磋商内容及要求：

一、项目概况

本项目为西昌市月华初级中学后勤服务采购项目。为确保西昌市月华初级中学宿管、绿化、水电、保洁服务等物业工作的正常运行。现拟采用竞争性磋商的方式邀请符合条件的供应商参加本次采购活动，确定一名符合相关资质、有实力、品质好、服务优的供应商为西昌市月华初级中学后勤物业服务等相关工作。

为了让供应商清晰了解项目状况和采购人的服务需求，供应商自行到项目现场进行实地踏勘，详细了解采购人的服务需求。

二、服务内容、

学校管理区域内的学生宿舍管理及校区保洁、水电、绿化等服务。

三、人员配置要求及数量

服务人员定点定位定责定编准确合理。该物管项目服务人员定编 21 人，可优化配置。

序号	职务(岗位)	性别要求	年龄要求	文化程度要求	工作技能及工作经验要求	配置人数
1	项目经理 （项目管理员）	不限	30—55岁	大专以上、有5年管理经验	有从事相应岗位工作经验；具有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的见解，对学校的工作有整体的思路和构想。	1人
2	学生宿舍管理员	女性	16周岁及以上【满足（劳动法）要求的年龄段】	初中毕业以上	具备一定的学生管理工作经验，综合素质好，品行端正，具备一定思想素质和工作能力，能与学生交流，有组织服务能力。	14人
3	保洁员	不限	16周岁及以上【满足（劳动法）要求的年龄段】	初中以上	具备保洁行业工作经验，综合素质好，品行端正，具备一定思想素质和工作能力，能与学生交流有组织服务能力。	4人，
4	水电工	男性	16周岁及以上【满足（劳动法）要求的年龄段】	初中毕业以上	具备水电工工作经验，综合素质好，品行端正，具备一定思想素质和工作能力，身体健康。	1人

5

绿化员

不限

16周岁及以上【满足（劳动法）要求的年龄段】

初中以上

具备绿化专业知识，综合素质好品行端正，具备一定思想素质和工作能力，持有绿化工资格证书提供证书复印件。

，，2人

四、人员管理要求

（一）宿管

1、深入寝室，了解、熟悉学生情况

（1）熟悉每间寝室室长(开学一周内熟记室长姓名、班级、寝室号。)采集室长信息(电话号码等联系方式)。负责指导、督促室长工作；室长如有更换，要及时做好记录。

（2）熟悉每间寝室学生姓名、所在班级、床位及体貌特征等。

（3）负责学生寝室床位的调整与安排，并按学校政教处的要求管理和检查：

（4）未挂床位卡或不合格的做好记录并及时通知班主任，催其补办。每学期开学一周内办齐。从第二周周一开始纳入考核。宿管员未尽提醒、督促义务而产生的事端，将纳入宿管员岗位管理考核。

