名称

项目特征描述

计量

单位

数量

备注

户外开关站

1.名称：户外开关站

2.型号YB-12

3.电流（A）:630A

4.电压（kV）:12KV

5.带箱式外壳

台

2

五桂小区

2栋

油浸式变压器YBW-400

1.名称：油浸式变压器

2.型号YBW-400

3.容量（kVA）:400

4.电压（kV）:10/0.4KV

5.带箱式外壳

台

4

五桂小区1栋、5栋、4栋、14栋

序号

名称

数量

容量

备注

1

化粪池

3个

100m³

五桂小区1栋、6栋、11栋

序号

名称

单位

数量

备注

1

摄像机

个

27

质保期内于

2023年8月24日到期

2

消火栓水泵

个

7

质保期已满

项目

内容及要求

客户服务场所

1.有客户服务中心，至少应配置有办公桌≥1张、椅≥3把、饮水机≥1台、电脑≥1台、电话≥1部。

2.公示有物业服务企业营业执照（复印件）、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收费率（每季度统计1次）、报修电话、三级投诉电话等物业服务及收费信息。提供特约服务的，应公示服务项目、服务标准及收费标准。

3.客户服务中心工作时间至少8小时值班，其它时间物业管理区域内有值班人员。

4.公示有24小时服务电话。

人员

1.实行项目经理责任制，配备1名项目经理，负责小区物业管理。

2.项目物业服务中心配备有客户经理。

3.从业人员统一着装，佩戴标志，规范服务，语言文明，主动、热情。

制度

1.有物业服务档案管理制度，有消防等设施设备承接查验、运行、维修、养护档案资料。

2.有共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

3.有突发公共事件应急预案；有培训、考核制度；物业服务工作记录。

档案

1.提供物业服务档案管理制度，有设施设备承接查验、运行、维修、养护档案资料。

2.档案资料管理规范、齐全、整洁、查阅方便。

3.设置有档案资料柜。

标识

1.重点部位按相关要求设置有安全警示标识、消防标识、导向标识、指示标识及其它标识。

2.房屋栋号、房号及公共配套设施标识清晰、明显。

客户

服务

1.每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况。

2.重要物业服务事项应在主要出入口以书面形式履行告知义务。

3.对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

4.报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

5.业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复；投诉回访率不低于70%。

6.每年组织1次满意度调查，客户满意率不低于75%。

7.提供宠物管理制度与措施。

8.接受委托，提供邮件代收服务。

专项委托服务管理

1.签订有专项服务委托合同，明确各方权利义务。

2.专业服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。

3.专业服务企业人员进入物业管理区域内应佩戴标志。

项目

内容及要求

综合

管理

1.按照相关规定实施承接查验。

2.按照DB510100/T054-2010的规定进行维修、更新、改造。

3.根据采购人提供的房屋共用部位及共用设施设备的基础档案建立台账。

4.共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于急修范围内，应在30分钟内组织到场维修。

5.按合同约定规范房屋维修。

6.每年第4季度制订出下一年度维修养护计划。

7.特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

8.提供雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。

9.设备机房

（1）每月清洁1次，机房整洁有序，室内无杂物。

（2）设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

（3）在明显易取位置配备有符合规定的消防器材，确保完好有效。

（4）设施设备标识、标牌齐全。

（5）张贴或悬挂相关制度、证书。

（6）记录齐全、完整。

10.运行、检查、维修养护记录应每月归档。

共用

部位

1.房屋结构

每年巡视1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。

2.建筑部件

（1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

（2）每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。

（3）每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3.附属构筑物

（1）每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

（2）每半年检查1次雨、污水管井等。

（3）每季度巡查1次大门、围墙、围栏等。

（4）每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

共用设施设备

排水系统

1.提供防汛预案，每年至少组织1次演练。

2.供应商提供防汛物资（沙袋≥80袋、雨具≥8个、照明工具≥8个）建立台账，定期检查，出现损坏及时维修或更换。

3.排水设施：每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。

4.污水泵：汛期每日巡视1次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1次。

5.化粪池：每季度清掏1次，发现异常及时清掏。供应商应将化粪池清理维护费用计入分项报价明细综合维修日常维护费中，进入总报价。

分包说明：负责本项目化粪池清理维护服务的实施单位应具有化粪池清理维护的相应资质。中标人如不具备此能力的，则应委托具有相应能力的实施单位进行化粪池清理维护服务，中标人应与实施单位签订合同，并负责对其进行监督考核。分包比例：占采购限价的3.6%。

