招标内容及采购要求

一、项目概况

西安建筑科技大学草堂校区学生公寓楼物业管理。涉建筑27栋，具体位置为草堂校区南山书院1#-13#学生公寓楼13栋，紫阁书院1#-14#学生公寓楼14栋，总建筑面积约192731m2。

1、南山书院

包含南山1#-13#学生公寓楼13栋，总建筑面积91532m2，房间总数2196间，其中教工宿舍68间。南山1#、3#、4#、6#、7#、9#、11#、13#公寓楼为“一”字型楼，每栋楼宇建筑面积为8220.3m2，地上6层，设有值班室1间、会客厅2间、开水间10间（9#8间）、洗衣房10间（11#8间），学生宿舍204间；南山2#、5#、8#、12#公寓楼为“回”字型楼，每栋楼宇建筑面积为6060.5m2，地上4层，设有值班室1间、会客室3间、开水间4间、洗衣房3间、学生宿舍135间，其中2#二层、三层（共68间宿舍）为临时教工宿舍，设置单独出入口，并增设值班室1间；10#公寓楼建筑面积为1527.6m2，地上3层，设有值班室1间，学生宿舍24间。

楼号	单栋面积	层高	楼内基本设置
“一”字型楼（8栋）1#、3#、4#、6#、7#、9#、11#、13#	8220.3m2	6层	值班室1间、会客厅2间、开水间10间（9#8间）、洗衣房10间（11#8间），学生宿舍204间。
“回”字型楼（3栋）5#、8#、12#	6060.5m2	4层	值班室1间、会客室3间、开水间4间、洗衣房3间、学生宿舍135间。
“回”字型楼2#	6060.5m2	2 楼 3 楼	设68间临时教工宿舍，设置单独出入口，并增设值班室1间。
		1楼、4楼与5#、8#、12#楼相同，学生宿舍67间。
10#（1栋）	1527.6m2	3层	值班室1间，学生宿舍24间。

每间学生宿舍包含4个床位（教工宿舍包含3-4个床位），1个独立卫生间，房间内配备家具、设施主要包括：钢制组合床家具4套，钢制公寓柜4个（教工宿舍配置单人床3-4张，含床垫及床上用品，钢制衣柜1个，书桌1个，椅子2把），窗帘1幅，晾衣杆1根；卫生间配盥洗盆、水龙头各1个、玻璃镜1块；每间宿舍预留有线电视接口1个、电话接口1个、电源插座5个、校园计算机网络宽带接口4个。公寓全部采用智能控电系统管理学生用电，超过额定部分的用电由学生自行在学校能源中心购买。学校只为值班室提供基本办公用家具，其他办公设备和耗材由中标物业公司自行配备。

2、紫阁书院

包含紫阁1#-14#楼学生公寓楼14栋，总建筑面积101199m2，房间总数2192间。紫阁1#、3#、5#、7#、8#、10#、12#、14#公寓楼为地上6层，建筑面积分别为9887m2、10318m2、10318m2、9988m

2、9887m2、9887m2、9887m2、9887m2，每栋楼设有值班室1间、公共卫生间18间、公共盥洗室12间、开水间兼洗衣房6间、学子客厅1个，学生宿舍217间；紫阁2#、4#、6#、9#、11#、13#公寓楼为地上4层，建筑面积分别为3490㎡、3690㎡、3490㎡、3490㎡、3490㎡、3490㎡，每栋楼设有值班室1间、公共卫生间4间、盥洗室兼开水间4间、洗衣房1间、学生宿舍76间。

大小楼型	楼号	单栋面积	层高	楼内基本设置
大楼（8栋）	3#、5#	10318m2	6层	每栋楼设有值班室1间、公共卫生间18间、公共盥洗室12间、开水间兼洗衣房6间、学子客厅1个，学生宿舍217间。
	1#、8#、10#、12#、14#	9887m2
	7#	9988m2
小楼（6栋）	2#、6#、9#、11#、13#	3490m2	4层	每栋楼设有值班室1间、公共卫生间4间、盥洗室兼开水间4间、洗衣房1间、学生宿舍76间。
	4#	3690m2

每间学生宿舍包含5个床位，无独立卫生间。房间内配备家具、设施主要包括：钢制组合床家具5套，钢制公寓柜3或5个，窗帘1幅，晾衣杆1根；每间宿舍预留有线电视接口1个、电话接口1个、电源插座7个、校园计算机网络宽带接口5个。公寓全部采用智能控电系统管理学生用电，超过额定部分的用电由学生自行在水电中心购买。学校只为值班室提供基本办公用家具，其他办公设备和耗材由中标物业公司自行配备。

