项目需求书

• 一、项目背景

本项目位于河北涉县更乐镇天津市河东区天铁街道，分别隶属天铁街道神山、神黄、旁岐、黄花脑、新家园和寨坡山小区物业管理服务项目。 六个半封闭生活区内共有楼房384栋，平房533套，服务面积总计931981平方米。本项目采购范围包含环境卫生清扫保洁、临时性门岗执勤巡视管理、车辆停放秩序维护管理、绿化净化、公共设施维修及养护等社区综合治理基本服务内容。

• 二、分包情况

本项目涉及天铁街道神山、神黄、旁岐、黄花脑、新家园和寨坡山六个小区物业管理服务，项目共分为以下三包：

第一包：神山、神黄物业管理服务项目。小区内共有楼房141栋，平房14套，服务面积321981平方米。服务期限为2023年4月15日至2023年12月31日，共8.5个月。

第二包：寨坡山、旁岐物业管理服务项目。小区内共有楼房128栋，平房519套，服务面积287272平方米。服务期限为2023年4月15日至2023年12月31日，共8.5个月。

第三包：黄花脑、新家园物业管理服务项目。小区内共有楼房115栋，服务面积322728平方米。服务期限为2023年4月15日至2023年12月31日，共8.5个月。

• 三、对聘用人员的条件及工作要求（包1、包2、包3）

（注：第一包、第二包、第三包均适用以下聘用人员条件及工作要求。）

（一）物业聘用人员岗位及任职条件

序号	岗位名称	人数	要求	是否接受退休	工作时间
1	项目经理	1	男女不限，55周岁以下，大专或以上学历，具有三年及以上物业管理工作经验和能力。	否	8小时/日，5日/周
2	保洁绿化工	23	男女不限，70岁以下，身体健康，责任心强，持有在有效期内的由卫生防疫部门或医疗机构颁发的《健康证》上岗，有保洁经验者优先。	是	8小时/日，具体按照项目需求安排
3	安全卫生巡视员	2	男女不限，70岁以下，身体健康，责任心强，持有在有效期内的由卫生防疫部门或医疗机构颁发的《健康证》上岗，有相关工作者优先。	是	8小时/日，具体按照项目需求安排
4	扫地车司机	2	男不超过60周岁，女不超过50周岁，身体健康，责任心强，持有在有效期内的由卫生防疫部门或医疗机构颁发的《健康证》上岗，熟练驾驶相关车辆，有相关工作者优先。	否	8小时/日，具体按照项目需求安排
5	垃圾清运车司机	2	男不超过60周岁，女不超过50周岁，身体健康，责任心强，持有在有效期内的由卫生防疫部门或医疗机构颁发的《健康证》上岗，熟练驾驶相关车辆，有相关工作者优先。	否	8小时/日，具体按照项目需求安排
6	挂桶工	2	男女不限，70岁以下，身体健康，责任心强，持有在有效期内的由卫生防疫部门或医疗机构颁发的《健康证》上岗，有相关工作者优先。	是	8小时/日，具体按照项目需求安排
7	垃圾清运工	4	男女不限，70岁以下，身体健康，责任心强，持有在有效期内的由卫生防疫部门或医疗机构颁发的《健康证》上岗，有相关工作者优先。	是	8小时/日，具体按照项目需求安排
8	维修工	4	男性，不超过60周岁，均需持有在有效期内的由卫生防疫部门或医疗机构颁发的《健康证》、《特种作业操作证（低压电工作业）》以及《特种作业操作证（高压电工作业）》上岗。	否	8小时/日，具体按照项目需求安排
合计		40人

（二）各岗位工作要求

• 卫生保洁服务

1.服务范围

（1）楼内保洁：楼内地面、墙面、楼梯踏步、楼梯扶手、栏杆、窗台、护栏、楼道灯、楼道玻璃等公共区域的卫生保洁。

（2）楼外保洁：小区内道路、绿地、对讲门、消火栓、标识牌、体育设施、宣传栏、信报箱、垃圾桶、果皮箱等公共区域的保洁。

2.保洁服务要求

（1）保洁管理要求：

A.供应商根据功能区域为员工配备基本的个人安全防护用品，如口罩、手套、帽子、围裙、胶鞋等。

B.保洁用具用品使用要求：应当按照国家相关规定使用保洁用品用具；保洁棉织品洗涤消毒分类、分区使用；消毒剂、洗涤剂、机械保洁维护剂等必需的易耗物品；设备、车辆等，需使用符合国家质量及环保标准认证正规厂家生产的品牌类产品。

