采购需求

前注：

本采购需求中提出的服务方案仅为参考，如无明确限制，投标人可以进行优化， 提供满足采购人实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经评标委员会评审认可。

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	详见“五、支付要求”。 特别说明：1、按《市级公租房运营管理服务考评办法》进行服务质量考评，依据季度考评结果支付（扣减）运营管理费，四季度运营管理费于次年度首季度考评后支付；2、连续两个季度考评不合格的，采购 人有权解除合同，并追究相应的损失和责任。
2	服务地点	安徽省合肥市，采购人指定地点
3	服务期限	合同签订后 1 年。如中标人履约良好，考评合格，且年度预算能保障的前提下，甲乙双方无异议后可以续签下年度合同，续签合同价款不变，合同一年一签， 续签不超过两年。
4	本项目采购标的所 属行业	物业管理

二、项目概况

本项目每包拟招一家供应商负责各区域的公租房运营管理服务，各包的建筑面积等相关数据为规划设计数据，最终以实测数据为准。

第 1 包：山湖苑等公租房运营管理服务

序号	项目名称	住宅套数	建筑面积	住宅面积	商业面积	机动车位
1	山湖苑	1020	55657	49858	0	100
	南岗家园	804	42753	39960	0	80
	永和公寓	1110	49695	48640	0	89
	合计	2934	148105	138458	0	269

第 2 包：美丹家园等公租房运营管理服务

序号	项目名称	住宅套数	建筑面积	住宅面积	商业面积	机动车位
2	美丹家园	420	22126	19641	0	55
	滨湖惠园	902	/	/	0	0
	滨湖竹园	394	21287	19369	0	0
	天门湖家园	922	48119	44810	0	160
	合计	2638	91532	83820	0	215

第 3 包：蓝天公寓等公租房运营管理服务

序号	项目名称	住宅套数	建筑面积	住宅面积	商业面积	机动车位
3	蓝天公寓	900	44945	41042	0	200
	和康居苑	806	42026	40296	728	100
	京华市家	796	41224	39863	0	60
	合计	2502	128195	121201	728	360

第 4 包：荣城北苑等公租房运营管理服务

序号	项目名称	住宅套数	建筑面积	住宅面积	商业面积	机动车位
4	荣城北苑	846	41385	39312	0	0
	天水家园	1176	61118	60469	0	109
	合计	2022	102503	99781	0	109

三、服务需求

合同签订后，中标人在公租房小区建立公租房运营管理服务机构，按照《市级公租房运营管理服务工作制度》、《市级公租房运营管理服务考评办法》、《市级公租房运营管理服务质量标准》等规定，组织实施公租房运营管理服务。主要服务需求如下：

（一）租赁管理服务

中标人按要求配置公租房租赁管理服务人员（以下简称：租赁管理员），要求大专（含大专）以上文化程度。

1、入住和退出管理

1.1按采购人要求，组织选房，办理公租房租赁合同的签订、续签、变更手续，承办登记、入住业务，采集住户基本信息，建立住户档案。

1.2配合、协助各级住房保障管理部门的资格审核等工作，承办公租房房屋腾退、市场化租金续租的对接、处置工作。

2、房屋租金、保证金的收缴

按财务工作相关规定和程序，设立租金管理AB岗（B岗允许其他岗位人员担任），建立健全租金台帐，完成合同双方约定的公租房房屋租金、保证金及其他费用的收取、汇交工作，按照采购人的计划、要求，归集、报送相关审核材料。其中，年度租金收缴率达到95%及以上的标准，未达到标准的，采购人有权利要求中标人先按标准补齐后再追缴。

3、空置房管理

按采购人要求，定期统计上报公租房空置情况，做好空置房相关管理工作。

4、房屋使用管理

4.1按采购人制定的入户回访工作制度，年度入户回访须100%覆盖小区在保户数，及时制止、处理违规、违约使用公租房行为，负责调查、告知、报告、追偿损失、落实恢复原状等相关工作。

4.2组织实施小区安全生产管理，建立应急管理预案，负责按照规范要求，及时处理消防、电梯、自然灾害、疫情防控等各类安全管理事项，保证房屋的居住使用性能和配套设施设备的正常使用性能，做好小区公共安全管理工作。

