采购内容及总体要求

 

（本项目采购内容及总体要求为不允许负偏离的实质性要求和条件）

一、采购清单及技术要求

 

服务名称	数量	单位	标的所属行业
马鞍山市人力资源和社会保障局2022-2025 年物业服务	1	项	物业管理

 

二、项目概况

1.马鞍山市人力资源和社会保障局位于马鞍山市湖南东路 900 号（佳山南麓，原马钢技师学院、党校路西侧），占地面积 7000 ㎡，总建筑面积 8000 ㎡。

2.主楼 5 层，为多层综合办公楼，其中：

东侧：1-4 层为办公室、会议室、活动室；

西侧：（1）1-2 层为社保综合服务大厅，面积约 2000 ㎡；

（2）3 层为档案库、信息中心机房、办公室等；

（3）4-5 层为办公室。

3.辅楼 4 层，为办公及后勤用房，其中：

（1）1 层为食堂；

（2）2 层为劳动能力鉴定室、等候室；

（3）3 层为老干部活动室和物业办公室；

（4）4 层为资料室和仓库。

4.院内其他设施。标准篮球场 1 块，电动车、自行车棚 2 座，汽车停车位40 个，绿化面积 2000 ㎡。另外，门前三包约 100 米。

三、相关设施、设备情况

1.变配电系统。

配置 1KV 高压配电房 1 间，普通配电房 1 间。计算机信息中心采用双线路供电，并配备 UPS 电源设备 2 套。弱电系统主要包括电话、网络、监控等。

2.空调系统。

社保大厅配置奥克斯直流变频多联式中央空调，信息中心配备精密空调 3 台。其余各办公室、会议室配置柜机、壁挂式空调。

3.给排水管理系统。

生活用水采用无负压供水系统。楼顶设置自动补水消防水箱。

4.消防系统。

办公楼各层都设有消防栓、手提式干粉灭火器等灭火装置。计算机信息中心配备七氟丙烷气体灭火系统。5 层楼顶设置自动补水消防水箱。

四、物业服务内容及要求

（一）保洁和会服

1.办公区域卫生整洁、无尘、无异味。包括一、二层社保服务大厅、大楼各层走道、安全通道楼梯、洗手间、5 个会议室、乒乓球室和劳动能力鉴定室、鉴定等候室等区域。

2.院内外整洁、无杂物。包括院内绿化、停车场、车棚、篮球场及其他公共区域，院外三包区域。

3.雨水、污水下水通畅，不定期清理院内雨水下水口，主楼、大厅、辅楼屋顶雨水沟渠，保持下水通畅、无堵塞。定期清理洗车点下水口污泥。下水管网堵塞应及时疏通。

4.及时更换卫生间用纸，保持用纸供应不间断。纸品由采购人提供。

5.会议服务，做好部分办公室的清扫工作，做好会议室的日常保洁、桌椅摆放、配合做好会场布置，会议期间负责开水添加以及音响的调试等工作。

6.社保大厅玻璃外墙、公共区域、会议室、活动室窗户每年清洗一次，公共区域玻璃隔断外侧每周擦拭一次。

7.保洁的具体要求：

（二）保安

1.门岗 24 小时不间断执勤，对进出人员和车辆进行管理，防止和制止任何危及或影响机关大楼和社保大厅安全的行为，切实维护机关大楼及社保大厅正常的工作秩序。

2.持续巡查，防止危及工作场所和工作人员安全的事件发生。非办公时间内至少每小时巡查一次。制作巡查记录，包括巡查时间、巡查人、巡查状况等内容， 供采购人调阅监控核查。下班时，负责检查、关闭门窗和公共区域空调、灯具、显示屏等设备，确认大楼无人员时关好社保大厅的侧门，夜间不定期在大楼内和前后院进行巡视，确保安全。