2、负责检查寝室卫生，确保宿舍楼内环境的干净整洁

（1）督促学生整理内务、清扫寝室及门前楼道。

①禁止学生将袋装垃圾丢在他人清扫干净的公共区域（包括垃圾桶）内。

②禁止学生将各种垃圾丢在洗漱间或厕所内，如有违者，及时处理。因学生丢各种垃圾，至下水道堵塞的，由负责的管理员疏通。

（2）每天定时检查内务卫生，严格按照评分标准合理打分，不循私舞弊、打人情分等。

①在检查当日，上报内务、卫生不合格及 0 分寝室（写明班级、寝室号）。

②评分表每日上交政教处相关负责老师处。

（3）负责保持楼道的干净整洁。如因督促不力造成楼道、厕所出现垃圾，自行清扫。

（4）检查寝室的过程中，有意识地清查管制刀具、烟头、打火机、香烟之类的物品及违禁品，消除安全隐患。

（5）检查要求：

① 认真记录检查结果。

② 检查中必须认真、细致、耐心、真实。

③ 记录好检查中发现的问题,并及时报告政教处负责人,争取在短时间内尽快处理好。

3、负责督促学生按时起床、就寝，培养学生良好的生活起居习惯

（1）夜班期间须住在值班室，应对突发事件，及时报告突发事件；

（2）检查各寝室是否有睡懒觉的学生，及是否有异常的学生，做好记录（寝室、班级、姓名），并及时联系班主任。

（3）检查各寝室学生归宿人数，有无私串寝室、错床位等现象，及时教育，必要时联系班主任或政教处，并做好相应记录；未归宿学生，及时联系班主任，弄清情况。

（4）安排、组织好学生会学生开展查寝等工作。

（5）每日 7：50 开始对所有寝室进行巡查，水电是否关闭，卫生是否合格，寝室整理是否到位，并及时发现各种安全隐患，做好每次的巡查记录。

4、负责督促学生按时就寝，准时离开宿舍，保证不影响上课时间。

（1）每天 3 次督促时间：

早上：比学生早 5 分钟起床，以便催促学生按照规定时间准时起床做早操；

中午：督促所有学生在规定时间内安静就寝，维护就寝纪律，帮助学生养成良好的就寝习惯，无异常后方能休息。比学生早 5 分钟起床，以便催促学生按照规定时间准时起床，进行下午的学习活动。

晚上：督促所有学生在规定时间内安静就寝，维护就寝纪律，帮助学生养成良好的就寝习惯，无异常后方能休息。

（2）清查各寝室滞留人员（要打开寝室门逐个检查、包括每层楼的卫生间），若有特殊情况(如：学生生病等)需留寝室，要求学生出示班主任签名的请假条（必要时联系班主任进行核实）及校牌卡，并如实填写《学生出入宿舍楼登记表》。

5、负责做好上课期间学生出入宿舍楼管理工作

（1）严禁学生行课期间进入宿舍楼。对进入宿舍楼的学生，要求必须凭校牌卡和班主任签名的请假条，才可进入。如无，须及时联系班主任进行核实。

（2）进入宿舍楼的学生必须认真填写《学生出入宿舍楼登记表》。

（3）发现进入宿舍楼的学生超过本人填写的“所需时间”，应及时到寝室巡查， 以防意外事故发生；必要时，陪同学生一同进入寝室，监督学生处理完事情，立即离开，回到教室。

（4）宿舍楼内如有公物需维修，须督促室长填写保修单据；维修时，配合维修人员进行维修，并做好记录。

（5）教育督促学生进出宿舍文明开、关门，勿暴力开、关门；爱护寝室内公共财物，节约用水、用电。

6、值班室管理

（1）宿管员必须严格遵守值班制度，白天每栋楼必须两人值班，一人门岗，一人巡逻；学生在上课期间进出宿舍须持有班主任批条并登记。夜间从 23 点至次日 6 点须通宵值班。值班安排如下：23 点至次日 2 点，2 点至 4 点，4 点至 6 点各一班，一至三楼、四至六楼每班一人，值班人员不得在宿舍内，不得玩手机，须巡视宿舍内外， 及时处理突发事件。

（2）妥善保管宿舍楼钥匙，切忌将钥匙交给学生；

（3）禁止学生中的非执勤人员进入值班室；

(4) 不允许学生在值班室内充电，禁止宿舍管理人员为学生手机等电器充电，一经发现给相应的处罚；禁止在宿舍内向学生兜售任何物品，一经发现，给予十倍以上罚款。

7、宿舍公物管理

（1）勤走动，常巡视，对突发事件采取应急措施。

（2）检查各寝室床铺、门窗等公共财物，并作好记录，有异常及时联系班主任。

（3）负责宿舍内部水电和公共设施的安全管理，发现异常情况及时处理；处理不了的，要及时联系班主任或总务处相关人员，界定公物损坏程度及损坏原因，相关损坏人员作出相应赔偿或进行维修处理，若管理员无法解释，找不到损坏人，则由管理员承担一切责任。

