采购需求 

前注： 

本采购需求中提出的服务方案仅为参考，如无明确限制，投标人可以进行优化，提供满足采购人实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经评标委员会评审认可。

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	按月支付，每月25日支付上一个月的费用。
2	服务地点	水湖镇
3	服务期限	3年
4	本项目采购标的对应的中小企业划分标注所属行业	物业管理

二、项目概况

1、水湖镇工业园标准化厂房区，服务面积约13.83万平方米的物业管理服务。其中标准化厂房26栋，面积约100392.9平方米；公租房3栋,面积约28345平方米，门面房13间，面积约529㎡，地下车库面积约9000㎡，合计约138266.9㎡。

2、电梯维保费。园区现有货物电梯21台，园区公租房及综合楼电梯14台，合计35台。

3、电梯降温设备配置。按合肥市特种设备安全监督检验研究所检验意见书要求，园区35台电梯都需要安装降温设备，中标人负责配备。且费用由中标人承担。

三、服务需求

（一）人员配备要求

序号	种类	数量	人员素质要求
1	管理人员 （项目经理）	1人	1、男性，年龄宜55岁以下，大专及以上学历； 2、身体健康、仪表大方得体； 3、具有一定的管理经验； 4、上岗前全部经过专业培训； 5、有一定沟通能力。
2	水电维修	1人	1、男性，年龄宜55周岁以下； 2、具有相应的证书、上岗证； 3、身体健康、责任心强； 4、高中及以上学历； 5、具有相关工作经验；。
3	保安人员	14人	1、要求身体健康、责任心强，具备物业保安人员岗位上岗证书； 2、年龄宜55岁以下，高中及以上学历； 3、五官端正，具有较强的敬业精神； 4、作风正派、无违法犯罪前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷； 5、安全防范人员负责车辆停放管理、出入管理、消防管理和治安防范、应急值守等。
4	保洁、绿化人员	5人	1、男女不限，年龄宜55岁以下； 2、身体健康、仪表大方得体； 3、熟悉保洁流程； 4、上岗前全部经过专业培训； 5、吃苦耐劳；
5	电梯安全员	1人
6	消防安全员	1人
	合计	23人
备注：1.人员配置时，各职位不允许存在兼职。2. 除评分办法的符合性审查指标中提出要求必须提供的相关人员证书作为评审依据外，技术标评分因素中有相关人员证书作为加分项的，投标人可提供相应的证书。投标文件中无须提供其余人员相关证明材料，中标人进场服务前由采购人核查人员配备情况，如不符合招标文件要求，采购人有权终止合同，并上报长丰县公共资源交易监督管理部门进行依规处理。

（二）物业服务内容

1、保修期满后物业共用部位的维修、养护和管理。

2、物业公用设施、设备的维修、养护、运行和管理。

3、公共部位的环境卫生，包括公共场所、场地、房屋共用部位、园区道路等的清扫保洁及垃圾的收集、清运以及厂房（生产企业）产生的所有垃圾的清运。

4、公共绿地、花木的养护与管理。

5、交通与车辆停放秩序的管理。

6、维护公共秩序，包括安全监控、货物进出门盘查、门岗执勤、物业区域内巡查等。发生偷盗等刑事案件依照法律法规报公安部门处理。

7、管理与物业相关的工程图纸，业主档案与竣工验收资料。

8、经委托可代收电费、水费等。

9、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护。

四、服务标准

1、厂房（房屋）及维修管理。

（1）厂房（房屋）外观完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象。

（2）厂房（房屋）幢号有明显标志，设有引导方向平面图。

（3）厂房（房屋）完好率100%。

（4）厂房（房屋）小修、急修及时率100%，合格率100%，险情排除率及时率达100%，有维修记录和回访记录。

（5）厂房（房屋）大中修有完整的开工报告及工程预算书等。

（6）厂房（房屋）档案资料管理完善，按幢、户立档。

2、公用设施设备管理

（1）设施设备图纸，档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。

(2)专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。

（3）设备良好，运行正常，有设备运行记录，有专门的保养检修制度，无事故隐患。

（4）厂房（房屋）内的生活用水（高压水泵、水池、水箱等）有严密的管理措施，操作人员健康许可证，水质检验合格。

（5）公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。

（6）公共照明设施设备齐全，运行正常。

（7）道理通畅，路面平坦无损坏。

（8）污水排水畅通，沟道无积水。

（9）危险部位标志明显，有防范措施。

（10）保证厂区内的用电安全，定期检查厂区内是否出现违规用电，有无电线老化、漏电，发现故障及时维修，如出现用电造成的事故由中标方负责。

3、绿化养护管理

（1）绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。

（2）对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。

4、环境管理卫生

（1）环卫设施完善，设有垃圾桶等保洁设施

（2）垃圾日产日清。

（3）无乱堆乱放现象，厂房（房屋）清洁卫生，通风照明良好。

（4）道路、绿地、共用场地无杂物，保持清洁。

（5）雪后及时扫除道路和楼间积雪；雨后及时清理污水。

（6）园区内无违章临时建筑。

（7）园区内无摊点，营业牌匾美观整齐，管理有序。

（8）无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。

（9）共用场地定期清洁，地面无油渍等污染现象

5、秩序维护管理

（1）园区内实行24小时值班巡逻制度。

（2）值班人员有明显标志，熟悉园区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。

6、消防安全管理

（1）消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。

（2）配备专职消防管理人员。

（3）消防通道畅通无阻。

7、停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。

8、人员要求

（1）特殊工种须持专业上岗证（电工须持有低压电工作业操作证，水工持有水工作业证，消防安全员持有建（构）筑物消防员证或消防设施操作员，电梯安全员持有电梯安全管理（A4）作业人员证），且具有相关工作经验；