C.保洁员工要求，具备对工作负责的精神，服从管理，诚实、踏实、肯干，挂胸牌着工装上岗，进行岗位知识培训后上岗。明确要保洁的功能区域划分与分类执行操作规程。

D.保洁员工工作时间根据服务情况由采购方分配。

（2）上岗员工基本素质要求：

A.仪容仪表，统一着工装，穿着整洁，仪表端庄。

B.行为举止，精神饱满、诚实稳重、言谈举止文明、不大声喧哗。

C.文明礼貌，尊重他人、态度和蔼、使用文明用语。

D.遵规守纪，遵纪守法、遵守操作规程、遵守劳动纪律、遵守保密制度。

E.基本知识，岗前培训考核合格上岗。

F.身体健康，无传染病及其他不适合物业工作的疾病，持健康证上岗。

3.服务标准

清洁卫生服务内容标准

• • • • • （一）清洁卫生服务标准
          类别	清洁区域	内容	标准	频次	备注
          日 常 清 洁	楼内	地面（清扫）	地面清洁无污迹、尘土、烟头、纸屑	两日一次
          		墙面（擦拭）	无广告粘贴喷涂	两日一次
          		楼梯踏步（清扫）	清洁无污迹、尘土、烟头、纸屑	两日一次
          		楼梯扶手（擦拭）	清洁无污迹	两日一次
          		栏杆、窗台、护栏（擦拭）	无手印、无污迹、包括消杀	每周一次
          	楼外	小区道路、绿地（清扫）	保持干净整洁，无垃圾、无杂物、无纸屑、无狗粪	随时巡视	对道路积水、积雪及时清理
          		垃圾容器周边（清洁）	干净整洁、无垃圾满溢、定期消毒	随时巡视	每年5月15日至10月15日对楼门洞口、垃圾桶、果皮箱至少消杀一次
          		对讲门（擦拭）	无明显灰尘、无污渍、无粘贴喷涂广告	每周一次
          定 期 保 洁	楼内	楼道玻璃（擦拭）	洁净明亮、无尘土、无污渍、无水渍	每月一次
          		楼道灯（擦拭）	干净明亮、无明显灰尘、无污迹	每月一次
          	楼外	宣传栏、信报箱（擦拭）	无明显灰尘、无污迹	每半月一次
          		消火栓、标识牌、体育设施（擦拭）	无明显灰尘、无污迹	每半月一次
          垃圾清运	垃圾桶、果皮箱内垃圾清运、消毒		日产日清、无满溢现象	每日一次	垃圾桶、果皮箱夏季每日消毒一次，装修垃圾袋规范管理并督促责任单位（人）及时清运
          其他	员工仪容、仪表		带牌上岗	在岗期间
          			衣物整洁、服装统一	在岗期间
          			礼貌服务配饰适宜	在岗期间

        • 临时性门岗执勤、巡视管理服务

1.服务内容

按照采购方要求在节假日等重点时段和必要时期提供临时性门岗执勤、社区巡视管理服务。

2.服务要求

（1）临时性执勤、巡查：划定巡视员个人管辖区域、制定巡查计划，在采购方需求的必要时段内，按制定的巡查计划开展巡查，根据巡查结果填写相应的巡查记录；在必要时段内，按照采购方需求在小区重要交通点设置卡口执勤，并根据采购方要求做好对社区居民的临时性宣传、引导工作。

