采购需求

前注：

本说明中提出的技术方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化，提供满足用户实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可。

 

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明及要求
1	付款方式	根据考核结果按月度支付
2	服务地点	庐阳区大杨镇森景北苑小区
3	服务期限	本合同服务期限为一年；合同到期前，经双方协商无异议，甲方报主管部门同意且资金落实的情况下，可续签一年，最多申报 2 次。
4	本项目采购标的所属行业	物业管理

二、项目简介

森景北苑系庐阳区大杨镇森林公园三期复建点1号、2号、3号地块，位于四里河路与银杉路交口，东自金江花园、银杉路，西至四里河路、白杨路，南起柳林苑、迎松路，北邻青竹街、常春藤街。总建筑面积216613.64㎡，其中住宅建筑面积166102.71㎡（含2号地块12#、13#楼），16栋高层住宅，1826户，商业面积10714㎡，4栋独立商业楼，非机动车库建筑面积8390.5㎡，地下车库建筑面积22841.19㎡，地面停车位287个，地下停车位631个，自管电房3所，电梯56台，地上幼儿园一所、卫生站一个。本次招标服务范围不含幼儿园、卫生站区域。

其中2号地块12#、13#楼系合肥城建投资控股有限公司代建项目，产权分别属于绿泉园林和安徽省公安厅警卫局，两栋楼总建筑面积为20888.38㎡，住宅建筑面积为20095.61㎡，213户。

三、物业服务标准

按照合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（丁级）标准执行。

四、物业服务内容

1、物业管理区域内房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；

2、物业管理区域内公共配套设施、设备维护、运行管理；

3、物业管理区域内公共场所、道路、房屋建筑公共部分清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；

4、物业管理区域内公共绿化、园林小品的养护和管理；

5、物业管理区域的日常安全巡查服务；

6、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业管理服务；

7、物业管理区域内楼宇自动化设备系统的运行、维护管理；

8、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

9、物业管理区域交通、车辆行驶和停泊管理；

10、物业及物业档案资料收集、管理；

11、社区文化的开展，并协助相关部门做好住改商、违章搭建、文明创建等工作；

12、法律政策和物业服务合同中规定的其他事项。

另外，根据小区实际情况还应提供如下服务：

1、物业进场后，加强地面（地下）机动停车位的管理，均匀画线并科学布置，改善小区停车面貌；

2、按程序负责受理业主申报房屋维修事项，为创建和谐小区，积极配合乡镇、社区调解物业管理纠纷，调处化解业主矛盾；

3、配合辖区社居委做好房屋租赁信息采集和租赁备案工作，并按时按质报送；

4、接受乡镇、社居委对小区物业管理服务工作进行考核。

5、负责做好物业承接查验工作（具体内容详见《合肥市物业承接查验实施细则》及承接查验三个示范文本），负责空置房看管，配合政府做好回迁房分配和业主入住工作。

6、中标物业企业需按招标单位要求，依据中华人民共和国住房和城乡建设部【2010】165号文规定做好前期物业承接查验工作，配合政府做好回迁房分配和业主入住工作。

7、负责管理好小区范围内公共水电表，免费接受采购人托管，负责代收代缴物业管理范围内商业、办公等建筑水电费费用，采购人不支付任何因此产生的服务费用；

物业服务企业在物业管理过程中所涉及的工作、用具等全部由物业服务企业自备。

五、人员配置标准：

1、人员配备：

序号	部门	岗位	编制
1	管理处	项目主管	1
2	客服中心	客服主管	1
3	秩序维护部	保安主管	1
		门岗	15
4	环境部	保洁主管	1
		保洁员	8
5	维修部	维修工	1
合 计			28人

以上为最低人员配置，各投标人可根据实际管理需求优化岗位，但人员编制不得低于各岗位人员编制。

2、人员工资不得低于合肥市最低工资标准，员工社会保险按国家相关规定执行。

3、项目主管、客服主管、保安主管、保洁主管均需投标供应商直接任命。

4、人员素质要求

项目主管全面负责物业服务工作的管理，做好与业主方的沟通和协调工作。年龄在60周岁以下，有较强的管理能力和工作经验，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通。需具备社会工作师（中级及以上）资格证书（响应文件提供证书的扫描件或影印件，此项作为初审项）。

安保人员年龄不超过65周岁，男性身高不低于170CM，退伍军人优先；

保洁人员年龄不得超过65周岁，身体健康；

所有人员应着制服上岗，做到工号、标牌清楚，各司其职，服务规范。

所有人员的政治素质、专业技术人员的专业素质过硬，杜绝监守自盗、违规操作等问题的发生。

所有人员严格遵守各项规章制度，杜绝违法、犯罪行为发生，对因中标供应商管理不善出现的问题负全责。

注：除初审表和评分标准中要求提供的相关人员证明材料外，投标供应商在投标文件中无须提供其他人员相关证明材料，由采购人在中标供应商进场服务前核查人员配备情况，人员须按照要求配备到位，否则采购人有权解除合同并报监管部门按规定处理。