8、加强外来人员清查管理

（1）禁止非管理、维修人员进入异性宿舍。外来人员一律不得进入学生寝室，男性教师不得进入女生宿舍（维修人员作业，需由管理员陪同）。

（2）禁止外来人员未经允许或未履行手续进入宿舍。有可疑人员除盘查、登记外，及时报政教处。

9、按时交接班，填写交接班记录表。接班人员未到，交班人员不能离开。有急事需外出，须找到人员来顶班，并报管理员审批。

10、认真完成学校及政教处交办的临时性工作。文明上岗，不辱骂、讥讽、歧视学生，做到语言文明，方法得当。

11、宿舍楼关门时间：上午 8:00---12:30；下午 14：30---17:50；晚上 22:00； 周末及节假日全天（星期日下 14:30—18:30 开宿舍门)

12、宿管员要认真履行上述职责，因宿管员个人原因或不遵守管理制度造成不良影响，或造成人身、财产事故的，自行承担相应责任。

13、负责学生宿舍安全区域的疫情防控、森林防火等常态化工作的督促、管理。

14、宿管负责人要专人专职在岗对宿管员每天的动向全面掌握，对宿管员的月考核要有考核依据、公正公平，负责教室卫生表、公区划分调整、寝室划分调整等事宜。

15、物业公司要根据学校要求出台学生宿舍安全管理办法、宿管员考核办法，明确职能并严格履职。

16、聘用人员无传染病及易发突发性疾病，有责任心和相关工作经验,无不良嗜好及性格缺陷。

（二）保洁

1、具体负责全校指定区域卫生保洁区、草坪包管区以及厕所的卫生。

2、厕所每日要保洁两次，要做到无积便、无污垢，夏季无蚊蝇。

3、每天清理设置在指定区域内的垃圾桶。

4、每天巡视校园，清除卫生包干区的废纸、污物，保持校园的整洁。

5、负责做好指定办公室卫生保洁、内务整洁。不定期地做好学校会议室的卫生工作。

6、组织参加社区、街道办事处或上级有关部门安排的卫生大扫除。

7、主要负责保洁的区域为：

办公楼楼道及办公楼三楼校级领导办公室；教学楼走廊及男女厕所；实验楼走廊及男女厕所；操场及女生宿舍后公厕；食堂二楼以上楼道。学校所有垃圾桶内垃圾倾倒。

8、聘用人员无传染病及易发突发性疾病，有责任心和相关工作经验,无不良嗜好及性格缺陷。

（三）绿化

1、负责全校常规性小型绿化苗木花卉的育苗、种植、除草、修剪和病虫害防治等管理。

2、负责学校绿化带内的卫生工作。

3、按时上下班，不迟到、不早退，规范工作行为，工作期间不允许做私事，不得擅自离岗或无故脱岗。

4、坚守岗位，对有意破坏绿化者,有权进行批评教育

5、定期浇水,施肥,除草,灭虫,剪枝等, 确保绿化的成活率，做到草坪内无杂草、树木无枯枝。

（1）加强对绿化劳动工具的保养和维修工作，无丢失，无人为损坏，无人为原因提前报废。

（2）每天下班前必须把自己的绿化工具清洗干净，保存在仓库，如果有遗失的工具，由本人按价赔偿。

6、聘用人员无传染病及易发突发性疾病，有责任心和相关工作经验,无不良嗜好及性格缺陷。

（四）水电工

负责校园内部水路、电路检修，水电设备的检修及保养，保证校园用水用电安全等相关事宜。

（1）加强政治思想的学习,不断提高为学校服务的意识；努力钻研业务知识不断提高服务的技能。

（2）负责日常物业服务范围的自来水、照明、动力设备的安装、保养和维修维护, 并保证经常处于完好状态。

（3）负责管理维修供电系统及照明设备、供水设备及用水设备，保证设备正常运行。

（4）对室内外和公共场所的所有电线、灯具、插座、开关及电器设备,经常进行检查,发现问题及时处理。要避免和防止因电器设备发生故障而发生触电、短路和火灾等事件。

