采购需求

说明：本项目采购需求均为实质性要求，不允许负偏离，否则投标无效。

一、服务基本情况

（一）项目概况

“桂磨路安居小区”项目位于桂林市七星区七里店路48号，毗邻七星区光辉村，桂磨公路西南侧，规划用地面积30682.68㎡，总建筑面积55556.85㎡，其中：住宅建筑面积51850.41㎡，商业建筑面积3587.24㎡，其他配套服务设施建筑面积119.2平方米(包括物业管理用房、活动室）。项目共计建筑物22栋，住宅1230套。其主要技术经济指标：建筑密度32.5%，绿地率30%，容积率1.7，项目规划建设非机动车停车位1845个。

（二）物业管理用房配套情况

采购人将按国家有关法律法规的要求将坐落于“桂磨路安居小区” 5号楼，建筑面积约 40.15 ㎡的物业管理用房无偿提供给中标人使用(物业用房最终面积以测绘报告为准)。

（三）物业服务费来源情况

1、（1）本次采购范围采购预算价：54.8万元（财政补贴）。（2）自筹73万元，（以各阶段实际安置入住情况为准，收取物业服务费。住宅物业0.3元/㎡.月，非住宅1.00元/㎡.月,按建筑面积计取）。

2、用于安置孤寡老人、重大疾病、见义勇为、重点优抚对象、老烈属、老复员军人、老伤残军人、抗战老兵的保障房建筑面积**㎡（按实际入住的进行核算、最终面积以测绘报告为准），物业费由政府补贴100%。

3、用于安置低保户的保障房建筑面积约**㎡（按实际入住的进行核算、最终面积以测绘报告为准），物业服务费由政府补贴50%，承租户缴纳50%。

4、用于安置人均可支配收入高于低收入线1倍以上的保障房建筑面积约**㎡（最终面积以测绘报告为准），物业服务费由物业使用人全额缴纳。

5、空置房以各阶段实际安置情况为依据，建筑面积以最终测绘报告为准，物业服务费由政府全额补贴。

6、非住宅物业服务费不列入政府补贴范围，物业服务费由使用人全额缴纳。

7、特殊家庭、低保家庭和空置房的财政补贴金额按中标价和承租户入住的实际情况（家庭核定及入住时间）进行核算。

二、物业管理服务委托事项

（一）房屋建筑本体共用部位日常维护和管理的服务质量标准：

 负责建筑本体（楼盖、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通门厅等）按国家或行业标准进行维修、养护和管理，保证各建筑物均处于良好状态，发现损坏及时组织维修部门维修。单个维修项目费用在300元（含）以下的由物业公司负责维修并支付费用，单个维修项目费用在300元以上的由采购人负责维修，物业公司需支付300元维修费，超过300元部分由采购人支付。

（二）房屋建筑本体共用设施设备日常维护、管理和运行服务的服务质量标准：

1、负责建筑本体共用设施设备（共用的上、下管道、落水管、照明、配电系统，消防设备、安防监控设施等）的维修、养护、清洁、管理、保证各种设施设备均处于良好状态，出现故障及时排除。

2、负责公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、排水道、化粪池、泵房、露天停车场、小区电动门等。

3、确保小区内休闲设施保持完好；路面平整、畅通、井盖无丢失；负责路灯、楼道灯等设施的维修、更换。

4、保证小区内公用设施、设备及场所运行正常，处于完好状态，水电供应正常；急修1小时内到达现场，出现故障12小时内排除。

5、以上共用设施设备中的安防监控设备的维保、灭火器年检和防雷检测全部费用由物业公司负责，其它单个维修项目费用在300元（含）以下的由物业公司负责维修并支付费用，单个维修项目费用在300元以上的由采购人负责维修，物业公司需支付300元，超过300元部分由采购人支付。

6、小区的基础设施设备，不许损坏拆除，小区基础设施原服务单位原则上保持不变，如需变更需征得采购人书面同意。

（三）安全防范的服务质量标准及要求

1、做好小区内的安全生产、安全保卫、处置治安、突发事件和消防保障、消防安全检查工作。

2、秩序维护管理严密、严格、正规，措施得力，人员尽责，监管到位，防范严密，无重大疏漏；保安人员要求具备良好的综合素质，责任心强，自觉执行制度，精神面貌佳，口齿伶俐，反应敏捷；能认真遵守各项规章制度，熟练掌握工作流程。

3、各种安全应急预案齐备，处理突发事件及时，处置突发群体性事件果断、正确；物业及物业管理档案、资料管理服务标准；物业及物业管理档案、资料齐全、完整。

4、在本物业区域内实行保安24小时值班、巡逻和监控，做好小区内安全防范、门岗执勤、安全监控、防范巡逻；做好防火灭火、防盗防毁等工作；发现小区内存在的安全隐患要及时报告并采取有效措施排除。

