采购内容

一、（根据本项目实际情况，填写“采购标的”或“项目概况”）

本次项目为福建省宁德职业中专学校后勤社会化（物业管理）服务项目，供应商应根据磋商文件所提出的服务要求，选择具有最佳服务前来投标，以充分显示贵公司的竞争实力。

二、技术要求

 （一）、物业服务工作范围

办公楼、教学楼、宿舍楼、图书馆、实训楼。（项号1）

 （二）、物业管理服务内容

1.设施设备维修养护、运行和管理（不含材料费）, 包括:物业工作服务范围内所有的给排水系统、自动门、玻璃门、楼梯栏杆、高低压配电系统、生活水泵房、消防泵房、发电机组、安防系统、消防系统等；（项号2）

2.附属建筑物的维修、养护、更换，包括：公共区域小额零星修缮（采购人承担）、道路养护、室外给排水管道、化粪池、蓄水池等维护；（项号3）

3.公共部分的卫生，包括：房屋公用部分公用设施、设备绿化区域的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不含外运），定期消毒、灭四害、灭白蚁等（基础消杀）；（项号4）

4.节假日场景布置, 春节、国庆节以及重大活动的花卉摆放(花卉由采购人提供)，公共场景布置（不含节日灯光布置）；（项号5）

5.公区绿地、花木养护管理等维护保养；（项号6）

6.管理与物业相关的图纸、档案资料。（项号7）

（三）、物业管理服务内容及要求

1.公共区域卫生保洁

1.1.办公楼，包含通道、垃圾箱、卫生间、设备用房等；（项号8）

1.2.教学楼，包含通道、楼梯、卫生间、垃圾桶及其他部位等；（项号9）

1.3.宿舍楼，包含通道、楼梯、卫生间、垃圾桶及其他部位等；（项号10）

1.4.图书馆，包含通道、楼梯、卫生间、垃圾桶及其他部位等；（项号11）

1.5.实训楼，包含大厅、通道、楼梯、卫生间、电梯、玻璃门窗、垃圾桶及其他部位等；（项号12）

每天上午做好各层电梯间、通道、楼梯间地面、墙壁的整体清扫、拖擦，公共部位门窗的保洁、电梯轿厢保养，以及公共卫生间的清洗、各楼层垃圾清运。各公共通道部位随脏随清理，拖擦楼层通道地面每天一次。（项号13）

2.垃圾收集清运，每个区域每天一次.（项号14）

3.四害消杀，每个区域每月两次（基础消杀）。（项号15）

4.消防管理及维保，消防管理应执行《中华人民共和国消防法》和其他有关消防法规，实行全方位的消防管理，制定严格的消防制度并抓好落实，在明显处设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，消防设备设施完好无损，保持良好工作状态，可随时起用，发现情况，及时通知相关人员到达现场处理。定期开展日常消防巡查及时排除服务区域内的消防隐患，由成交人负责进行消防设备及系统的日常维护保养，由采购人聘请有专业维保资质的公司进行维保。每天巡查一次，每月保养一次，出现故障随时修复，更换、维修费用由采购人承担。（项号16）

5.电梯维保及年检，由采购人聘请有专业维保资质的公司或技术人员进行维保。保证电梯24小时正常运行，按时完成维保，小修1小时，中修8小时，大修3天。安全设施齐全，通风、照明、乘梯指南及附属设施完好，轿用、井道、机房保持整洁；电梯安全许可证、年检报告、维修保养合同完备；保养周期符合规定，维修保养记录完备；电梯维护保养事先告知采购人，并尽可能减少对采购人正常工作的影响；电梯运行出现故障后，应按特种设备管理规定第一时间救援困梯人员并通知采购人，维修人员在规定时间内（半小时）到达现场维修；运行出现险情时，有排除险情的应急处理措施。电梯配件若需更换维修，由采购人承担，采购人不承担所有人工费。电梯年检由成交人联系电梯对应厂商，相关费用由采购人承担。（项号17）