二、服务内容及标准

▲（一）服务内容

1、学生公寓安全保卫服务

1.1服务内容

（1）门禁管理和出入登记

师生门禁管理，师生住宿登记、宿舍内家具登记，访客及物品出入登记，公寓楼内学生日常行为管理和秩序维护等工作。

（2）安全保卫

公寓楼门卫24小时值班，公寓楼内外安全巡视检查、楼内设备设施的安全检查、应急通道等。

（3）安全防范

公寓楼各项安全管理办法的制定，防止各类不安全事件发生。

1.2服务标准

（1）学生公寓实行24小时门卫值班制度，师生凭证件进出，外单位人员不得进入公寓。访客及贵重物品出入须登记，值班员必须认真核对证件，严格把关；严格执行公寓钥匙的相关管理规定，并做好值班和交接班记录；对未归、晚归学生进行登记并及时上报。管理员（楼长）每天不少于1次巡楼，做好巡楼记录；值班人员和楼长承担安全职责，定时、定岗巡视公寓楼，并有详实、完整的安全巡查记录，发现异常情况及时上报采购人和相关部门，防止不安全事件的发生。

（2）各书院设安全巡查员，专门负责学生公寓的安全管理工作。为突出加强公寓安全管理责任，建立健全公寓安全管理体系，安全巡查员要注重安全工作的宣传引导，定时、定岗巡视公寓楼，并有详实、完整的安全巡查记录，发现异常情况及时上报采购人和相关部门，防止不安全事件的发生。每周组织2次以上安全、消防检查，及时排除安全隐患，并做好相关记录；严禁任何人在公寓内使用明火，杜绝违章用电及私拉电线；做好消防器材维护保养，确保消防器材处于良好状态，消防通道畅通；对管理服务人员进行各类安全、消防设施和各种灭火器材定期使用培训，确保公寓内无安全隐患，拟定公寓管理相关安全工作预案。

2、学生公寓楼保洁服务

2.1服务内容

保洁服务含卫生清扫、保洁和消毒服务，具体工作：学生公寓楼散水及界内公共区域卫生清扫、保洁、消毒，学生宿舍内安全卫生检查，教工宿舍内（含卫生间）卫生清扫、床铺整理、卧具更换及清洗消毒等。

2.2服务标准

学生公寓大厅、走廊、楼梯间、设备间、开水房、洗衣房、热饭间、学子客厅、活动空间、杂物间、楼外墙面、散水等公共部位每天清扫2次以上，拖洗1次，并全天保持清洁。卫生做到地面无积水、无污垢、无痰迹、无纸屑、无瓜皮果壳；公共卫生间、公共洗漱间无异味、无积水、无污垢；墙面保持整洁，无污迹、无乱悬挂、无乱张贴等现象；公寓区域内垃圾即时清运，不得堆满外溢。

3、设备设施的日常管理、维护和养护

3.1服务内容

（1）学生公寓楼设施的日常管理、维修和养护

公寓楼内所有设施设备的日常管理、维修等，主要包括楼内给排水、供暖、供电、开水器、照明、应急指示牌、应急指示灯（灯）、门窗、走廊、墙地面、卫生间、吊顶、家具、风扇、锁具、宣传栏等。具体维修范围按照附件1：《学生公寓维修责任范围专项说明》执行。

（2）消防器材设施的定期检查和记录

学生公寓楼内消防器材设施的定期检查、记录，定期对员工开展消防安全教育及消防器材应知应会培训、演练，确保员工能够正确使用消防器材，突发事件情况下能够科学合理处置。

3.2服务标准

（1）每周组织2次以上安全、消防检查，及时排除安全隐患，并做好相关记录；严禁任何人在公寓内使用明火，杜绝违章用电及私拉电线；做好消防器材维护保养，确保消防器材处于良好状态，消防通道畅通；对管理服务人员进行各类安全、消防设施和各种灭火器材定期使用培训，确保公寓内无安全隐患。

（2）建立严格的维修制度，配备专业维修人员，积极完成维修责任范围内各项维修工作，并建立报、维修记录档案。维修及时、快速，紧急维修响应不超过半小时，一般维修当天完成，确保学生学习、生活正常，重大维修需隔日完成的需向采购人及时报告申请；学生公寓的公共财物齐全、无人为损坏；公共部位的照明和应急灯具必须每天巡查保证完好无缺。

