序号

标的名称

数量

标的预算

（元）

计量

单位

所属

行业

是否核

心产品

是否允许进口产品

是否属于节能产品

是否属于环境标志产品

1

物业管理服务

1.00

416,800.00

项

物业

管理

否

否

否

否

参数性质

序号

技术参数与性能指标

一、项目概况

本项目为德阳市防灾减灾应急救援中心2022至2025年度物业管理服务项目，项目地点位于一环路西二段98号，物业管理服务面积合计15601.31平方米，其中办公区域面积6447.93平方米，道路、操场、停车场等公共区域面积9153.38平方米。此次物业管理服务项目为德阳市防灾减灾应急救援中心提供公共秩序维护管理、环境卫生维护管理、公共绿化养护管理、设施设备维护管理等。

二、物业管理服务时间：本项目一采三年，合同一年一签，具体起止时间以合同约定为准，每年考核合格后方可签订下一年合同。

三、物业管理服务地点：德阳市防灾减灾应急救援中心。四、物业管理服务要求

（一）从业人员热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线和方针政策，遵纪守法。具有较强的责任感和良好的职业道德，优质高效服务用户。

（二）从业人员均应接受过相关岗位的技能培训，熟悉物业管理的基本情况和特点；有丰富的党政机关物业管理经验及相应岗位的技能；专业设备

、设施技术操作人员应取得相应的专业技术证书或职业技能资格证书，能正确使用和维护相关设施设备。管理人员离职需报业主备案，并与接任人完成工作交接后才能办理离职手续。

（三）不包含会务管理服务，以《机关办公区物业管理服务规范》（D B 5 1

/ T 2 5 3 4 — 2 0 1 8 ）为标准制定管理服务方案及相关管理制度。

（四）根据本项目实际，合理配置人员，充分满足各岗位和工作量的需要。管理与服务人员应按规定统一着装，服装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄

，行为举止规范得体。

（五）保密措施到位，对管理服务中接触到的工作秘密，做好保密工作

。物业公司在从业人员解聘、辞职前应与从业人员签订离岗保密承诺书，并对其离岗后提出保密要求。物业人员离岗前，物业公司须收回其相关钥匙、门禁卡等。

（六）供应商同意接受采购人组织的季度监督考评和每年度综合性考评

。考评标准依据本项目服务标准要求，由采购人制定具体实施办法。采购人可根据工作实际对考评标准不断完善和细化。年度考评若不合格，采购人有权要求终止合同，由供应商承担违约和赔偿责任。

五、物业管理服务制度及要求

根据德阳市防灾减灾应急救援中心的具体情况，受委托物业公司应制定日常服务运行管理制度，主要包括：物业管理员工行为规范，物业管理工作职责，物业经理岗位职责、安保岗位职责、保洁岗位职责、维修岗位职责、绿化岗位职责，24小时值班制度、人员交接班制度、安保执勤制度、环境卫生管理制度、绿化维护管理制度、设备使用管理制度、设备运行管理制度、设备维修管理制度、消防制度、水电管理维护制度，应对突发事件应急预案制度（包括紧急应对停电、电梯故障、设施设备故障、水管堵塞、大型活动应急预案及其他相关紧急预案），物业公司和采购单位共同对各项制度落实情况进行监督。

六、物业管理服务质量及效果要求

物业管理服务主要内容具体包括（不限于）如下。

1.维护管理服务范围内的公共秩序和消防安全, 包括：消防安全监控、门岗值勤、巡视、车辆停放秩序的管理等安全防范工作。

2.公共环境卫生管理，室内包括：门厅、公共卫生间、走道（廊）、楼梯间、楼内平台、设施房等保洁。室外包括：台阶、屋顶平台、人行道、行车道、停车场、庭院灯具等清扫保洁及除虫灭害等。

3. 绿化养护修剪工作及办公区植物养护。

4. 公用设施、设备的日常运行、管理和巡视检查，包括：上下水管道、变电系统、供电线路、照明、空调、消防设施设备及所有工程设施设备等（ 不包含维修材料费及特种设备专业维护保养费用）。

（一）公共秩序维护管理

1. 实行24小时值班值勤、巡查，在管理区域内定时巡查，2小时一次， 每次巡查时间不少于20分钟，确保管理区域内无火灾、无事故、无盗窃事件发生，并做好值班巡查登记。

2. 负责监控室的24小时值班，保持监控室整洁卫生，做好监控设备的日常维护保养，密切关注监控区域内的异常情况，及时通知巡查人员排查处理，并做好监控维护和事件处理登记。

3. 门岗要做好接待来访人员的咨询和指引工作，有问必答，热情、耐心解答进出人员询问，并对老弱病残及有困难者提供帮助，按规定对有关人员和车辆进行询问及登记，实行上下班期间站立式服务。