（5）对物业服务范围内水龙头、水表、管道要经常性巡查维修,并有记录,做到不无故停水,注意节水节电,杜绝浪费现象。

（6）通知应换的电灯泡、日光灯、开关及水龙头等常用设备,在接到通知后立即进行更换、检修,不得拖延。

（7）做到服务热情、周到、及时,为单位职工工作创造良好的条件。

（8）认真完成学校交办的其他临时性任务。

（9）由于水电工专业性较强，拟配电工人员需提供相关从业证件。

（10）聘用人员无传染病及易发突发性疾病，有责任心和相关工作经验,无不良嗜好及性格缺陷。

（五）其他

1、学生放假期间物业公司应保持学校的物业管理正常运行，管理目标不变。

2、物业公司人员着装上岗，标志明显，保洁工作应明确工作内容和工作要点，制定出具体的工作标准、检查标准。需着装的岗位，所需的服装由物业公司自行解决。工作所需的专业设备由物业公司自行准备。

3、按照学校划定的工作范围、工作内容及管理目标成立相关机构，制定相应工作流程、工作制度、监督考核办法，合理安排人员，科学管理，严格要求，达标运行。学校分管领导、职能部门负责监督、检查、指导，发现问题及时沟通、整改，规范运行。

4、物业公司根据有关物业管理法规和物业委托管理合同对该物业项目实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

5、物业公司对其员工的疾病和人身安全负责，必须为所属员工购买国家规定的相关保险。

6、学校提供物业管理办公用房。

7、完成学校其它临时性工作，遇到重要或紧急的事件，需物业公司增派人员的情况，物业公司须无条件增派。

8、严格执行当地及学校的疫情防控要求及相关工作。

注：如在管理过程中因工作问题，需增设、修改或更改某些条款的，届时视情况而定。

五、商务要求

（一）服务时间及地点

（1）服务时间： 2023 年春季与秋季学期。

（2）服务地点：西昌市月华初级中学校内

（3）进场服务时间：中标供应商应在签订合同后 3 日内，所有设备、人员全部到位， 确保单位物业管理正常运转。

（二）实施现场要求

本项目实施地现场情况由供应商自行踏勘，业主不组织现场踏勘，供应商如未踏勘， 视为已了解现场情况。

（三）安全要求

本项目自签订合同之日起至履约期限结束之日止，物业服务公司将负责本公司在该项目实施过程中的人身安全、财产安全、环境安全，因项目实施过程中造成的直接或间接损失，均由成交人自行承担。

（四）其他要求

1、成交单位在开展服务过程中须遵规守纪守法，必须但不限于做到以下几点：

（1）遵守现行《劳动合同法》等法律法规相关规定，与员工签订劳动合同，在合同期间所有人员的工资、酬金、及其人身安全、发生纠纷、事故等均由物业管理公司负责，情节严重的，追究相应责任，并按相关国家法律法规处理。

（2）不得擅自占用校区内的公共设施或改变使用其功能，如需扩建或完善配套项目，需与学校协商经批准后方可实施；成交单位不得将管理责任及利益转让给其他单位或个人，不得在校区内开展与本服务管理无关的活动，不得干涉或影响学校进行各种合法活动。任何单位和个人不得在未受到学校同意的情况下进行经营性和盈利性的活动。

（3）遵守学校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。不得透露校区有关重要消息和情况，对外不得损害学校名誉，和校区师生交往不得散布流言蜚语。