供应商应将本条要求所产生的费用（化粪池清理维护费用）计入分项报价明细表中。

供配电系统及照明

1.楼内照明：每半月巡视2次，一般故障1日内修复；复杂故障1周内修复。

2.楼外照明：每周巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障半月内修复。

3.应急照明：每周巡视1次，发现故障，30分钟内组织维修。

4.低压配电箱和线路：每季度检查1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。

5.控制柜：每季度检查1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。

6.发电机：每月试运行1次，保证运行正常。

7.配电室、楼层配电间：有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。

8.路灯、楼道灯完好率应不低于85%。

用电费用（公共照明及其他设施用电每个月耗电量2500度左右，住宅小区现缴纳居民用电平均电价0.54元/度，供报价参考）。

安全防范系统

1.物防

（1）外露管道等易攀爬处提供防盗设施，如：防盗伞、防爬刺、带钩铁丝或抹黄油等。

（2）专门设置非机动车停放区域。

（3）物业区域内路灯、楼道灯等夜间照明设施齐全，使用正常。

（4）落实专人对各类物防设施每2个月开展1次全面检查，及时排除安全隐患。

2.技防

（1）报警控制管理主机：每周检查3次，保障设备运行正常。

（2）红外对射探测器：每半月做运行状态测试1次，保障设备运行正常。

共用设施设备

（3）摄像头：每季度检查1次聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，进行相应调校。

（4）技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，应立即进行维修。

3.消防

（1）消防设施设备完好，可随时启用；保持消防畅通。

（2）在出入口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、安全疏散路线指导图。

（3）提供消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。

（4）提供灭火和应急疏散预案，组建义务消防队，已配备必要的消防器材，如消防器材损坏或过期由供应商进行更换。相关人员掌握消防基本知识和技能；高层住宅每年组织至少2次有员工、业主或使用人参加的消防演练，每年组织至少1次。

（5）发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。

（6）消防控制室设24小时值班，及时处理各类报警、故障信息。

（7）发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。

（8）具有消防安全管理制度，每年对员工进行消防安全培训至少1次。每年对业主至少有1次消防安全宣传教育，可采用宣传栏、横幅、讲座等形式。

防雷系统

每年检测1次建筑物防雷装置（接闪杆、接闪带、接闪线、接闪网和电涌保护器），做好报告存档。避雷设施分布47个点位。

分包说明：负责本项目避雷系统检测服务的实施单位为具有雷电防护装置检测能力的单位，中标人如不具备此能力的，则应委托具有相应能力的实施单位进行避雷系统检测服务，中标人应与实施单位签订合同，并负责对其进行监督考核。分包比例：预算占比1.13%。供应商应将本条要求所产生的费用（避雷系统检测费用）计入分项报价明细表中。

游乐设施

1.有安全警示标识。

2.每日巡查1次游乐设施，确保无安全隐患。

项目

内容及要求

装饰装修管理

1.提供装饰装修管理服务制度。

2.建立装饰装修管理档案。

3.受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

4.装饰装修期间每3日巡查1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会。

5.委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，在1周内清运，自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。

