项目岗位

服务内容及要求

项目负责人

1、主要职责：全面负责本项目的物业管理工作。

2、人员设置：1人，要求具有大专及以上学历，年龄不大于50周岁，持有物业经理上岗证，具有2年以上物业管理经验，未在其它物业管理项目中兼职工作，具有一定的协调管理及沟通能力。

保

安

及

消

控

（一）保安（含保安队长、门岗、巡逻岗）、消控岗人员要求：

人员年龄不大于55周岁，具有两年以上工作经验，身体健康，仪表端庄，精力充沛，无不良嗜好，无犯罪记录，工作认真负责并定期接受培训，保安队长负责保安和消控员的技能培训指导和日常值班管理工作。具体要求如下：1、须经过相关专业机构培训并提供相关证件、证明，具有相关培训经历及合格证书；能处理和应对采购人公共秩序维护工作，能正确使用各类消防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案；

2、上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠、采用跨立站岗。

3、文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责；配备必备的安全护卫器械、对讲机通讯器材、电子巡更器材等装备，以及盾牌、钢叉等反恐装备，以上装备由中标单位负责提供。

（二）人员设置需求：

中心保安队长1人（兼巡逻）；

中心消控不少于3人；

中心门岗、巡逻岗队员不少于3人；

（三）保安（含保安队长、门岗、巡逻岗）服务内容及要求：

1、外来人员进出登记：禁止无关人员（如外卖快递、产品推销及收购废品等闲杂人员等）进入中心大楼内部。

2、外来车辆管理：应引导车辆有序通行、所有车辆在指定位置集中停放，做好进场电动汽车及电动自行车充电的现场管理工作，发现私拉乱接、一插多充等不规范充电行为须及时制止。

3、巡逻、安全检查：

3.1保安岗位工作模式为全年24小时不间断轮班值守。

3.2交接班：有详细完整的交接班记录。

3.3保证中心内、窗口服务场所、中心周边秩序井然。登记、引导规范，并进行楼层巡楼。

3.4中心大楼人员下班后，对大楼各楼层的水、电、气的关闭情况进行巡查，发现未关闭或异常情况及时进行处置。

3.5夜间：对办公室门窗及楼道窗户关闭情况进行必要的安全检查，按时开启、关闭报警、照明及其他有关设施。

4、遵守工作纪律：保安员在工作期间要接受采购人的领导和监督，遵守采购人的有关规章制度。

5、报刊、快递收发及帮助服务：

5.1在遇到来办公楼咨询和服务的老人、残疾人等需要帮助时，应主动热情。

5.2如遇到门口搬运货物、突击性劳务等，需主动帮助运送。

5.3根据采购人工作要求，做好报刊杂志、快递包裹收发管理工作。

6、应急响应：设立突发事件应急预案体系，包括但不限于火警火灾、突发医患冲突、意外伤害、群体性上访、台风、暴雨及雷电等应急预案，以及应对突发事件响应的日常演练方案，具备救生知识能力；每年至少组织1次突发事件应急演习。

（四）消控员服务内容及要求：

1、岗位配置：3人

1.1、监控室执行24小时轮班值守制度，不得脱岗缺岗。必须配备专人（持证上岗消控员），能熟练掌握消控中心的操作和维护；

2、监控要求：

2.1消控、监控设施应保持24小时开通，并保持完整的监控记录，保证对各出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警；

2.2做好防盗、防火报警监控设备日常使用管理，监控资料应至少保持30天；

2.3每月对消防、监控设施进行检查并做好记录，对到期消防设施及时更新，确保运行无故障；

2.4定期对各楼层应急电源的主、备电情况进行检查。

2.5应在各楼层明显位置张贴平面疏散示意图、引路标志及控烟标志；定期开展防火检查，保证疏散通道、安全出口、消防车道通畅；每年至少组织1次消防安全培训及消防演练

3、应急响应：消控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并报负责人，并派专人赶到现场进行前期处理，同时根据要求与消防单位联系与协调；制定应急处置预案；每年至少组织1次消防安全培训及消防演练。

水电

设施

设备

维修

（一）人员要求

1、人员要求年龄不大于55周岁，具有一年以上工作经验，身体健康，仪表端庄，无不良嗜好，工作认真负责并定期接受培训，水电维修工须同时持有高压电工证和低压电工证，有相应的技术能力维修处理水电方面的故障问题。

