序号

设备名称

参数或规格

数量

备注

一.电梯

1

垂直电梯

载重1.05T 速度105m/min

3台

日立

2

垂直电梯

载重1.05T 速度90m/min

1台

日立

3

手扶电梯

/

0

/

二.中央空调系统

1

美的水冷离心式冷水机组

制冷量：2110KW、

电耗：376KW、

2台

/

2

美的水冷螺杆式冷水机组

制冷量：1290 KW、

电耗：230KW、

2台

/

3

盘管风机

/

约400台

/

4

冷冻水泵

功率75KW

2台

/

5

冷冻水泵

功率45KW

2台

/

6

冷却水泵

功率55KW

2台

/

7

冷却水泵

功率37KW

2台

/

8

冷却塔

冷却水量：460m³/h

风机功率：15.5KW

2台

/

9

冷却塔

冷却水量：288m³/h

风机功率：7.5KW

2台

/

三.供电系统

1

变压器

干式，容量1000KVA

3台

/

2

配电房

/

2间

/

3

不间断电源

/

1套

/

4

柴油发动机

输出功率300/375KW 配FCG发电机

1台

/

四.给排水及消防水泵

1

生活水泵

3KW

2台

/

2

直饮水机

/

27台

/

3

消防栓稳压泵

2.2KW

1台

/

4

喷淋稳压泵

1.1KW

1台

/

5

消防栓泵

37KW

2台

/

6

喷淋泵

55KW

2台

/

7

污水泵

2.2KW

8台

/

五.安保监控系统

1

高速球形摄像枪

/

2个

/

2

红外防水摄像枪

/

72个

/

3

红外半球形摄像枪

/

220个

/

4

监控服务器

/

1个

/

5

监控存储

/

7个

/

部门（岗位）

人数要求

物业服务中心（5人）

项目经理1名，行政助理1名，接待员3名

安全保卫部（26人）

安保主管1名，班长3名，保安员22名（含靶场工作人员1名）

工程部（4人）

工程主管1名，水电工3名

清洁部（9人）

主管1名，保洁员8名

绿化部（4人）

主管1名，绿化员3名

合计

48人

标的提供的时间

服务期为2年。（自2024年7月1日-2026年6月30日止（根据本项招标文件约定服务期限为二年，合同一年一签。）

标的提供的地点

采购人指定地点。

付款方式

1期：支付比例100%,服务费按月计算，每月10日前支付上月服务费。中标人在按采购人核定后的金额提前开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到中标人发票后的20个工作日内办理支付手续。如中标人提供的服务不足一个月时按日计算服务费。

如项目发生合同融资，采购人应当将合同款项支付到合同约定收款账户。

验收要求

1期：采购人根据《物业管理服务考核评分表》对中标人进行考核，相应的惩罚措施详见扣罚措施。

履约保证金

收取比例：3%,说明：中标人应在合同签订后5个工作日内，以银行保函的方式向采购人提交本项目履约保证金，履约保证金额为年物业管理服务合同总额的3％。服务期内中标人没有违约行为，履约保证金在合同期满后15个工作日内无息退还。

履约保证金可以以履约保函（保险）形式提供，目前"广东政府采购智慧云平台金融服务中心(https://gdgpo.czt.gd.gov.cn/zcdservice/zcd/guangdong/)已实现电子履约保函（保险）在线办理功能，有意愿供应商可自行办理提供。

其他

其他要求，（一）采购人在条件许可的情况下，提供办公场所（不包含水电费）给中标人作办公使用。 （二）采购人不提供中标人工作人员的食宿，下班后除加班、值班人员可以在院内活动其他物业工作人员一律离开，严禁在办公室使用大功率用电器烧水做饭，如有需要用餐，可以向采购人食堂购买饭菜。 （三）中标人的工作人员须遵守采购人的有关规章制度和管理规定，如有违反或损害采购人利益的，采购人有权拒绝中标人违规工作人员在此工作。中标人工作人员在审判大楼范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标人承担责任和负责赔偿。 （四）中标人全部工作人员须专职服务本项目，特别是项目经理及工程部长和保安部长不得兼任其它项目职务，如有特殊情况需借用本项目其他工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。 （五）物业服务工作人员须持相应职位的资格上岗证，符合政府用工标准要求。 （六）除落实政府采购政策需要满足的资格要求中约定的分包情况外。中标人不得将本项目的任何部分分包给其他第三方，也不得将本项目的任何部分转包给第三方。否则属于违约行为，采购人有权单方面解除合同，由此造成的经济损失由中标人承担。 （七）设立以采购人机关服务中心为主导、中标人高层管理人员为辅助的联合共管机制。中标人派驻采购人物业的全体员工需遵守采购人有关规章制度和管理规定，坚决贯彻执行采购人主管部门的管理要求，听从采购人主管部门的指挥调动，以确保采购人物业的正常运作。 （八）中标人根据采购人要求派驻大楼现场物业管理服务机构的岗位设置、人员名单（含简历、任职岗位），需经采购人审查确认后备案，重要岗位的人员聘用要经采购人审定，个别较为重要的岗位（机电工程人员和副主管以上级别员工）人事变动需听取采购人的意见和建议。如有违反或损害采购人利益的，采购人有警告和拒绝中标人违规工作人员在此工作的权利。 （九）采购人有重大敏感案件（重大活动）或重要接待任务时，中标人应按采购人要求安排足够人员协助会场设施、设备的搬运、摆放保障等工作，中标人需配合做好相应工作。 （十）双方根据招标文件中采购需求及中标人的投标文件内容确定物业管理委托合同及附件条款。 （十一）需采取有效措施保持保安队伍的稳定，严格控制人员流动率，合同期限内人员流动率不得超过合同编制的30%，并在投标文件中做出承诺；更换保安员，应提前一周以书面形式通知采购人，并确保服务质量不因人员变动而受影响。 ★（十二）中标人应按湛江市劳动部门的相关要求为服务人员按工资比例缴纳社保和医疗保险；同时须为服务人员负责第三者责任险和员工意外险等；服务人员待遇按湛江市劳动用工相关标准执行，不得低于湛江市最低工资标准；如因用工问题引起的劳动纠纷问题由中标人自行解决。（投标时提交承诺函复印件加盖公章） （十三）采购人有权要求对素质或工作质量不合格的员工进行更换。 （十四）中标人应提供足够的专业设备设施保证本合同履行（如：扫地/拖地机、打磨机、吸尘器、保洁车、套伞架等）。 （十五）中标人在履行合同过程中，若发生安全事故及人身伤亡事故，则中标人应承担事故的全部责任和赔偿一切经济损失。