6.水塔清洗、化粪池清掏，定期对高压水泵、排污泵、自动供水控制设备进行维护保养并保持设备及周围环境整洁；水池、水箱周围无污染隐患，发现异常及时处理。排水系统通畅，公共雨、污水管道每年疏通不少于2次；雨、污水井每月检查1次（台风、暴雨天气随时检查），并视检查情况及时修复排污系统（如排污泵、阀门、压力表等）及清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；汛期道路无积水，车场及设备房无积水、浸泡事件发生。定期巡查，设备、管道工作正常，标识清晰正确，无跑冒滴漏；制定事故应急处理方案并严格执行。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，确保无跑水、泛水、长时间停水现象。因清洗、清掏及疏通上述给排水设施、设备而发生的费用，由采购人承担。（项号18）

7.节假日公共场景布置，春节、国庆节及重大活动在公共区域布置（项号19）

8.公共区域小额零星修缮及道路养护，包含更换灯泡、开关、门锁等零星修缮耗材由采购人承担，人工费用由成交人承担，道路养护为办公区域瓷砖专项维修，由采购人报需求，成交人按月度在不影响采购人正常办公的前提下进行维修，耗材由采购人承担，人工费用由成交人承担。（项号20）

9.保洁、消防耗材等易耗品材料，包含低值易耗品（广告物料标识标牌）等该类费用由成交人承担，灭火器、消防水带、水枪的损耗更换由采购人承担。（项号21）

★部分未在上述范围内偶发性、金额较小的零星物业服务，费用经采购人及成交人双方协商由成交人承担。

（四）、人员配置

项目人员需求最低数量：项目经理1人、水电工1人、保洁员6人、秩序员10人、绿化工1人、宿舍管理员6人，合计25人。（项号22）

具体资质要求如下：（项号23）

职位	人数(名)	备注
项目经理	1名	驻点管理，持有物业管理从业人员岗位证书或物业行业5年及以上从业经验
水电工	1名	高中及以上文化程度，持有电工证，具有三年及以上电工经验。
保洁员	6名	具体区域分布在室外公共部位，含路面、垃圾箱、设备用房、停车场、路面标识牌、绿化带、大门及门卫室等；室内公共部位，包括会议室、卫生间、门厅、大堂、楼道、走廊、玻璃门窗、电梯、天台等场所；蓄水池、排污管、窨井、化粪池等设施。
秩序员	10名	具体区域分布在南北两校区出入口，对于师生出入及来防人员进行管理和询问，保障管理区域秩序，车辆有序停放；巡视更重点部位，及时发现问题并上报
宿舍管理员	6名	负责宿舍值班、外来人员登记、配合查房、 及巡视管理区域，发现问题及时上报。
绿化工	1名	具备绿化项目工作经验，能统筹整体绿化养护和组织落实日常养护作业，能熟练掌握各类常用绿化养护工具设备及一般性维修保养。
总计	25名

各场所人员配置明细如下：（项号24）

	合计	其中		备注
		南校区	北校区
项目经理	1	-	-
水电工	1	-	-
保洁员	6	3	3
秩序员	11	6	5
宿舍管理员	6	2	4
总计	25	11	12

