项目需求说明及评标标准

 

特别申明：

1、 现场踏勘：详见“第三部分 投标人须知资料表”。

2、 招标文件要求合同、资质、证明等信息按要求编制到投标书中。

3、 投标人应列出报价的明细构成表，并附上每项报价的计算方法、过程及依据。

4、 本项目标的对应所属行业：物业管理。

 

项目需求说明：

一、项目概况及总体要求

（一）项目概况

宁波市人防办管理用房位于宁波市鄞州区东部新城区域，总占地面积4093平方米，总建筑面积13257.74平方米。机动车位共有57个，其中地上机动车位17个，地下机动车位48个，地面非机动车位107个，装卸货车位1个。

（二）服务要求

1.要求供应商充分理解本项目的特点，以采购人的满意度为服务标准，全方位满足项目办公的特性。对招标文件内所有的服务内容按省级物业管理示范大厦标准及操作规范作出实质性响应，要求制定后勤物业管理方案，并按投标响应和承诺进行实施运作。

2.本项目将由一家单位独立承包，实行统一管理，综合服务，不得分包经营。项目实行负责制。要求供应商承诺派出的核心服务团队成员到岗率达100%，并接受采购人的考核。要求服务人员配置合理，统筹使用；专业技术人员必须持证上岗，标志明显，作风严谨，服务规范；全体员工在后勤物业管理期间，必须仪容整洁、仪表端正、礼仪规范；同时要求在采购人的管理下做好节能工作，配合采购人实现能耗逐年下降。

3.本项目采用“整体委托后勤管理服务”的方式发包。管理服务方式为“清包”。清包的费用包括：（1）所有人员费用【工资、各类福利和补贴（如高温补贴、加班补贴等）、社保（五金）、培训费、服装费】；（2）、上述部分的管理费；（3）、上述部分的税金。

4.本项目部分内容涉密，参与投标单位按规定须签订保密协议，中标单位派驻服务人员须签订保密协议。

二、物业管理服务内容及要求

（一）物业管理服务范围

1.公共秩序维护服务内容：

（1）公共安全管理：主要是保障人员人身财产安全、公共秩序维持、公共活动的正常开展。

（2）消防、安全管理：主要是防火及做好抵御自然灾害的各项工作。

（3）交通安全管理：主要维护交通秩序，防止交通事故的发生和车辆被损被盗。

2.环境保洁绿化服务内容：

（1）保洁工作应配备相应的保洁人员，负责对相应的各功能区、道路、绿化、公共卫生间、公共会议室及周边区域的卫生保洁工作。

（2）室内日常保洁。

（3）垃圾的清运工作。

（4）楼内各类石材的清洁保养。

（5）楼屋顶保洁。

（6）公共配套绿化的养护。

（7）适当范围内的新增保洁服务项目。

3.日常维修服务内容：

（1）甲方临时交办的零星维修，主要涉及公共部位的维修。

（2）工程量大的维修服务由甲方另行委托乙方，费用另行协商。

（3）对电气等专用设备进行日常检查，发现问题及时报告甲方，配合专业维保部门检修。

4.综合服务内容：

（1）接待迎送工作。

（2）开展各项创建、迎检活动。

其他甲方临时交办的工作：如考察参观接待等。

5.食堂服务内容：

1、满足工作人员用餐需求。

2、做好食堂保洁，做好食品安全管理工作。

3、其他相关工作。

（二）总体管理要求

1.中标单位须履行的职责：严格按招标项目中的质量要求做好各项工作，确保人员在岗在位、各尽其职，保证服务质量。

2.由中标单位按国家规定支付上岗人员的各项工资、津贴、社会保险及其他相关费用。

3.中标单位必须对上岗人员按规定进行岗位培训，并对上岗人员定期进行职业道德教育。要求端正服务态度、提高服务质量。遵守业主单位的各项规章制度及工作规范，维护业主单位形象、服从领导。对不遵守劳动纪律、作风拖拉的人员，经查实后，业主单位有权要求更换。