五、报价说明

1、采购人不提供前期介入费、开办费；

2、本项目中2号地块12栋、13栋楼总建筑面积20888.38㎡，住宅建筑面积20095.61㎡，系合肥城建投资控股有限公司代建项目，实际拥有单位为绿泉园林和安徽省公安厅警卫局，不在本次招标范围内，该两栋楼物业费采购人不承担，由中标单位与物业使用人协商收取。

3、本项目投标报价为小区年度物业服务费，总报价不得超过项目预算，包含共用设施设备（如自管电房、电梯等）的维护及维保费用；

4、投标总价的计算过程为：

住宅部分物业费计算公式：146007平方米×a元/平方米·月×12月=A元；

a元/平方米·月为小区住宅部分物业服务费用单价。

投标总报价X=A(不考虑收取率)

备注：供应商须在报价表中列出单价 a，否则响应无效。

本次投标报价仅作为价格评审的依据和签订合同的暂定额，中标后，供应商实际收取费用根据所服务面积和所报单价a据实结算。

5、商业部分物业费计算公式及单价要求

商业部分物业费计算公式：10714平方米×b元/平方米·月×12月=B元；

b元/平方米·月为小区商业部分物业费单价，b不得高于2元/月·每平方米，由中标供应商直接向商业使用人收取。（商业部分物业费的单价和总价不在本次报价范围内）

6、 费用承担说明：

（1）住宅物业管理服务费：住宅物业费每平方米政府承担单价不超过0.6元/月·每平方米，最终按中标价进行补贴。

（2）商业物业管理服务费：商业部分由中标物业服务企业自行向商业门面使用人收取并承担收费率风险，采购方不承担商业物业管理服务费。

7、目前商业面积为10714㎡，地下车库待移交后，由中标物业公司与采购人另行协商，依法向物业使用人收取，物业费收取率风险由物业公司自行承担。

8、上述报价中住宅部分包含公共区域水电及其他设施、设备运行等公共能耗，商业部分据实分摊。

9、物业服务合同签订后中标物业服务企业应与建设单位共同做好房屋承接查验工作。

10、投标人应考虑出租的住宅房和非社区集体经济组织成员的住宅房业主承担的物业费部门的收费收费率等以及其他费用的收入风险。

11、投标报价为完成本项目的全部费用价格，其组成包括但不限于人员工资、管理费、服装费、办公费、通讯费、培训费、税金、利润、社会保险费等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。中标供应商依法缴纳员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及自行解决员工劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、中标供应商交通问题及中标供应商为完成服务所发生的一切费用等有关问题。

12、人员工资不得低于合肥市现行最低标准，保险按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分（含医疗救助金），不得以使用40、50人员为由不予核算。

13、投标供应商应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥市最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由增加物业管理费用。

14、政策性费用及规定费用测算如下：

一般纳税人政策性费用测算：

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	28	1650	12	554400
B	社会保险	28	1174.04	12	394477.44
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				19404
	小计（A+B+C）				968281.44
D	一般纳税人税金=（A+B+C）*6.72%=(A+B+C)*0.0672				65068.51
总计（A+B+C+D）（四舍五入后保留至小数点后两位）					1033349.95

小规模纳税人政策性费用测算：

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	28	1650	12	554400
B	社会保险	28	1174.04	12	394477.44
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				19404
	小计（A+B+C）				968281.44
D	小规模纳税人税金=（A+B+C）*3.36%=(A+B+C)*0.0336				32534.26
总计（A+B+C+D）（四舍五入后保留至小数点后两位）					1000815.7

注：（1）请投标供应商自行核算以上政策性费用及规定费用，如投标供应商对以上费用有疑问，请在本项目答疑期内提出。如无疑问，投标报价应不低于上述政策性价格，否则将导致投标无效。

（2)政策性费用及规定费用不接受赠送及优惠，其他相关项，作为可竞争费用，可由投标供应商自行报价。

（3）投标人自行踏勘服务现场，如投标人因未及时踏勘现场而导致的投标报价缺项漏项、或中标后无法兑现服务，投标人自行承担一切后果。

（4）投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥市市区最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由要求增加物业管理费用。

六、电梯及自管电房管理责任

1、电梯责任

采购人依照规范向中标供应商移交取得电梯年检合格证的电梯，今后电梯的日常维护、维保交由中标供应商负责，需按照《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（丁级）》规范要求对电梯进行管理，如因中标供应商管理不当致电梯停运的每次处罚500元/台，如因中标供应商责任导致电梯无法通过年检的，按照1万元/台电梯扣款，如电梯年检不合格率达到20%以上，采购人将按照5万元/年对中标供应商进行扣款，并自行解除物业管理服务合同，并依法追究中标供应商有关责任。相关责任界定将依据辖区市场监督管理局及安徽省特种设备检测院有关报告为依据。

中标供应商在与采购人办理完电梯移交手续15天内，须向采购人上报上述小区共56台电梯的维保合同。

2、自管电房责任

中标供应商应按照要求委托具备相应资质的维保单位管理及维护自管电房，并于服务期限起30天内，向采购人上报相关维保合同。