章 采购需求

一、项目概况：

项目内容及需求：(采购项目技术要求、需要落实的政府采购政策)

1、采购内容：云浮校区物业档案建立与管理、房屋维护管理、设施设备管理、安全管理和秩序维护服务、环境清洁卫生服务、绿化美化服务、公寓宿舍管理、课室管理、综合会议服务、节能降耗管理以及协助完成必要的搬运工作，在现有基础上协助建设一站式学生社区等管理服务。对校区的治安、交通、消防、反恐等工作，以及校园安防、技防、消防等设施、设备的正常巡查，保障校园的稳定、安全、有序。

2、服务期：服务期为3年（36个月）。

3、项目实施地点：广东省云浮市云安区都杨镇文华路368号广东药科大学云浮校区。

4、本项目不接受备.选方案。

5、需要落实的政府采购政策：《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库〔2020〕46号）、《关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》(财库〔2014〕68号)、《关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》（财库〔2017〕141号)等。

6、本项目属于服务类项目，本项目中小企业划分标准所属行业为：物业管理。本项目不接受联合体投标。

 

用户需求书

“★”号条款：用户需求书中标注有“★”号的条款必须逐条实质性响应，负偏离（不满足要求）将导致投标无效。

★本项目不接受合同分包，投标人未提供《合同分包协议书》将视为未作分包。

第一章 技术要求

一、物业基本情况

（一）服务区域范围

占地面积：约2300 亩（含500亩种植基地）；建筑面积32.28万平方米（计划三期全部完工建筑总规模为36.42万平方米），共70栋单体楼；教职工碧桂园公寓122套（位于云浮新区碧桂园城市花园内）；绿化面积：170,000㎡。

公共场所（地）情况如下：校区主干道18条，人工湖5个，山体2处；校区出车辆出入口4个，行人出入口1个。

主要建筑项目一览表

项目名称	建筑面积（平方米）	项目名称	建筑面积（平方米）
行政楼	8000	学生宿舍1栋	7283.7(6A)
会议中心	17000	学生宿舍2栋	4513（6D）
公共教学楼	29000	学生宿舍3栋	7283.7(6B)
中医学院楼	11000	学生宿舍4栋	3055.7(6C)
护理学院	11000	学生宿舍5栋	4119.3(6E)
中药资源学院	11000	学生宿舍6栋	3633.4（6F）
健康学院	10000	学生宿舍7栋	3211.2(6G)
医疗器械与软件工程学院	20000	学生宿舍8栋	8253.47（18A）
学术交流中心与培训大楼	10000	学生宿舍9栋	2644.31(18C)
中国医学整合联盟大楼	9800	学生宿舍10栋	4041.36（18F）
图书馆	28000	学生宿舍11栋	8253.47（18B）
公共实验大楼	10000	学生宿舍12栋	8170.6(18D)
解剖标本中心	3000	学生宿舍13栋	3010.67(18E)
动物实验中心	3000	教师公寓	4299.35
南方中药资源中心	19600	教职工碧桂园公寓	13420.23
公共科技平台、孵化器、创新创业大楼	30000	三期7栋学生宿舍及体育馆等	41400（建成移交再补充协议或按有关流程采购）

（二）设备、设施情况

较大型的公共机电设备情况如下表：

序号	生产厂家	设备名称	数量
1	广州广日电梯工业有限公司	电梯	48
2	广州增变电气有限公司	变压器	10
3	广州银变电力设备有限公司	变压器	11
4	山东双轮股份有限公司	生活给水泵	5
5	特灵空调系统（中国）有限公司	多联式制冷主机	59
6	珠海格力电器股份有限公司	多联式制冷主机	297
7	格力/特灵	水冷中央空调系统	4
8		空气源热泵	5