4.中标单位须在业主单位内设立专职管理办公室。中标单位应制定完善的各项内部管理制度，派专职督导人员进行现场管理，并落实好各项制度。

5.业主单位有权对中标单位工作质量进行定期与不定期考核。

（三）物业服务管理具体要求

1.环境保洁管理目标

保洁管理服务标准达到机关办公卫生标准。

具体要求：

（1）清洁、保洁区内实行全天9小时保洁制，垃圾日产日清并按指定位置倒入，卫生设施齐全、完好率达99%以上，对损坏的卫生设施及时进行处理。   

（2）大厅内地面应保持干净、光亮；其它部位，如墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等应保持光亮、整洁；大厅玻璃门、窗、框应保持干净，光亮；大厅内不锈钢应保持光亮。

（3）走廊：随时打扫，保持地面、墙壁、顶棚的洁净，无杂物，无污痕，无尘挂，清洁光亮；灯罩内无垃圾；走道四角及踢脚板应保持干净卫生。   

（4）洗手间：洗手液、擦手纸、卫生纸足量保障；随时打扫，保持洁具、墙面、地面、玻璃等室内设施的清洁、无异味、无积水。

（5）卫生间：卫生纸要足量保障，卫生间无异味、无积水。   

（6）指定办公室保洁：定时打扫，保持地面、墙面、屋顶、门窗、空调、踢脚线等部位的清洁卫生。

（7）机动车和非机动车停车场车的地面、立柱、墙面、管道保持干净卫生。区域内楼宇之外的公共场所应每天清扫，保持干净整洁。   

（8））协助监管专业机构对鼠、蚊、蝇、蟑螂和白蚁消杀以及其它虫害预防。

（9）每日至少3-4次对所管辖区域进行巡视检查，及时发现并解决问题，并有检查及问题处理情况的记录。   

（10）及时落实招标人要求的其它合理服务事项。

2.安保管理目标

通过物业周密、严格、规范、高效的安全管理，保证日常公共秩序井然有序，日常工作的正常进行，人身、财产得以保障，实现零事故的目标。

职责：

秩序维护员对整个管理区域进行全天候值勤，设立固定岗位和流动巡逻岗，确保人身财产安全。对违法违纪行为要及时处理，对停车区域、车辆进行安全与交通管理，保证停车区域的车辆停放整齐、交通有序。

具体要求：

（1）安保人员对整个区域进行全天候安保值勤，设立固定安保岗位和流动巡逻岗，确保人身财产安全。

（2）对大门进出人员和车辆要加强管理，对外来人员要进行访客登记，对内部车辆和外部车辆要实行凭证出入管理模式，指引车辆停放到相应的区域。

（3）监控中心、门岗、巡逻岗均需24小时值班。

（4）对停车场、车辆进行安全与交通管理，保证停车场的车辆停放整齐、交通有序，保证车辆安全。

（5）投标人按照服务内容编制检查表，每日进行检查，发现问题及时整改。

（6）招标人有权对投标人各工作岗位的服务质量随时进行抽查。如发现问题，投标人应及时整改。   

（7）除投标人自行对服务人员的培训外，如有需要，需接受招标人对服务人员的集中培训。   

（8）所有岗位均应建立岗位责任制，明确运作程序和工作质量标准，并无条件接受招标人监督检查。

（9）投标人建立各类应急预案（如防火、防盗、防破坏、防自然灾害事故、群体性事件等），培训相关人员达到相关要求并组织演练。   

（10）重大任务必须事先制订周密的接待方案，并严格按方案实施。

3.绿化服务要求

做好绿化养护工作，及时做好绿化的修剪、杂草的清理、定时施肥、虫害治理等养护工作。

（1）应保持各类乔、灌、草等绿化长势良好，黄土不裸露。无白色垃圾、绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）。无死树缺株、无杂草、无枯枝烂头、无积水。

（2）应适时修剪，草屑即时清，草坪常年保持平整、边缘清晰。灌木、绿篱修剪及时合理。

（3）绿地应常年保持有效供水，草地充分生长，保持地形平整，排水流畅。

（4）应适时中耕除草、疏松表土，保持土壤疏松通透，无杂草。按植物品种、生长、土壤状况，适时、适量施肥，充分满足植物生长需要。植物、草皮根部土壤保持疏松、无板结、呈馒头状。