违约行为，（一）中标人签订合同期的前三个月为试用期，如所提供的服务未达采购人服务要求的，采购人通知整改，中标人未按要求及时整改或未达整改要求的属于违约行为，采购人有权单方面终止合同，由此造成采购人经济损失的，中标人应给予赔偿。 （二）在国家、省、市的重要检查或重大突击性任务中，发生属中标人质量责任问题，经查属实，且不及时或不配合整改，受到上级批评的，采购人可以解除合同。 （三）中标人员工不遵守采购人有关规定，导致采购人存在安全隐患，采购人有权要求中标人退出项目并终止合同。当发生治安事故、自然灾害或遇到其他紧急情况时，因中标人工作人员的故意或过失，没有及时采取应急措施处理，导致事态恶化，造成采购人的财产和人员人身受到侵害或产生恶劣影响时，中标人及其当值工作人员应承担有关的法律责任，采购人有权随时终止合同，并要求中标人退出采购人物业工作场所。

扣罚措施，（一）中标人在服务期内，公共设施有丢失或损坏的，如经过认定是中标人的过失造成的，中标人应按责任向采购人进行赔偿。 （二）如中标人未按合同规定、提供的服务内容、服务标准等达不到要求及有关规范标准的规定，经3次提醒并发整改通知书限期整改，仍达不到要求的，采购人有权一次性扣减服务费5000元/次。 （三）服务期间内，采购人安排对中标人服务工作进行巡查，发现问题后，采购人以口头或书面方式即时提出修正意见和要求，中标人应听从采购人的指导要求及时作出修正处理，如情节严重，采购人发整改通知书，中标人应在7天内完成整改，否则，采购人扣减月度服务费500元/次。 （四）中标人在服务期内，考核不合格1次，采购人扣减月度服务费500元/次；考核不合格2次，采购人扣减月度服务费1000元，依此类推。

其他说明，（一）中标人承担独立法人单位应该承担的全部责任，包括计划生育、综合治理、刑事、民事、工伤、社保、员工劳保福利等一切责任。如中标人的工作人员发生违法、违规行为，所造成一切后果及损失，由中标人承担责任和负责赔偿。 （二）请中标人充分考虑服务期（24个月）内人员薪金等调整因素，服务期内采购人将按中标金额支付服务费，不作调整。 （三）中标人要在投标文件中分别列出物业管理细则及报价等相关事项。 ★（四）项目经营中的所有管理费用，包括所有服务人员的人员费用及税金，各项社会保险及劳保，管理人员应配备的器材及维护费用，清洁、绿化等使用的工具及维护费用，用于管理的易耗品的购置费，采购人相关设备日常维修更换配件设备（200元以内）以及其他要求的服务保障，包含在中标人的投标总报价中。

序号

品目名称

标的名称

单位

数量

分项预算单价（元）

分项预算总价（元）

所属行业

技术要求

1

物业管理服务

湛江市中级人民法院物业管理服务项目

年

2.00

2,620,000.00

5,240,000.00

物业管理

详见附表一

参数性质

序号

具体技术(参数)要求

1

一、物业管理总体要求

（一）人民法院作为国家审判机关，对安全性、保密性、规范性要求严格，对物业管理服务的要求较高。采购人的机关服务中心对中标人组建的物业管理机构进行业务归口管理。

（二）本项目物业服务中安保工作是重中之重，特别是需要具备应对对突发事件的处理的能力。

（三）中标人需具有一定的专业保障人员，并按需求派驻项目所在地，在设施设备出现紧急故障时能及时抽调专业人员到场处理和解决问题。

（四）中标人对所属聘用人员需按《劳动法》办理各种用工手续。

（五）中标人物业服务人员要政治思想可靠、身体健康、业务技术强、五官端正形象好、勤奋工作、责任心强、文明礼貌、言行规范、服务意识强等。

（六）本项目服务人员较多，中标人派驻的项目经理需对人力资源有丰富的管理经验。项目经理还需具有相关的上岗证、职称、同类项目经理工作经验等。

（七）采购人审判部门中有重大、涉外敏感等案件审理，中标人需配合国家有关安全部门做好安全防范工作。

（八）中标人负责制订物业管理服务方案，建立各项规章制度，确定组织架构及人员录用等，方案及规章制度在实施前须报采购人审核批准。

（九）采购人对部分重要岗位的设置、人员录用和日常管理和维护工作有直接参与权与督促指导权，采购人如认为有必要，经双方协商后，可以查阅中标人本项目的财务运作状况。

（十）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人的人员有直接指挥权。

（十一）中标人对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，并具有相应的上岗资格证。中标人各类管理、服务人员要求按岗位统一着装，言行规范，一些公众岗位录用人员体形、身高要有相对统一规定。