项目

内容及要求

公共秩序维护

1.出入口有专人24小时值守。

2.对重点区域、重点部位每3小时巡查1次。

3.提供外来人员管理制度，对来人来访进行询问登记。

4.提供机动车进出登记管理制度，停放有序。

5.提供大宗物品进出管理制度，实行大宗物品搬运进出登记管理。

6.安防控制室设专人24小时值守。

7.对违法犯罪行为立即报警，协助公安机关进行处理。

8.对秩序维护人员必须进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗。

9.利用小区公告栏张贴安全防范宣传品。

10.提供租户管理制度，配合做好流动人口登记、出租房屋登记工作。

项目

内容及要求

生活垃圾的收集、清运

1.有垃圾收集容器。

2.每半月至少清洗1次垃圾收集容器（夏季1次/周），蝇、蚊孳生季节每周喷洒1次杀虫药。

3.生活垃圾应清运至小区内指定的垃圾收集点，清运频次不低于2次/日，垃圾收集容器周边无散落垃圾。

物业共用部分清洁

1.公共场所每日清扫1次楼道、楼梯每日清扫1次。

2.每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。

3.楼外道路及设施：每日清扫1次、巡视保洁2次，楼外道路无积水；每月清洁1次楼外公共照明及共用设施；每季度清洁1次雨棚、门头等。

4.水景：根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。

5.有害生物预防和控制：配合相关部门进行有害生物的预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

项目

内容及要求

绿化

养护

1.灌溉

出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物在萌芽前、4-5月份、秋季、入冬前浇水1次。

2.施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1次至2次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。

3.病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每2周检查1次病虫害情况；发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。

4.整形修剪

乔木每2年修剪1次；灌木每年冬季修剪1次；绿篱每年至少修剪3次；草坪夏季每月至少修剪1次，全年至少修剪10次。

5.除草

每年全面除草2次，重点绿地增加除草次数。

6.垃圾处理

绿化作业产生的垃圾应在作业完成后4小时内清理干净。

保洁绿化每个月用水量预计150立方米左右，供报价参考。

项目

内容及要求

社区文化建设

1.有管务公开栏及其它宣传栏，内容每季度更新1次。

2.每年至少开展2次精神文明宣传教育工作，内容包括科学防疫、消防安全、食品卫生、房屋及其附属设施设备使用安全、环保及法律等知识。

3.每年按物业服务合同约定组织社区文化活动。

4.社区文化有活动计划、有记录、有总结，相关资料齐全。

序号

岗位

人数

岗位要求

备注

1

项目经理

1

项目管理的第一责任人，负责项目的全面工作。具有大专及以上学历，具有三年及以上物业管理工作经验；责任心强，具备较强的组织和沟通能力。男性：18周岁以上，60周岁以下；女性：18周岁以上，50周岁以下。

1、提供身份证复印件。

2、提供具有大专及以上学历，具有三年及以上物业管理工作经验的承诺函（承诺函格式自拟）。

2

客户经理

1

负责客户及协助项目经理管理服务工作。具备初中及以上文化水平，身体健康。男性：18周岁以上，60周岁以下；女性：18周岁以上，50周岁以下。

1、提供身份证复印件。

2、提供具备初中及以上文化水平的承诺函（承诺函格式自拟）。

3

电力维修人员

1

负责项目内电力设施设备维修维护工作。具备初中及以上文化水平，身体健康。男性：18周岁以上，60周岁以下；女性：18周岁以上，50周岁以下。

1、提供特种作业操作证（操作项目：低压电工作业）复印件及身份证复印件。

2、提供具备初中及以上文化水平的承诺函（承诺函格式自拟）。

4

秩序维护人员

3

负责本项目物业秩序维护管理工作及协调工作。具备初中及以上文化水平。秩序维护人员统一着装，佩戴标志，规范服务，语言文明，主动、热情。身体健康，责任心强，工作积极主动，服务意识强，做好各项突发事件及紧急任务等。男性：18周岁以上，65周岁以下；女性：18周岁以上，60周岁以下。

1、提供身份证复印件。

2、提供具备初中及以上文化水平的承诺函（承诺函格式自拟）。

5

保洁、绿化人员

2

负责本项目保洁卫生、绿化养护工作。保洁、绿化人员必须服从管理，统一服装，规范服务，语言文明，主动、热情，严禁上班时间围堆闲谈，大声喧哗，做跟工作无关的事，不定时巡视本区域卫生。

