招标文件
招标项目技术、服务、商务及其他要求
（注：当采购包的评标方法为综合评分法时带“★”的参数需求为实质性要求，供应商必须响应并满足的参数需求，采购人、采购代理机构应当根据项目实际需求合理设定，并明确具体要求。带“▲”号条款为允许负偏离的参数需求，若未响应或者不满足，将在综合评审中予以扣分处理。）
（注：当采购包的评标方法为最低评标价法时带“★”的参数需求为实质性要求，供应商必须响应并满足的参数需求，采购人、采购代理机构应当根据项目实际需求合理设定，并明确具体要求。）
3.1采购项目概况
溪桥苑二期小区为高层住宅小区，共4栋，住宅面积39219.27平方米，房屋总套数457套，地面停车位125个，地下208个,电梯共12台地上17层地下室1层，化粪池 1个，容量100 立方米。溪桥苑二期小区内的物业（除商业用房）、公共区域、公共设施整体属于供应商物业服务管理范围。 现需选择一家供应商提供溪桥苑二期小区物业管理服务。
3.2服务内容及服务要求
3.2.1服务内容
采购包1：
采购包预算金额（元）: 517,694.36
采购包最高限价（元）: 517,694.36
供应商报价不允许超过标的金额
（招单价的）供应商报价不允许超过标的单价
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序号 |
标的名称 |
数量 |
标的金额 （元） |
计量单位 |
所属行业 |
是否核心产品 |
是否允许进口产品 |
是否属于节能产品 |
是否属于环境标志产品 |
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1 |
成都市新都区人民政府桂湖街道办事处溪桥苑二期小区物业管理服务采购项目 |
1.00 |
517,694.36 |
项 |
物业管理 |
否 |
否 |
否 |
否 |
3.2.2服务要求
采购包1：
供应商报价不允许超过标的金额
（招单价的）供应商报价不允许超过标的单价
标的名称：成都市新都区人民政府桂湖街道办事处溪桥苑二期小区物业管理服务采购项目
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参数性质 |
序号 |
技术参数与性能指标 |
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★ |
1 |
一、采购项目概况 溪桥苑二期小区为高层住宅小区，共4栋，住宅面积39321.67平方米，房屋总套数457套，地面停车位125个，地下208个,电梯共12台地上17层地下室1层，化粪池1个，容量100立方米。溪桥苑二期小区内的物业（除商业用房）、公共区域、公共设施整体属于供应商物业服务管理范围。 现需选择一家供应商提供溪桥苑二期小区物业管理服务。 二、技术要求和商务要求 （一）服务内容 1.物业管理区域内共用部位及共用设施设备运行和维修养护管理【包含监控的维护保养；消防的维护保养；电梯的维护保养及年检（包含每部电梯2000元以下维修费用）；共用部位维护、共用设施维护及能耗；对小区金属类硬件每半年刷一次防锈漆等。】； 2.物业管理区域内装饰装修管理； 3.物业管理区域内公共秩序维护管理； 4.物业管理区域内环境卫生维护管理及化粪池清掏管理； 5.物业管理区域内绿化养护管理； 6.物业管理区域内社区文化建设管理； 7.物业应急措施： 7.1突然断水、断电的应急措施； 7.2业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施； 7.3雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施； 7.4消防应急措施； 7.5治安应急措施； 7.6突发公共卫生事件应急措施； 8.依据（新都发改〔2021〕51号）文件，2022年1月1日起，新都区生活垃圾由区综合行政执法局安排相应公司统一负责组织全区城市生活垃圾处理，如出现特殊情况不再执行该文件则小区垃圾清运费按相关新文件执行； 9.其他按相关文件及物业管理条例，属于物业管理服务范围的其他工作。 ★（二）服务质量要求 2.1【说明：按招标文件6.1内容进行承诺。】住宅参照《四川省（区域性）地方标准》（住宅物业服务等级划分）二级标准执行，具体如下表列示： 综合服务内容及要求