2、成交单位在开展服务过程中须重视服务质量，必须但不限于做到以下几点：

（1）加强队伍建设，保持服务队伍的相对稳定。

（2）管理设施设备配备齐全。

成交单位需提供物业管理服务的设施设备。

学校给成交单位提供物业管理服务所具备的场所和条件，对学校所提供的现有场所和设施设备在签订合同时必须清点确认。

（3）加强文化建设，开展员工培训活动。所有工作人员应具有良好的仪态，仪表及职业素养，统一着装，佩带标志，行为规范，服务主动、热情。

3、成交单位要有严格的规章制度，有培训和提高物业管理人员素质的计划，有行之有效的训练考核机制，杜绝物业管理人员到位后，无人管理无人监督现象；

4、成交单位须对其所有物业管理人员的疾病和人身安全意外事故等负责，采购人对此不承担任何的责任和义务；

5、由于成交单位管理不当造成的财产损失，由成交单位承担相应的责任；由于不可抗力等因素造成的损失，按相关规定处理。

6、对现有特殊工种人员的工资不低于现有水平。

7、成交单位要设专职管理人员。学校设立单独办公室，专职管理人员必须在学校办公。

8、本项目成交单位不得将本项目分包或转包。

六、服务考核

1、考核标准

西昌市月华初中宿管工作考核扣分细则
项目	质量标准	分值	考核细则	检查考核情况	主管部门考核扣分	考核得分
宿管(100分，折算成30	1、深入寝室，了解、熟悉学生情况 （1） 熟悉每间寝室室长(开学一周内熟记室长姓名、班级、寝室号。)采集室长信息(电话号码等联系方式)。负责指导、督促室长工作；室长如有更换，要及时做好记录。 （2） 熟悉每间寝室学生姓名、所在班级、床位及体貌特征等。 （3） 负责学生寝室床位的调整与安排，并按学校政教处的要求管理和检查： （4） 未挂床位卡或不合格的做好记录并及时通知班主任，催其补办。每学期开学一周内办齐。从第二周周一开始纳入考核。宿管员未尽提醒、督促义务而产生的事端，将纳入宿管员岗位管理考核。	8分	发现一处未达标，扣1分
	2、负责检查寝室卫生，确保宿舍楼内环境的干净整洁（1）督促学生整理内务、清扫寝室及门前楼道。①禁止学生将袋装垃圾丢在他人清扫干净的公共区域（包括垃圾桶）内。②禁止学生将各种垃圾丢在洗漱间或厕所内，如有违者，及时处理。因学生丢各种垃圾，至下水道堵塞的，由负责的管理员疏通。		发现

分)	（2）每天定时检查内务卫生，严格按照评分标准合理打分，不循私舞弊、打人情分等。①在检查当日，上报内务、卫生不合格及0分寝室（写明班级、寝室号）。②评分表每日上交政教处相关负责老师处。（3）负责保持楼道的干净整洁。如因督促不力造成楼道、厕所出现垃圾，自行清扫。（4）检查寝室的过程中，有意识地清查管制刀具、烟头、打火机、香烟之类的物品及违禁品，消除安全隐患。（5）检查要求：①认真记录检查结果。②检查中必须认真、细致、耐心、真实。③记录好检查中发现的问题,并及时报告政教处负责人,争取在短时间内尽快处理好。	27分	一处未达标，扣3分
	3、负责督促学生按时起床、就寝，培养学生良好的生活起居习惯（1）夜班期间须住在值班室，应对突发事件，及时报告突发事件；（2）检查各寝室是否有睡懒觉的学生，及是否有异常的学生，做好记录（寝室、班级、姓名），并及时联系班主任。（3）检查各寝室学生归宿人数，有无私串寝室、错床位等现象，及时教育，必要时联系班主任或政教处，并做好相应记录；未归宿学生，及时联系班主任，弄清情况。（4）安排、组织好学生会学生开展查寝等工作。（5）每日7：50开始对所有寝室进行巡查，水电是否关闭，卫生是否合格，寝室整理是否到位，并及时发现各种安全隐患，做好每次的巡查记录。	15分	发现一处未达标，扣2分

详见招标文件