（十二）中标人应具备利用自身资源满足临时应急抽调含物业服务中心、安全保卫、清洁服务、绿化、工程技工等人员一次性不少于用30人的调遣能力，且采购人对中标人的人员有直接指挥权。

（十三）具有快速及时紧急事件处理能力。

（十四）物业服务人员按采购人的要求，遵守各项保密制度。

（十五）采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权和协调权。中标人需保证派驻采购人工作人员的稳定性，如有工作人员调离，需书面通知采购人。由于中标人派驻采购人的工作人员不尽忠职守，需在接到采购人书面通知后7天内更换人员。根据发展需要，服务期内如有新增或提高工作技能的培训（持证上岗），中标人要按有关要求对在职工作人员提供一次性培训，参加培训的人员如发生变动，中标人需提供具备相同技能（持证上岗）的人员作补充。

（十六）如采购人需要物业保障人员调整时。中标人要考虑服务期内进行必要的人员调整，采购人不再增加费用，同时在工程改造期间，中标人应根据物业管理实际情况向采购人提供合理化意见。

（十七）请中标人充分考虑服务期内人员薪金的调整因素，工作人员薪金待遇等要符合劳动用工现行政策法规，如因用工引起的劳动纠纷问题由中标人负责解决。

（十八）中标人在合同期内如因出现重大过失而严重影响采购人物业的正常使用或导致采购人无法正常工作，采购人有权单方面终止合同，同时由中标人承担相应的赔偿，达到正常工作为止。

（十九）春节、国庆和日常加班保障等加班安排：安排值班人员并保证各项系统正常运行，中标人要考虑加班人员补助费用的问题,费用由中标人承担（费用包括在投标总报价中），采购人不再增加费用

（二十）中标人须承诺近二年来其服务项目在服务期间未发生重大安全事故、或因管理责任引发的重大刑事案件、或对服务对象或服务对象工作人员造成重大财产损害或人身损害的行为。采购人在采购期间或采购合同履行期间，发现中标人作虚假保证的，有权解除采购合同。由此造成的损失，由中标人承担相应的赔偿。

（二十一）中标人需做出书面承诺，保证在《中标通知书》发出之日起十五日内签订合同，中标人需保证投标文件中所配置的管理及服务人员在与采购人签定合同后,于2024年7月1日正式接管项目时全部到岗，否则将报政府采购监管部门进行处理，采购人有权据此单方面终止合同，且中标人需赔偿由此给采购人造成的所有损失。

（二十二）签订合同期的前三个月为试用期，如中标人所提供的服务未达采购人服务需求要求的，采购人通知整改，中标人未按要求及时整改或未达整改要求的属于违约行为，采购人有权单方面终止合同，由此造成采购人经济损失的，中标人应给予赔偿。

★（二十三）中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金，并且按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。（投标时提供承诺函复印件并加盖投标人公章）

（二十四）中标人需在提供项目管理团队实力情况、重大活动的保障措施（如敏感及重大案件审理等）、设施设备专业人员的配套及技术力量调配的支撑能力、对本项目的特点分析、合理化建议和改进措施情况、应用于本项目物业服务的智能化配套保障：包含物业信息查询系统、物业巡查系统、物业智能巡更系统、物业运营管理系统、物业设施测试和运行维护技术管理系统、物业服务流程系统、物业收费管理系统、分析处理与决策支持技术的物业服务平台等类似系统功能。

（二十五）投标人应具有法院突发事件的管理经验，对大楼的各类突发事件能够及时、迅速、高效、有序地得到处理，做到救人为本，救人第一，保障人员生命财产安全，维护社会稳定。

二、物业管理服务内容及服务要求

（一）物业服务中心

1.统领整个物业管理工作，监督各部门的工作，同时做好与采购人的沟通工作，确保服务质量。

2.设立24小时接听服务热线电话，随时接受采购人的服务需求和投诉。

3．采购人提供一间面积约20㎡的管理用房给中标人使用，并提供日常清洁、维修物料备料仓库一间（面积约5㎡）。

（二）安全保卫

1.组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任，以确保整个大楼的安全、有序。所有保安员须具备公安机关核发的《保安员证》。

2.负责安全护卫及公共秩序管理，协助接访工作，包括安全监控管理、安检、消防、交通/车辆停放管理、来访场所管理等。

3.安全保卫部岗位安排

  （1）24小时轮值岗3个：大院正门24小时岗，早、中、晚3班，每班2人；安保消防监控室24小时岗，早、中、晚3班，每班1人，本项目白班安保主管可协助，夜班机动巡逻岗可协助）；巡逻值班24小时岗，早、中、晚3班，每班1人（白班主要兼任审判区1-4楼机动巡逻工作兼顾大楼内外、大院巡逻等，中、夜班可协助消防监控室值班工作和大楼内外、大院巡逻等，周末负责节假日巡逻工作等）。这3个岗位需保持24小时值班，确保审判综合楼大院的安全，巡逻岗交接班位置在消防监控室。8小时岗和顶休2人安保负责上述3个24小时岗位保安员正常轮休期间顶休工作。