其他人员根据各岗位职责按章作业。男性：18周岁以上，65周岁以下；女性：18周岁以上，60周岁以下。具备初中及以上文化水平。

1提供身份证复印件。

2、提供具备初中及以上文化水平的承诺函（承诺函格式自拟）。

共计

8人

农集区代管村（社区）对物业考核评分表

考核内容

具体标准

分值

评分细则

得分

及时处理

小区投诉

及时落实业主的合理诉求，无打骂业主等恶劣行为

5

未及时处理业主合理诉求，群众反复投诉物业服务质量的视情况扣分

小区相关

费用的收取

按相关标准并结合小区实际收取

相关费用，无乱收费现象

5

视情况扣分

落实小区代管村（社区）交办相关工作完成情况

协助小区代管村（社区）完成

小区管理相关工作

10

视情况扣分

总分

备注：考核实行百分制，每月进行考核。主要考核内容为：

（一）小区环境卫生日常考核60分；

（二）小区代管村（社区）考核20分；

（三）小区业主满意度10分；
（四）街办社区服务科考核10分。

评分项目

评分内容

标准

问题扣分分值

扣分

计分

综合服务（20分）

1、制定并发放“住户手册”（5分）

制定“住户手册”发放至集中居住区每位业主家中，该手册应主要包括管理规约、集中居住区便民服务指南等内容。

基本符合的扣2分；不符合要求的扣5分。

2、物业服务人员规范管理（5分）

物业服务人员应着装整洁，佩戴标识，规范服务，语言文明，主动、热情。

不完全符合要求的每次扣2分。

3、电话公示（5分）

在集中居住区显著位置、主要出入口或者服务中心窗口公示服务事项及服务质量、报修电话、投诉电话。

不完全符合要求的每次扣2分。

4、建立完善的物业服务档案管理制度（5分）

建立完善的物业服务档案管理制度，档案资料管理规范、齐全、整洁、查阅方便。

不完全符合要求的每次扣2分

环境卫生（20分）

1、院落内道路、广场、路面（10分）

院落内道路、广场平整，路面无垃圾、杂物。

道路、广场坑洼不平，发现1处扣1分。路面有垃圾、杂物，发现1处扣1分，直至扣完。

2、院落内环境、沟渠、绿化带整洁干净（10分）

院落内环境整洁，沟渠、绿化带干净、无杂物。

院落环境不整洁，不干净扣1分。绿化带、沟渠不干净，有垃圾、杂物，情况轻微的发现1处扣0.5分，严重的扣1分，直至扣完。

房屋及公共设施维护（30分）

房屋及公共设施维护（30分）

1、院落内公共设施整洁，功能完好。（8分）

①设施齐备、完好（5分）

社区（小区）院落路灯、健身、休闲设施、停车设施、消防安全设施、窨井盖等雨污设施、垃圾桶等垃圾收集设施齐备、完好。

垃圾收集设施如有破损、缺失，按缺损比例扣除相应分数。

②设施整洁（3分）

院落内各类公共设施无乱张贴，乱刻画。

发现1处乱张贴、乱刻画扣0.5分，直至扣完。

2、设施维护（22分）

2、设施维护（22分）

①区内管道、水井、化粪池检查、消毒、疏通、清掏（3分）

区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每年清掏不低于1次，发现异常及时清掏，并定期投放消毒药剂。

