采购需求

属于实质性要求条款的，已用符号“▲”标明，否则属于非实质性要求。

“★”系产品采购项目中单一产品或核心产品：物业管理服务。

一、物业概况：

本项目由山畔晟庭和萍水人家两个物业项目组成，合计建筑面积181372.22平方米，合计住宅面积116009.94平方米，合计配套用房9003.07平方米，项目具体情况如下：

  (一) 山畔晟庭公租房

 1.物业概况

山畔晟庭座落于杭州市拱墅区建工路 221 号，为杭州市公租房小区，项目位于拱墅区半山田园板块，东至R22/S3-08项目配套公建，南至建工路，西至华中路，北至半山东路。周边配套较为完善，包括龙湖天街，山姆超市、丁兰广场、美好生活及大型农贸市场、银行、商城等。同时步行6-7分钟就可以到达项目北边的半山国家森林公园、虎山、龙山公园等风景区，是一个非常宜居的小区。

项目用地面积14518平方米，总建筑总面积85457.79平方米，住宅建筑面积43525.52平方米，配建用房2761.41平方米，社区用房与养老用房613.77平方米，物业经营和管理用房431.54平方米。户数：总共680户，50-60平200户（一室一厅），60-70平480户（两室一厅）。本项目为精装修交房。

  物业类型：公共租赁住房

建设单位：杭州市城市土地发展有限公司

建设地点：杭州市拱墅区半山街道建工路 221号

建筑层数与高度：地下二层（局部一层），地上11层。

建筑耐火等级：耐火等级地上二级、地下一级。

室外绿地面积：容积率：1.6 ，绿化率30%

机动车停车数：机动车停车位774个。

本项目的地下机动车位停车位有部分为公共泊位，需对外开放经营，公共泊位的开放与经营管理工作由本项目中标单位负责，具体开放形式、收费标准、数量等依据项目实际使用情况确定。

 

  2.各层功能区域、目前阶段设备设施表

（1）各层功能区及其面积表

楼幢	主要功能区	面积㎡	备注
山畔晟庭1幢	住宅	3498
	配套服务网点	395.25
	地下部分	8.01	管井
山畔晟庭2幢	住宅	4101.6
	配套服务网点	415.05
	地下部分	120.47	汽车坡道及管井
山畔晟庭3幢	住宅	4087.4
	配套服务网点	572.22
	地下部分	37197.62	地下一层、二层和夹层地下室
	出入大厅、门卫	322.53
山畔晟庭4幢	住宅	3490.8
	社区养老	222.01
	社区服务	391.76
	地下一层	2.82	管井
山畔晟庭5幢	住宅	3532.4
	消控室	61.11
	地下部分	15.99	管井
山畔晟庭6幢	住宅	4140
	地下部分	15.23	管井
山畔晟庭7幢	住宅	3487.7
	物业办公	203.43
	地下部分	41.29	管井、楼梯（地下）
山畔晟庭8幢	住宅	3539
	地下部分	19.66	管井
山畔晟庭9幢	住宅	4084.8
	配套公建	214.4
	物业经营	228.11
	地下部分	41.75	管井、楼梯（地下）
山畔晟庭10幢	住宅	5413.67
	配套公建	541.84
	公租房管理用房	68.65	10幢东201室
	地下部分	161.77	管井、坡道、楼梯（地下）
山畔晟庭11幢	住宅	4081.8
	配套公建	622.65
	地下部分	16.79	管井
开闭所	地上建筑面积	69.96
垃圾房	地上建筑面积	30.52