（5）应加强病虫害防治，以“预防为主，生态治理”为原则，各类病虫害发生低于防治指标。

养护标准：

项  目	服务内容	养 护 标 准
草坪	修剪	及时修剪，5-9月不少于2次，保持草面基本平整。
	清杂草	及时清理。
	灌、排水	及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。
	施肥	每年普施肥1遍。
	病虫害防治	发现病虫害及时灭杀。
树木	修剪	乔、灌木按规范修剪每年1-2遍；篱、球每年修剪3次以上；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于2次。
	中耕除草、松土	耕除草不少于3遍，及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。
	施肥	按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥1遍，部分花灌木增施追肥1次。
	病虫害防治	有针对性及时灭治，做好病虫害防治工作。
	扶正加固	有倒伏倾向，及时扶正、加固。
	其它	乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。
	灌、排水	保持有效供水，无积水。
	修剪、施肥	保持花卉生长良好。
	病虫害防治	有针对性及时灭治，年喷药不少于2次，控制大面积病虫害发生。

 

4.食堂服务目标

以科学营养、绿色健康为原则，根据用餐标准烹制美味可口的菜肴，满意度较好。食堂设施及菜品都由采购人提供或委托代购。

具体要求：

（1）按照《食品安全法》做好食堂卫生安全管理。

（2）烹制满足食堂人数用餐要求的菜肴。

（3）一般用餐人数早、中餐60-80人左右，晚餐人数适当减少。

（4）做好值班加餐工作。

（5）做好人员临时增加时的用餐准备。

（6）做好食堂环境卫生工作。

（四）人员配备

岗 位	人数	要 求
项目经理	1	50周岁以下，本科及以上学历，有三年及以上项目管理经验
引导服务人员	2	女性，35周岁以下，高中及以上学历，有相关服务经验，五官端正形象气质佳。
秩序维护主管	1	男性，50周岁以下，大专及以上学历，品行优良、政治过硬。熟悉安保监控系统操作、消防规章及应急程序，有3年及以上管理经验。具有建（构）筑物消防员证和保安员证。
消监控	3	50周岁以下，品行优良、政治过硬。熟悉安保监控系统操作、消防规章及应急程序，有建（构）筑物消防员证，有2年及以上经验，会电脑操作。退伍军人优先。
门岗	3	男性，45周岁以下，五官端正，身体健康，品行优良、政治素质过硬，听懂宁波话，会讲普通话，具有突发事件处置能力。有2年及以上经验。退伍军人优先。
巡逻岗	1	男性，50周岁以下，品行优良、政治过硬。熟悉安保监控系统操作、消防规章及应急程序。有2年及以上经验。退伍军人优先。
绿化	1	男性，55周岁以下，有一年及以上相关工作经验，会操作保洁设备，熟悉垃圾分类，包括绿化养护。
保洁	3	女50周岁以下，男60周岁以下。有一年及以上相关工作经验，会操作保洁设备。
万能工	1	男性，55周岁以下，有二年及以上相关工作经验。
厨师长	1	50周岁以下，具有丰富的管理经验和二级中式烹调师资格证书。
厨师	1	50周岁以下，具有技师职业证书、有相关工作经验。有较强事业心与责任感，具备较高的业务水准。
后勤人员	3	女性，吃苦耐劳，有相关酒店或餐饮工作经验。
小 计	21