3.协助维持社保大厅秩序，负责引导群众办事，及时制止抽烟、携带宠物、乱扔垃圾、随地吐痰、吵闹、插队等不文明行为，及时报告突发事件，协助处理盗窃等治安事件。

4.做好车辆进出管理，维护（大院）门前和院内车辆停放秩序，确保进出有序，通道畅通。维护电动车、自行车棚内车辆停放秩序。

5.协助做好信访维稳工作，按程序疏导上访人员，稳定上访人员情绪，防止过激行为的发生。及时劝阻并带离缠访、闹访人员。

6.做好报纸、杂志、信函、邮件分发工作，确保无错漏。

7.做好办公楼及社保大厅新冠肺炎疫情防控相关工作，对进入人员测温、验码，引导其规范佩戴口罩并保持社交距离。

（三）维修服务

由物业承接单位安排专业人员负责人力资源和社会保障局大楼以下维修服务：

1.保证供水、供电、照明、门窗、办公家具等设备设施的正常运行，完好率保持在 98%以上。

2.经常性开展巡查，及时检查、维护和维修。定期对高压配电房及各楼层配电设置等用电设备进行检查维护，确保运行正常。上下水管道、落水管道保持畅通，及时清理。消防水池保持清洁卫生，无溢漏。杜绝长明灯、长流水和泡、冒、滴、漏现象。做好空调的日常保养和维护，在冬夏两季前对空调进行检查、保养。

3.更换水电、灯具、办公家具五金等零配件费用，由采购人按季度凭发票给予据实补贴。

4.紧急抢修，维修人员必须半小时内到位；一般维修必须当天完成。

五、对物业工作人员要求

（一）服务人员岗位设置及人员分布

 

序号	岗位	人数	备注
1	项目负责人	1 人	驻点
2	卫生保洁	5 人
3	保安	10 人	白班门岗 4 人，晚班门岗 4 人，大厅门岗及秩序维护 2 人。
4	会议服务	1 人
合计		17 人

 

（二）总体要求

1.工作人员年龄，男性不超过 60 周岁（1962 年 5 月以后出生，不含 5 月），女性不超过 50 周岁（1972 年 5 月以后出生，不含 5 月），会服人员不超过 45 周岁（1977 年 5 月以后出生，不含 5 月）。

2.遵纪守法，品行良好，身体健康。

3.具备相关的专业知识，熟悉业务。

4.具有全心全意为采购人服务的意识，服从安排，认真负责，重操守、重诚信。

5.无刑事处罚、劳动教养、收容教育、强制戒毒或者被开除公职、开除军籍等不良记录。

6.统一着装、挂牌上岗、服装整洁，不得在采购人指定地点以外换装。

7.工作人员应对建筑物、水电设施等巡查，发现异常应立即报告采购人。上述巡查不到位达 3 次及以上的，经双方确认，采购人可以扣除其履约保证金。

8.物业公司应对工作人员进行职业道德教育，遵守采购人相关管理规定，遵从礼仪规范，语言行为得体，维护采购人政府机关形象。

9.物业公司应根据采购人要求及时更换不合格工作人员。工作人员有偷盗、散布不当言论等损害采购人利益行为的，应立即予以更换。

（二）具体资格要求

1.物业管理工作人员，具有丰富的物业管理经验和协调能力，作风正派、品行端正。其他物业工作人员服务热情、服从管理。

2.保安、保洁、维修人员，应经过相应的教育培训，掌握相关专业知识、技能，熟练掌握岗位操作规程。其中，安排承接维修服务的电工应具有特种作业操作证（低压电工作业）且有持证 3 年以上工作经验；其他设备的管理、维护人员应具有相应的专业技术职称或从业资格证书或培训上岗证。

 

六、其他要求

1.中标人须建立健全安全生产管理制度，安全保障稳妥、及时、有力，无重大事故发生。

2.中标人为本项目配备的所有物业服务人员应持有健康证明，不得有传染性疾病或其他重大疾病。中标人应每年至少组织物业服务人员体检 1 次。

3.所有服务人员工作中必备的工具、保洁用品及劳动保护用品由中标人承担。

4.中标人负责将采购人日常生产生活垃圾及时清运至垃圾中转站。

5.有完善的监督考核机制，确保服务质量。

6.有能力处置突发事件，根据采购人特点制定完善相关应急预案。

7.维护职工合法权益。物业服务人员工资不低于我市最低工资标准；物业公司应按照法律规定为全体人员按时足额缴纳社会保险费等费用。中标人违反国家相关法规，与聘用人员发生劳务纠纷，均由中标人负责调解与处理，采购人不承担任何责任。

