招标文件
磋商项目技术、服务、商务及其他要求
（注：带“★”的参数需求为实质性要求，供应商必须响应并满足的参数需求，采购人、采购代理机构应当根据项目实际需求合理设定，并明确具体要求。带“▲”号条款为允许负偏离的参数需求，若未响应或者不满足，将在综合评审中予以扣分处理。）
3.1、采购项目概况
市委、市政府机关大院公共区域（含绿化区域）；市委机关一号办公楼和二号办公楼楼梯道、过道及厕所等公共区域；市政府大礼堂、市政府办公楼楼梯道、过道及厕所等公共区域。服务内容包括两大院子的安全保卫服务、会务服务、秩序管理、车位管理、消防、监控设施维护管理、电梯管理维护、环境卫生服务、给排水设备运行维护、供电设备管理维护、建筑物维护、绿化维护（含公共区域花草摆放100盆）、公共区域水电费用（市委、市政府机关公共区域路灯、景观用水、公厕水电、门卫室水电）及委托期内应履行的其他服务等义务及其他。
3.2、服务内容及服务要求
3.2.1服务内容
采购包1：
采购包预算金额（元）:2,332,110.00
采购包最高限价（元）:2,332,110.00
供应商报价不允许超过标的金额
（招单价的）供应商报价不允许超过标的单价
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序号 |
标的名称 |
数量 |
标的金额（元） |
计量单位 |
所属行业 |
是否核心产品 |
是否允许进口产品 |
是否属于节能产品 |
是否属于环境标志产品 |
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1 |
市委市政府机关物业管理服务项目 |
1.00 |
2,332,110.00 |
项 |
物业管理 |
否 |
否 |
否 |
否 |
3.2.2服务要求
采购包1：
标的名称：市委市政府机关物业管理服务项目
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参数性质 |
序号 |
技术参数与性能指标 |
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1 |
一、技术服务内容及要求： （一）采购内容及要求：
(二)基本要求： 1.1物业服务机构 物业服务机构应符合如下要求： 根据合同约定和机关办公区实际，配备具有职业资格的物业管理服务人员和满足服务需要的设施设备；建立完善的规章制度，主要包括物业服务方案、岗位职责、工作流程及服务规范、内控管理制度等。 1.2物业服务人员 物业服务人员应符合如下要求： a. 应接受物业服务机构和业主单位的从业资格审查，无违法犯罪记录，具备忠于职守、尽职尽责的职业道德和操守； b. 应具备相应的物业管理服务知识；专业技术人员、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书，定期参加法律法规、安全知识、专业技能等培训； c. 进行岗前培训，接受保密教育，合格后上岗，熟悉机关办公区的基本情况，能正确使用相关专用设备； d. 统一着装，佩戴标志，规范服务，语言文明，仪容仪表整洁，服务主动热情，使用普通话。 1.3财务管理 财务管理应符合如下要求： e. 遵守财经法规； f. 对于合同约定的收费项目及标准，应按合同要求执行。 1.4档案管理 档案管理应符合如下要求： a)设施设备齐全，满足物业服务档案管理需要； b)档案资料齐全完整、检索便捷，及时移交业主备份。 （三）管理服务要求 2.1总则 2.1.1机关办公区物业服务包括房屋维护、公用设施设备运行维护、公共秩序维护、会务服务、环境维护等内容。 2.1.2通过物业服务分项，明确机关办公区物业服务的内容及要求，为服务工作的具体开展提供依据，规范物业服务行为，保护物业服务双方当事人的合法权益。 2.1.3机关办公区物业服务机构应按照公共机构节能管理规定，结合业主单位节能指标，实施机关办公区物业管理服务节能管理。 2.1.4业主单位、物业服务机构、物业服务人员三方签订保密协议，遵守协议规定，防止泄密事件的发生。 2.1.5涉及业主单位正常办公秩序的重要物业服务事项，物业服务机构应履行告知义务。 2.2房屋维护 房屋维护管理服务内容及要求应符合表1的规定。 表1房屋日常维护管理服务内容及要求