（五）其他要求

1.中标单位应按照国家法律法规给每位员工办理用工手续。

2.中标单位须提供受业主单位认可的保安、保洁、维修工作标准，接受业主单位的相关规定。

3.中标单位及其员工应主动配合业主单位行政管理工作，服从调度，听从指挥，认真听取业主单位提出的建议和意见，对在物业管理中出现问题和薄弱环节立即整改。

4.投诉处理率达100%。

5.所有工作人员应履行保密义务，严守国家机密。做到不打听、不偷看、不传播、不遗失、不擅自处理保密纸物等。

6.建立门卫登记、巡逻，车辆停放以及其他需要记录在案的文档制度，并妥善保管。

7.捡到物品应及时上交业主单位。

8.管理界面界定

（1）中标方根据招标要求配置人员，承担人员工资、社保、福利、服装、培训、相关管理费和税金等费用；其他费用由招标方负责；

（2）中标方根据工作需要，定期提报各项耗材，由招标方审核后提供，其他均由中标方提供；

（3）中标方协助监管招标方发包的第三方服务；

（4）中标方对招标方提供的设备、工具、物资应妥善保管、合理使用，定期提报维保计划，做好节约节能工作。

9.管理目标：

（1）单位对物业管理的总体满意率在90%以上；

（2）清洁管理无盲点，有效保洁率95%以上；

（3）投诉处理率95%以上；

（4）事故发生率控制在安全责任考核目标要求内，因管理原因引起的治安案件发生率为零。

（六）奖励

视中标单位工作情况设立考核奖，奖励细则另行协商制定。

（七）扣罚

1.工作人员人员因态度恶劣、违规违纪被有效投诉，每人次扣中标单位50元。情节严重的应将违规违纪人员调离业主单位。

2.业主单位在正常的检查过程中，发现物业人员有下列情形之一的，每人次扣中标单位50元：

（1）安保人员衣帽不整，举止不端。

（2）安保人员在接待来访人员时服务不周，言行粗鲁。

（3）工作人员擅离岗位或睡觉的。

（4）因安保人员失职而未发现或制止，造成上访人员或其他闹事人员进入办公大楼的。

（5）夜间安保人员因工作失职造成物业管理区内财产失窃的，由中标单位按实际损失负责赔偿。

（6）因人为因素造成设备损坏无法修复、工具丢失、按价赔偿。

3.监控人员因工作失职造成物业管理区内财产损失的，按实赔偿；造成重、特大后果的，在追究中标单位经济责任的同时，业主有权单方面解除合同。

 

 

 

三、物业管理费用及补充说明

（一）物业管理经费使用范围

1、人工工资费用（必须符合劳动法及相关法律法规及宁波市人社局规定，否则作无效标处理）

2、社会保险（必须符合劳动法及相关法律法规及宁波市人社局规定，否则作无效标处理）

3、福利

4、节假日加班费用

5、管理设备分摊及固定资产折旧

6、员工的服装费用

7、行政办公费用

8、管理费用

9、法定税费

10、其它费用

（二）其它补充说明

1、本次招标，委托管理期限为三年。 管理服务费用由各投标方自行报价（投标人在进行投标报价时要充分考虑未来三年价格因素和服务范围的变化，中标价格将作为合同价格执行三年；如在合同执行期间，遇到社保缴费基数、比例及最低工资标准上调，则合同金额不变，其费用由物业公司自行承担，投标商应在投标时充分考虑在项目执行的三年时间内相关费用变化的情况）。管理合同为一年一签，一年结束后，经考核，如甲方满意，双方协商一致，续签第二年管理合同。

2、在投标报价中，物业管理费采用包干制。中标单位根据有关物业管理法规与业主方签订物业管理合同，对本物业实行管理，自主经营，自负盈亏。

3、物业管理企业需在本项目中指定一名主管经理负责本项目的协调管理，按本项目管理的要求配备相应的工作人员。中标单位必须严格管理，制订相应的规章制度，人员要坚守岗位，实行专人负责制，各项目负责人必须跟班作业，服从管理，做到服务第一，质量第一。所有员工须有有效的上岗证件。

4、管理费用结算具体时间为：每月结算一次；次月10日前结算前一个月的管理费（节假日顺延）。

5、中标方和委派人员应遵守国家法律法规和委托方的规章制度，违者依法必究。派驻人员应服从委托方管理和指导，若不服从，中标方应在5天时间内调换人员。

6、管理用房。在委托管理期限内业主免费提供相应的管理用房，具体根据业主的实际与管理要求而定。业主方不安排中标方及所属人员的住宿场所。

7、中标方与采购方签订物业管理合同时，需向采购方提交中标金额1%的履约保证金（履约保证金应当以支票、汇票、本票或者金融机构、担保机构出具的保函等非现金形式提交），合同履行完毕退还,但不计利息。

 

四、注意事项

1、中标人不得将项目非法分包或整体转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

2、投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在招标答疑阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。

3、投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。

4、如投标人提交伪造资质证书、合同文件，一经发现按有关规定进行处罚,通报批评，并在宁波市政府采购网上公布。

5、违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以任何形式采取不正当竞争手段的，一经查实，由招标单位按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止委托管理合同，一切后果由责任者自负。