（2）仪容仪表：执勤、巡视管理人员统一着工装，佩戴胸卡等明显标识，言行规范。

• 车辆停放秩序维护管理服务

1.服务内容

   对进入小区的机动车和非机动车的停放秩序进行管理和疏导。

  2.服务要求

（1）机动车停放管理：对进出小区的机动车进行疏导，确保有序停放。有条件的社区实行机动车划线停放管理，不占绿地，不堵消防通道，确保整齐有序。

（2）非机动车停放管理：引导非机动车在指定地点整齐停放。积极引导居民对久置不用的车辆进行处置，及时清理无主非机动车辆。

• 绿化净化服务

1.服务内容

  对社区进行绿化管理、私搭违建管理、生活排水管理，并利用社区现有条件提供进一步的便利性、全面性服务。

2.服务要求

（1）绿化管理：及时对小区花坛绿地、树木进行管养、修剪，发现圈占绿地、毁绿等问题，及时制止，并作好记录。

（2）私搭乱建管理：对占用、侵害共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、排除妨害、恢复原状，并作好记录。

（3）生活排水管理：做好社区生活排水设备设施的日常维护管理。

（4）逐步利用社区现有条件开展多种经营活动，提高生活便利，提高居民满意度。

（5）一旦条件具备，可实行小区封闭管理。

• 公共设施维修养护服务

1.服务内容

（1）物业用房门窗及照明、电源等设施的日常维修、养护

（2）小区围墙（铁艺、实墙）的日常维修、养护

（3）楼道照明系统（不含灯泡）的日常维修、养护

（4）小区信报箱的日常维修、养护

（5）督促改造新增的非机动车存车设施的日常维修、养护

（6）小区公示牌的日常维修、养护

（7）化粪井定期清理日常维护、养护

（8）危及人民群众生命财产安全的应急突发事项等，保障公共设施正常使用。

2.服务要求

（1）用电设施：对服务区域内照明、电源及楼道照明系统进行日常维护和隐患排查，发现问题及时上报项目负责人，并提出可行性解决方案，安排更换维修。各小区突发用电故障，可随时联系维修人员，由维修人员及时进行维修。

（2）应急维修：各小区当涉及应急维修情况时，提供维修负责人联系方式，随时联系维修人员进行维修。

（3）其他：对各社区物业用房门窗、小区围墙（铁艺、实墙）、信报箱、公示牌、督促改造新增的非机动车存车设施、化粪井等进行日常维修、养护、清理，保障各项公共设施的正常使用。以上各项维修养护工作随时通知项目负责人，由项目负责人根据实际技能水平酌情安排人员进行维修，所涉及维修材料均由供应商提供。

（三）采购人、供应商权利和义务

1.采购人权利和义务

（1）审定供应商提交的服务方案及管理制度，监督并配合供应商工作的实施及制度的执行。

（2）制定相应的监管制度，对供应商在服务中出现的过错、过失、服务质量未达标或其它因管理责任而造成的事故，采取口头警告、书面整改通知、罚金直至终止合同等措施予以处罚，确保本合同的有效履行。

（3）采购人有权要求供应商对员工进行岗前培训。供应商员工在工作中出现过失、过错及违反甲乙双方约定的服务标准或采购人管理规定之行为时，采购人有权要求供应商对其员工进行更换。

（4）采购人有权查验供应商为在本项目工作的员工支付工资、保险、福利待遇等相关票据。

（5）采购人与供应商协商解决具体办公场所及设备、物料的存放场所。

（6）在供应商严格履行合同及服务标准的情况下，采购人应按时支付供应商的服务费。

2.供应商权利和义务

（1）依照有关规定和双方合同约定，对采购人委托的服务项目提供专项服务。

（2）供应商派送到采购人工作的员工必须进行相关的调查、考核和培训。供应商管理人员及员工资料需交采购人进行备案。

（3）供应商应严格管理、教育、培训派遣到采购人的员工，遵守采购人的规章制度，接受监督，积极配合采购人做好服务工作，维护采购人的良好形象。凡因供应商员工违反规章制度，采购人将按照双方约定的工作考核标准进行处罚。

（4）定期对现场员工进行安全意识教育，因工造成人员伤亡事故或工伤事故，由供应商负责解决并承担赔偿和补偿责任。

（5）派遣到采购人的员工必须持相应有效资质证件上岗，必须每年安排员工进行体检，持健康证上岗。

（6）员工在岗期间需统一着装，工装由供应商提供，工装的颜色、款式（经采购人同意）应符合采购人的要求，做到干净整洁。操作间内严禁吸烟，严禁嬉戏打逗，严禁与甲方职工发生争执、打架。一经发现，采购方有权要求供应商调换员工。