4. 指引进出车辆停放到指定位置，停放有序，排列整齐，不得随意占用消防通道。

5. 区域内开展大型活动、会议时，要积极配合，按要求做好交通疏导、秩序维护。

（二）环境卫生维护管理

1. 办公区域楼梯、过道每日拖洗2次；楼梯扶手每日擦洗1次；天花板每周清扫1次；公用区域内玻璃、展板每月擦洗1次。保持卫生区域内地面、墙面干净无污物、无蛛网、无尘土；玻璃、窗台、开关面板、楼梯扶手干净明亮；灯罩、疏散指示灯、消防器材上干净无积尘。

2. 办公区域卫生间和公共区域卫生间（游泳池卫生间、训练场卫生间） 每日拖洗2次，厕所大小便池要做到内外光洁，无污垢、积尘，适当地方放卫生球，喷空气清洗剂；洗手盆内外光洁，无污垢、斑点、积水；地面、墙面要光洁、无污迹，无杂物、脏物，无积水、尘积，无蜘蛛网。

3. 道路、操场、停车场、绿地等公共区域每日清扫2次，随时保持干净、无垃圾、无污渍、无卫生死角，雨后及时清除道路积水。

4. 垃圾实行分类管理，日产日清，垃圾桶（垃圾篓）每日擦洗一次，保持桶外清洁，无污渍，桶内无异味，每周消毒一次。

5. 负责保洁巡查，定时进行保洁巡查并建立巡查登记薄，区域内随时保持洁净，无痰痕、果皮纸屑、烟头等杂物。

6. 负责消杀管理，根据情况定期开展消杀工作，对各类虫害进行灭杀， 做好卫生保洁和虫害消杀登记。

7. 保洁人员谦和有礼，着装整齐；动作规范文明，不影响办公；保洁工具整齐摆放，不影响观瞻。

（三）绿化养护管理

1. 确保区域内草坪生长良好，及时修剪，无杂草、杂物。

2. 根据花卉、植物生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

3.定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

4.定期喷洒药物，预防病虫害。

（四）设施设备维护管理

1.做好公共区域水电等线路、设施设备的维修服务，公共设施无破损、变形，无明显锈蚀；照明设施、各类标识清洁、完好。

2.巡检公共区域的供电、供水、供气等线路设备的安全情况，发现隐患，及时保修，做好防火防盗检查；设备出现故障时，维修人员应在60分钟内到达现场，做好维修记录。

3.定期对排水管道进行清理疏通、养护、清除污垢，加强巡视检查，防止跑、冒、滴、漏，保证设施设备完好，保持室内外排水系统通畅。

4.负责配电房管理，对运行情况监测记录。负责配电房的日常管理、维修，能及时排除一般故障。

5.定期对电梯进行巡查、检查、清洁，保证电梯正常运行，梯厢照明、通话显示正常，保证机房干净整洁，巡查、检测记录完整。

6.定期对值班室监控设备和摄像头进行检查、维修，确保监控设备运行正常，杜绝监控盲区。

7.每天检查责任区的开关、灯具、阀门、水嘴、地漏等情况，发现问题及时处理更换，做到节约用水、节约用电。

七、人员配置及档案资料管理

（一）人员配置

物业客服经理1人、秩序维护员6人、环境维护员2人、工程维修员1人、绿化养护员1人，总人员配置不低于11人。

（二）档案资料管理

做好各类人事档案和物业档案资料的管理，建立专门的档案保管室，整齐归类各项档案资料，做到保存完整、管理完善、方便查找。

八、物业管理服务考核细则

为强化德阳市防灾减灾应急救援中心物业管理服务水平，加强对物业管理服务公司的监督，达到“管理科学化、卫生标准化、维护精准化、环境美观化”的标准，每季度进行考核，检查考核评分采用评分与罚款、定期检查与不定期检查相结合的办法。每单项基础分均为100分，采取扣分方式打分扣款，每个单项相加再取平均值(考核支付系数测算方法:考核计算系数:①90-100分，计算支付系数为100%；②85-90分，计算支付系数为95%；③80-85分，计算支付系数为90%；④75-80分，计算支付系数为80%；⑤75分以下，计算支付系数为60%)。

（一）综合服务

1.物业管理服务企业持有效证照，签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确，每发现一处不符合扣0.5。

2.物业管理服务人员派驻上岗前进行岗前培训，按要求报告人员更换或及时补充人员，每发现一处不符合扣0.2。

3.物业管理服务人员配备合理，有管理人员、水、电等专业人员，统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨，服务主动热情，提倡微笑服务，每发现一处不符合扣0.2。

4.物业管理建立健全各项管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法，每发现一处不完整规范扣0.2，未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5。

5.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率90%以上，没有征询记录扣2.0，满意率达不到扣1.0。

6.物业管理服务人员积极协助、配合业主单位交办的与物业管理服务相关的工作，发现一次不及时完成扣0.2，不规范、不符合要求扣0.2。

（二）公共秩序维护管理

1.建立安全岗位责任制；各责任人切实履行安全责任，防火、防盗、防爆、防毒等工作落实到位；违反安全规定或安全操作规程，酿成意外事故或灾害，制度不全或不落实的每项扣1.0。