4、垃圾清运

服务内容：学生公寓内外垃圾收集及清运、垃圾分类管理、垃圾中转。

5、其他服务内容

（1）配合工作

1）执行教育主管部门及学校关于学生公寓管理的各项管理制度，配合学校做好住宿方案、新生入住、毕业生离校、宿舍调整、专项安全卫生检查等相关工作。

2）其他属于物业管理服务范畴内的工作

（2）便利服务

为学生提供爱心针线包、医药箱、爱心伞、吹风机等便利服务。

（3）公寓文化创建

1）配合学校开展文明宿舍创建活动，每周对学生寝室的安全用电及卫生进行1次以上抽查（不小于宿舍总数的25%，每月保证全部抽查一遍）并做好记录，每周公布宿舍卫生成绩和安全检查结果，并报学生处备案；对宿舍环境卫生较差的宿舍做好教育工作，并帮助整改，严禁宿舍内酗酒、打牌等不文明现象，对学生在宿舍内使用违规电器的及其它安全隐患行为，应及时予以制止、督促整改，消除隐患，并及时通报学生辅导员，同时报学生处备案。

2）开展公寓文化创建工作，坚持“以生为本”原则，突出育人功能，加强与公寓内学生的沟通、交流，切合实际情况开展多样宣传、展示活动，努力营造公寓良好的文化氛围。

（4）学生反馈机制：建立健全学生投诉反馈机制，形成投诉反馈机制，公布投诉电话，接待人员到岗到位，针对各项反馈信息应及时落实、回复，确保问题投诉有记录，处理结果有公示。

（5）重要活动服务方案：学校重要活动（开学、军训、搬迁、毕业离校、重大接待、上级检察等）准备工作的服务方案如：公寓清洁、大厅布置、腾空宿舍清理、设备运行检查等。

（6）拟投入的工具包含：保洁工具、学生宿舍清扫工具的配发和设备设施维修用具。

（7）针对本项目提出节能降耗方案、机构建设、管理制度、档案管理、培训考核方案、其他承诺、合理化建议。

（二）服务要求

1、服务依据

依所作承诺和确定的服务项目及质量标准，履行中标人职责，积极配合采购人，按照学校提出的学生公寓管理目标和相关规定，根据《西安建筑科技大学学生公寓安全管理指南》等学校有关文件要求，开展物业管理服务工作。要服从学校管理，遵守学校各项规章制度，积极完成学校下达的有关学生公寓管理的工作和任务，保证宿舍管理服务工作的安全、有序运行。

2、组织制度要求

中标人应组建适合我校实际的组织管理框架，配备相应的管理服务人员，包括物业经理、管理员（楼长）、值班员、安全员、保洁员、维修工等，制订并细化相应的岗位职责。中标人应按照采购人《西安建筑科技大学学生公寓安全管理指南》等文件要求，制定完整的管理制度，主要包括：公寓管理制度、卫生管理制度、安全管理制度、维修管理制度、员工管理考核制度等，经采购人审核同意后方可实施，采购人有权对相应条款进行修改完善。

3、服务人员要求

（1）服务人员数量及组成

服务团队由项目经理和服务人员构成，具体要求如下：

▲1)项目经理

拟派项目经理（1人）需满足大专及以上学历，且具有3年及以上高校公寓物业管理项目服务工作经验。具有良好的综合判断能力、决策能力、沟通协调能力，具备较好的政治思想素质和服务水平。

2)服务人员

拟派服务人员（含项目经理）不少于112人。岗位表（含项目经理）如下：

岗位表（含项目经理）

岗位	最低要求人数	岗位要求	备注
项目经理	1人	大专及以上学历，具备较高的政治思想素质和服务水平，具有3年及以上的高校公寓物业管理经验。	总负责
楼长	9人	须具备较强的工作责任心、做事认真，具备基本的电脑操作使用能力，能够胜任公寓相关数据统计汇总任务。	3栋楼配置一名楼长
值班员	56人	身体健康，无犯罪记录，无不良嗜好，男性不超过60岁，女性不超过55岁。	南山2#4人，其余每栋楼2人
保洁员	38人	身体健康，无犯罪记录，无不良嗜好，无传染病及易发突发性疾病，男性不超过60岁，女性不超过55岁。	保洁38人，具体：垃圾清运2人；南山书院2#配置2人，其余每栋1人；紫阁书院六层楼每栋配置2人，四层楼每1栋配置1人。

