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招标文件
采购需求
属于实质性要求条款的，请用符号“▲”标明，否则属于非实质性要求。
“★”系产品采购项目中单一产品或核心产品。
一、招标一览表
标项： 1
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序号 |
名称 |
规格型号与参数 |
单位 |
数量 |
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1 |
盈丰街道物业管理、业委会指导中心运营服务政府采购项目 |
详见招标需求 |
项 |
1 |
二、招标需求
（一）技术需求
1、为全面推动盈丰街道物业管理、业委会规范化运营，提高物业管理服务、业委会从业人员综合素质和业务能力，采购一家物业管理、业委会指导中心运营服务单位。
提供服务期间需遵守《中华人民共和国民法典》、国务院、省、市《物业管理条例》等相关法律、法规，工作行业规范和甲方单位的相关规章制度。
2、中标单位提供的服务包括但不限于下列内容：
2.1物业服务：
2.1.1．协助甲方制定物业管理年度规划及具体实施方案；
2.1.2．协助甲方开展辖区内小区物业事务的服务指导、监督管理、纠纷协调及宣传活动；
2.1.3．协助甲方开展辖区内物业管理业务能力培训，并为甲方培养一批能够独立解决物业相关问题的骨干队伍；
2.1.4．协助甲方制定物业服务项目考核细则（小区设施设备检查），并且按照细则进行物业服务项目监督查验工作，就相关检查问题出具专业报告：
（1）考核内容：对物业服务企业日常履职情况进行监督考核，侧重于专业技术人员对小区内特种设备、给排水、智能化、绿化等共有设施的安全隐患因素重点查验，切实保障小区内安全问题；
（2）考核方式：中标单位作为第三方考核单位，对每个项目重点设施设备进行第一次大规模查验。①针对电梯查验，保证电梯进行全覆盖；电梯检查方式：总计全年核查1206台电梯，其中按照季度抽检4台电梯*32个小区*4次（全年），覆盖512台电梯，其余电梯单独检查，一年时间做到电梯全覆盖；根据检查情况出具专业检查报告并下发整改要求。整改期限结束后进行“回头看”复核阶段，对小区整改情况和未检查部位进行二次查验。②按照物业服务项目考核细则（小区设施设备检查）由物管中心、物联会、各社区、第三方单位组成考核小组，按照一套考核办法、一支队伍的标准分安置小区、商品房小区、类住宅、非住宅类四个专项进行交叉检查考核。考核内容分为五大块，每季度在每块内容中选取若干项内容进行检查考核，考核基准分为 100 分，全年度对考核内容全覆盖至少一次。
（3）考核结果的应用：根据考核结果，及时将隐患排查前置，针对考核不合格或拒不整改的小区物业服务项目，中标单位会同街道或物联会或主管部门约谈物业企业法定代表人或负责人，对查验过程中发现的问题要求限期整改，逾期未整改到位的物业服务项目，将视扣分情况上报市、区住房保障和房产管理局；情节特别严重的上报浙江省物业服务企业信用信息管理平台，计入不良信息库，并在微信平台予以警示。
2.1.5、结合街道物管中心实际工作部署情况，有序推进《盈丰街道推进社区治理建设“盈i +”物业创新运行模式项目书》落地实施。
2.2业委会服务
2.2.1、为辖区内业委会提供业务能力培训，并为甲方培养一批能够独立解决业委会相关问题的骨干队伍；
（1）中标单位在工作日派驻项目常设负责人在盈丰街道物管中心提供现场服务，项目常设负责人要具备法律法规常识，熟知《杭州市物业管理条例》、业委会组建等相关知识并具备协调沟通能力；采购人为中标单位提供必要的办公条件，并根据实际情况，为中标单位提供所需的小区基本资料；
（2）按照采购人需求，开展业委会培训，定期开展业委会成立、换届，物业管理选续聘等相关物业管理专题讲座；
2.2.2、为采购人及辖区内小区提供业主委员会筹备成立、届满换届、物业选续聘等相关流程指导；
3、数据化平台服务
3.1、协助搭建盈丰街道“盈i +”物管中心公众号平台，根据提供日常服务推送素材；
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附件一 物业服务项目考核细则（小区设施设备检查） |
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物业服务项目名称： 物业服务企业: |
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检查考核单位（章）： 检查考核时间： |
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考核项目 |
序号 |
考核内容与标 |
规定分值 |
评分细则 |
考核得分 |
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一、 给排水系统（20分） |
1 |
水箱管道（控制阀门浮球阀手动自动启闭灵活可靠、各水位控制器，信号传感器，程序控制器运行正常）。 |
3 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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管道中所有的减压阀门，压力表等附件齐全有效。 |
3 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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各管道设备设施无锈蚀，无渗漏、压力表读数准确。 |
2 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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2 |
给排水管道的管口接头整洁牢固密封性好、固定和活动支架管托等支承件安装位置正确牢固。 |
1 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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各阀门水表进出口方向位置正确。 |
1 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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伸顶通气管管径不得小于立管管径，伸出层顶高度适宜。 |
1 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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3 |
排水系统中各排水管道通畅，无渗漏、堵塞、明沟排水畅通，无积水、各检查口标记清楚。 |
3 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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操作方便、各排水横 管坡度规范，排水通畅。 |