共用部位及共用设施设备运行和维修养护内容及要求
装饰装修管理内容及要求
公共秩序维护内容及要求
环境卫生维护内容及要求
绿化养护内容及要求
社区文化建设内容及要求
2.2服务方案要求（说明：提供服务方案） 投标人需根据物业内容及要求拟定相应的服务方案，包括但不限于: 2.2.1“项目概况及现场描述”方案应当包含：“对本项目的现状、工作环境描述和理解”、“工作重点、难点分析”、“提供工作难点的应对措施”内容。 2.2.2“项目管理机构运作方法”方案应当包含：““项目人员职责划分”、“项目人员工作培训方案”内容。 2.2.3“环境卫生管理”方案应当包含：“日常清洁工作流程”、“垃圾的分类和处理方案”、“清洁人员安全作业管理措施”内容。 2.2.4“设施设备运行管理”方案应当包含：“设施设备安全检查制度”、“设施设备的维修方案”、“设施设备管理人员安全作业管理措施”内容。 2.2.5“公共秩序维护服务”方案应当包含：“安全巡逻方案”、“外来车辆管理方案”、“机动车、非机动车秩序管理方案”、“重大活动保障”内容。 2.2.6“绿化养护管理”方案应当包含：“绿化景观的定期修剪及造型方案”、“绿化景观的日常养护措施”内容。 2.2.7“物业应急措施”方案应当包含：“应急管理机构的设置”、“突然断水、断电的应急措施”、“业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施”、“雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施”、“消防应急措施”、“治安应急措施”、“突发公共卫生事件应急措施”内容。 2.2.8根据本项目要求服务方案，在投标文件中提供“培训制度、项目管理制度、监督管理制度、内部考核管理制度、投诉管理制度、档案的建立与管理制度、装饰装修服务管理措施、外来人员管理方案、疫情期间保洁作业管理措施、社区文化建设管理”。 2.3其他要求【说明：按招标文件6.1内容进行承诺。】 2.3.1供应商须承诺本项目人员工资不得低于成都市最低工资标准，在职期间为其购买《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》规定的各项保险，其人员工资标准、劳保、福利等应执行国家和地方政府的相关法律、法规和部门规章。 2.3.2合同期间，投标人拟派的所有人员工作期间的疾病和人身安全、安全责任事故、劳务纠纷都由中标人自行负责，采购人对此不承担任何的责任和义务。 2.3.3员工在工作期间，违章作业或损坏、遗失工作物品等，或给采购人造成其它经济损失的，由采购人按国家法律、法规和单位的规章制度追究当事人责任及索赔。 2.3.4服务人员在合同期间未经采购人认可，不得随意调整。 2.3.5为保证服务工作的质量，凡超过规定年龄的不得继续使用；超过年龄的应及时更换，未按规定更换的将承担违约责任。每逾期一天更换的，扣除当月服务费总额3%的违约金，当月服务费扣完为止。 2.3.6采购方有权根据需要，对《桂湖街道农民集中居住区物业考核办法》进行修改调整。投标单位应当承诺，如中标后合同履行期间《桂湖街道农民集中居住区物业考核办法》发生修改调整的，无条件接受并同意采购方根据修改调整后的《桂湖街道农民集中居住区物业考核办法》对中标人进行考核管理。 ★（三）人员要求（1、按招标文件6.1内容进行承诺；2、供应商投标时须提供所有配置人员身份证复印件，以及人员配置表中要求的部分人员须持有的相关证件复印件。） 1. 所有服务人员为专职人员，在本项目服务期间，不得任职于其他项目。 2.投标人对本项目的人员配置不少于12人：（1）项目经理1人，(2)客服人员1人（3）秩序维护队长兼安全管理人员1人，（4）秩序维护人员4人，（5）保洁人员3人，（6）绿化人员1人，（7）综合维修（工程维护）人员1人。 3.服务人员具体要求如下： 人员分工具体要求及细则