（2）8小时岗：

二楼大堂及阅览室在岗1人负责公务来访人员指引工作，由行政助理和3名接待员根据需要兼顾轮流协助兼任2楼大堂岗前台和阅览室值班工作；

立案大厅安检岗4人负责涉诉来访立案人员来访登记及安检工作（来访高峰期可由安保主管、机动巡逻岗协助）；

诉讼服务中心门岗1人负责指引立案、参加开庭、信访人员有序进入立案大厅、审判庭区信访大厅和和维护正常工作秩序等；

信访安检岗2人负责涉诉信访人员来访登记、安检工作和维护正常工作秩序等；

审判区指引岗1人负责指引参加庭审人员有序进入审判庭区内和维护正常工作秩序等。

刑场岗1人负责看管刑场，确保刑场设施设备完好，根据要求协助法警支队工作和其他服务保障工作。

安保值班人员负责引导和防止有人进入禁区，负责每日开、关通道的门及各审判区的门，每日下班后，一定要认真检查并清场，避免有留守人员。要建立完善的日检查工作记录制度与交接班记录制度，确保无安全隐患。

（3）设备系统的日常运行和操作管理。包括：消防监控系统、安全监控系统、设备自控系统、报警系统、红外线报警系统、门禁系统等的日常控制和操作管理。建立健全各类设施设备维护保养和维修档案

4.加强对办公区域、保密室、机房、停车场等重点部位的安全防范，未经批准，不得在以上区域内照相、录音和录像，不得泄漏有关人员的办公地点、电话、车牌号码等资料。

5.加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生，对突发事件有应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头需立即报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。

6.负责审判大厅、立案大厅、调解中心、信访室所有当事人（律师除外）的安检工作。

7.全天24小时对物业辖区范围治安、消防情况巡查每2小时至少1次进行巡查和保卫监控。严禁在辖区内、人行道上停车以及办公楼外围张贴、摆卖或闲坐等现象存在。

8.物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱采购人正常工作秩序情况时，要及时报警，保安人员应当予以制止和保护大楼工作人员，并采取救助行动。

9. 按规定实行安全巡查。

10.按要求配合有关部门做好重大案件、涉外案件审理的安全防范工作。

11.协助采购人妥善处理群众上访事件。

12. 中标人应当自开展保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级公安机关申请备案。

13.其它与安全保卫有关事项。

（三）消防管理

负责采购人物业管辖范围内的全部消防设施、设备的使用和管理及大楼火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的大楼消防应急方案。

1.认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，按广东省高层公共建筑消防管理规定，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

★2.负责委托监督落实消防系统专业维保公司对消防设备和设施的保养（费用由中标人承担，费用包括在投标总报价中），定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。中标人须按照采购人的要求监督配合并积极联系、协调大楼消防系统专业维保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标人负责日常检查、维修、补充。

3. 本项目的综合审判大楼是消防重点单位，需按照有关消防法规规定做好消防安全管理工作。全天消防监控中心24小时专人值班，值班人员需24小时对消防监控主机监管。出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息，3分钟内到达报警点及时处置火险情况。

4.建立义务消防队伍，出现消防事故白天5分钟内应有30人以上到达现场，夜间25分钟内应有30人以上到达现场，进行必要的扑救。

5.每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。

6.做好消防知识的培训和宣传，每年组织大楼综合消防应急演练不少于两次。

7.做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。每月不少于一次检查消防设施设备是否能够正常运作建立完整档案资料。

（四）停车场管理

停车场为内部停车场，仅供内部车辆及来访车辆停放，不对外作商业性经营。

1.全天24小时对地下停车场、地面临时停车实施管理和服务，保证车辆停放安全，严格执行采购人停车场管理规定或临时特定要求。

2.负责采购人重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。

3.停车场需设专门的安保岗位负责指挥车辆泊位并记录车容车貌（完损程度）情况。出口负责车牌、车卡核对放行。

4.停车场安保人员须24小时对停车场、车辆状况保持监控，巡视检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况及时告知采购人并作好记录。

5.负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及一般性维修，按采购人规定的时间准时对地下停车场进行排风和送风。

6.对停车场和办公楼辖内发生的交通事故及交通设施损坏应及时妥善处理并报告，协助采购人做好善后处理工作。

7.认真执行采购人车辆管理规定，采购人实行车辆放行条出入管理制度，做好车辆放行条的收取工作，准确无误地做好车辆进出登记工作，不得漏记、误记。

（五）清洁卫生

1.清洁范围包括大楼所有的公共区域：大堂、通道、楼梯、电梯及电梯厅、审判庭室内、设备间、停车场、卫生间、绿化带等，大楼的出入口及外围，各部门办公室、会议室、执行指挥中心、办事大厅、执行室、各种接访室和饭堂公共区域、健身房、球类活动场所等，以及百园路20号、百园路8号、中山路17号、青岛路1号、湛江市看守所远程法庭、遂溪法警训练基地（刑场）等采购人所属物业。负责物业区域内的日常循环保洁工作和其他保洁工作，协助政府要求创文巩卫工作的卫生清扫。

2.中标人按工作程序对清洁范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对大堂、卫生间等重要部位做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。

3.中标人需负责垃圾的分类收集、清运。中标人需按湛江市公共机构生活垃圾分类管理的有关规定负责垃圾分类，要求与市政同步进行收集清理，自身相关无资质的，需要委托具备处理生活垃圾资质的企业对生活垃圾进行分类收运处置（垃圾清运费由中标人承担，费用包括在投标总报价中），并签订相关协议，做到生活垃圾日清日运。

