项目需求书

一、项目背景

本次招标内容分2个校区物业服务项目，天津海河教育园区南开学校昭慧路校区物业服务项目，建筑面积约46418平方米，其中地上面积为37797平方米，地下面积为8621平方米。项目建筑物包括教学楼A、教学楼B、行政实验综合楼、风雨操场、食堂、锅炉房、看台、教工宿舍等。天津海河教育园区南开学校智文路校区物业服务项目，用地面积21796平方米，建筑面积约16087平方米。

本次招标的物业服务范围要求有：

1、两个项目校区的消防监控室值守，室内外保洁，综合维修服务。

2、两个校区电梯定期检测及维护保养。

3、两个校区变电站定期检测及维护保养。

本项目属于物业管理行业。

二、人员及岗位要求

序号	岗位	人数	要求	是否接受退休人员	工作时间
1	项目经理	1人	（1）男性，45周岁或以下。 （2）大学本科或以上学历，高级或以上工程系列职称证书（电气工程相关专业）。 （3）持《特种作业操作证（低压电工作业）》。 （4）持有具备公安机关颁发的保安员证。	否	每周6天 每天8小时
2	主管兼文员	1人	（1）男、45周岁或以下。 （2）大学本科或以上学历；高级或以上工程系列职称证书（机电安装相关专业）。 （3）持《特种作业操作证（低压电工作业）》。 （4）持《职业资格证书（注册消防工程师）》证书。	否	每周6天 每天8小时
3	工程维修工	4人	（1）男性，55周岁或以下。 （2）持《特种作业操作证（高压电工作业）》及《特种作业操作证（低压电工作业）》上岗。	否	每周6天 每天8小时
4	消防管理员	2人	（1）男性，50周岁或以下。 （2）其中拟投入本项目的消防监控室管理员均具备《职业资格证（建（构）筑物消防员或消防设施操作员）》（四级/中级工证书）。 （3）持有具备公安机关颁发的保安员证。	否	24小时值守 四班三运转 与采购人工作人员共同轮转
5	保洁主管	2人	（1）女性，45周岁或以下。 （2）大学本科或以上学历。 （3）持《特种作业操作证（高处作业）》及天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》。	否	每周6天 每天8小时
6	保洁员	18人	（1）男55周岁或以下，女50周岁或以下； （2）其中有3人持《特种作业操作证（高处作业）》及天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》。	否	每周6天 每天8小时
总计		28人

注：

按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，上述人员每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。需安排加班的，成交供应商应配合并向劳动者支付加班费。

一旦获得成交资格，上述人员按要求投入本项目服务，非经采购人同意，不随意更换人员。

采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案，并在天津市政府采购网上公告。

三、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

项目经理工作内容及岗位职责

1. 1. 负责项目内所有人员（保洁、秩序维护和其他人员）的管理工作。

2.制定项目的年度计划，包括设施设备管理程序及制度，人员编制计划及工作内容，备品备件申购计划等管理工作。

3审定及检查各部门工作计划的制定与执行。

4.制定部门内各级员工工作程序，并使之正确且行之有效。

5.建立部门各类资料管理制度，以符合档案管理的要求。

6.制定设备管理安全工作制度及突发事件应急处理程序。

7.制定各级员工考核制度，并组织实施。

8.负责人员的管理培训，制定培训计划和组织实施以提高整体管理水平。

9.处理客户或其他部门对本部门的投诉。

10.监督及检查属下的行为、纪律、衣着，确保员工的行为规范符合管理处要求。

11.巡查各岗位员工工作状况。

12.巡查重要设备的运行状况，巡查重大的维修及装修工作。

13.完成上级交办的其他工作任务。

主管兼文员工作内容及岗位职责

1. 1. 负责项目内所有人员（保洁、秩序维护和其他人员）的管理工作。

2.制定项目的年度计划，包括设施设备管理程序及制度，人员编制计划及工作内容，备品备件申购计划等管理工作。

3.对整体项目的消防设施和变电站设施进行整体管理。

4.制定部门内各级员工工作程序，并使之正确且行之有效。

5.建立部门各类资料管理制度，以符合档案管理的要求。

6.制定设备管理安全工作制度及突发事件应急处理程序。

7.制定各级员工考核制度，并组织实施。

8.负责人员的管理培训，制定培训计划和组织实施以提高整体管理水平。

9.处理客户或其他部门对本部门的投诉。

10.监督及检查属下的行为、纪律、衣着，确保员工的行为规范符合管理处要求。

11.巡查各岗位员工工作状况。

12.巡查重要设备的运行状况，巡查重大的维修及装修工作。

13.负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类来文。

14.负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密。

15.统计每月考勤并交财务做账，留底。

16.做好物品、材料领用、保管、发放和登记工作。

17.完成上级交办的其他工作任务。

工程维修人员工作内容及岗位职责

1.持证上岗，严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证工作人员的人身安全，又要保证设备的运行安全。

2.负责楼内10KV变电站内设施的巡视工作设施设备的日常维修工作。

3.学习、掌握所负责设备可能出现的故障，以及紧急处理的方法，确保设备安全。

4.配合、监督电梯维保单位工作，并详细记录。

5.保管好并合理利用本班组的公用工具、备品、备件、材料等，及时做好相应记录。

6.严格遵照工作指令和有关规章制度进行工作，杜绝脱岗、串岗、旷工现象发生，不得作与工作无关的事情。同时做好相应记录与分析，并及时将工作结果、分析结果反馈给项目主管。