5、门岗做好外来人员出入小区的盘查，要求来访者填写相应会客单，经电话联系确认后方可入内，禁止无关人员进入小区；对外来车辆执行出入牌管理制度。做到礼貌待客，对随身携带物品进出小区要进行登记，贵重、大件物品要报服务中心同意方可放行。

6、负责小区内全天24小时安全保障服务，协助配合公安机关和有关部门处理小区内一切与治安有关的事件，做好维护小区周边治安秩序及其他安全事务，对管理不善发生物品失窃事件负相应的过失责任。

7、安防监控室要求24小时值班，及时发现不安全因素，消除隐患。

8、不得让闲杂人员进入小区，对可疑人员和物品进行盘问和检查，驱赶散放广告等闲杂人员，制止小区内的打架、滋事事件。

9、遇到突发事件要及时报告和处理，必要时报公安机关处理。

10、当班保安员要严守本职岗位，不得擅离职守，要做好记录。门卫岗对搬出的大件物品要主动询问清楚，认真记录，以防偷盗。

11、定期检查消防器材，健全管理制度并严格执行，责任落实到人。保安员要求能够正确使用消防器材，一旦发生火灾事故时必须能正确处理。

12、定期检查电气设备是否安全运行；电线、电缆有无老化、漏电、受潮、短路等现象，有无私拉电线情况；检查防雷装置是否完好，并按防雷部门统一安排进行防雷检测等。

13、禁止运载携带易燃危险品的人员、车辆进小区，定期汇报消防安全情况。

（四）公共环境卫生的服务质量标准及要求

1、负责公共环境（包括公共场地、道路、停车场、庭院、小区围墙内、楼道、栏杆、消防设施、门厅、建筑物共用部分等）以及农贸市场、公厕、小区活动配套用房的清洁，并巡视保洁，地面无纸屑、烟头、杂物等废弃物，保证小区公共环境卫生整洁。

2、有健全的保洁制度，根据小区实际情况合理布设果皮箱或垃圾桶，垃圾袋装化，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等公共区域设专人保洁，每天清扫2次；楼道，每天清扫1次，每周拖洗1次；楼梯扶手、共用部位玻璃每周清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每周擦拭1次；路灯、楼道灯每两个月清洁1次。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化粪井、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏，保持通畅，无堵塞外溢；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、 进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象，保证小区内干净整洁。

7、建立消杀工作管理制度，根据小区实际情况开展消毒和灭虫除害工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

8、协助采购人进行宣传环境布置等其他临时性工作。

（五）公用绿地、花草树木养护与管理的标准及要求

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、松土，花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树在一周内清除，并适时补种。

3、草坪生长整齐，高度不应超过8公分，超过时应在一周内及时进行修剪，每年清除杂草4次以上，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。

4、绿篱枝叶较茂密，适时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。

5、按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年施肥1次，并视树木情况进行追肥1次。

6、适时组织防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害，病虫害无明显迹象。

7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。

8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

（六）交通与车辆停泊秩序管理的服务质量标准及要求

1、科学调控车辆进出、停放有序；道路平整、通畅，无堵塞，无井盖丢失，无危及安全的地方；按采购人要求设计、制作、完善车辆出入证件和交通标志。

2、按照小区规划设计的要求设计制作车辆出入牌和小区交通标志；车辆凭出入牌出入。

3、保证消防通道畅通，若发现行车通道、消防通道及非停车位有车辆停放，要及时纠正。

4、负责小区内道路交通和车辆停泊管理，保证交通顺畅，行驶安全，停放有序；发生车辆失窃事件后，应积极协助有关部门处理。

（七）档案及资料管理

负责物业管理档案及资料的归档管理，保证各类档案、资料完整便于工作查询，合同期满将全部档案资料移交采购人。

（八）其它物业服务

 1、建立有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间。建立财务制度，财务收支符合国家有关规定。

2、根据物业服务内容制定的服务标准，公示24小时服务电话及投诉电话、有专职管理人员处理各项咨询、投诉、保修。并在承诺的时间内给予回复解决。

3、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，敬业精神高，业务素质强，行为语言规范，服务主动，热情。

4、定期对服务人员进行物业管理业务培训、消防培训及其他服务培训。

5、负责小区内房屋使用人装饰装修物业的行为管理；对违反规划私搭乱建、私自拆除管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻并报告相关主管部门。

6、协助完成社区安排的各项社会治安综合治理工作。

7、负责代收代缴公共部分水电公摊费用。

8、供水、供电、供气、网络等相关专业单位在小区内对有关管线设施维修养护时进行必要的协调和管理。

9、协助悬挂各种宣传横幅和配合做好小区内举行的大型会议、庆典、迎接上级单位检查等活动。

10、协助采购人登记保障房入住、使用情况，发现违规出租、出借、转让、调换、经营、空置等情况及时报告采购人。

11、配合采购人及相关部门定期走访住户，收集住户的意见和建议，及时了解住户家庭成员及住房变化情况。

12、临时安排的与物业相关其它工作。

（九）除上述要求外，其它参照《桂林市普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的三级标准执行。其它事项以投标文件约定为准。

