采购需求

 一、概 述

一、总述

服务管理理念

通过社会化、市场化、专业化运作，依照“廉洁、服务、节俭”的原则，引进专业公司进行服务管理。坚持以人为本，营造文明、和谐、温馨的办公环境；加强信息安全化的管理，保障信息的保密性、完整性和可用性。尤其是公安涉密信息，确保信息安全更是非常有必要的。应用信息化管理提高效率。

坚持规范化、制度化、精细化，创造一流的服务管理品牌；坚持服务第一，强化服务意识，科学管理，提供优质的物业管理服务，更好地为交管局基层单位服务。

服务管理目标

通过努力使交管局基层单位整个物业管理服务水平达到“三优三满意一保证”（优美环境、优质服务、优化功能、领导满意、服务对象满意、群众满意、保证安全），建设节约型、绿色环保，争创省内后勤服务管理领先水平。

服务管理方式

采取市场化运作，由温州市公安局交通管理局委托相关服务单位提供服务并进行整体管理。服务单位的服务管理直接受温州市公安局交通管理局监督管理。

二、服务管理期限

本合同物业管理服务为5个月，服务期限开始时间具体在合同签订时约定。

三、服务管理要求、内容和范围

卫生保洁、保安服务等为主要服务管理内容，并积极完成采购人的勤杂工作要求。在对现场、周边环境全面了解的情况下编制科学合理、切实可行的组织实施计划以及具体的保障措施、工作程序。本着对企业品牌的延伸，以社会化效益为重的原则，按现代企业制度运行，以热心、爱心、专心、贴心的服务，为交管局基层单位提供全方位、一体化的专业服务保障。确保交管局基层单位处于正常、有序、高效的状态，运转正常，各项活动顺利完成。

建立并完善各种管理制度和工作流程，明确分工职责和工作质量标准，强化工作的计划性、可操作性和实效性，确保安全有序，确保环境舒适、有序，为交管局基层单位提供优良的后勤保障。卫生保洁及生活服务的工作质量按国家卫生城市管理的有关标准。

制订具体的质量保证措施和相关服务承诺。如因质量未达到目标，承包商应因此承担责任和经济赔偿。

按照管理内容编制检查表，每日进行检查，发现问题及时整改。对各工作岗位的服务质量随时进行抽查，发现问题，及时整改、提高。定期向服务对象征询意见，并根据反馈意见进行统计分析，进行优化调整提高。

建立各类应急预案（如安全、消防、抗台等），并培训相关人员达到相关要求。

加强能源管理，做好节能降耗工作，每月编制书面能耗分析报告。

根据考核要求和自行需要对服务人员进行培训，并接受采购人对服务人员的集中培训。

重大任务必须事先制订周密的工作计划，并按照计划实施。

自觉接受采购人考核，并根据考核结果及时调整改进。

提供对其他外来服务单位（其他专业厂家或公司）的监督、管理、配合服务。

自觉无条件接受采购人对相关人员做集中调配并以调休、补休等方式进行补偿。

达不到采购人要求及自身各项服务承诺，采购人有权要求其整改，直至扣款或终止合同。

所有的工作除应按自身的内部流程实施外还应接受采购人或第三方的检查。

严格按照考核办法和考核细则进行落实。

自觉及时完成采购人布置的任务。

积极配合完成温州市公安局交通管理局接待过程中的礼仪（外交、政府级的接待）工作和重大活动的场地布置工作。

（一）卫生保洁

负责交管局基层单位办公室及公共区域室内外（包含大院）卫生保洁。

1、员工构成：

（1）体现年轻化；

（2）具有与工作相适应的文化；

（3）身体健康；

（4）适合公共场所的服务要求。

2、公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁应不少于以下频次：

1）公共场所、绿地：

A、绿地1次/天   清理

B、硬化地面2次/天   清扫

C、室外标识、宣传栏、信报箱1次/周   擦拭

D、水池、沟2次/月   清理

2）房屋内公共部位

A、楼内通道、楼梯2次/天      清扫   扶手   1次/天擦拭。

B、消防通道2次/周      清扫

C、共用活动场所2次/天      清扫

D、楼道玻璃窗1次/周      擦拭

E、室内信报箱、消防栓、过道门等公共设施2次/周全面擦拭；

F、公共卫生间4次/天      清扫

G、及时性清扫积水、积雪

H、大厅地面保持光洁、明亮及保持各楼层通道地面的整洁

I、打蜡或抛光（指大厅地面）。

说明：保（清）洁工作完成后，保（清）洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮，并进行保洁巡查，无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱张贴、乱画现象。