2、上岗时统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表规范整齐。

3、文明工作，训练有素，言语规范，认真负责。

4、相关维修人员必须持证上岗；严格执行用电安全规范，确保用电安全。

（二）人员设置需求：

1、水电维修工配备1人。

2、水电维修工应确保白天正常工作时间有水电维修工在岗当班值守，负责本项目水电维修，夜间如有故障30分钟内到达现场。

（三）水电维修要求

供电系统

1、服务内容：水电维修工作模式为对本项目区域内的高配房、消防泵房、厨房、UPS机房、各类电器设备、电气管线、电线电缆、电源开关、动力插座、电开水炉及其他各类高低压用电设施、能耗监测设备系统进行日常管理、巡检、维护和维修，保持设施正常运行。

2、服务质量标准：

（1）负责各类照明灯具、泛光照明系统、供用电设备设施的日常管理、巡检、维护维修。各分电表箱、配电箱、配电柜及每层管线分线盒：无积尘，接头无松动现象，每季清洁一次；主要用电线路的绝缘状况，每半年测试一次，绝缘良好。总配电箱、高配电房：每年保养和测试，定期检查，无积尘，接头无松动现象；公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好。

（2）保证整个项目的供电安全。

（3）应急供电系统和不间断供电系统运行正常。

给排水系统

1、服务内容：对物业管理区域室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、无负压供水设备、污水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及附属构筑物等进行日常管理及巡检，保持正常运行。

2、服务质量标准：

（1） 每半年对给排水系统进行维护、润滑。

（2）每季度对水质处理、消毒装置、电开水炉及设备控制柜进行保养。

（3） 用户末端的水压及流量满足使用要求。

（4） 每季对楼宇给排水设备和管道进行检查，每半年对消火栓、水泵、给排水管道、桥架盖板、围墙栏杆等设施进行涂刷防锈漆防锈处理，确保外观完好不锈蚀。极寒天气下，中标单位应对大楼外部消防管道、消火栓、自来水管道采取防冻抗裂措施，预防管道设备冻裂损坏。

（5）每年至少1次对污水处理池、化粪池和隔油池进行清淤清理，确保排水微量元素等达标；公共雨水、污水管道、房顶：保证畅通无堵，每月要定期检查疏通；窨井、窨沟、排水沟、集水井：管道通畅，无堵塞外溢现象，每月要定期检查清理。每月定期检查集水井提升泵运转正常。

（四）其他要求

（1）各类设施设备出现故障时，维修人员应在接到报修后30分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜。

（2）完成采购人交办的与岗位职责相关的各类临时工作任务。

公

共

区

域

保

洁

服

务

（一）保洁人员要求：

1、保洁人员要求不大于55周岁，具有一年以上工作经验，身体健康，无不良嗜好，工作认真负责并定期接受培训。

2、上岗时佩戴统一标志，按要求穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

3、文明工作，训练有素，言语规范，认真负责。

（二）人员设置需求：

保洁员不少于12人（其中中心保洁不少于7人，10个服务站保洁不少于5人）。

（三）保洁服务内容及要求：

1、服务内容：完成本物业区域内的楼梯、大厅、走廊、屋顶天台、吊顶、平台、雨棚、卫生间、花盆、会议室、接待室、办公区域及单位部分办公室、医疗区域（输液室、药房、门急诊室、病房等）、公共活动场所的台（地）面、明沟、墙面、门、窗、灯具、果壳箱、电器设备等设施和器皿，楼宇外墙等所有公共部位设施，道路、园林、停车场（库）、垃圾房等所有公共场地及设施和“门前三包”区域的日常保洁保养以及各类垃圾、废弃物清理清运等所有环境卫生保洁与垃圾分类工作。具体如下：

1.1室内外公共场所日常服务内容：

1.1.1做好绿化带、沥青路面、水泥地面、环氧地坪地面、石材地面、雨棚、扶手、门窗玻璃、门及门窗框及有关附体，沙发、桌子、各类宣传牌、展台、展柜、展板、橱窗及有关附体，天花板、栏杆、消防楼梯区域等的清理清洁工作，楼道地面、楼梯每天至少拖洗一次，扶手、门每日至少擦抹一次，天花板、公共楼道灯、会议室吊灯：每季至少除尘一次，做到巡回保洁，及时清除各种垃圾等杂物，无积灰、印迹、污渍。室外各处雨棚每月清洗一次，外墙门窗每月清洁一次，外墙每年清洗一次。室外垃圾房、快递亭、非机动车停车棚每天清洁一次。