注：1、配置的所有物业服务人员需持三个月内的健康体检合格证方能上岗，入职前按照国家疫情情况，符合上岗要求。 2、进场人员均须为与供应商建立劳动关系的人员。中标后提供劳动合同供采购人查验。 3、签订合同后，根据各岗位要求提供的相应人员身份证、学历证等，经采购人相关部门审核认可并备案后，方能上岗。 4.为保障法定节假日期间服务质量和处理应对突发应急情况，供应商应按劳动合同法至少保障9人上班，支付法定节假日加班费，否则视为未实质性响应。 5、人员素质要求 5.1身体健康，每年体检一次。职业道德良好，无不良劣迹。 5.2熟悉岗位职责、操作程序。 5.3服务主动、热情、细致、周到。 5.4人员着装统一，仪表整洁，行为规范，挂牌上岗。 5.5按时上下班，上班时间不得串岗聊天。 ★（四）考核内容及标准 成都市新都区人民政府桂湖街道办事处 关于桂湖街道农民集中居住区物业考核办法 第一条为加强我街道农民集中居住区（以下简称“农集区”）的管理工作，促进农集区物业管理服务更加规范，维护和改善农集区内的生活环境，构建“管理有序、服务规范、秩序良好、环境优美、文明和谐”的农集区，提升农集区居民的幸福度和满意度。根据物业管理法律法规的有关规定要求，结合我街道实际，制定本办法。 第二条农集区考核工作，采取定期考核与不定期抽查相结合的方式进行。严格按照物业服务合同约定的服务内容进行考核，物业公司履行相关职责负责小区稳定、安全排查、环境卫生、秩序维护等工作，由街道社区服务科负责每月和不定期对农集区物业管理进行考核（督查）。 第三条考核实行百分制，每月进行考核。主要考核内容为：小区环境卫生日常考核60分；代管村（社区）考核20分，包含：及时处理小区投诉5分、小区收取相关费用情况5分、落实小区代管村（社区）交办相关工作完成情况10分；小区业主满意度10分（小区设立业主意见收集箱）；街办负责农集区管理业务科室考核10分，包含：小区信访舆情处理情况3分、落实街办交办相关工作完成情况2分，督查检查情况5分。 接受上级部门检查出现严重问题被通报、批评的视情况扣1—10分；每月排名前三的分别加5分、3分、2分。 第四条考核中发现的各类问题，小区代管村（社区）要提出整改意见，整改时效，指导并督促各物业公司限期整改。 第五条小区代管村（社区）每月对物业公司按照《桂湖街道农集区代管村（社区）对物业考核评分表》实事求是、严格考核，进行打分，每月初将上月考核表盖章后上交至街道社区服务科。 第六条对于考核结果小区业主和代管村（社区）严重不满意或年度考核平均得分在60分以下的物业公司，街道停止签订物业合同，重新采购物业公司。 第七条费用拨付。 每季度服务完成后支付季度服务费。考核得分在80分（含）以上的，按100%拨付。 考核得分在70（含）～79分之间的，按95%拨付。 考核得分在60（含）～69分之间的，按90%拨付。 考核得分在60分以下的，按80%拨付。 第八条关于奖惩。街道根据每月物业考核结果汇总按年度给予排序，由街道自筹资金对排名前三名的小区物业服务公司给予一定奖励：第一名奖励8000元，第二名奖励5000元，第三名奖励3000元。对排名后三名的小区物业服务公司给予一定惩罚：倒数第一名扣除3000元，倒数第二名扣除2000元，倒数第三名扣除1000元。 第九条本办法自公布之日起施行，本办法最终解释权归桂湖街道办事处所有。 附件1：
小区 代管村（社区）盖章 年 月 日 附件2：
农集区环境卫生日常考核
注：社区服务科按照环境卫生考核表分数*60%为本月小区环境卫生日常考核最终分数。 附件3：
★（五）商务要求 1.付款方式及付款时间:采取银行转账方式，按季度支付。每季度服务完成后支付季度服务费。每年合同签订且供应商进场服务后，采购人预付合同金额的40%，已支付的预付款在季度服务费用中扣回，预付款全部扣回后正常支付季度服务费。本项目一采三年，各年支付方式均以上述方式为准。采购人每次支付服务费前，供应商须递交拨付服务费的票据，如出现考核办法中的扣款情况，采购人在扣除相应服务费用后进行相应服务费用的支付。 2.物业费不含保修期内的维保费用和保修期满后共用设施设备的大修、中修及整体更换（2000元以上）、变压器强检、避雷设施的检测和维护费用。 3.投标人报价应包含所有人力成本（含工资、社保、员工餐费、法定节假日加班费、福利费等），服装费、办公、秩序、环境维护、设施设备维护（包含但不限于电梯维护费、水电能耗费、消防维护费费等）、项目运行耗材、企业管理费及利润、税金等所有费用。 4.按包干制收费模式，盈亏均由物业公司承担。 5.考核标准：接受并执行街道制定的《桂湖街道农民集中居住区物业考核办法》。 6、服务地点：项目所在地。 7.