3、垃圾的收集和处理

1） 根据实际情况，合理布设垃圾桶、果壳箱，垃圾应袋装，并进行垃圾分类收集；

2） 垃圾每日至少收集2次，做到日清，垃圾桶、果壳箱无溢满现象；

3） 垃圾箱、垃圾池根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生，保持洁净

4、排水、排污管道畅通

1） 公共雨、污水管道       2次/年    全面通

2） 雨、污水井通1次/月    检查（并视检查情况随时进行清掏）

3） 化粪池2次/年    检查

（二）保安服务

全力维护交管局基层单位的正常工作秩序，要确保值勤区安全保卫措施有力，工作任务责任到人。

1、保安员条件

（1）保安员主管

男性身高170cm以上，高中以上文化程度，28-40岁，具有类似项目安保工作经验可以相应放宽条件，视力正常，身体素质好，业务素质高，品德优良，思想作风过硬，熟悉办公楼秩序维护管理工作，具备较强的安保和消防知识，具备较强的协调和组织能力，具备较强的应对突发事件的能力。

（2）保安员

男性身高170cm以上，初中毕业以上文化程度，年龄20至40周岁，视力正常。具有类似项目安保工作经验可以相应放宽条件。

1）身体健康（经医院体检合格），体貌端正、无残疾、无明显疤痕或标志、会普通话、智力良好、行动灵便。

2）遵纪守法、品行良好，无违法犯罪记录。

3）经公安机关批准设立的培训机构培训合格，取得由县级以上公安机关核发的《浙江省保安从业人员资格证》和保安专业《上岗证》。

4）保安员须熟悉保安业务管理相关知识。

5）保安人员要求比较固定，半年内不能更换，确因特殊原因须更换人员，须提前与温州市公安局交通管理局协商，经同意才能更换。退伍军人占总保安人数占20%以上。

2、保安员任务、职责和管理

（1）维护交管局基层单位的正常工作生活秩序。负责24小时安全保卫、监控、消防、值勤。班后和双休日严格执行出入登记制度，严防没有持有效证件的人员进入。

（2）做好办（中心）内防火、防盗、防投毒、防爆炸、防抢、防涉密、防治安灾害事故等安全防范工作。

（3）一天24小时停车场的管理和安全保卫值勤。指挥进入车库的车辆按规定车位整齐停放，维持交通秩序，纠正违规乱停乱放的车辆、并对违规司机进行教育。班后和双休日负责对出入的车辆的登记工作。

（4）值勤期间负责巡查办（中心）区域内的情况，善于发现问题、对可疑情况要及时处理作好记录并向综合处报告。

（5）做好在交管局基层单位内开展各项大型活动的安全保卫工作。

（6）保安员接受中标人及采购人的双重领导，在采购人的直接领导下开展安全防范工作和日常管理工作，遵守采购人的规章制度，服从管理。

（7）对特设的重点区域、重点设备的安全保卫和管理。

3、保安岗位职责

（1）带班员检查岗位：负责安排保安的执勤工作，加强对保安员的教育和管理。定时巡查各保安岗的执勤情况，及时纠正保安员的不规范行为，督促各保安员认真完成执勤任务。发现异常情况，及时向相关部门报告。

（2）大门岗位职责：立姿站岗，24小时值勤。保障出入口通道畅通，维持进出车辆的秩序。班后和双休日负责核查进出办公大楼大门人员的证件及对进出大门的车辆进行查验登记，禁止无关人员和车辆进出。

（3）车库巡查岗位：负责引导车辆停放到指定的位置，纠正乱停乱放现象，保证停车场车道畅通。

（4）安全巡查岗位：负责行政管理办公大楼的安全巡查工作，发现有盗窃或可能危及安全的隐患。要及时处置并向有关部门报告，维护正常秩序。

（5）监控：实行24小时监控值班，做好值班记录，不准删减影像资料，随时提供监控资料，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全。在监控室上岗的保安工作人员由中标人负责技术培训工作。