1.1.2项目室内保洁服务内容：室内外地面、大厅墙面、天花板顶棚、大厅、门窗玻璃、门及门窗框、门禁玻璃门、墙壁附体，设备间、灯具、音响、垃圾桶等公用设施表面及卫生间，办公室内储物柜和桌椅表面等严格按要求做好清洁工作，无积灰、印迹、污渍。卫生间每天至少拖洗一次，保持地面清洁、无杂物、无积水、无毛发、无异味、便池、水池下水道要畅通。配备相和型号品牌的洗手液、卫生纸、擦手纸等相关保洁耗材，所需费用由中标单位承担。每日检查，发现用完及时补充，有破损的及时更换，确保运作正常；瓷砖：2米以下每日擦抹不少于一次；2米以上每月清洁不少于一次，无明显积灰、水渍；做好大楼展厅和各楼层实验室区域的PVC地板以及抛光砖地面的保养护理，包括起蜡落蜡，刷洗补蜡，喷磨和抛光等标准化养护，每季度定期养护一次，一年内标准化养护不少于4次，确保PVC地面的光亮、整洁。暂时空置的房间每周进行一次卫生保洁，确保地面、桌面、玻璃面整洁干净。

1.1.3顶棚等边缘区域服务内容：屋顶屋面、沟槽、地面、雨棚及边角区域，各种附体的表面清洁，大厅窗户机械开启装置保持运行正常。如需费用，由中标单位承担。

1.1.4水电和设备等设施类服务内容：一般机器表面清洁（有特殊规定的设备除外），做好消防设施、空调的过滤网及外壳洗尘与保洁。开关盒、表箱盖2米以下的每日擦抹不少于一次；2米以上每周不少于一次，无灰尘、污迹。

1.1.5玻璃门、地、屏上每日清扫，无污渍、无灰尘及手印，表面光亮色泽一致；地面无污渍、灰尘、水渍及鞋印，洁净光亮、无灰尘及手印，整洁光亮。

1.1.6不锈钢保洁服务内容：包括电梯内外部、扶手等所有不锈钢制品、设施、设备，除有明确规定的保洁要求外，至少每二个月用不锈钢油保养一次。哑光不锈钢表面无污渍、无灰尘；镜面不锈钢表面光亮，三米内能清晰映出人影。

1.2垃圾清运服务内容：严格按照垃圾分类相关标准执行，各公共部位垃圾桶、办公室垃圾桶（含医疗垃圾准确分类，不得混装，各区域负责保洁的人员及时将医疗垃圾投放至医疗垃圾集中点，生活垃圾投放至生活垃圾集中点）。垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，垃圾不在筒箱内过夜。垃圾分类收置房内工具摆放整齐，垃圾存量不超过三分之二且做到日产日清，定期清洗垃圾房，每周消毒一次，无明显积水，无蚊蝇飞舞。垃圾清运工具和垃圾桶应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。各类垃圾要按有关要求做好垃圾分类工作，并集中收置到垃圾分类收置房内，再将垃圾定时运送到垃圾转运站，其中公共区、卫生间无堆积垃圾。化粪池、污水池、隔油池、污水管网要定期检查、及时清理清掏，防止满溢后固体污物流入管道，避免堵塞管道，确保排放指标正常。

医疗垃圾分类与收集服务要求：1、医疗废物垃圾的收集、存放，必须按照相关的医疗废物管理规章制度、工作流程和管理责任制等要求进行。2、及时收集医疗废物，并按照医疗废物类别分置于防渗漏、防锐器穿透的专用包装物或密闭的容器内。3、有专人负责院区医疗废物的收集、存放管理，及时对医疗废物的暂时贮存地进行卫生清洁、紫外线消毒。

2、服务质量标准：

项目围墙内的场地、道路、停车位、绿化带门前“三包”及所有公共区域的地面，无有形垃圾和建筑垃圾、无堆积杂物、无积灰、无积水和淤泥、无阻塞等。

（四）其他

（1）工作纪律：保洁员在工作期间要接受采购人的领导和监督，遵守采购人的有关规章制度，工作时不大声喧哗，不得影响采购人正常工作秩序。工作期间不得中途离岗外出。

（2）在遇到来咨询和服务的老人、残疾人需要帮助时，应主动热情。

（3）中标单位负责提供本项目所有区域保洁和清洗工作中所需的保洁用品、清洁用品、消毒用品等所有卫生耗材，负责提供本项目专用的垃圾清运推车、高压水枪、绿篱机、草坪机、吸尘吸水机、偏心洗地机等相关保洁设备以及各类拖把、扫把、畚箕、毛巾、清洁剂、垃圾袋等消耗用品。