三、人员配置要求

（一）中标人聘用员工必须符合国家法律、政策的有关规定，对员工的疾病和人身安全负责，员工的劳资、各项保险费用均由中标人自理，发生的劳资纠纷由乙方负责。

（二）本次采购服务范围，人员配置总人数不少于14人且必须满足服务工作的需要。

桂磨路安居小区人员配备要求：(年龄要求:男＜55岁,女＜50岁)

1、项目经理1人，具有大专以上学历（含大专），持物业经理上岗证；

2、管理员1人；

3、保安员8人；

4、水电工1人，持电工上岗证；

5、保洁员3人。

四、安全赔偿责任

因管理不到位，人员失职等原因发生安全责任事故（如财产被盗、损坏、人员伤亡等）的，中标人须承担相应责任，造成采购人损失的，中标人须承担相应的经济赔偿。

五、其他要求

物业管理计划方案及服务承诺须体现投标人对投标物业的总体目标（即在一定期限内质量管理达到何种标准），并包括如下内容：

1、投标人拟采取的管理方式，包括内部管理架构设置、动作机制、工艺流程、信息反馈处理机制、员工待遇、激励机制等。

2、管理人员及员工配置。包括：人员编制、人员素质要求（学历、能力、经历）、人员培训计划、上岗考核标准、管理者人员、员工人数，文化素质、各岗位人员的配置、管理人员的培训计划。

3、管理工作必需的物质准备计划情况。包括：管理人员住房、管理用房、机械及其它维修工具、以及通讯、安保装备、保洁工具、绿化养护设备等。

4、档案建立与管理。包括竣工验收资料、房屋单体竣工图、装修档案、投诉与回访记录等。

5、各项指标的承诺。包括：

a．房屋完好率 90%以上；

b．房屋零修、急修及时率90%以上；

c．安全责任事故发生率为零；

d．维修工程质量合格率100%；

e．绿化完好率90%以上；

f．道路完好率90%以上；

g．化粪池、雨水井完好率90%以上；

h．排水管、暗沟完好率90%以上；

i．公共设施完好率基本完好率90%以上；

j．照明灯完好率 90%以上；

k．消防设施设备完好率90%以上；

l．投诉处理及回访率85%以上；

m．管理人员专业培训合格率80%以上；

n．对物业管理满意率80%以上。

六、商务要求

（一）服务时间：委托管理年限自2022年9月1日起至2024年12月31日，共28个月。

（二）合同签订期：自成交通知书发出之日起30日内。

（三）服务地点：桂磨路安居小区。

（四）处理问题响应时间：接到采购人处理问题通知后30分钟内到达采购人指定现场。

（五）付款方式：本项目无预付款，中标人提交服务经采购人考核验收后，依照考核结果，前四个月（2022年9月至12月支付合同总额的14.32%）之后2023年1月至2024年12月按季度（每季度支付合同总额的10.71%）支付。

（六）其他要求

1、报价必须含以下部分，包括：（1）服务的价格，包含物业服务人员的用房及办公设备费用，工作人员工作服、工资、社会保险、节假日奖金及加班工资、化粪池清理、各类保洁、消毒等费用，以及所有围绕小区维修、保洁、安保、绿化、服务等所需一切工具装备费用；（2）必要的保险费用和各项税金。

2、投标人须提供简介。

3、投标人可实地进行勘察，勘察费用自理。

4、严格执行国家、自治区、桂林市有关物业管理法律法规规定和物业管理服务合同，对采购项目实施专业化统一管理。

5、按照《劳动合同法》的规定与员工签订劳动合同并依据桂林市有关最低工资标准的规定要求以及缴纳各种社会保险的规定要求向员工支付工资和缴纳社保及其他保险。投标人的报价中必须按该条款要求充分考虑“人员配置要求”中各类人员的工资、福利、加班费、社务 保及其他应缴保险。投标时请按本项目“人员配置要求”提供各类人员的工资、社保及其他应缴保险等费用的预算表。

6、在合同签订之起7个工作日内办理好物业交接手续。

7、投标文件中增设规划设施设备以外其他设施设备的，视为投标人自愿承担费用，中标后须在承诺期限内予以实施。

8、不得转包给第三者，也不能给第三者挂靠。

9、中标人每月向采购人汇报工作情况及人员使用情况。

（七）物业管理标准及惩罚

1、采购项目物业管理标准执行《桂林市普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的三级服务等级标准以及物业服务合同的有关约定。如投标文件中有关指标优于上述标准，以投标文件为准。

2、采购人对项目物业服务每季度进行考核，如达不到上述规定要求，出现重大管理失误、管理服务水平下降等现象，可终止管理服务合同并进行财务审计，由中标人承担违约和赔偿责任。