（2）主要设备表

机电设备部分
设备名称	型号	数量/台	安装地点	质保期
动力柜	XL	65只	地下室	2024.4
配电箱	PXT	20只	地下室	2024.4
计量配电箱	XM	8只	地下室	2024.4
电容柜	GGJ	5只	地下室	2024.4
户内箱	HX	680户	主楼	2024.4
潜水排污泵	50JYQW-10-15-1200-1.0	50台	地下室	2024.4
潜水排污泵	50QW-15-15-2.2	72台	地下室	2024.4
潜水排污泵	65QW-40-15-4.0	8台	地下室	2024.4
潜水排污泵	80QW-45-22-5.5	6台	地下室	2024.4
消火栓泵	XBD9.8/20-80L	2台	泵房	2024.4
自喷泵	XDB6.8/30-100L	2台	泵房	2024.4
离心式消防风机	HTFC-II-30	17台	地下室	2024.4
混流风机	SWF-I-10	2台	主楼	2024.4
混流风机	SWF-I-12	4台	主楼	2024.4
混流风机	SWF-I-13	2台	主楼	2024.4
混流风机	SWF-I-4.5	9台	主楼	2024.4
混流风机	SWF-I-6.5	2台	主楼	2024.4
混流风机	SWF-I-5.5	16台	主楼	2024.4
混流风机	SWF-I-11	5台	主楼	2024.4
混流风机	SWF-I-9	4台	主楼	2024.4
混流风机	SWF-I-5	4台	主楼	2024.4
混流风机	SWF-I-7	2台	主楼	2024.4
混流风机	HL3-2A-5.5A	3台	地下室	2024.4
混流风机	HL3-2A-3A	2台	地下室	2024.4
壁式轴流风机	DFBZ-2.5	18台	地下室	2024.4
消防应急广播主机	YJG4-150	1台	消控室	2024.4
CRT图形显示装置	HJ-1910	1台	消控室	2024.4
脚踏风机	DJF-1	9台	地下室机房	2024.4
过滤吸收器	RPF-100	12台	地下室机房	2024.4
手摇泵	SH-38	14台	地下室机房	2024.4

 

电梯扶梯设备
品牌	通力电梯
产品名称	型号	尺寸(长×宽)	数量/台	备注	安装地点	质保期
客梯	通力电梯	1600×1500mm	12	客梯	楼内	2024.4
客梯	通力电梯	1400×1350mm	11	客梯	楼内	2024.4

 

智能化设备表
序号	设备名称	规格、型号	数量	单位	安装地点	质保期
1	智能球型摄像机	DH-SD-6C3223UG-AN	2	台	室外	2024.4.2
2	网络摄像机	DH-IPC-HDW7288C-IK	23	台	室外、地下室	2024.4.2
3	网络摄像机	DH-IPC-HFW7288M-IK	118	台	室外、地下室	2024.4.2
4	网络摄像机	DH-IPC-HDW7288C-IK	46	台	室外、地下室	2024.4.2
5	网络摄像机	DH-IPC-HDW7288C-IK	2	台	室外、地下室	2024.4.2
6	液晶拼接显示单元	DHL460UCM-EF	16	套	消控室	2024.4.2
7	网络硬盘录像机	DH-NVR5064-4KS2	4	套	消控室	2024.4.2
8	无线网桥	DH-WBD2-60N-01LC	23	台	主楼	2024.4.2
9	智能小区综合管理系统	DH-DSS-H500S2	1	套	消控室	2024.4.2
10	电脑主机	HP	1	台	消控室	2024.4.2
11	图形显示器	/	1	套	消控室	2024.4.2
12	可燃气体报警控制器	/	1	套	消控室	2024.4.2
13	消防电源监控器	/	1	套	消控室	2024.4.2
14	UPC备用电源	12V	1	套	消控室	2024.4.2
15	防盗报警控制器	DH-ARC9016C-V3	1	台	消控室	2024.4.2
16	网络视频解码器	DH-NVD1805DH-4K	1	台	消控室	2024.4.2
17	以太网交换机	H3CMS4024P-EI	11	台	主楼	2024.4.2
18	以太网交换机	MS4010	11	台	主楼	2024.4.2
19	以太网交换机	H3CS1850V2-52P	11	台	主楼	2024.4.2
20	以太网交换机	MS4048P	11	台	主楼	2024.4.2

注：1.以上物业概况数据仅供参考，以物业实际情况为准，设备以现场型号和数量为准。

2.以上物业概况数据未涉及展陈设备，具体以现场为准。

（二） 萍水人家公租房

1.物业概况

萍水人家座落于杭州市拱墅区余杭塘路466号，为杭州市公租房小区，地处杭州城西新城普福版块，紧邻公交站保基地，邻近锦绣小学，小区环境优美、交通便捷，是以居住、出行的理想家园。

项目总建筑面积95914.43㎡，住宅面积72484.42㎡，配套用房建筑面积6241.66㎡，社区用房建筑面积952.69㎡,物业经营和管理用房建筑面积629.53㎡，由5幢高层组成，共计1492 户。