1 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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无倒返水现象、各化粪池、污水井建筑规范。 |
1 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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盖板牢固、各排水泵运行与控制正常。 |
1 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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4 |
定期（每月）对化粪池、隔油池、提升泵、雨污分流器、毛发分离器、油水分离器进行检查、巡查、清掏，有检查记录，确保设施正常运行。 |
3 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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二、弱电安防监控门禁道闸（15分） |
5 |
显示清楚电脑控制运行正常。 |
3 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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6 |
服务器工作运行正常无死机过热。 |
3 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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7 |
UPS电源功率满足最高功率要求，各子系统设备配备对应UPS电源；工作运行正常，无过热现象。 |
3 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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8 |
控制台画面清晰，稳定切换正常，抗干扰能力强，调节旋转灵活、可靠。 |
3 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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9 |
后端监控室维护情况、前端机安装情况以及清晰度。 |
3 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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三、设施设备高低配电 房、水泵房（25分） |
10 |
查看设施设备机房是否按规范保养与维护：挡鼠板、控制柜检查、是否配置应急电源、消防配备、机房温湿度(是否配备除湿机）。 |
4 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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11 |
固定牢靠，外表清洁，电气连接可靠接触良好。 |
4 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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12 |
分合闸指示正确，绝缘部分，瓷件完整无损，辅助开关动作准确可靠，接点无电弧烧损。 |
4 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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13 |
盘柜固定及接地可靠，盘柜漆层完好，清洁整齐。 |
1 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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盘、柜内所装电器 元件齐全完好，安装位置正确，固定牢固，所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志清晰。 |
2 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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抽屉式开关柜推入或拉出时灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。 |
2 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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14 |
二次供水水泵房（是否安装紫外线灯）、制度上墙、制作流程上墙、工具定制、日常巡查登记等。 |
3 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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15 |
供排水泵（各水泵运行平稳、无振动，无异常声响、机械轴密封无漏水）。 |
2 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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盘根轴封滴水不成线、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效、阀门启闭灵活、电气控制箱各器件齐全，标识清晰、准确。 |
3 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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四、电瓶车管理职责（10分） |
16 |
电瓶车充电桩管理安全有序。 |
10 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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五、电梯维保、年检及日常管理职责（30分） |
17 |
检查电梯维保记录（台账）。 |
4 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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18 |
检查电梯年检记录（台账）。 |
4 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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19 |
检查各电梯机房维保记录是否存在脱保情况以及机房卫生情况 |