履约方式及履约时间：服务期限共三年，合同一年一签。合同签订生效之日起3日内，中标人自带机具、办公用品及人员服装等工作必备物品、人员进场，履行应尽合同义务。上年考核合格后，方可签订下年合同。 8.验收 8.1验收办法：中标供应商与采购人应按照《财政部关于进一步加强政府采购需求和履约验收管理的指导意见》（财库〔2016〕205号）规定进行验收。 8.2验收标准：按国家有关规定、招标文件的服务要求、中标人的投标文件及承诺以及合同约定标准进行验收。 9、违约责任 9.1、中标人在提供服务的过程中应遵守国家和地方的相关法律、法规；中标人因不遵守国家和地方的法律、法规而引起的纠纷或造成的损失由中标人承担相应的法律、经济赔偿责任，并向采购人赔偿因此对采购人造成的直接或间接损失。 9.2、若采购人对中标人考核不合格，采购人有权要求中标人限期整改，逾期未整改的或整改不合格的，采购人有权进行罚款或扣除相应物业服务费；造成采购人经济损失的，采购人有权终止合同，中标人应给予采购人经济赔偿。 9.3、中标人违反本合同约定，擅自提高收费标准的，或在管理和服务中有徇私舞弊、渎职行为、平时擅自收费行为的，采购人有权督促和要求中标人清退所收费用，并向中标人按发生费用和造成的经济损失进行双倍处罚和索赔，亦有权终止本合同。 9.4、因中标人管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由中标人承担责任并负责善后处理；造成采购人经济损失的，中标人应赔偿采购人所有经济损失；产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。 9.5、在项目本合同签订后，履行过程中，无论任何原因发生合同解除或终止情形，中标人应在15个工作日内向采购人移交由采购人提供的全部物业管理用房及物业管理相关档案资料，不得有毁损、擅自涂改和遗失情况；否则中标人应当承担由此引起的相应法律责任，若造成采购人经济损失的，还应赔偿采购人的所有经济损失。 9.6、若因采购人原因逾期支付供应商物业服务费，除应及时支付，还应向按照合同约定支付逾期金额1‰/天的违约金。逾期付款超过30天的，中标人有权终止合同。 9.7、因采购人原因导致变更、中止或者终止政府采购合同的，采购人应对中标人受到的损失予以赔偿或者补偿。 10、解决合同纠纷的方式 在履行本合同过程中，如发生的与本合同有关的争端，双方应通过友好协商解决，经协商不能达成协议时，应向本合同履行地点所在成都市新都区人民法院依法提起诉讼。 （六）、报价要求 ★6.1最高限价 本项目最高限价为人民币51.769436万元/年，投标人投标报价高于最高限价的，则其投标文件将按无效投标文件处理。 ★6.2分项报价明细响应表，请供应商按照此表进行填写,否则视为视为无效投标。
注：以上报价包含所有物业服务人员人工成本、税费、设施设备维护、管理费及利润、税收等一切本项目所需费用。 ★6.3其他要求 在评标过程中，评标委员会认为投标人投标报价明显低于其他通过符合性审查投标人的投标报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，评标委员会应当要求其在合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料。投标人提交的书面说明、相关证明材料（如涉及），应当加盖投标人（法定名称）电子签章，在评标委员会要求的时间内通过一体化平台进行提交，否则无效。如因断电、断网、系统故障或其他不可抗力等因素，导致系统无法使用的，由投标人按评标委员会的要求进行澄清或者说明。投标人不能证明其投标报价合理性的，评标委员会应当将其投标文件作为无效处理。 注：本项目★条款要求和商务要求为本项目实质性要求。 |
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3.2.3人员配置要求
采购包1：
按3.2.2服务要求执行
3.2.4设施设备配置要求
采购包1：
按3.2.2服务要求执行
3.2.5其他要求
采购包1：
按3.2.2服务要求执行：
3.3商务要求
3.3.1服务期限
采购包1：
自合同签订之日起365日
3.3.2服务地点
采购包1：
溪桥苑二期小区
3.3.3考核（验收）标准和方法