  物业类型：公共租赁住房

建设单位：杭州市租赁房投资有限公司

建设地点：余杭塘路466号

建筑层数与高度：地下一层，地上24层建筑最高点93米

建筑耐火等级：耐火等级为二级

室外绿地面积：5238㎡，容积率：3.79 ，绿化率25%

机动车停车数：地下停车位286个

  2.各层功能区域、目前阶段设备设施表

（1）各层功能区及其面积表

楼幢	主要功能区	面积㎡	备注
萍水人家1幢	住宅	16112.53
萍水人家2幢	住宅	16109.87
萍水人家3幢	住宅	10163.04
萍水人家4幢	住宅	10163.04
萍水人家5幢	住宅	19935.94
	社区用房	556.92
	配套公建	6241.66
	公共卫生间	68.51
	开闭所	74.22
	公共食堂	1148.54
	养老用房	395.77
	经营性用房	351.99
	物业用房	277.54
	电信用房	18.49
	有线电用房	18.76
	消控室	47.25
	地下一层	15373.32

（2）主要设备表

机电设备部分
设备名称	型号	数量/台	安装地点	质保期
ABB变频器	ABB	2台	地下室水泵房	2018.12.30
变频控制柜	CO-TRUST	2台	地下室水泵房	2018.12.30
隔膜式压力罐	上海东方	2台	地下室水泵房	2018.12.30
三相异步电动机	上海东方	3台	地下室水泵房	2018.12.30
三相异步电动机	上海东方	3台	地下室水泵房	2018.12.30
消防隔膜式压力罐	上海东方	1只	地下室水泵房	2018.12.30
JB-QG-LD128E火灾报警控	JB-QG-LD128E	1套	监控室	2018.12.30
脚踏风机	JTFJ-KZX	4台	地下室机房	2018.12.30
过滤吸收器	SR78-100	6台	地下室机房	2018.12.30
手摇泵	SH-38	2台	地下室车库	2018.12.30
排污泵	50WQ15-100-0.75	24台	地下室车库	2018.12.30
高杆灯	60829（铁材）	30只	园区路面	2018.12.30
草坪灯	B-60858（铁材）	37只	园区路面	2018.12.30
照明电源箱	CV335	1只	园区路面	2018.12.30
低压配电柜	GD11	8只	单元机房	2018.12.30

 

电梯扶梯设备
品牌	三阳电梯
产品名称	型号	尺寸(长×宽)	数量/台	备注	安装地点	质保期
客梯	VF330	2100×800mm	17	客梯	楼内	2020.9.30

 

智能化设备表
序号	设备名称	规格、型号	数量	单位	安装地点	质保期
1	室外枪机	DS-2CD1221D-13	109	只	园区路面	2018.12.30
2	室内半球	DS-1PC-B12HV2-1A	18	只	电梯轿厢	2018.12.30
3	硬盘录像机	H1K/AKS-NVR9116P-S	8	台	消控室	2018.12.30
4	监控液晶监控器	E2016HB	3	台	消控室	2018.12.30

注：1.以上物业概况数据仅供参考，以物业实际情况为准，设备以现场型号和数量为准。

2.以上物业概况数据未涉及展陈设备，具体以现场为准。

二、费用标准：

  中标人的物业费由三部分构成,包括:“住宅物业服务费”、“住宅公共能耗费”以及“预留住宅物业服务考核奖励费”（奖励费视考核情况可能有）。

▲公共能耗费投标报价的单价上限为0.5元/平方米*月，包干使用。▲住宅物业服务费投标报价的单价上限为1.25元/平方米*月。“预留住宅物业服务考核奖励费”为投标人所投“住宅物业服务费”总价的25%，中标人通过物业考核情况确定取得该笔费用。上述费用由财政支付，在合同签订后5个工作日内支付当期合同预算总额的20%作为预付款，在每年的6月支付住宅物业服务费的50%，其余费用在当年依据物业考核情况在12月进行结算。物业服务考核的标准具体详见合同附件。

  地下车位管理费上限为60元/个*月（基价），配套用房物业费上限为1.5元/平方米*月（基价），最终结算价=基价*“统一折扣”[举例说明：假设投标人所投“统一折扣”为80%，则，地下车位管理费的最终结算价=60元/个*月（基价）*80%（“统一折扣”）=48元/个*月，配套用房物业费的最终结算价=1.5元/平方米*月（基价）*80%（“统一折扣”）=1.2元/平方米*月]。地下车位管理费和配套用房物业费不包括在财政预算内，资金来源为：已出租的车位及配套用房服务费用向具体的实际承租人收取。空置的费用由受委托的公租房管理公司支付，统一在年底进行结算。▲ “统一折扣”不得超过100%。

三、委托时限：

合同签订之日起至2024年12月31日，预算6399959.55元。首年度合同期自合同签订之日起至2023年12月31日，其中萍水人家的委托时间自2022年12月16日起，山畔晟庭的委托时间自项目实际移交之日起算。合同期内，供应商能严格履行合同，通过采购人的考核，绩效评价好、服务对象满意度高，采购人报经批准同意可以签订合同，合同采用一年一签的方式进行签订，但签订不超过一年（12个月）