7.办公室内维修尽量减少活动范围，禁止大声喧哗，影响业主办公环境，需要有大动作或声响的尽量安排下班时间或者周六日维修。

8.服从分配，工作认真，完毕有汇报，协助其他岗位员工处理相关工作事宜。

9.完成上级交办的其他工作任务

消防管理员工作职责及具体要求

1、负责消防、监控室内设备的管理维护。

2、上岗前要认真检查设备设施，做好防火、防盗、防爆、防破坏工作，发现不安全因素应查明原因，立即向上级报告。

3、严格按照保安的工作程序执行，坚守岗位，按照规定对监控区域所发生的事情进行记录留档。

4、熟悉监控室的所有设施、设备的运转及操作程序，熟知安全监控的准确位置。

5、做好监控室的卫生、管理工作、阻止无关人员进入。

6、上班时间不离岗、串岗、睡觉看书或做与工作无关的事。

7、发现问题及时通知保安人员，若发现重大问题及时通知上级主管。

8、严格执行交接班制度，认真做好交接班记录。

9、协助其他岗位员工处理相关工作事项。

10、完成上级领导下达的其他工作任务。

保洁主管工作内容及岗位职责

1、编制保洁工作计划，合理分配各区域工作人员。

2、负责定期组织项目内部消杀与管理工作。

3、负责定期组织本部门各项培训工作。

4、负责日常工作中发现各类问题的处理和信息传递工作。

5、负责协助其他部门处理突发事件。

6、完成项目经理布置的其它工作，对其交办的其它工作任务及时汇报。

保洁人员工作内容及岗位职责

1.服从领导或管理人员安排，工作时间统一着装、戴胸卡。

2.严格遵守劳动纪律，不迟到早退。病事假必须提前向管理人员请假，未请假者按旷工论处。

3.工作勤恳负责，做好本责任区内的卫生保洁工作。

4.同事之间应团结互助，不闹矛盾，不打击讽刺先进工作者。杜绝吵闹打骂事件的发生。

5.爱护公物、节约水电，维护楼内其他公共设施。上班期间卫生区内杜绝出现长明灯、长流水现象。

6.拾到物品主动上交，不留作私用。工作时间禁止干私活。

7.保持上下水通畅，洗刷间、厕所堵塞应及时上报。

9.未经主管同意，不准私自关锁洗刷间门和小厕所门，地漏盖保持在原位。

10.墙壁保持整洁，不能有粘贴脏物及乱刻画，瓷片不能有锈碱，顶棚等边角不能有蛛网灰。

11.洗刷间、厕所内玻璃洁净透亮，门面、门框、窗台及窗框内外不能有刻画或灰尘。

12.地面保持干净，不能有泥垢、积水、纸屑、塑胶、口香糖污渍等。

14.水池、水盆内外应洁净，不能有污垢、锈斑。厕所没有异味，便池内外保持清洁，不能有粪便等脏物。

15.厕所、洗刷间及休息室内清洁工具摆放整洁，不乱放杂物。

16.走廊及楼梯内门、扶手及铁栅栏应干净无灰尘。暖气设施、饮水设施、 消防器材、电器开关等应每日擦拭，及时清除墙壁上的踏痕。

17.卫生间纸篓应及时清倒，纸篓内废弃物不应超过2/3，纸篓内废弃物一律倒入楼外指定垃圾箱内，不得冲入厕所(洗刷间)下水道内。

18.卫生工具等日常用品按规定手续及数量领取,尽量节约使用。

19.定期对办公楼的高空幕墙进行保洁卫生清理。

20.根据防疫要求对楼内外的公共区域进行消杀。

21.积极完成领导交办的其他工作任务。

四、应急服务要求

当出现不可预知紧急情况时（例如停水停电、极端天气、群体事件、自然灾害等，可根据项目具体情况列举），保证物业服务正常运转的措施，包括但不限于临时增配人员、临时调集设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等。

五、人员保密要求

保证物业服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施，包括但不限于制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务、泄密惩罚办法。

六、人员稳定性要求

在整个服务期内，人员更换率不得超过10%，更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意。

七、进驻和接管要求

中标（成交）后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任物业服务公司，则还需与前任物业公司进行交接，保留相关记录，做到物业服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。

八、费用分割

1. 物业服务人员须统一服装，服装费用由中标供应商承担。

2.物业服务中所需的工具（含大型工具，机器等）费用及维修、保洁耗材费用等均由采购人承担。

3.不提供物业服务人员就餐和住宿。

4.提供一间20平米的办公室，一间20平米的库房。

5.专项服务：

（1）两个校区电梯定期检测及维护保养，此项费用约为15000元，由成交供应商承担。 

（2）两个校区变电站定期检测及维护保养，此项费用约为30000元，由成交供应商承担。

九、物业服务过程中，对物业公司评价考核验收标准

1.现场工作人员按要求配备。服装统一、整洁。

2.按工作要求的频次完成服务工作。

3.洗手间内保持整洁、无污物、无异味，定期消毒杀菌。小便器、坐厕洗手盆、地面无黄斑，保持干净，洗手液、擦手纸、卷纸提供充足，并保持设施的完好。

4.各处玻璃无污渍、无浮尘、无蜘蛛网。

5.区域内通道干净、整洁、无杂草。格栅顶无浮尘和无蜘蛛网。雨水沟内无异物。

6.定期清理垃圾，并且垃圾箱能够定期消毒。

7.做好防汛和冬季清雪工作。