（三）其他情况

服务区域内可向供应商提供不少于物业管理用房3间及应急值班宿舍1间，双方移交时确定。

二、需求内容明细

服务范围：(包括但不限于)：云浮校区物业档案建立与管理、房屋维护管理、设施设备管理、安全管理和秩序维护服务、环境清洁卫生服务、绿化美化服务、公寓宿舍管理、课室管理、综合会议服务、节能降耗管理以及协助完成必要的搬运工作，在现有基础上协助建设一站式学生社区等管理服务。对校区的治安、交通、消防、反恐等工作，以及校园安防、技防、消防等设施、设备的正常巡查，保障校园的稳定、安全、有序（保安服务范围划界：广东药科大学云浮校区已完成验收移交楼宇及周界）。

（一）环境卫生与保洁管理

1.请专业清洁人员组建公共卫生清洁班，每天一次打扫公共部分卫生。做到杂物、废弃物立即清理。

2.楼（区域）内垃圾实行袋装化，在各楼层公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，每天一次由清洁工清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。

3.区域垃圾实行分类收集（可回收垃圾、不可回收垃圾、厨余垃圾、有害垃圾），从而达到更高层次的环保效果。

4.及时清扫大区域地面积水、垃圾、烟头等，使地面保持干净、无杂物、无积水等。

5.每周一次对公共道路上之汽车道闸、垃圾筒等定期清洁或清洗，停车场、地面道路定期高压冲洗。

6.每周一次对设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。

7.每月一次定期对设施、设备各类金属表层或表面使用专用保洁剂或防锈处理，保持光亮洁净。

8.每天一次将楼层的垃圾清运、处理，对楼内公共设施进行擦抹保洁。

9.对人员出人频繁之地，进行不间断的走动保洁。

10.每天一次清扫、拖洗属于公共区域室内外的地面。

11.每天一次擦净、抹净各楼层内会议室、接待室、图书馆、休息室、餐厅等内的桌、椅台面、文件柜等家具。

12.每月一次清扫各楼天台、设备机房等部门。

13.每天一次清洗及保洁各楼层的洗手间,抹净各类洁具等工作。

14.定时收集各楼层内之生活垃圾，并更换垃圾袋，定期清洁垃圾筒等，保持洁净。

15.定期使用专业消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。

16.每月一次按时清运、协调垃圾处理、定时高压冲洗收集站内外墙壁及地面、定期进行灭虫、消毒。

17.每天一次进行会议室的保洁。

18.图书馆、阅览室、自习室地面每周清洁三次，保证地面无垃圾。

19.负责图书馆内所有书架、桌椅的保洁，每周擦两次阅览桌椅，每月擦一次书架。

20.各功能室，按图书馆要求不定期进行清洁打扫。

21.学校不超过4米的外墙清洁由物业公司定期负责清洗。

服务标准：

1.建立校区内的环境管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。具体区域标准要求如下：

2.外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。

3.绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。

4.大厅、楼内，公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽； 门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。

5.楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条(缝)干净，扶手栏杆表面干净元灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。

6.公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。

7.开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。

8.电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。

9.电器设施 灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

10.垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹；烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2／3，内胆应定期清洁、消毒。

11.公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点。

12.垃圾中转站应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。

13.设备机房、管道，指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显无污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。

14.垃圾清运、处理：

（1）按政府相关要求做好垃圾分类工作，完成垃圾分类台账资料，学校已配足各类公共垃圾桶，要负责登记管理好，责任损失要负责购回赔偿补充，退场时完整移交。要配足各类垃圾袋、拖把、扫把、地刮、抹布等等保洁易耗品。

（2）垃圾清运、处理分为：日常协助跟属地环卫部门对接，做好生活垃圾外运处理，督促维修施工人员不得违规乱扔建筑垃圾，监督生产经营单位严格按垃圾分类及校园垃圾收纳场所配置实际投放垃圾，加强废纸及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合广东省及云浮市有关法律、法规规定。