特别说明：萍水人家服务期限自2022年12月16日起。山畔晟庭项目预计交付使用时间为2022年9月16日，最终按合同签订后实际发生日期为准，物业服务费按实际移交日期开始计算。

四、服务要求：

基本服务要求：本项目按照《杭州市普通住宅小区前期物业服务等级及收费标准(丙级)》的服务内容与服务标准执行；

项目	服务内容与服务标准
(一)基本 要求	1、企业设有管理办公处，配置一般的办公设施设备，办公场所较整洁有序。
	2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
	3、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
	4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
	5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
	6、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
	7、公示24小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。遇紧急意外事件接电话后应尽快到达现场。
	8、按有关规定和合同约定公布物业服务资金的收支情况或物业经营性收支情况。
	9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
	10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见。
(二)房屋管理	1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
	2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
	3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
	4、按照装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，每月不少于2次巡查,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主和有关主管部门。
	5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
	6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。
(三) 共用设施设备维修 养护	1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
	2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修、保养等记录齐全。
	3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
	4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主提出报告与建议，根据业主的决定，组织维修或者更新改造。
	5、载人电梯24小时正常运行。
	6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。设备房保持整洁，无鼠害现象。
	7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
	8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(四) 协助维护公共秩序	1、小区主出入口24小时值班看守。
	2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
	3、车辆有序通行、停放。
	4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，大型物件搬出小区实行记录，信件收发等。
	5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
(五) 保洁服务	1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
	2、对已配置的公共区域果壳箱或垃圾桶做到日产日清。
	3、小区公共场所每日清扫1次；高层电梯厅每天清扫1次，楼道隔天清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
	4、公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
	5、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
	6、根据当地实际情况进行消毒和灭四害。
(六) 绿化养护管理	1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
	2、定期清除绿地杂草、杂物。
	3、预防花草、树木病虫害。

其他服务要求：

1. 对于已安装公租房智能门禁系统的小区，智能门禁系统对物业公司的相关服务要求如下:

  (1) 使用智能门禁系统办理发卡、补卡、挂失、销卡、退房等业务，并提供24小时门禁卡补卡服务。

  (2) 机械钥匙、管理用卡指定专人妥善保管，做好使用记录台账。

  (3) 受理住户报修并及时向维修责任单位报修，并做好相关台账记录，跟踪维修情况和进度。维修单位上门维修应有人陪同，并对维修情况及时确认。

  (4) 定期检查设备在线情况，有故障按照报修流程及时报修。

  (5) 住户更换门锁电池有困难的，提供帮助。

2. 物业公司在现场应设有服务接待中心，公示24小时服务电话。有完整的报修、维修和回访记录，包括但不限于公共部位、住宅套内、配套用房、智能门禁的接报修等服务。

3. 物业公司受委托代为租赁管理的权属归公租房所有的地下车位。车位租赁费用收取由物业公司代为收取，并在每年度12月与受委托的公租房管理公司核对数据，结算款项。

4. 租户办理入住手续，物业公司根据《入住联系单》发放门禁卡（钥匙），安排工作人员陪同租户对房屋质量及室内设施设备完好情况进行确认，如发现问题影响正常使用，及时联系维保责任单位。

5. 物业公司安排人员上门对腾退房屋进行验收、抄写水、电、煤气度数、查看屋内设施设备是否完好、垃圾是否清除、核实有无领取华数数字机顶盒、是否需办理停机手续。验收合格后，物业公司收回门禁卡（钥匙）和数字机顶盒（或有），完整填写《退房单》，并签名或加盖公章。

6. 房屋（包括但不限于住宅、配套用房）空置期间，物业公司需每月巡查一次，做好巡查台帐，如发现房屋问题及时反馈受市住保服务中心委托的公租房管理公司。针对已配租的房源，按要求配合做好入户巡查工作。

7. 本项目物业维修资金使用需报受市住保服务中心委托的公租房管理公司审批后方可实施。

8. 本项目属于本物业业主所有的物业管理经营用房，物业共用部位、共用设施设备、共有的场地由委托物业公司进行经营管理。上述各项物业的经营性收入扣除物业合同约定的经营管理费用和报酬，其余收入作为收益归全体业主共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新。物业经营性收入应做好相关台账，配合相关审计工作。