4.按照湛江市爱卫办“除四害”和白蚁标准，定期杀灭蚊、蝇、蟑、鼠、白蚁（费用由中标人承担，费用包括在投标总报价中），并做到无滋生源；定期进行消毒卫生。

5.大堂、电梯厅、接访厅等石材地面每季度至少进行一次定期打磨保养，有地毯场所每周进行一次吸尘保养，办公室室内每周一次清扫、收集垃圾，食堂公共区域的保洁。

6.水池定期清洗、消毒（每年4次），供水符合卫生标准，无二次污染及隐患。

7. 疏通管道，污水排放通畅。定期清理化粪池（每年至少1次）和沙井，以及厨房下水道过滤池进行清理（每年至少2次）。

8.合同期内清洗综合大楼外墙1次（如中标人不具备相关资质，该项允许外包，费用包括在投标总报价中）。

9.中标人负责清洁卫生中消耗的物料和工具。

10．洗手间的洗手液和纸巾由中标人提供，中标人负责定期更换及时补充。所提供的洗手液和纸巾需要为市面常见品牌产品。

11、中标人需要不定期清洗窗帘布，并负责洗涤相关扩展业务（需要同中院签订相关合同）。（本项费用由中标人承担，费用包括在投标总报价中，中标人可委托第三方实施）

12.本项目立案大厅、审判区人员出入较多，保洁人员配备需充足。

13.遇到大型活动，须按采购人要求进行清洁卫生。

14.本项目日常清洁、保洁、养护周期与标准要求详见下表：

（六）除“四害”及白蚁要求

1. 中标人应具备灭鼠杀虫类相关服务资质证，除“四害”服务人员应具备病媒生物防治相关上岗证。如中标人不具备本项资质的允许外包，中标人对外包服务单位的工作负责并承担外包费用。

2.严格按照有关规定实施，并确保能达到其中除“四害”和白蚁考核标准的要求。具体标准如下：

（1）灭鼠标准

1)15平方米标准房间布放20×20厘米滑石粉板两块，一夜后阳性粉板不超过3%，有鼠洞、鼠粪、鼠咬痕等鼠迹的房间不超过2%，重点单位防鼠设施不合格处不超过5%。不同类型的外环境累计2000米，鼠迹不超过5处。

2)测定方法：在办公室共布放100块20×20厘米滑石粉板，一夜后观察老鼠踏板的脚印，阳性板≤3块为达标。

（2）灭蚊标准

1)单位内外环境各种存水容器和积水中，蚊幼及蛹的阳性率不超过3%。特殊场所白天人诱蚊30分钟，平均每人次诱获成蚊数不超过1只。

2)测定方法：采用目测法检测，水体中有蚊幼虫或蛹的阳性积水率≤3%；成蚊采用诱捕法检测，诱捕率1只/人工半小时。

（3）灭蝇标准

1)有蝇房间不超过3%，平均每阳性房间不超过3只。蝇类孳生地得到有效治理，幼虫和蛹的检出率不超过3%。

2)测定办法：采用目测法检测，孳生地中有蝇幼虫或蛹的阳性率3%，用诱捕法检测，采用捕蝇笼捕捉成蝇，阳性率3%。

（4）灭蟑标准

1)室内有蟑螂成（若）虫阳性房间不超过3%，平均每间房大蠊不超过5只，小蠊不超过10只。活蟑螂卵鞘房间阳性率不超过2%，平均每间房不超过4只。有蟑螂粪便、蜕皮等蟑迹的房间不超过5%。

2)测定办法：采用目测法检测，有活蟑迹房间阳性率2%；用诱捕法检测，放置100块粘蟑螂胶，捕到蟑螂的粘胶阳性率3%为达标。

（5）灭白蚁标准

春、夏、秋3个季度杀灭白蚁各一次，做到无滋生源。采用目测法检测，有活白蚁痕迹树木、树桩、墙根发现率2%以内；用诱捕法检测，放置50块原木于不同处，一个月后发现白蚁啃食2%以内的为达标。

（七）绿化管理

1．绿化的养护与管理。负责审判综合楼所有公共场所和室内花卉以及大院范围内的所有绿地、花木等日常养护与管理（含施肥、浇水、修剪及有机肥5吨/年2次、优质复合化肥500斤/年4次）。

2.根据采购人的要求购买绿化植物，及时进行补植或更换至少2次/年（单棵树苗费用超过200元的由采购人支付），保持公共绿化整体美观，有特色。清楚树木品种、数量等，建立绿化台账。