卫生防疫服务

绿植养护摆放服务

一、室外环境绿化养护及室内植物摆放养护服务内容及要求：

1、服务内容：

中标单位应对中心四周绿化带及室内的花草、树木进行日常养护和管理（包括浇水、修剪、施肥等），每月修剪一次，取得较好观赏效果，创造优美整洁舒适的高雅的环境。根据实际及现摆放情况提出更好的设计方案，做好室内绿化摆放等工作。落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录。

2、服务质量标准:

建立定期除草、修剪制度，确保绿化无杂草、造型规整；及时喷洒农药、浇水施肥，确保绿化养护期内90%存活。具体要求如下：

①草坪：保持常年翠绿，无杂草、无干枯坏死和病虫害。

②树木和色块：植株修剪及时，做到枝叶紧密、圆整，无脱节、无枯枝，无倾斜、缺枝、空档，及时防治、灭病虫害。

③花坛和花景：及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治，做到造型新颖、色彩鲜艳、植物长势好。

④室内花木：提供并负责中心一层大厅、楼前门厅及展厅、二到四层过道及侯梯厅、活动室等区域室内绿植的摆放和养护，根据一年四季的变化更换花木，保持常年鲜艳。绿植摆放数量：高盆绿植10盆、中高盆绿植35盆、低盆绿植60盆。每月视其生长状况和采购人要求及时更换落实责任人进行养护。

电梯维保服务

1.服务内容：中标单位可以委托第三方电梯维保检定单位对中心二部电梯进行日常定期维保检定，电梯维保检定单位必须具有电梯设备维保检定服务资质，同时必须进行全责保养维护。电梯维保和检定所需费用全部包含在本次投标报价中。

2.服务质量标准：

(1)保证电梯的24小时正常运转使用。

(2)每月2次由具备相应资质专业技术人员上门维保，每次间隔时间不超过15天，按工艺和规范对电梯作机电上之安全检查及各机件之加油润滑、清理点检、性能调整等作业。

（3）应在规定期限内，委托检定机构对电梯设备进行定期年检，不得超期脱检，所需检定费用由中标单位承担。

(4)临时故障紧急修理，接通知后30分钟内到现场检修。

空调通风系统

维保服务

定期对空调通风系统进行检查、维护、清洁，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录，确保空调系统正常运行。每年冬夏两次对空调通风系统进行全面的维护保养。

消防系统维保服务

1、服务内容：中标单位可以委托第三方消防设备系统维保单位对大楼消防设备及系统进行维保，维保单位及维保人员要求：维保单位必须具有消防系统专业维保资质，维保人员必须经过消防系统维保专业培训，具有市级以上消防安全知识培训合格证或中华人民共和国自动消防系统操作资格证等。

2、服务质量标准：由有相应资格的专业人员定期对消防、监控主机及各消防、弱电网络与监控点的设备进行维护保养；定期对室外的消防栓、消防水带、消防泵等设备进行检查，有无埋压或损坏等情况；定期对各楼层消防栓进行检查，设施是否齐全；定期对各楼层的感烟探测器、感温探测器、手动报警按钮、层显等设备进行检查，是否有遮挡或损坏等情况；定期对各楼层的灭火器进行检查更换，是否有压力不足或缺少等情况；定期对各楼层的排烟通风口、消防通道进行检查，是否有遮挡或堵塞，各楼层的疏散指示标志是否有损坏或缺少等情况；定期对各楼层应急电源的主、备电情况进行检查。

3、临时故障紧急修理，接通知后30分钟内到现场检修。

4、上述维保内容所需费用全部包含在本次投标报价中。

管理服务应达到的指标

1、通过努力达到“三优一保证”（优美环境、优质服务、优化功能、保证安全）；

2、环境卫生、清洁率达99%；零修、报修及时率100%，返修率小于1%；

3、服务有效投诉少于1%，处理率100%；业主满意率95%以上。