2.3公用设施设备运行维护 公用设施设备运行维护管理服务内容及要求应符合表2的规定。 表2公用设施设备运行维护管理服务内容及要求
2.4公共秩序维护 公共秩序维护管理服务的内容及要求应符合表3的规定。 表3公共秩序维护管理服务内容及要求
2.5环境维护 环境维护服务内容及要求应符合表4的规定。 表4环境维护管理服务内容及要求
2.6会务服务 会务服务内容及要求应符合表5的规定 表5：会务服务内容及要求
2.7委托期内应履行的其他服务 委托期内应履行其他服务内容及要求应符合表6的规定。 表6委托期内应履行其他服务内容
2.8、维护管理服务目标 保障用户权益，保障市委机关、市政府机关设施、设备正常运行。各项管理目标如下：
2.9监督与考核 2.9.1业主满意度 a）物业服务机构应建立投诉处理机制，明确责任人，对外公布监督、投诉电话。受理、处理业主单位的投诉应保持记录，认真处理业主单位的意见和建议，将处理结果及时通知投诉者，并进行回访，回访比例应达到100%。 b)物业服务机构采取多种形式收集业主单位对物业服务满意度的信息，及时分析，不断改进服务的内容和质量，物业服务满意度调查每季度1次，满意度达到80%以上。 c)对物业服务满意度信息的收集可采用直接与业主单位沟通、电话回访、发放调查问卷、第三方机构测评等方式收集。 2.9.2监督检查 a)物业服务机构应主动接受行业主管部门及业主单位的监督检查及考核；业主单位通过日常巡查、定期考核、发放意见征求表、邀请第三方机构测评等方式，对物业服务机构的运行情况进行考核管理。 b)依据考核结果，业主单位按照合同约定进行奖惩。对服务质量好、测评满意率高的予以物质和精神鼓励；对考核不合格、服务对象投诉多的解除合同关系，并报告本级物业服务或机关事务主管部门。 c)物业服务机构有以下行为之一的，直接评定为不合格： 1)年度考核不达标； 2)物业服务项目未依法接管或退管； 3)非法挪用、骗取物业保修金； 4)违反相关规定发生责任事故的； 5)其他严重违反法律法规情形的。 （四）物业管理相关人员配备及员工培训 根据维护管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的数量、人员文化及素质等要求。主要指服务管理人员岗位安排分配明细计划：人员数量配置（岗位人员详细资料，并附上有关资格证书、职称、简历表、业绩等复印件并加盖单位公章），如物业负责人、项目主管、水电等维修技工、消防监控值班员等主要骨干人员。投入本项目的物业负责人、项目主管负责人及相关专业的专职管理和技术人员的履历及相关岗位责任描述，附物业管理专业人员职业资格证书复印件；投标人为完成本项目组建的工作小组名单，每个专职管理人员情况和在职人员数应该明确表示，明确投入管理服务的人数，在提交的投标文件中安排的物业负责人、项目主管负责人及相关专业的专职管理和技术人员等，须为公司的固定职员；每个参加项目的专职管理人员的履历表应随投标文件一并提交，主要内容包括学历、职位、经验与业绩等，投标人必须按《劳动合同法》和政府有关部门规定为全体物业服务人员交纳相关的社会保险及其他相关费用，并在投标文件中作出明确承诺。 3.1服务人员配置及要求：
*投标人岗位人员配备可适当调整，但总数不得低于40人，其中项目负责人、客服管理员、安保队长未经招标人同意不得调整，调整后的人员工求不得低于标书应答要求，其他人员调整率不得高于总人数的50%，否则做废标或违约退出处理。 l 采购人其它服务内容及要求
l 拟投入本项目所需设备:
（五）、采购人其它要求： （1）中标人加强物业人员的专项培训与教育，承担物业管理人员的安全责任事故；乙方服务工作人员着装质量及效果需报审甲方审定后统一着装。 （2）中标人合同到期后，因故不能续签合同的，乙方要及时做好物业项目及资料移交工作，并自行依法妥善处置员工遣散安置工作。 （3）中标人积极配合采购人做好节能降耗等有关工作。 注：1、该项目以上内容为实质性内容，如出现负偏离作无效投标处理； 2、该项目的报价均应包括人工、材料、服务、机械（如有）、运输（如有）、安装（如有）、保险、安全措施、培训、税费、利润及采购文件规定的所有费用； |
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2 |
二、商务要求： 1、服务年限：叁年（2023-2026年度） 2、服务地点：采购人指定地点 3、供应商中标后与采购人签订合同时，根据采购人要求提供相应资料原件进行核实，无误后签订合同。签订合同后，10日内配置相关服务人员到场服务。 4、质量要求及验收标准： 按照采购人的要求及相关行业质量验收标准验收。项目服务2个月后，采购人对中标企业服务进行测评，如考核低于75分，采购方有权中止合同。每季度以甲方拟定的《物业管理考核办法》测评结果作为考核依据，一年内二次考核得分低于80分采购方有权中止合同。但服务企业要待新的企业入场后方可撤离，超出服务期的管理服务费用按原标准执行。合同一年一签定，每年合同期满后，无上述两种情况及安全责任事故（一票否决制），双方可继签合同。 5、结算方式： （1）本次采购合同总额均必须由供应商开具增值税发票作为结算凭证。 （2）每年签订合同前，成交供应商向采购人缴纳合同价款10%的履约保证金，当年服务完成验收合格后一月内退还成交供应商履约保证金。如该成交供应商与采购人续签合同，该履约保证金自动延续作为下一合同期的履约保证金。（履约保证金不计利息） （3）考核付款方式和条件： 3.1考核方式：采取临时抽查考核、季度测评相结合的方式。 3.2付款方式： （1）签定合同后按季度支付，每个季度支付付每年合同总额的20%，最后一次付款为本合同期满后1个月内根据考核情况付清余款。 （2）按照甲方制定的《物业管理服务考核办法（暂行）》进行定期检查、验收。考核合格后，按照要求支付款项；乙方须向甲方出具合法有效完整的完税发票及原始凭证资料进行支付结算。 |
3.2.3人员配置要求
采购包1：
详见磋商文件
3.2.4设施设备要求
采购包1：
详见磋商文件
3.2.5其他要求
采购包1：
详见磋商文件
3.3、商务要求
3.3.1服务期限
采购包1：
自合同签订之日起365日
3.3.2服务地点
采购包1：
市政府机关大院（人民街106号）；市委机关大院（伯玉路232号）
3.3.3考核（验收）标准和方法
采购包1：
项目服务2个月后，采购人对中标企业服务进行测评，如考核低于75分，采购方有权中止合同。每季度以甲方拟定的《物业管理考核办法》测评结果作为考核依据，一年内二次考核得分低于80分采购方有权中止合同。但服务企业要待新的企业入场后方可撤离，超出服务期的管理服务费用按原标准执行。合同一年一签定，每年合同期满后，无上述两种情况及安全责任事故（一票否决制），双方可继签合同。
3.3.4支付方式
采购包1：
分期付款
3.3.5支付约定
采购包1：付款条件说明：考核合格后，达到付款条件起7日，支付合同总金额的20.00%。
采购包1：付款条件说明：考核合格后，达到付款条件起7日，支付合同总金额的20.00%。
采购包1：付款条件说明：考核合格后，达到付款条件起7日，支付合同总金额的20.00%。
采购包1：付款条件说明：本合同期满后1个月内根据考核情况，考核合格后，达到付款条件起7日，支付合同总金额的40.00%。
3.3.6违约责任及解决争议的方法
采购包1：
在合同履行过程中，双方因违约或重大过失造成对方经济损失的应当赔偿；本合同在履行过程中发生争议，由甲、乙方协商解决，协商不成的，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。
3.4其他要求
无
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