2 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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机房通风良好、环境湿度适宜、有消防设施能够正常使用、电梯电源单独铺设专用、机房内照明满足使用条件、电源与电梯电源分开、开闸扳手旋转合理、标有标志、控制柜的柜体、锁、器件完好。 |
3 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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无伤痕、盘车配备工具齐全、控制柜清洁及导线联接正常有序、制动器、限速器、电动机运行正常、机房内对讲机可正常通话。 |
2 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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20 |
厅门、轿厢门地坎清洁，轿厢内无划痕或明显伤痕、单层精确度不大于15mm、轿厢在运行时无机械碰撞和振动、操纵按钮动作灵活。 |
2 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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对讲信号清晰，超载信号准确可靠、运行时无异常声响。 |
2 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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气味、速度和方向有无异常、开门关门灵活，平稳，可靠，无撞击声。 |
2 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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21 |
轿门：开关门灵活，平稳无撞击声、安全触板，光眼工作正常。 |
3 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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22 |
检查电梯中记录（建立一梯一档记录制度）。 |
3 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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23 |
物业公司是否配置电梯管理员，是否按月抽查20%电梯维保情况。 |
3 |
每发现一项不符合要求的扣0.5分 |
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总分 |
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100 |
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附件二：
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物业服务项目考核小区分布 |
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序号 |
社区 |
住宅物业 |
物业服务企业 |
物业查验 |
备注 |
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1 |
佳境社区 |
宁东北苑 |
浙江卓越物业 |
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2 |
利丰社区 |
佳丰南苑 |
世纪城开元 |
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3 |
丰北社区 |
丰北家园 |
杭州中广物业 |
|
|
|
4 |
利二社区 |
利二花苑 |
浙江卓越物业 |
|
|
|
5 |
合丰社区 |
佳丰北苑 |
开元物业 |
|
|
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6 |
利一社区 |
利一家园 |
浙江卓越物业服务有限公司 |
|
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|
7 |
新中社区 |
新中南家园 |
城市服务 |
|
|
|
8 |
盈二社区 |
盈二佳苑 |
杭州盈二物业服务有限公司 |
|
|
|
9 |
丰二社区 |
丰瑞南苑 |
浙江政通物业服务 |
|
|
|
10 |
丰二社区 |
丰瑞北苑 |
浙江政通物业 |
|
|
|
11 |
丰东社区 |
丰东花苑 |
浙江政通物业 |
|
|
|
12 |
丰东社区 |
顺丰家园 |
浙江政通物业 |
|
|
|
13 |
盈一社区 |
盈一佳苑 |
浙江卓越物业 |
|
|
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14 |
佳境社区 |
佳境天城 |
浙江万兴恒服务有限公司 |
|
|
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15 |
佳境社区 |
御庭园 |
浙江万兴恒服务有限公司 |
|
|
|
16 |
佳境社区 |
幸福时代公寓 |
|
|
|
|
17 |
和美社区 |
和美家 |
杭州万科物业服务有限公司 |
|
|
|
18 |
和美社区 |
金色江南公寓 |
杭州滨江物业 |
|
|
|
19 |
和美社区 |
江南丽锦 |
浙江万兴恒服务有限公司 |
|
|
|
20 |
美哉社区 |
春和钱塘公寓 |
绿城物业 |
|
|
|
21 |
美哉社区 |
美哉美城 |
绿城物业 |
|
|
|
22 |
立涛园社区 |
立涛园（人才公寓） |
城市物业 |
|
|
|
23 |
奔竞社区 |
创世邸 |
融信世欧物业服务集团有限公司杭州分公司 |
|
|
|
24 |
奔竞社区 |
天璞御园 |
龙湖物业服务集团有限公司杭州分公司 |
|
|
|
25 |
利丰社区 |
柏峰珑悦府 |
杭州滨江物业管理有限公司萧山分公司 |
|
|
|
26 |
丰北社区 |
万和国际中心 |
开元物业 |
|
|
|
27 |
合丰社区 |
瑞名邸 |
上海景瑞物业管理有限公司杭州分公司 |
|
|
|
28 |
合丰社区 |
滨奥悦府 |
阳光城物业服务有限公司杭州分公司 |
|
|
|
29 |
利一社区 |
融创时代奥城 |
融创物业服务集团有限公司杭州分公司 |
|
|
|
30 |
利一社区 |
尚都会新座 |
上海永升物业管理有限公司杭州分公司 |
|
|
|
31 |
丰东社区 |
钱江之光名城 |
杭州万科物业服务有限公司 |
|
|
|
32 |
盈一社区 |
新市民公寓 |
萧山振亚物业 |
|
|
|
备注：住宅小区物业32个：序号1-13安置小区；序号14-32商品住宅小区 |
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