项管理制度、工作制度等。

9.3奖惩办法

奖惩细则另行协商制定。

四、注意事项

1、中标人不得将项目非法分包或整体转包给任何单位和个人。否则，招标人有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

2、投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。

  3、违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以任何形式采取不正当竞争手段的，一经查实，由招标单位按规定取消本次投标资格，已经中标的终止委托管理合同，一切后果由责任者自负。