（2）须合法用工。

（3）项目经理须驻现场管理；入驻的物业公司必须与中标人一致，禁止挂靠，发现项目经理和物业公司有挂靠行为，采购人有权解除合同。中标人对项目经理除非遇到因身体原因须外出就医等不可抗力外一律不得更换，如需更换，需经采购人书面同意。因中标人的原因，提出更换项目经理的，需要具有同等资格及工作一年社保证明，并经采购人同意。

五、人员工资

1、人员工资：中标人在承包期间必须按国家《劳动法》规定用工，与员工确立合法的劳动关系，签订用工合同。按国家规定办理社会保险，成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分，其中保险（五险）缴费基数按合肥市现行最新缴费基数和费率计算，不得以使用40、50岁人员为由不予核算。

2、投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。承包期内因省、市政府出台文件调整最低人员保障工资的，中标人须无条件予以调整，该风险投标人投标时须综合考虑并承担，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由增加物业服务费用。

3、中标人需将签订的用工合同及社保手续送采购人备案，否则，采购人不予支付相关费用并视同中标人违约，采购人可随时解除合同，并将不良履约行为同时上报监督管理部门进行曝光等处罚。

4、政策性费用及规定费用测算如下:

一般纳税人政策性费用及规定费用测算表

	缴费项目	人数	费用（元/月）	月	小计（单位：元）
A	最低人员工资	23	1430	36	1184040
B	社会保险	23	1174.04	36	972105.12
C	工会教育经费=A*3.5%				41441.4
D	税金=（A+B+C）*6.72%				147677.8
总计（A+B+C+D）					2345264.32
注：报价精确到小数点后两位，第三位四舍五入。

 小规模纳税人政策性费用及规定费用测算表

	缴费项目	人数	费用	月	小计（单位：元）
A	最低人员工资	23	1430	36	1184040
B	社会保险	23	1174.04	36	972105.12
C	工会教育经费=A*3.5%				41441.4
D	税金=（A+B+C）*3.36%				73838.9
总计（A+B+C+D）					2271425.42
注：报价精确到小数点后两位，第三位四舍五入。

备注：如投标人以小规模纳税人税金费率报价，投标文件中须提供税务部门开具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致投标无效。

注：

（1）人员工资不低于长丰县最低工资标准（1430元/人/月）。

（2）社会保险（五险）缴费基数最低为3429.11元，计算缴费金额以每人每月为基数，单位重大疾病补助须缴纳（15 元/每人/每月） 。社会保险（五险）费用（缴费费率：24.9%）组成为：养老保险 16%、工伤保险 0.4%、失业保险 0.5%、医疗保险 8%。

社会保险（五险）个人缴纳费用（缴费费率：10.5%）组成为：养老保险8%、失业保险0.5%、医疗保险2%。

（3）请投标人自行核算以上政策性费用及规定费用，如投标人对以上费用有疑问，请在本项目网上询问截止时间内提出。如无疑问，投标报价应不低于上述政策性价格，否则将导致投标无效。

（4）“投标报价表”中政策性费用及固定费用不接受赠送及优惠，其他费用为可竞争性费用，由投标人自行报价。

六、考核办法

（一）物业管理考核形式和内容

考核采取日常督查和月度考核的方式进行。

日常督查由水湖镇经济发展办负责。每天将督查情况在企业群里通报，并督促整改。每周汇总一次，向镇领导汇报。

月度考核由水湖镇分管领导牵头，经济发展办及企业人员参加，每月考核 1 次。每季度汇总一次，作为拨付服务费依据。

考核内容：1、基础管理；2、厂房管理与维修养护；3公共设施设备管理；4、安全、消防及车辆管理；5、环境卫生管理、绿化管理；5、社会治安综合治理及参与园区建设管理等。

（二）物业管理考核指标及标准

1、园区企业以正当理由提出投诉，当季度投诉有6件及以上、10件（不含10件）以下的1000元，10件及以上扣2000元。

2、项目经理不参与现场管理，查处1次当季考核扣5000元。

3、物业服务缺岗人数按100元/人，持证消防专职安全员缺岗人数按200元/人，累计在月考核中扣除。

4、物业公司提报的公用设施设备维修及其他报告，应事前反映再履行报告程序。对公用设施设备未按规定进行日常管理和维修养护的，发现一例在月考核中扣1000元。

5、发生较大安全事故或被媒体曝光，因工作失误或失职，造成不良影响的，在当月考核中分别扣10000元或5000元。

6、在法定节假日和省、市、县重大活动期间，因物业服务不到位，园区企业反映强烈的，在当月考核分中扣5000元。

7、实行员工面部识别仪考勤，中标人每月底应将员工考勤记录及人员变动更新信息（含姓名、岗位、年龄、身份证号、联系方式、家庭住址等内容）报采购单位备存，月考核时以面部考勤记录为人员考核依据。

（三）物业服务费拨付

 1、根据中标价格按月支付，每月25日前支付上月费用。

2、采购人每月对中标人进行服务质量进行考核，当月不满意率达40%约谈中标人，提出整改意见，限期整改；连续3个月不满意率达40%以上，相应扣减当月服务费用10%；连续6个月不满意率达40以上采购人有权无偿终止合同。