2.安保人员要熟悉安全操作规范、各类应急预案和消防安全常识，违反安全操作规范，不会正确及时地进行初期处置、开展自救互救降低损失的每项扣1.0。

3.不按要求巡查值班，出现脱岗、漏岗，或聊天、打牌、玩游戏影响正常工作等情况；不依法文明执勤，出现争吵、打人等过激行为的每项扣2.0。

4.重大会议、活动没有安保工作预案，出现安保人员、装备、措施不到位，秩序维护不到位，影响重大活动正常进行的每项扣1.0。

5.交通秩序维护不利，出现车辆乱停乱放、无卡车辆进入等情况的每项扣1.0。

（三）环境卫生维护管理

1.按楼层设置分类垃圾桶，并实行垃圾袋装，每日清运1次，每发现一处不符合扣0.2。

2.公共区域道路、停车场等每日清扫2次，随时保洁；办公区域楼梯、过道每日拖洗2次；楼梯扶手每日擦洗1次；天花板每周清扫1次；公用区域内 玻璃、展板每月擦洗1次；路灯、楼道灯每月至少清洁1次，未实行责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5，未实行标准化保洁的每发现一处扣0.2。

3.垃圾日产日清，雨、污水管道平时经常检查，发现堵塞及时清掏；经常检查化粪池发现异常及时清掏，保持畅通，每发现一处垃圾扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣1.0。

4.建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫滋生,每发现一处不符合扣0.2，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5。

5.进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂，乱贴乱画，乱堆放，无明显暴露垃圾、无卫生死角等现象，干净整洁，每发现一处不符合扣0.2。

（四）绿化养护管理

l.草坪生长整齐，发现杂草及时修剪，有效控制杂草滋生，无纸屑、烟头、垃圾等杂物，每发现一处不符合扣0.2。

2.定期喷洒药物预防病虫害，花草树木适时修剪，花草树木生长良好， 每发现一处不符合扣0.2分。

3.绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象，每发现一处不符合扣0.2。

（五）设施设备运行管理与维修

1.配套设施完好，无随意改变用途，设施设备标志齐全规范，容易危及人身安全处有明显警示标识和具体防范措施，设备房保持整洁、通风，每发现一处不符合扣0.5。

2.设施设备运行，使用及维修养护制度健全，每年一次编制维修养护计 划, 并定期建立设施设备档案，设施设备运行、检查、维修保养记录齐全，无事故隐患，每发现一处不符合扣0.2。

3.室内外指示牌、标牌、灯具按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损，每发现一处不整齐或有破损每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.5，检查发现后及时汇报业主单位。

4.每周至少一次对设施设备组织巡查，做好巡查记录，需要维修，及时报告给业主，发现未对设施设备进行巡查扣1.0。

5.道路通畅, 路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行，排水、排污管道通畅, 无堵塞外溢现象，发现一处不符合扣0.2。

6.制订供电系统管理措施并严格执行,记录完整；供电设备运行正常， 配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好，并按时间定时开关，制定停电应急方案，发现一处不符合扣0.2；无应急方案扣0.5。

7.每周至少一次检查路灯、楼道灯等，完好率不低于90%,并按规定时间定时开关，每发现一处不符合扣 0.2，完好率低于要求扣 1.0。

（六）各级检查时不合格处理标准

1.辖区街道办检查卫生不合格或不达标，每次扣减5分。

2.市级相关部门检查卫生不合格或不达标，每次扣减10分。

3.省级相关部门检查卫生不合格或不达标，每次扣减20分。

九、其他说明事项

（一）投标须注明在本单位长期固定管理及服务人员总数，均不得低于招标文中服务内容及人员配置的要求，否则视为投标无效。

（二）投标须注明每天维修工、保洁工的工作安排及值班情况（24小时的工作流程和人数）。

（三）所有物业服务人员必须符合劳动法规定，签订劳动合同，购买社保。报价应包含员工工资，社保，清洁费用：包含日常清洁卫生费用【保洁工具、低值易耗品费用（单项或单件200元以下由供应商负责）】，保洁机具折旧费，绿化费用：绿化药品油料、机具折旧费、垃圾清运费，秩序维护费用：安防用品（对讲机、巡更设备、电筒、防火防水器材等），防洪材料，和其他完成本服务项目所需费用和招标文件规定的其他费用，供应商的报价不低于国家法定及采购文件约定的标准，否则投标无效。所有物业服务人员的工资标准不得低于当前《德阳市人民政府关于调整全市最低工资标准的通知》（德府规〔2022〕4号）标准：（1970元/月/人）;还需为所有物业服务人员测算购买社会保险的费用，含养老保险、医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险（不低于当前企业缴费标准989.25元,此标准工伤保险按0.20%费率计算，如工伤费保险费率不同的，按照德人社办〔2016〕50号文件《德阳市工伤保险浮动费率管理办法》执行；请各投标企业根据自己实际情况自行测算应交社会保险单位部分。

（四）投标人须按1年为一个期限报价（按照人员配置和相应费用支出进行合理报价）。

（五）合同期内费用不变（国家政策性调整费用除外）。