8.中标人应建立良好的企业文化，关心职工生产生活，工作餐等福利费用由物业公司承担。

注：空调、消防专业维保由采购人确定的专业维保单位维保，不在本次采购范围内。

七、风险责任

1、中标人为本项配备的服务人员在岗履行工作责任期间，发生自身的人身伤害、伤亡，均由中标人负责处理并承担经济和道义上的责任，采购人不承担任何责任。

2 中标人因违反国家相关法规，与聘用人员发生劳务纠纷，均由中标人自行负责调解与处理，采购人不承担任何责任。

3、中标人在物业服务中违反国家相关法规规范，因过失造成他人财产损失或人身伤亡的，均由中标人负责处理并承担法律责任和善良道义责任，采购人不承担任何责任。

 

八、商务要求

（一）进场时间：自接到采购人通知之日起 3 日内完成进场工作。

（二）服务期限：3 年。

（三）付款方式：合同签订之后 10 日内支付第一年合同总金额的 10%，剩余第一年合同总金额的 90%实行每季度一结，在中标人切实履行了该季度的全部合同义务后，中标人将正规发票原件、缴税凭证复印件、该季度的工作小结等交于采购人，经采购人审核同意后于 30 日内支付该季度的合同款。以此类推，第二年、第三年均按照此种方式支付。

（四）中标人应为本项目服务人员依法缴纳社会保险费、住房公积金及其他相关费用。

（五）服务地点：马鞍山市人力资源和社会保障局。

（六）中标人不得将本项目转包，一经发现，有权终止、解除合同并要求中标人赔偿。

（七）本项目总投标价包含了履行合同所有内容的全部费用，包括服务人员的工资、社会保险费用（含个人和单位缴纳社会保险费用、大病保险费用）、住房公积金费用、体检费、法定税费及意外伤害保险费和合理利润外，还应包括管理、劳动、工作服、教育培训、设备设施、维修、通讯、保洁、绿化养护费、宣传服务、风险及政策性文件规定等各项应有费用，用于服务的劳动用品用具、维修工具、保安器材、清洁工具（所有的保洁工具/用品、生活垃圾袋及其他器具材料） 等费用，办公费（包括电话费）、固定资产折旧费及服务中损坏物赔偿费由中标人承担，以及为完成招标文件规定的服务工作所涉及到的一切相关费用。

（八）合同履行期间，如遇最低工资标准调整，采购人按照以下计算公式相应增减物业费用：

合同履行期间，如遇我市最低工资标准调整，采购人按照以下计算公式相应增减物业费用：

月物业费增减额=±每人每月最低工资标准调整金额×70%×当月总人数。

调整后的物业费与调整前相比，增减幅度不得超过 10%。上述费用增减已经综合考虑了包括社保缴费基数调整、物价上涨等所有变动因素，除此之外，中标人不得以任何理由要求采购人增加物业费。

费用调整自新最低工资标准生效之日起执行。但最低工资标准发生增减变动，中标人未提出增加物业费，且已结清费用的期间不予补付；采购人未提出减少物业费，且已结清的期间不予补扣。

注：中标人为一般纳税人的，调整前月物业费（按 17 人/月计算）=(中标金额-332037.00 元)/12+当月社会保险费、住房公积金费、工会教育经费及一般纳税人税金；中标人为小规模纳税人的，调整前月物业费（按 17 人/月计算）=(中标金额-311948.88 元)/12+当月社会保险费、住房公积金费、工会教育经费及小规模纳税人税金。

每月工会教育经费=月工资总额*3.5%；每月一般纳税人税金=（月工资总额+ 月社会保险+月住房公积金+月工会教育经费）*6.72%，每月小规模纳税人税金=（月工资总额+月社会保险+月住房公积金+月工会教育经费）*3.36%。

注：

1、服务期为 3 年，但投标人只需报一年服务价格，如中标，服务期内均以中标金额为合同价。

2、本项目所需其他一切费用（含税金）由投标人自行测算，一旦中标，在履约过程中产生的经营风险由投标人自行承担。

3、为保证本项目的正常运行，当投标人的总报价出现下列情况之一时，投标人需提供详细的成本测算及依据（测算时人员工资不得低于我市最低工资标准，不得以部分或全部人员不缴纳社保、大病保险和住房公积金为由进行测算，也不得以不缴纳或未完全缴纳职工教育经费、税金为由进行测算），未提供成本测算及依据，或虽提供但未被评委会接受的，评委会应当认定为投标文件无效：

①投标人为一般纳税人，报价低于638037.00元的； 

②投标人为小规模纳税人，报价低于617948.88元的。如投标人以小规模纳税人税金费率报价，投标文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如企业税种核定材料等），否则将导致投标文件无效。