3.绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有害气味，危害身体健康。

4.具体管理要求：

（1）草地管理

1）保证草地生长良好，整齐美观，四季常绿，杂草率低于6%；

2）保持草的高度一致；

3）平均每3个月剪草一次、每二个月施肥一次。

（2）灌木和草本花木管理

1）春秋两季节果树重点松土、施有机肥2-3次，其它时间适当施肥；

2）杂草率低于6%；

3）对干枯的灌木和草木花木及时进行补种（苗木由中标人提供）。

（3）乔木管理

1）春秋两季节果树重点松土、施有机肥为主，采用埋施；

2）台风后迅速做好清理倒树断枝、扶树、清理断枝和落叶等工作；

3）乔木树干每年春、秋两季粉刷灰水2次。

（4）其他

1）所有植物保持不缺水，雨季做好培土工作，防止积水；

2）做好病虫害防治工作，原则上每半年对树木进行预防性打药一次，平常一发现有病虫害及时处理；

3）垃圾、树叶和草屑弃物当天清运干净，绿地无余泥、砖块杂物堆放；

4）绿化所需的工具、杀虫剂、化肥、石灰等由中标人负责；

5）遇大型活动，氛围需要时，按采购人要求购买（费用由中标人承担，费用包括在投标总报价中，采购人不再支付）并摆放花卉。

6）负责租摆各楼层及院领导办公室内绿植，及时更换发黄枯萎的绿植。（费用由中标人承担，费用包括在投标总报价中）

标准：不低于2023年各楼层及院领导办公室内的绿植品种及数量。

（八）设施和设备的维护和运行管理

中标人负责对电梯、消防设施设备、配电房及发电机组、空调设备定期检查及一般性日常维修保养，确保能做到应急启用，维修时产生的单个配件费超过200元的，中标人要及时报告采购人确认后，由采购人委托的第三方进场维修，中标人负责配合监督和组织验收，并建立健全相关设备的检查、维修保养记录及维修费用登记，验收报告等。维修和保养要求与2023年度维修和保养的要求不变，详见附件（设备维保需求）。

中标人入驻前可以先对采购人的物业进行一次系统检查，发现设施、设备存在问题需要更换或维修的可以列出清单交给采购人，采购人解决完毕后，将采购人所属物业移交给中标人负责管理。

中标人负责公共设施设备、房屋建筑的一般性日常维修、养护和管理。包括：公用的上下供水管道、下水管、排污管、公用及办公照明、配电设施、电梯、中央空调、安保监控、系统设备、高压水泵房、消防设施设备、人防设施设备、污水处理装置、高(低)压配电设备和发电机等。中标人必须对采购人所属物业所有水电路走向、设施设备、各个房间的性能、功能做到了如指掌、做到一口清，且能够及时发现和处置各类问题，建立完整的使用维修等相关档案记录。

中标人需对大楼各种设施设备具有控制、管理、维护的能力（特别是对供配电综保监控系统的操控），负责全方位24小时进行环境控制、安全管理、监控报警，同时如果设备出现故障，中标人应有应急处理的能力，以确保大楼正常运转。

1．本项目要配备有熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员（中标人有必要安排相关人员进行相关培训提升专业技术水平）对物业各项设施、设备进行维修、养护。

2. 本项目要配备综合性人才对中级法院公用设施和附属建筑物、构筑物的管理、养护和一般性维修。包括地砖、墙面、道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池（化粪池）井的维修。维修材料费超过200元的由采购人负责支付相关费用

南面厨房隔油池每年至少进行2次清理，保证污水排放通畅、无溢出。（本项费用由中标人承担，费用包括在投标总报价中）

3.负责供配电设施、设备的日常管理、使用、保养和一般性维修，负责高、低压供配电监控系统的操作、控制及日常维护。按照变压器、配电柜管理规范和标准每2小时进行值班巡查，并做好记录。

4.负责大楼备用发电机组的日常管理、使用和保养，要求每周开机运转一次（30分钟/次），发电机燃料费由采购人支付。电工需熟练掌握备用发电机组供电与市电之间的转换。

5.包括高压电房、变压器在内的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理和一般性维修更换工作。包括：给排水系统、照明及动力电系统、空调冷水机组及空调系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统等。

（1）给排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、给水管、天面水池（消防、生活）、地下生活水池、集水池、集水泵、进水泵房、水龙头、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修等更换工作。

（2）照明及动力供电等系统：包括负一层低压配电房末级开关后的电力系统。各层室内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。

（3）避雷系统（含防感应系统）：日常管理、一般性维修和更换工作等。

（4）空调系统：所有分体机、中央空调系统、新风机系统，冷却水泵系统、冷凝水泵变频器的日常管理、使用、一般性维修和更换工作。

（5）电梯系统：电梯的日常使用、管理和困人的紧急处理，电梯轿厢内饰、门、空调及电梯机房、井道的维修保养。负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作；负责夏季电梯机房通风、降温、维修和更换工作。工程技术人员每天巡查电梯的运行及各部位使用情况不少于三次，发现问题及时报修。

（6）安全监视控制系统：监控主机系统、每层监控摄像点、每层红外线防盗点、录像设备、电脑抓拍即时打印设备的日常管理和使用，并负责与安全监视控制系统维修保养公司的协调配合、联系及监督工作。发现问题及时报告

（7）大楼备用发电机组及机房的日常巡查、记录和一般性维护。

（8）大楼市电切换无扰动稳定控制设备的日常巡查记录与一般性维护。

（9）大楼供配电综保系统，包括高低压综保、后台监控系统的日常运行管理。

（10）直饮水供水系统，饮水机滤芯更换3个月/次（费用由中标人承担，费用包括在投标总报价中，采购人不再支付）。

6.电梯系统、中央空调系统、供配电高压系统、安保技防系统、停车场及各门岗进出智能系统、巡更系统及门禁系统、直饮水供水系统、背景音乐系统、发电机组及辅助设备、消防系统的设施，中标人在日常使用过程中要明确分工落实责任，制定使用运行制度，定人、定时开/关设备，及时发现和排除设备和设施在使用过程中的隐患，杜绝事故发生。