  ▲投标人物业经营性收入分成比例，投标人占物业经营性收入分成比例上限为50%，未按规定进行承诺的或分成比例超过50%的，则按无效标处理。

  物业经营性收入的使用需经受市住保服务中心委托的公租房管理公司审批后方可实施。

  9.物业公司所涉及的房屋报修、巡房，预约验房，车位预约等工作进入公租房运营管理平台进行开展。

10. 物业公司应积极主动、按时完成各政府有关部门提出的整改问题：如数字城管件、街道\社区\派出所要求整改问题等。

11. 协助组织开展社区文化娱乐活动，积极开展公租房小区文化建设，为租户提供丰富多彩的文化生活，提升公租房小区居住幸福感，全年有组织地开展文化活动不得少于5次。

五、人员要求：

（一）总体要求

1、人数：

物业服务团队总人数不少于47人，其中物业经理（项目负责人）1人，客服主管2人，客服专员4人，财务专员1人，秩序维护部主管2人，消（监）控6人、工程服务部主管1人，综合维修员4人，环境服务部主管1人，绿化工2人，秩序维护员、保洁员若干。

日常管理：

1、实行统一着装、统一管理。所有服务人员要求着装挂牌上岗，所有工作人员必须着统一成套制服，服务热心、热情、用语规范、文明工作。

2、根据采购人工作要求，科学设置岗位分工，合理编制工作任务表，保证各项工作、各岗位人员到岗到位。

3、如非在岗时间遇特殊情况的，需接到任务后30分钟内集结完毕。

4、采购人有权对不能胜任本职工作的人员要求调换；

5、如有人员离职，需提前1周告知采购人并提交更换人员的相关信息，所更换的人员综合能力不得低于离职人员，经采购人确认后方可办理离职及上岗。

6、服务人员在派驻场所不得从事非法活动，不得从事有损采购人利益的活动。

（二）具体要求：

1、所有物业服务人员食宿费包含在合同总价中；

2、物业经理等主要管理人员应以中青年为主，年龄不得超过55周岁，身体健康，工作认真负责并定期接受培训；

拟任本项目物业经理和其他常驻管理人员应具有类似项目实施经验。其中，物业经理应具有本科及以上学历、中级以上职称、从事住宅物业管理10年以上工作经历；常驻管理人员5人以上应具有专科及以上学历、从事物业管理5年以上工作经历。综合维修员应持证上岗，具有高配证或电工证或电梯证；消（监）控人员必须持有建构筑物消防员资格证。

六、管理服务应达到的各项指标

1．杜绝火灾责任事故，加强安全生产工作，防止和减少生产安全事故。

2．环境卫生整洁。

3．零修、报修及时率100%，返修率小于1%。

4．服务有效投诉少于1%，处理率100%。

5．公租房租户满意率90%以上。

七、检查与考核

1、中标人应制订具体的质量保证措施及质量保证和相关服务承诺。中标人所有的工作除应按其内部流程实施外，还应接受采购人或第三方的随时检查。如因质量未达到目标，采购人有权要求其整改，同时中标人应承担责任和经济赔偿（扣款或终止合同）。

2、采购人定期和不定期地对中标人管理服务进行检查和抽查，检查记录和整改时限反馈中标人。检查标准按《公租房小区物业考核实施办法》执行。

3、中标人应严格按照招标文件和投标文件约定各项工资福利待遇给予发放给员工，采购人将定期和不定期对此进行检查、监督。未按要求发放工资福利待遇的，采购人将扣除相应款项，同时中标人应承担责任和经济赔偿（扣款或终止合同）。

八、其他

1、投标人资质要求：

具有职业健康安全管理体系认证证书；具有质量管理体系认证证书；具有环境管理体系认证证书；具有能源管理认证证书。

2、投标文件制作：

投标文件要求编制完整、格式规范、内容齐全、表述准确、条理清晰，内容无前后矛盾，符合招标文件要求。相关资料的提供情况真实、完整、清晰、有序、合理。电子化投标文件与评分标准一一对应。

3、 投标人为本项提供的配套服务要求：

根据本项目物业使用特点提出合理的公租房 物业管理服务理念，提出服务定位、目标，投标人的管理模式能够切合实际，且安全可行。有比较完善的组织架构，能够清晰简练地列出主要管理流程，包括运作流程图、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈渠道及处理机制等。有比较完善的公租房物业管理制度、作业流程及公租房物业管理工作计划及实施时间，并具有档案管理制度、公众制度、公租房物业管理制度等，体现标准化服务管理服务水平。