（7）供应商应当将甲乙双方签订的合同书的内容告知被派遣的劳动者。

（8）供应商必须与派遣到采购人的员工签订劳动合同，按“劳动合同法”的规定按时足额发放工资及上缴保险。在合同期限内发生的劳动纠纷，由供应商负责解决。员工与供应商合同期内所发生经济补偿金由供应商按照国家相关规定进行赔偿。

（9）如遇采购人有重要活动和相关部门检查工作等需要加班的情况，供应商必须予以积极配合并保证做好相应的各项工作。

（10）当采购人提出派遣员工需求时，供应商应按照采购人提出的用工条件满足需求，并保证员工在一周内到位。

（11）供应商对派遣人员进行调整更换，必须提前一周与采购人商议。

（12）供应商应定期与采购人代表沟通，认真听取采购人提出的意见且在规定时间内进行整改。

（13）供应商应保证提供人员的身体健康状态、思维能力、精神状态，能够履行本合同规定的服务内容、要求、方式，供应商应及时汇报工作并听取意见反馈，建立良好的沟通渠道，以便更好的为采购人服务。

（14）供应商需按国家、河北省及行业有关规定，支付人员工资、保险费、防暑降温费、企业税金及提取管理费，如不按国家规定支付工资及相应费用，产生劳动纠纷，供应商应自行解决，采购人不承担任何责任。

（15）供应商必须保证员工身体健康，全员具备健康证，为员工每年进行一次体检，采购人随时抽检。

（16）供应商应对采购人提出的问题、建议，制定相应的整改措施，对于重大的投诉应有相应的处理办法。

（17）供应商的员工必须接受卫生管理部门和采购方的监督检查，服从管理，接受采购方的监督，树立为采购方服务的思想，服务热情，礼貌待人。

（18）供应商应设立意见箱，听取和采纳社区居民建议，并改进和提高物业服务质量。采购方有权对供应商服务质量进行监督，并要求供应商做出改善；并视情形由甲方出具书面整改通知。供应商经过两次以上要求整改仍不符合要求时，采购方可以随时终止本协议，供应商不得有任何异议。

（19）如遇极端天气、停水停电等特殊情况，供应商及时和采购方负责人联系，配合采购方进行维修、检查,并及时采取应急措施,保证物业管理服务的质量。

（20）供应商在承包期内与外界发生的一切债权债务等纠纷均与采购方无关，在承包期内不得将采购方任何场地、设施设备等转租给第三方，否则按违约处理。

四、应急服务要求

当出现不可预知紧急情况时（例如停水停电、极端天气、群体事件、自然灾害等，可根据项目具体情况列举），保证服务正常运转的措施，包括但不限于临时增配人员、临时调集设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等。

五、人员保密要求

保证服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施，包括但不限于制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务、泄密惩罚办法。

六、人员稳定性要求

在整个服务期内，人员更换率不得超过 15 %，更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意。

七、进驻和接管要求

中标（成交）后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任服务公司，则还需与前任公司进行交接，保留相关记录，做到服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。

八、费用分割

1、本项目保洁工具、维修工具、垃圾清运设施设备等（包括但不限于扫地机、墩布机、清洁随手工具、电工工具、冲击电钻、垃圾清运车等）及保洁耗材、维修耗材、物业服务人员服装等（包括但不限于垃圾袋、清洁剂、毛巾、胶皮手套、维修配件、五金电料、照明灯具、人员工装等）为完成物业管理服务所需的工具、设施设备、耗材均为供应商提供。

2、采购人单位提供仓库1间或其他存储方式，供中标方存放保洁、维修耗材。

九、其他要求

1、供应商应建立保密制度，切实保守秘密。

2、供应商承诺，本项目中标后所有工作人员上岗前均需提供无犯罪记录证明及健康证，维修人员需提供相关证明材料，不满足条件人员不得上岗。

3、采购方有权根据工作需要，要求供应商调整物业工作人员的工作地点及岗位。

4、采购方定期对中标单位组织服务质量检查。

注：

1、竞争性磋商文件中，加注“★”号条款为实质性条款，不得出现负偏离，发生负偏离即做无效标处理。

2、本项目属于物业管理行业。