基本符合的扣1分，不符合要求的扣3分。

②供水设施（3分）

供水设施无泡冒滴漏现象。

基本符合的扣1分，不符合要求的扣3分。

③排水沟通畅（3分）

集中居住区内排水沟通畅。

基本符合的扣1分，不符合要求的扣3分。

④消防设施设备完好，消防通道畅通（5分）

消防设施设备完好，可随时启用，保持消防通道畅通。

基本符合的扣2分，不符合要求的扣5分。

⑤警示标志和防范措施（5分）

危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。

基本符合的扣2分，不符合要求的扣5分。

⑥集中居住区内标识（3分）

集中居住区内房屋幢号、房号及公共配套设施有明显标识。

基本符合的扣2分，不符合要求的扣5分。

垃圾管理（10分）

1、院落有垃圾收运站（点）（2分）

院落有垃圾收运站（点）。

无垃圾收运站（点）扣2分

2、垃圾日常清运

（8分）

清运垃圾做到日产日清，保持垃圾房、垃圾桶、垃圾池垃圾无溢出，周边卫生干净、整洁。

若垃圾清运不及时，垃圾房、垃圾桶、垃圾池内垃圾溢出，每发现一处扣2分，直至扣完。

公共秩序维护（10分）

1、巡查巡逻（4分）

对重点区域、重点部位每4小时巡查1次，且有巡逻记录。

基本符合的扣2分，不符合要求的扣4分。

2、人员来访有记录、车辆停放有序（4分）

人员来访有记录、车辆停放有序。

基本符合的扣2分，不符合要求的扣4分。

3、道路有标识（2分）

道路有标识。

基本符合的扣1分，不符合要求的扣2分。

绿化养护（10分）

1、花木日常维护（5分）

对花木及时浇灌，适时补栽补种。

基本符合的扣2分，不符合要求的扣5分。

2、花草、树木预防病虫害（5分）

根据长势，适时喷洒药物，预防花草、树木病虫害。

基本符合的扣2分，不符合要求的扣5分。

加分项

总分

社区服务科对物业考核评分表

考核内容

具体标准

分值

评分细则

得分

及时处理小区信访舆情

及时落实业主的合理诉求，无打骂业主等恶劣行为

3

未及时处理业主合理诉求，群众反复投诉物业服务质量的视情况扣分

落实街办交办相关工作

协助街办完成小区管理相关工作

2

视情况扣分

物业服务合同相关工作

配合相关科室检查（督查）人员进行相关检查工作

5

视情况扣分

总分

备注：考核实行百分制，每月进行考核。主要考核内容为：

（一）小区环境卫生日常考核60分；

（二）小区代管村（社区）考核20分；

（三）小区业主满意度10分；
（四）街办社区服务科考核10分。

验收方案

履约验收的主体

成都市新都区人民政府桂湖街道办事处

时间

每月进行考核，采取定期考核与不定期抽查相结合的方式进行

方式

考核实行百分制。按照考核标准实施定期或不定期考核计分，月末统计考核成绩。

程序

分期验收

验收内容及标准

技术履约内容及标准：按照相关法律法规的要求、采购文件的技术要求和中标供应商的投标文件应答及合同约定进行验收。

商务履约内容及标准：按照相关法律法规的要求、采购文件的商务要求和中标供应商的投标文件应答及合同约定进行验收。

其他事项

其他未尽事宜按照《财政部关于进一步加强政府采购需求和履约验收管理的指导意见》（财库〔2016〕205号）执行

序号

岗位

岗位人员数量

工资

社保

加班费

合计

（元/年）

备注

1

项目经理

1

2

客户经理

1

3

电力维修人员

1

4

保洁、绿化人员

2

5

秩序维护人员

3

本项合计（元/年）

序号

费用类别

费用金额

（元/月）

合计

（元/年）

备注

1

服装费

2

物资耗材工具

3

化粪池清理维护费用

4

避雷系统检测费

5

共用设施设备日常能耗费

公共照明及其他设施能耗电费

6

保洁绿化用水费用

……

本项合计（元/年）

序号

费用类别

金额（元/年）

备注

1

管理费

2

利润

3

税金

本项合计（元/年）

一、二、三项费用共计

备注：1、如投标人因履约需要有分项报价表未列出的报价项目，可自行添加并计入投标报价。

2.投标人应根据以上表格格式填写分项报价，报价合计应包括投标人完成本项目所需以及招标文件约定的一切费用。