7.根据消防管理部门的有关要求和规定，中标人对消防系统的管理要制定详细的管理制度、培训计划、实施方案（包括演练方案）和管理机构的设置方案。

8.中标人负责对接采购人委托的维保及维修专业公司对设施、设备的保养维修等业务，并建立好相关档案，其余设施、设备，包括照明系统、给排水系统、应急系统、建筑物设施由中标人进行跟踪管理，以确保各项设施的完好和正常使用。设备设施管理工作要建立制度，强调时效性，需做到当日事当日清，对解决的事故或较大型的保养和维修，所需单项/个配件或材料费用200元以上的，及时报采购人由采购人出资采购相关配件或材料。

9.在维修保养项目中属正常的维修、保养、更新或使用中的消耗，单项零星维修材料费用超过200元的经采购人书面确认后由采购人支付，单项零星维修材料费用低于200元（含200元）费用的由中标人承担。

10. 采购人向中标人提供各类设备、设施和建筑装修工程的供应商都承诺了产品（工程）质保期。在质保期内，采购人将委托中标人作为代理人全权处理与上述供应商在质保期内的相关事宜。中标人要制定完善的实施方案，做好与上述供应商的协调工作，明确分工及责任，采购人审批后实施。

11.负责协助采购人实施外墙修缮、楼内土建修缮、装饰工程、设备的中修和大修、加装等工程的监督、监理、验收和施工安全管理工作，切实落实工程合同中各项要求。

12.与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由采购人管理，中标人可借阅。

13.在满足采购人使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，尽量节省能源。

14.如发生因管理不力而致设施、设备损坏或不能正常运转的，中标人须承担全部责任并赔偿相关损失，造成严重后果的，采购人有权追究其法律责任。

15.工程人员需24小时值班，确保对大楼设施设备的巡查和应付各种突发事件。

16.其它与楼宇设施、设备的使用、维护和管理有关的事项。

17.安排工程人员定期对设施设备状况进行巡查，发现问题及时处理，不能解决的及时向采购人报告。

18.设备维护保养要求及标准：

其他未列入设备的维护保养

（九）日常资料管理

1.要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度，特别要建立巩卫和生活垃圾分类管理相关资料档案。

2.在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

3.档案资料包括：与项目相关的工程图纸、档案和竣工验收资料；实施管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件；设施设备相关档案资料的建立与管理；建立健全物业工作人员管理考核制度，完善档案资料。

（十）各类服务保障工作

1.负责做好各类会议和重大教育、晚会、庭审活动等相关准备工作，主要包括各种桌（台）凳的搬移和会场摆设、话筒放置、茶水配备、会议室及相关活动场所的空调和灯光的使用等相关保障工作。

3．负责重大节假日和重大活动等相关保障工作。

4．负责采购人因房屋装修导致室内审判桌椅、办公家具、设施设备、档案资料等拆、装、搬出、搬入等工作，以及人员调整和变动需搬移各种办公家具、设备等相关保障工作；负责其他相关服务保障工作。

5.根据采购人需要，负责重要活动和接待外来领导或宾客线路指引，负责电梯和沿途门禁开启；负责饭堂接待、礼仪服务。

6.负责接收除邮政快递外的其他不适宜快递员进入院内送达的快递文件、包裹并做好登记，如果业主需要送到办公室的，负责送达指定办公室。

（十一）其他事项

1. 拟定2024年6月30日为新旧物业管理公司交接日，旧物业必须向新物业移交所有物业管理档案资料，交接当日新的物业管理公司所产生的物管费用由其自己承担。物业管理服务期自交接日的次日并且全体物业管理人员进驻提供物业管理服务起开始起算。

2.中标人在履行合同的过程中，若发生安全事故及人员伤亡事故，则中标人应承担事故的全部责任和赔偿一切经济损失。

3.按采购人要求做好审判综合楼大院范围内防范各类传染病（如新冠肺炎及类似疫情）的各项防疫及应急工作。

4.负责审判综合楼大院范围内防范自然灾害（台风、洪水）等及应急工作，特别要做好审判综合楼及其他建筑物所有门窗的关闭与加固，以及对大院各种树木的加固，确保大院防台、防涝工作安全无事故。

5.根据采购人的要求和指引，协助完成进出物业范围内物品的搬卸任务；协助采购人对物业范围内废旧物品的处置。

6.专人负责采购人办公物品仓库、国有资产物资仓库的管理，按采购人的要求收发相关物品；按仓库管理要求制定相关管理制度；仓库物品存放分类、整齐；账物相符。

7.负责办公楼物业管理服务项目其它相关工作及采购人提出的大楼其他管理工作、任务和要求。

8、负责采购人春节迎春装饰（含不限于喜庆鲜花、传统迎春装饰物料等装饰物的购买和节假日和重大活动日协助相关物品摆放花卉和现场布置，本项费用由中标人承担，费用包括在投标总报价中，采购人不再支付）。

9、中标人要组织必要的培训和日常工作的讲评总结，对技术人员要安排专业的培训、每天上午9点前组织前一天工作总结和安排接下来的工作，提高服务水平，不断增强服务意识。

四、物业服务质量指标要求

（一）总体要求

★1、湛江市中级人民法院审判综合楼是集审判、办公、会议一体的司法机关办公重地，对安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求高标准、高档次。不继提高服务水平，每季度组织必要的业务培训（做好培训台账），加强人员教育，增强服务意识，每日上午9点组织前一天工作讲评总结和安排明天的工作。

2、除落实政府采购政策需要满足的资格要求中约定的分包情况外。中标人不得将本项目的任何部分分包给其他第三方，也不得将本项目的任何部分转包给第三方。（物业本身无法自己完成的相关专业设施设备维保维修除外，如电梯维保、年检、白蚁防治等，费用已包含采购预算内，所产生的费用由中标人负责支付给实际服务人，采购人不再支付任何费用）。