（3）外运前，中标人垃圾清运、处理的范围分为：

①办公楼、教学楼、宿舍的日常办公垃圾

② 建筑垃圾

③公共部位上通道、园林、道路等综合垃圾

（4）垃圾清运、处理工作分为：

①每天定时清运、处理2次。

②将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。

（5）管理好学校垃圾中转收集站，配合政府做好垃圾中转收集站垃圾外运工作。

（6）垃圾专项费用。政府收取的垃圾处理费、垃圾收集及外运费由学校按规定支付。其它垃圾（绿化垃圾及日常大件废弃物等）的收集处理由物业公司负责，费用由学校审核后支付。

服务标准：垃圾的清运、处理，由物业公司监督四周须无散积垃圾、无异味，须经常喷洒药水，防止发生虫害。所有垃圾须日产日清，清洁人员每天定时到各点收集废纸及可再生废弃物进行回收、处理。

（二）安保及秩序管理服务

1.服务内容

（1）校园治安秩序管理（含校园“六乱”的整治），保障校园的治安安全和理顺校园管理秩序；

（2）校园安防、技防设施的管理，保障校园的安全；

（3）校园交通秩序管理，保障校园交通畅顺、有序，配合做好停车场管理；

（4）校园大型会议、活动的治安安全、交通指挥等保障工作；

（5）校园突发事件（含校内发案的各类治安、刑事案件）的应急处理，保障校园稳定；

（6）消防安全管理工作及消防设施安全，按照消防重点单位的要求实行巡查制度；

（7）涉及校园安全的其他有关事项等。

2.工作要求

（1）资格和管理要求

★①投标人须承诺驻校保安员全部（总人数70人）持有公安机关核发的《保安员证》上岗，无证不得上岗。待学校三期工程交付使用后，签订补充协议或按有关规定采购服务，增加相应人员。（投标文件中提供承诺函，格式见后附）

②中标人应建立符合高校特点的严格、系统、规范的管理体系和管理制度，保安队伍训练有素，值班岗点设置科学合理，值班职责、操作规程、值班工作质量标准和值班考核标准明确并能有效监督执行。

③中标人一旦中标，须在合同中书面承诺：从与采购人签订合同正式生效之日起保证按时将合法、有效、真实、所有保安服务人员的《保安员证》及人员花名册等配套资料交齐给采购人备案。如因中标人自身原因（注：“自身原因”是指，中标人向采购人提交的资料文件不合法、不齐全、不真实、不足额、不及时，以及其他由于供应商的原因所引发出不良后果的情形。----以下之“自身原因”的字样均与此相同。）；如未按要求,造成采购人不应承担的责任，视同中标人违约，采购人可单方终止或解除合同，由此引起的各项损失概由中标人承担。

★④供应商具备《保安服务许可证》（提供证书复印件）或承诺签订合同之后按《保安服务管理条例》的要求到公安机关备案（提供承诺函）。

（2）服务管理工作

①校园安防技防设施的管理工作：负责校园安防监控中心的日常监控管理及相关设备的日常巡检。

A．服从学校管理，严格按照学校要求做好安防技防工作，自觉接受采购人的业务检查、监督和指导。配合采购人积极做好校园的安全稳定工作；

B.负责安防技防监控中心的24小时值班监控及做好日常值班记录工作，及时发现可疑情况立即通知巡逻队员到场排查处置；

C.负责监控系统相关设备的日常巡检，保证该系统相关设备（摄像枪、摄像机、控制系统、报警系统、门禁系统等）正常运行，并保持良好性能。

②校园治安秩序管理工作

A.按值班岗点设置实行24小时值班和巡逻，保安人员政治素质过硬，服务形象佳，业务能力强，具备应急处理能力和消防救灾技能，服从有关部门的指挥和领导，保安人员持证上岗。

B.保安人员实行两级培训制（中标人培训、岗位培训），每周不少于3小时的岗位技能训练和政治学习。

C.责任区域没有重大的刑事案件和交通事故。恶性案件发生率为0，一般性治安案件有效控制。案发现场得到有效管制并能及时报警和协助破案。

D.维持校园秩序，有效制止不法行为和违章行为。对公共设施的巡逻、防盗及时，没有因保安员疏于职责造成的案件，没有监守自盗现象。保证校园内教学、科研、公共基础设施和消防设施、生活设施的安全。如因中标人原因造成的事故，中标人承担全部责任。