（6）消防：定期进行消防设备的检查、保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故和隐患，及时处置并上报有关部门。

4、保安员上岗要求

（1）派驻的保安员进入办公大楼服务范围内，必须遵守交管局基层单位内的各项管理规定。

（2）各岗点保安人员执勤时，应有统一、规范的执勤动作和执勤用语。

（3）执勤期间要认真负责，提高警惕，做好防火、防盗抢、防投毒、防爆炸、防涉密、防治安灾害事故、监控等安全防范工作。

（4）保安员要按规定统一着装、精神饱满，执勤时使用礼貌用语，做到文明执勤。

（5）执勤期间要服从命令、听从指挥，不能聚众闲谈、睡觉或干与工作无关的事情，确保办公大楼的安全。

（6）各班次要做好交接班工作，接班人员需提前1小时到岗以做好交接班工作，值班人员需认真填写有关执勤记录。

（7）两人以上的每个班次必须设立专职的带班队长，负责保安值勤管理和处理突发事情。

（8）有关工作人员有权巡查保安员的工作情况，有权对违反规定的保安员提出批评，纠正保安员不文明的执勤行为。

（9）保安员应按采购人要求坚守岗位，严格执勤。因保安员失职而造成采购人损失的，采购人有权要求中标人赔偿损失。对保安员失职、违规或不服从指挥的，中标人应及时加以整改，整改情况在一周内书面报告采购人。

（10）派驻的保安员的休请假、撤换或辞退必须经使用单位同意认可。如由此造成保安人员的空缺，中标人应在保证各保安岗正常执勤的前提下，在1个工作日内予以补充。

（11）保安员有下列情况之一的，采购人有权要求中标人撤换保安员，中标人必须在收到采购人书面通知3个工作日内予以撤换。

1)违反采购人有关管理规定被有效投诉达3次的；

2)工作失职给采购人造成损失的；

3)工作期间聚众闲谈、玩手机、睡觉或干与工作无关的事情，影响恶劣的；

4)因其他原因违法犯罪被处罚的

（三）易耗品、备品备件的采购、管理、使用

1、物业服务管理所需的清洁维护工具、设备由中标人按需提供；低值易耗品与一次性用品由采购人根据实际需求提供，由投标人本着节约原则管理使用。

2、服务管理必须的仓库、办公等用房由采购人无偿提供。采购人为服务管理工作人员提供伙食场所。

（四）人员基本配置 

物业公司在交管局基层单位的人员岗位基本配置如下：按照组织到位，结构合理，精简强干，执行有力的原则根据服务管理内容配置。

序号		单位名称	需配置			备注
			门卫岗（保安员）	保洁岗	小计
一大队16	1	一大队大队部	3	3	6
	2	一大队一中队	1	1	2
	3	一大队二中队	1	1	2
	4	一大队三中队	1	1	2
	5	一大队四中队	1	1	2
	6	一大队五中队	1	1	2
二大队16	7	二大队大队部	3	3	6
	8	二大队一中队	1	1	2
	9	二大队二中队	1	1	2
	10	二大队三中队	1	1	2
	11	二大队四中队	1	1	2
	12	二大队五中队	1	1	2
三大队11	13	三大队大队部	2	3	5
	14	三大队一中队	1	1	2
	15	三大队二中队	1	1	2
	16	三大队三中队	1	1	2
四大队18	17	四大队大队部	3	3	6
	18	四大队一中队	1	1	2
	19	四大队二中队	1	1	2
	20	四大队三中队	1	1	2
	21	四大队四中队	1	1	2
	22	四大队六中队	1	1	2
	23	四大队八中队	1	1	2
五大队8	24	五大队大队部	2	2	4
	25	五大队一中队	1	1	2
	26	五大队二中队	1	1	2
项目负责人（经理）					1	相应工作经验
保安主管（队长）					1	相应工作经验
保洁主管					1	相应工作经验
合计					72
▲本项目投标人员配置：要求工作岗位（包括项目管理人员）基本配置为72个人，相关人员任职资格须获得相关主管部门认证，消防人员、均应持证上岗，并符合地方行政管理部门规范要求。 如遇采购人的特殊活动需求，要增加物业人手，中标人必须无条件配合。