3、采购人对组建的物业服务机构进行业务归口管理，由采购人和中标人共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核。

★4、要依法纳税，并对所属聘用人员必须按《劳动法》办理各种用工手续。负责建立各项规章制度，确定组织架构人员录用等，在实施前要报告采购人，采购人有审核权。（投标时提交承诺函）

5、采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理，一些重要的管理决策有审批权和建议权。

6、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对的人员有直接指挥权。

7、对所录用重要岗位人员要严格审查，录用人员要求无犯罪纪录（提供证明），要持有相关上岗资格证或从事相关工作3年以上。要按国家有关规定为录用人员缴纳社保、医保及购买意外险等。

8、中标人的各类管理、服务人员需按岗位统一着装，言行规范，要注意仪容仪表和公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有一定的要求和标准。

（二）质量目标

中标人结合自身的管理服务水平，要具体承诺物业管理各项目要达到的指标

1.服务目标

（1）树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨，物业服务面向采购人所有办公人提供服务和力所能及的帮助，所有办公人员都为 “业主”，努力创造一个安全、和谐、宁静、整洁、优雅的办公环境。

（2）为业主、使用人提供礼貌、热情、周到的服务，最大限度地满足业主的服务要求。

（3）主动、积极加强与“业主”的联系，多途径征询和听取意见，改进工作，“业主”报修处理及时率达100％。每季度召开一次由“业主委员会”和物业管理工作人员的会议，多听取和采纳“业主委员会”意见，不断改进和提高服务水平。此处“业主委员会”成员与“膳食委员会”成员一致。

（4）为业主、使用人提供优质服务，大力推行优质服务、安全管理等活动，业主对管理服务满意率达95％以上。

2、设备目标

（1）各类人员能按操作规程熟练操作、管理设备的运行，制定和执行“设备维护、保养、维修计划”，个别特殊位置的工作人员需持上岗证上岗（如用电设备、消防设备等）。

（2）确保设备科学、安全、可靠运行。各项设备设施完好率为：供电、供水、电梯、空调系统98％，排水、排污系统98％，消防和保安监控系统100％。

（3）建立设备管理、使用等规章制度，并严格遵守，岗位责任制执行率100％；物料管理帐、物、卡相符。

（4）经业主审核批准后，对某些设备进行技术改造，达到降低能耗和维修费用，延长使用寿命，运行状态保持最佳。

3、安全目标

（1）树立“安全第一”的思想，维护物业范围内生活、办公秩序，实行封闭式管理和24小时保安值班、消防监控制度，确保一方平安。

（2）杜绝重大伤亡事故、入内盗窃事故和设备、设施损坏事故，确保大楼范围内人身、财产、设施的安全。

（3）贯彻“预防为主”的方针，做到无火警、无火灾、无刑事案件、无恶性打伤人事件，属于管理责任的刑事案件和火灾事故发生率为零。

（4）杜绝在物业范围内和四周墙面乱写、乱张贴广告、标语等影响外观的行为，做到及时发现及时制止及时清除。

（5）制定各类突发事件及应急救援方案，危及业主安全处设明显标志和防范措施。

4、管理目标

（1）不断完善各项规章制度，认真执行已经制定的各项管理制度的岗位责任制。

（2）做到服务规范化、工作目标明确化、任务落实及时化、讲求工作效率化，实现有效管理。

（3）高起点、严要求，坚持对员工进行物业管理知识和技术业务教育培训，提高员工的整体素质，使服务质量和工作质量有明显提高。

（4）建立、健全各类档案。包括设施设备维修、保养，绿化、安全保卫等等统计管理台账，以及物业的各类原始资料，合同、土建、设备类图纸合同，验收证明、设施档案、各类业务档案、计划、管理资料等。

（5）团结一致，协调内、外各方面关系，创造良好的工作环境。

其他包括但不限于：

（一）实行维修服务回访制度，回访率达到100%；

（二）清洁、保洁满意率达98%以上；

（三）道路、停车场、路灯使用完好率达98%以上；

（四）化粪池、雨水井、污水井完好率达100%；

（五）排水管、明暗沟完好率达100%；

（六）公共设施、休息设施维护及完好率98%以上；

（七）确保应急通道畅通；

（八）治安案件的发生率为0％；

（九）违章发生率1％以下，违章处理率100%；

（十）本项目建筑物完好率100％；

（十一）停车场设备完好率98%以上，车辆被盗率0％；

（十二）一般设备完好率98％以上；

（十三）杜绝火灾、水涝责任事故，火灾发生率0％；

（十四）绿化完好率98%以上；

（十五）管理人员培训合格率98%以上；

（十六）单位业主对物业管理满意率达到95%以上；

（十七）有效投诉率2%以下，有效投诉处理率达到100%；

（十八）服务及时率99％以上；

（十九）环境卫生达标率100％；

（二十）重大事故发生率0％；

（二十一）责任事故发生率0％。

五、人员要求

六、物业管理服务考核评要求

为加强管理，采购人不定时进行考核，相应的惩罚措施详见扣罚措施。

说明

 打“★”号条款为实质性条款，若有任何一条负偏离或不满足则导致投标无效。
打“▲”号条款为重要技术参数，若有部分“▲”条款未响应或不满足，将导致其响应性评审加重扣分，但不作为无效投标条款。