E.做好校园治安防范方面的措施落实工作，包括清理校园乱摆卖、乱停放、无业无证等违纪违章人员，保证校园内有良好的治安秩序。

F.对存在的不安全因素及时排除，权限以外的除及时采取措施外，应及时保护现场并向采购人主管部门汇报并提出整改方案。坚决同违法犯罪行为和不良倾向作斗争，积极揭发、检举和打击违法犯罪行为，不包庇坏人。

G.按采购人的有关要求，做好校园各门口出入管理（不仅于物品、学生、工作人员、外来人员、施工人员、外卖车俩、快递车俩、机动车辆）。

H.积极配合采购人做好治安防范方面的宣传与教育工作。

③校园消防安全管理工作

认真贯彻落实各项消防法规，对校园各类消防设施、器材实行日检、周检、月检、年检制度，切实做到有巡查、有登记、有报告，确保校园的消防安全。

A.消防管理的原则：消防管理须贯彻预防为主的原则，做好预防工作。加强消防检查，强化消防培训等措施，消除隐患，防止火灾的发生。同时，要通过建立消防队伍，组织消防演习等，从人力、物力、技术等方面做好灭火准备。

B.消防队伍建设:组建志愿消防队,学习消防知识，熟悉校区内消防设施、设备的功能、位置，掌握消防设施、设备、器材的使用方法和操作程序。参加灭火演习和灭火训练，发生火灾时，立即赶到火灾现场，参与灭火、疏散抢救人员及保护现场。

C.消防设施、设备、器材管理

巡检校区内的消防设施、设备、器材，使其能确保消防灭火的需要。

D.消防检查的内容：

(a)施工现场是否符合安全管理规定和消防要求；

(b)电器设备运行是否正常，有无超负荷运作，电线、电缆有无老化、漏电、短路等情况，电动机有无空转现象，消防防雷设施是否完好；

(c)消防重点单位、重点部位是否符合消防安全要求；

(d)易燃、易爆物品是否实行专人保管，其防范措施是否符合规定；

(e)检查中发现火灾隐患的，应通知采购人及时整改，并对整改情况进行跟踪，彻底消除火灾隐患；

(f)配合消防维保公司做好校内消防器材设施的巡查更换工作。

E.每年校区新生入学军训期间，中标人要配合采购人安排保安（消防教练员）对新生进行消防技能培训。每年“512”全国防灾减灾日、“119”消防宣传活动月期间，中标人要配合采购人安排消防教练员对教职员工、在校学生进行消防技能培训。

F.当年由公安消防部门组织的消防培训，须按要求安排人员参加，培训费用由中标人支付。

G.凡因中标人管理不到位，保安不履行服务职责等因素，造成的消防设施设备丢失损坏，无论价值多少均由中标人负责照价赔偿。

④火警应急处理工作

A.值班员接到火警后，立即赶到火灾现场，及时查明火情。

B.如果火势不大，可以自己扑灭时应立即扑灭，然后向上级汇报。

C.如果火情严重，要马上报火警（119），讲清楚发生火灾具体单位名称、地址、起火部位、燃烧物的性质、有无被困人员和爆炸、毒气泄漏、火势情况、报警人姓名、电话号码等，得到消防队明确的回答后方可挂断电话，随后立即安排专人赶到火灾现场附近主要路口引导消防车。同时通知志愿消防队赶往火灾现场扑救，并向中标人驻校保安管理处报告。

D.志愿消防队接到火警后，明确火灾发生的具体地点部位、火势、燃烧物质、有无被困人员等情况后，在消防车未到之前，要立即赶到火灾地点，按消防灭火预案组织人员做好以下初起火灾的扑救与救人工作。主要是：