4.3投入建设人脸识别、车辆识别等智能化管理设施，辅助房屋使用管理。

5、住房保障信用信息的管理

按照《合肥市住房保障信用管理暂行办法》（合房[2019]138号）的规定及要求，做好住房保障信用主体相关信用信息的采集、报审及后续处置等。

6、动态信息管理

由采购人授权使用公租房管理信息系统，设立系统管理AB岗（B岗允许其他岗位人员担任），熟悉数据系统操作，处理公租房运营管理服务相关的业务信息，主要包括：租金收缴、业务审核、信用信息管理、入住和退出、房屋维修等业务。

7、小区社群文化活动

负责对采购人提供的社群文化活动场所进行简装、管护，定期组织开展党建服务类、帮扶便民类、医疗救助类等为主题的公益性社群活动，相关活动须达到每季度1次及以上，特殊情况的由采购人届时具体要求。

（二）维修养护服务

物业服务维修养护范围之外的维修项目，采购人按照维修费项目的年度预算情况，安排公租房维修计划，中标人配置具有维修资质的专业维修机构，编制维修计划，及时有效的开展维修，建立维修资料档案，采购人根据审计报告、考评情况支付维修费。维修范围如下：

1、户内零星维修

1）承租方入住前公租房房屋及户内配套设施的维修、更新。

2）因自然损耗、老化或非承租方原因引起的房屋及配套设施的损坏，主要包括：渗漏水、墙（体）面修补粉刷、门窗、橱柜、阳台（楼道）护栏、太阳能热水器等。

3）因恶劣天气、自然灾害等不可抗力原因造成的公租房房屋及户内维修项目。

2、公共配套设施设备维修

1）因自然损耗、老化、非维护不当原因引起的公共配套设施设备维修项目，主要包括：自管配电房设施设备、消防设施设备、排水设施设备、公共照明（不含楼道灯）设施设备、屋面防水、外墙保温、公共区域的停车位、道路、楼道、栏杆等。

2）需要更换的电梯配件且单价高于500元的，由采购人负责更换并承担相关费用，≤500元的由中标人负责更换并承担相关费用。

3、其他约定的项目及影响安全的应急维修项目。

（三）物业服务

1、本项目的物业服务标准按照《市级公租房运营管理服务质量标准》之“物业服务”标准，具体技术规范与要求和部分差异（包括但不限于）如下：

1）物业服务区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；业主、使用人装饰、装修的行为管理；

2）物业服务区域内公共秩序维护及安全巡查服务，配置门禁及人脸识别系统并负责后期使用管理及维修养护，年龄55周岁及以下的秩序维护人员占总配备人员的50%及以上，且所有配备人员年龄须在65周岁以内；

3）物业服务区域内环境卫生的维护；

4）物业服务区域内的绿化养护和管理；

5）物业服务区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；

6）供水、供电、供气、电信等专业单位在物业服务区域内对相关管线、设施

维修养护时，进行必要的协调和管理。

2、各包均配备项目经理1人，年龄在50周岁（含50周岁）以下，具有不少于五年的物业项目经理工作经历，原则上两年内不更换项目经理，以保证物业服务的质量和连续性。如因员工离职、人员变动或其他公司重大变更，必须更换招标物业项目经理，更换的项目经理不低于招标文件中关于项目经理的要求，并向采购人提交新指定项目经理的劳动合同及近半年社保缴纳证明材料，经采购人审核同意后方可更换。

3、各包配备的专业技术人员须具有相应专业资格，从业人员有正式劳动合同关系，根据每包的情况，人员不得低于以下配置要求：

4、人员配备表（最低配置要求）

包别	项目名称	项目经理	工程主管	财务人员 （含租金管理 员）	系统管理员	租赁管理员	电梯、高压 电、消防等 维修 人员	保洁	秩序维护员	绿化养护	合计
第 1 包	山湖苑等	1	1	2	2	15	10	19	21	9	80
第 2 包	美丹家园 等	1	1	2	2	13	7	11	13	6	56
第 3 包	蓝天公寓 等	1	1	2	2	12	9	16	18	8	69
第 4 包	荣城北苑 等	1	1	2	2	10	7	11	15	6	56

注：1、除评分标准中要求提供的相关人员证明材料作为评分条件外，投标人  在投标文件中无须提供人员其他相关证明材料，由采购人在合同签订后中标人进场  服务前验收人员配备情况，人员须按照要求配备到位，否则采购人有权解除合同并  报监管部门按规定处理。

2、物业服务与收费应质价相符。

详情见招标文件