采购包1：
验收办法：中标供应商与采购人应按照《财政部关于进一步加强政府采购需求和履约验收管理的指导意见》（财库〔2016〕205号）规定进行验收。 验收标准：按国家有关规定、招标文件的服务要求、中标人的投标文件及承诺以及合同约定标准进行验收。
3.3.4支付方式
采购包1：
分期付款
3.3.5.支付约定
采购包1：付款条件说明：合同签订且供应商进场服务后，达到付款条件起5日，支付合同总金额的40.00%。
采购包1：付款条件说明：第二季度服务完成后，已支付的预付款在季度服务费用中扣回，达到付款条件起10日，支付合同总金额的10.00%。
采购包1：付款条件说明：第三季度服务完成后，达到付款条件起10日，支付合同总金额的25.00%。
采购包1：付款条件说明：第四季度服务完成后，达到付款条件起10日，支付合同总金额的25.00%。
3.3.6违约责任与解决争议的方法
采购包1：
1、中标人在提供服务的过程中应遵守国家和地方的相关法律、法规；中标人因不遵守国家和地方的法律、法规而引起的纠纷或造成的损失由中标人承担相应的法律、经济赔偿责任，并向采购人赔偿因此对采购人造成的直接或间接损失。 2、若采购人对中标人考核不合格，采购人有权要求中标人限期整改，逾期未整改的或整改不合格的，采购人有权进行罚款或扣除相应物业服务费；造成采购人经济损失的，采购人有权终止合同，中标人应给予采购人经济赔偿。 3、中标人违反本合同约定，擅自提高收费标准的，或在管理和服务中有徇私舞弊、渎职行为、平时擅自收费行为的，采购人有权督促和要求中标人清退所收费用，并向中标人按发生费用和造成的经济损失进行双倍处罚和索赔，亦有权终止本合同。 4、因中标人管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由中标人承担责任并负责善后处理；造成采购人经济损失的，中标人应赔偿采购人所有经济损失；产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。 5、在项目本合同签订后，履行过程中，无论任何原因发生合同解除或终止情形，中标人应在15个工作日内向采购人移交由采购人提供的全部物业管理用房及物业管理相关档案资料，不得有毁损、擅自涂改和遗失情况；否则中标人应当承担由此引起的相应法律责任，若造成采购人经济损失的，还应赔偿采购人的所有经济损失。 6、若因采购人原因逾期支付供应商物业服务费，除应及时支付，还应向按照合同约定支付逾期金额1‰/天的违约金。逾期付款超过30天的，中标人有权终止合同。 7、因采购人原因导致变更、中止或者终止政府采购合同的，采购人应对中标人受到的损失予以赔偿或者补偿。 8、解决合同纠纷的方式 在履行本合同过程中，如发生的与本合同有关的争端，双方应通过友好协商解决，经协商不能达成协议时，应向本合同履行地点所在成都市新都区人民法院依法提起诉讼。
3.5其他要求
1、供应商须承诺本项目人员工资不得低于成都市最低工资标准，在职期间为其购买《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》规定的各项保险，其人员工资标准、劳保、福利等应执行国家和地方政府的相关法律、法规和部门规章。 2、合同期间，投标人拟派的所有人员工作期间的疾病和人身安全、安全责任事故、劳务纠纷都由中标人自行负责，采购人对此不承担任何的责任和义务。 3、员工在工作期间，违章作业或损坏、遗失工作物品等，或给采购人造成其它经济损失的，由采购人按国家法律、法规和单位的规章制度追究当事人责任及索赔。 4、服务人员在合同期间未经采购人认可，不得随意调整。 5、为保证服务工作的质量，凡超过规定年龄的不得继续使用；超过年龄的应及时更换，未按规定更换的将承担违约责任。每逾期一天更换的，扣除当月服务费总额3%的违约金，当月服务费扣完为止。 6、采购方有权根据需要，对《桂湖街道农民集中居住区物业考核办法》进行修改调整。投标单位应当承诺，承诺函格式自拟,如中标后合同履行期间《桂湖街道农民集中居住区物业考核办法》发生修改调整的，无条件接受并同意采购方根据修改调整后的《桂湖街道农民集中居住区物业考核办法》对中标人进行考核管理。
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