(a)如有被困人员，应按救火先救人的原则，组织救护组抢救被困人员，并用紧急广播通知火灾附近人员，迅速疏散到安全地方。

(b)灭火组带上必备工具，用灭火器和消防水灭火。

(c)警戒组要搞好现场警戒，防止无关人员进入火场，防止撤离的人员重返火场，防止有人趁火打劫。

(d)值班门卫打开消防通道，清除路障，并派人去路口为消防车引路。

(e)火灾扑灭后，警戒组保护好现场，以防死灰复燃，并协助公安机关查清起火原因。同时中标人要协助采购人做好善后工作，查清是否有受伤的人员以及物资损失情况等，并做好详细记录。

⑤校园交通管理工作

负责校园交通秩序、车辆管理及停车场（车辆含机动车、电动车、自行车、送外卖车辆、快递车辆等的管理）。

做好出入校园的车辆管理。对出入校园的车辆实施管理，做好来访车辆、人员的登记、验证放行等手续；负责地下车库的管理。负责智能道闸车辆管理系统设备的管理（包括日常的清洁与维护、发生故障报维保单位及时维修等）。如中标人人为造成智能交通道闸系统设备设施损坏，中标人要照价赔偿；

对校区车辆进行控制，指挥车辆按规定车道行驶、停放，保证进出车辆停放有序，道路畅通，交通指挥及引导正确、规范；遇特殊情况（如校园举行各类大型会议、活动）时，要做好车辆的交通疏导、指挥等工作。

对校园交通事故现场进行控制，协助学校、公安部门及时妥善处理。

⑥校园大型会议、活动的安全保障工作

对采购人在校园内举行的各种校一级的大型活动，须无偿提供安保服务，并服从采购人及相关职能部门的调度和指挥，做好安保措施预案和安全保障工作。

⑦校园应急突发事件的处理工作

妥善处置校园内发生的群体事件、消防事件、治安事件、交通事故、自然灾害等。

A.具有上述突发事件范围相应的应急方案。

B.具有调度应急机动人员的机制。

C.及时到位、妥善控制现场，准确地为采购人和相关职能部门提供详细的安全信息。

D.具备有处理一般事故的能力，重大事故的应急处理能力，出现事故或应急事件应在5分钟内到达现场处理。

3.岗位职责要求

（1）安保工作与人员素质管理要求

①中标人在管理运作期间，按实际情况需要对值班岗位人员进行调整时，须及时书面报采购人，经批准同意后实施调整。

②在中标人运作管理过程中，采购人可根据实际需要提出值班岗点调整（按调整后的值班职责管理），中标人须执行。

③人员配置录用条件及队员的招聘、培训、上岗及管理要求:

A.安保部门负责人1名，需有相关安保服务管理工作经验，有较强的组织能力、协调沟通能力，持有《保安师资格证》或《安全保卫师资格证》或《物业管理师资格证》。在中标人公司工作满一年以上并签订劳动合同，具有保安管理工作五年以上经历。（投标文件中提供佐证材料，格式自拟）

B.保安队员录用条件：由中标人按照下述保安队员录用条件及录用程序的要求，审核择优录用。

(a)遵纪守法，品行良好，无任何违法犯罪记录。

(b)身体健康，五官端正；会讲普通话，有较好的表达能力；退役军人、共产党员及表现突出者可适当放宽招聘条件。

(c)高中以上文化程度（须有毕业证书），大专以上文化程度的可优先考虑。形象岗按学校要求具体落实，原则上男性身高1.7米以上，女性身高1.65米以上、五官端正、语言表达能力强、体型形象好等等。

(d)证件齐全，即合法有效的身份证、婚育证、健康证（由云浮市区级以上医院体检证明）、无吸毒历史。

C.保安队员录用程序

(a)中标人录用保安队员，须报采购人进行人员复核。

(b)根据工作需要和编制情况予以录用。招聘男、女保安员比例按10:1招聘。

(c)中标人每月底前须向采购人提供保安员的人员录用资料和进出人员花名册，采购人作为备案资料，学校有权对不合格、不合适的队员要求更换。采购人对保安员的持证情况、劳动用工制度、合同履行的执行方面进行监督检查。