维修工组	电工（2人）	提供低压电工操作证，上岗人员必须保证一人一证。	4388间（按照不少于800间宿舍/人进行配置维修工）
	管道工（4人）	身体健康，无犯罪记录，无不良嗜好，无传染病及易发突发性疾病，熟练掌握岗位工作流程及操作技能。
安全巡查员	2人	身体健康，无犯罪记录，无不良嗜好，无传染病及易发突发性疾病，熟悉安全制度，有处理突发事故的经验。	各负责一个书院
合计		112人

备注：各岗位具体人数要求，经采购人与中标人协商后在合同中确定。

▲(2)人员要求

项目所有工作人员工作时间要着工装，佩戴工作牌。应坚持以生为本，微笑服务，坚守岗位，不得无故脱岗、空岗、串岗，不得在工作时间聊天、玩手机等从事与工作无关的事。

投标人提供完整的人员配置清单（清单内容包含：具体成员姓名、年龄、岗位、工作经验、工作年限、工作内容简述）

4、其他服务要求

（1）中标人应加强管理服务人员的教育和管理，所有管理服务人员必须经培训合格后上岗。任何人员不得以各种理由与学生发生辱骂、冲突与纠纷；不得在学生居住区域内捡拾废弃用品；不得在学生公寓区域内存放除工作服装、劳保用品、劳动工具以外的私人物品；不得在学生公寓区域内做饭或以明火形式取暖。所有工作人员要严格执行所在岗位的各项管理制度，如有违反，采购人有权责成中标人对其进行处罚乃至辞退处理，中标人应积极配合。

▲（2）应急预案：制定有完善的学生公寓各类突发事件的处理预案，有突发事件及时处理，发生盗窃类事件需半小时内上报，火灾、学生伤亡及群体事件需在三分钟内上报；节假日及大型活动日应提前做好应急预案演练，重点进行安全巡查，排除隐患，防失防盗，公寓内无恶性治安案件发生。

（3）中标人不得将公寓楼的公共区域及其内部设备、设施进行出租、转租或利用其进行其它营利活动，也不得将物业转让给第三方管理。不得擅自改变公寓内房间用途；不得在学生公寓安排外来人员住宿；不得擅自征购公寓床上用品、生活用品，不得收取学生任何费用（包括押金）。

（4）投标人应遵守学校的相关规定及各项制度要求。

（三）其他要求

1、中标人应按照“物业管理服务要求”相关要求，制定完善的管理制度。

2、中标人应严格按照国家法律法规要求，规范合理用工。中标人的管理服务人员在工作过程中发生的劳务纠纷、造成的伤亡事故，均与采购人无关，由中标人承担相应责任。

3、中标人没有能力继续管理与服务、没有能力继续完成合同规定事项需提前向采购人申请提前终止合同要求，经得采购人同意后由双方协商并妥善解决，由此带来的损失及后果需由中标人承担。

4、以上各项服务的标准和要求见《西安建筑科技大学学生公寓安全管理指南》、《西安建筑科技大学学生公寓物业管理考核办法》、《西安建筑科技大学学生公寓物业管理考核实施细则》，解释权归西安建筑科技大学学生工作处。

后附：附件1.学生公寓维修责任范围专项说明附件2.学生公寓物业管理考核办法

附件3.学生公寓物业管理考核实施细则

三、实质性条款

★1、投标人承诺函（须提供承诺函，格式自拟，未提供承诺函则视为无效投标）

（1）投标人须承诺：拟派服务人员不少于112人，男性不超过60周岁，女性不超过55周岁；

（2）投标人须承诺：中标后签订合同前提供所有拟派人员的身份证复印件、无犯罪记录及有效期内的健康证；

（3）投标人须承诺：服务期内项目经理和服务团队不得随意更换，项目经理不得同时兼任其他项目的项目经理，如有重大理由确需更换项目经理的须向采购人提出出面申请经同意后方可更换。

★2、证书要求（须提供处于有效期内的相关证书复印件并加盖投标人公章，未提供或不符合要求，则视为无效投标）电工：拟派2人须持有特种作业操作证（低压电工作业）。

备注：

1、“★”内容

（1）“★”内容项为实质性条款，投标人应在第六章“投标文件构成及格式”中的“技术服务偏差表”处逐条响应“★”内容项，未逐条响应、有缺漏将被视为无效投标；

（2）根据招标文件要求，若“★”内容项须附相关证明材料，则投标人应将相关证明材料附至第六章“技术服务偏差表”（二）其他材料，如未按要求提供相关证明材料，将被视为无效投标；

2、“▲”内容项为重要要求，投标人未达到这些要求或未响应将影响评分。