（五）、物业服务标准

（1）成交人应制定计划，做到“维修合格、服务优质、管理有效”的优质服务。

达到如下标准。（项号25）

a、维修合格（项号26）

①维修工程质量合格率=质量合格的维修单数/总维修单数×100%=98%；

②房屋设施设备的维修、养护合格完好率达95%；

③安全监控、消防监控等设备管完好率达98%以上；

④公共照明完好率> 98%；

⑤消防设施设备完好率> 98%；

⑥化粪池、雨水井、污水井完好率>90%；

⑦排水管、明暗沟良好率> 95%；

⑧房屋外观完好率达90%；

⑨公共设施完好率达95%；

b、服务优质（项号27）

①采购人综合服务满意率>95%；

②报修15分钟内反应，反应率100%；

③急修不超过20分钟、小修不超过8小时；

④采购人年有效投诉率<1%；

⑤维修服务回访率:实行100%回访制；

⑥公共清洁保洁率:清洁保洁达标面积/清洁保洁总面积×100%≥95%；

c、管理有效（项号28）

①管理人员专业培训合格率≥100%；

②档案建立与完好率≥98%；

  ③火灾年发生率<0. 1%；

三、商务条件

采购包1：

序号	参数性质	类型	要求
1	★	交货时间	自合同签订之日起365日
2	★	交货地点	采购人指定地点
3	★	交货条件	圆满完成物业服务工作
4	★	是否邀请投标人验收	不邀请投标人验收
5	★	履约验收方式	1、期次1，说明：按照磋商文件要求及合同履行
6	★	合同支付方式	1、采购方将全年物业服务费平均分12个月付款，按每月支付给物业公司，达到付款条件起10日内，支付合同总金额的100.00%

其他商务要求：

7.违约条款

7.1、因成交供 应商原因造成本项目服务合同无法按时签订，视为成交供 应商违约，造成的损失的，成交供 应商还需另行支付相应的赔偿。

7.2、在签定本项目服务合同之后，成交供 应商要求解除合同的，视为成交供 应商违约，应按本合同总金额的1%的标准向采购人支付违约金；对采购人造成的损失的，成交供 应商须支付相应的赔偿。

7.3、若成交供 应商出现以下情形中任意一种情况，均视为成交供 应商违约，采购人将取消其成交资格，如果已经签订合同的则合同自动解除，且成交供 应商还要承担相应的法律责任。

①成交供 应商成交后，成交供 应商提供的服务与响应文件响应的不符的；

②成交供 应商自动放弃成交的；

③成交供 应商在成交通知书发出后(30)天内(因成交供 应商原因)未与采购人签订采购合同的；

④成交供 应商未响应磋商文件不能如期到岗提供服务的。

⑤若发生死亡安全事故，除按国家有关安全管理规定及采购人有关安全管理办法执行外，并报相关行政主管部门处罚；发生重大安全事故或特大安全事故，除按国家有关安全管理规定及采购人有关安全管理办法执行外，采购人保留更换成交供 应商，给采购人造成的损失，还应承担赔偿责任。

7.4、在明确违约责任后，成交供 应商应在接到书面通知书起七天内支付违约金、赔偿金等。

7.5、物业考核要求

7.5.1、整个物业服务分为：卫生保洁、零小维修管理等项目，每月分别对以上项目进行量化考核，每个项目考核满分均为100分。(注：具体考核标准以磋商文件要求及供应商响应情况为准。)

7.5.2、考评方法：

7.5.2.1、根据月度考评总分，按照以下档次拨付物业经费：得分≥90分，全额拨付当月物业经费；85≤得分＜90分的，扣除当月物业经费5%；80≤得分＜85分的，扣除当月物业经费10%；得分＜80分的，扣除当月物业经费20%。

7.5.2.2、对年平均得分达到90分（含）以上的企业，年终全额返还扣除的保洁经费。对全年连续两季及以上评议分低于80分(不含80分)的企业，终止合同，责令退出。

7.5.2.3、对承包期间每年累计不良记录达三次以上(含三次)的企业，终止合同，责令退出。

四、其他事项

1、供 应商应以包括服务所涉及的有关项目的所有费用进行报价，包括但不限于所需服务费含员工工资、福利、服装费、人身意外保险、税费、招收培训费、利 润以及为完成全部工作等所有可能产生的费用以及所有根据合同或其它原因应由供 应商支付的税金和其它应缴的费用。   2、供 应商报价中漏报、少报的费用，视为此项费用已包含在投标报价中，成交后不得再向采购人收取任何费用。   3、供 应商二次报价不得超过首次报价，超过的以首次报价为准。