投标人须结合交管局基层单位的实际，针对岗位要求，劳动条件和其他方面等情况，合理确定用工人数、年龄结构、文化素质、专业技能和工作经验等。

要求：人员结构合理，分工明确。一般员工有相关专业所需的上岗证，所有人员要求政治上可靠，身体素质好，无不良行为记录，重要岗位人员必须经考核、政治审查通过方可录用。

中标人应将聘用人员通过政审后，提交的相关材料（包括体检证明、年龄、从事岗位、学历专业、资格证书、证明资料）等报采购人认可备案，采购人按照岗位匹配要求决定是否录用。如中标人派出的服务人员在服务过程中，因素质、技术水平、服务质理、现场管理经验、文明安全等都不符合投标文件中的承诺，造成现场管理混乱、服务质量和进度达不到投标文件中所承诺的要求时，采购人有权要求其重新调整服务人员，中标人必须接受，否则作违约处理，此时采购人可单方面终止合同。造成经济损失的，中标人应予赔偿。

投标人中标后,履行合同时人员配置少于投标时承诺的人员,每少一名,按该类员工工资5倍进行处罚,从该月服务费中扣除，并5天内纠正；如不纠正，下个月服务费中再扣除相应的处罚；以此类推。

保持员工队伍稳定性,中标人投标时提供的人员一般不得更换。如员工离职或需要更换员工,在5天之内同等学历、职称职格及以上的人员接替。在规定的时间内没有人接替，或接替的人非同等学历、职称职格及以上人员接替，将扣除该月5%服务费，并及时纠正；如不纠正，将扣除下个月5%服务费；以此类推。离职或更换员工需提供5天通知采购人。

请假人员不得超过总人数的5%，否则按人员配置少于投标时承诺的人员处理。

重要岗位请假需采购人同意，否则按人员配置少于投标时承诺的人员处理。

要求本次投标人工基本工资不得低于温州市最低工资标准，服务人员的国家法定社会保险费用必须含有（含养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险等5项险金）。

本次招标要求的服务人员必须按照《劳动合同法》规定全部参加社会保险。

 工作时间与使用单位根据具体实际工作时间商定。

在承包区域的各项服务，其工作时间必须满足采购人的工作要求，包括休息日及公众假期，无论投标人有什么理由，都不可以停止服务工作。采购人认为应提供方便或提高服务质量时，可要求投标人调整工作时间直至全天二十四小时工作。

1. 投标人必须聘请（或指定）一位经理（负责人），具有专科及以上学历，具有3年及以上担任同类项目负责人物业服务的工作经验 。全权代表投标人与采购人保持密切联系并保证承包区域服务工作，并为承包区域的服务工作配备足够的人员，且聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经投标人相关专业考核合格后持证上岗，采购人有权进行审核。投标人须接受采购人安排的各类培训，培训费用开支由投标人负担。

（九）监督考核

投标人须严格遵守采购人的各种管理制度、规定，严格履行合同要求，接受采购人的考核

四、付款方式

1、中标人在签定合同后7日内，向采购人提供合同总价1%的履约保证金。供应商应当以支票、汇票、本票或者金融机构、担保机构出具的保函等非现金形式提交。

2、按月支付，根据先提供服务后支付原则及考核结果，按每月服务后下个月的15日左右支付该月服务费，乙方并向甲方提供正式税务发票。

五、履约保证金

1、中标人必须在签订承包合同前缴付履约保证金人民币       万元（合同金额的1%），以保证中标人遵守本合同的一切条款、条件和承诺，也作为考核预留金使用，该保证金在采购人的规定存续期间不计息。

2、采购人在任何时候都有权从履约保证金中扣除因中标人违约而导致损失的金额或违约金。

3、服务过程中，因素质、技术水平、服务质理、现场管理经验、文明安全等都不符合投标文件中的承诺，造成现场管理混乱、服务质量和进度达不到投标文件中所承诺的要求时，采购人在任何时候都有权从履约保证金中扣除因相应的金额。

4、中标人应在接到扣除履约保证金通知后一周内补足所扣差额，以保证承包期间履约保证金的完整。

5、如果中标人在承包期内没有涉及采购人的应付而未付金额或违约行为，采购人在承包期满后或提前终止合同后一个月内全额无息退还履约保证金。