D.保安队员的培训

(a)法律法规和公司规章制度的教育培训。

(b)职业道德和礼仪礼貌的教育培训。

(c)治安保卫、交通、消防等专业技能的教育培训。

E.会议制度及内容：采购人和中标人双方管理人员确定每周一下午进行一次例会，主要是小结本周工作，交换工作意见，研究提出下一步工作方案。

F.值班岗点规范要求

(a)各值班岗点要严格执行采购人要求，对进出校园的人员、车辆等实行检查、验证及登记制度；工作中要坚持文明礼貌、规范用语、热情服务，树立良好的队伍形象。

(b)各值班岗点站立上班时间：早上7:30～8:30、中午11:30～12:30、下午16:30—17:30共三个时间段。

（2）校园安全防范管理要求

①校园公共区域的安全防范管理要求：

A.中标人在校的工作人员须要洁身自爱，遵章守法，爱校敬业，文明执勤。

B.中标人要加强在校员工的教育管理，杜绝各类安全事故的发生。

C.中标人员工在校园内拾获物品时，应发扬拾金不昧精神，及时主动上交。若出现拾物占为己有者，一经查实，除责成归还物品外，建议对当事人进行辞退处理。

D.加强对校园人工湖泊、后山巡查管理工作。对在湖泊钓鱼、捕鱼及游泳的人员要坚决制止，并责令其离开，并视情节轻重没收捕、钓鱼的工具。

E.中标人要加强对校园运动场所的巡查力度，特别是每天下午学生运动的高峰期，学生因争活动场地问题引起的冲突、以及学生的贵重物品容易出现被盗现象时有发生；因此，中标人要在上述时段加强重点巡查，发现问题或不良现象，要马上制止，情况严重的，要及时向采购人报告，并立即组织力量有效控制现场，将有关当事人带离现场，交由采购人处理。

F.要特别掌握晚上湖泊、后山周边散步学生的动态及湖面的情况，发现异常（如跳楼、跳河、自杀等）时应立即进行救助并向采购人报告。对体育运动场所、学生宿舍等地点，每天中标人应加强巡逻频率，发现异常时要及时向采购人报告。

②教学区域的安全防范管理要求：

A.中标人要加强对教学楼内及自行车、电动车的管理，车辆要摆放整齐、有序，并加强巡查工作，预防车辆失窃被盗；

B.中标人须严格物品放行手续。当班保安对物品进出楼宇要进行认真盘查、登记，对没有放行手续的物品，禁止放行；未经采购人同意，严禁进入教学区域收购废品；

C.凡进入校内施工的人员须凭有效临时出入证进出校园，对没有办理出入证的施工人员，中标人有权拒绝进入并责令其到保卫办办理临时出入证；未经采购人同意，任何人员不得在教学楼、办公楼宇内留宿，中标人应加强巡查，及时发现、及时报告、及时制止；

D.中标人要加强对各楼宇天台的管理；对进入楼顶层的门要封闭，如无特殊情况及采购人批准，任何人员不得到天台上散步或进行集体活动。

③生活区及宿舍区域的安全防范管理要求：

A.对进入生活区、宿舍区域的外来人员，中标人要加强盘查，防止无关车辆、人员进入宿舍区，对携带贵重物品外出的人员进行查询，是否有完备的放行手续。

B.中标人要密切注视校园及周边的动态，特别是学生宿舍、教工宿舍的外墙，在深夜是否有人攀爬等异常情况；对深夜外出的学生要采取好心劝导的办法，减少不必要事情的发生。

C.维护师生员工的安全是中标人在校员工的权利和义务。校园公共场所路段是暴恐、抢劫、抢夺案的多发地段，中标人如发现以上情况，要立即进行围捕处置并及时报警。

D.中标人要严格执行学校的校园车辆管理规定，确保车辆安全，如出现因工作岗位的疏忽而导致车辆被盗，中标人须按责任承担有关赔偿。

E.中标人须按照采购人规定，做好校园“六乱”（乱摆卖、乱张贴、乱悬挂、乱堆放、乱扔垃圾、乱停放）的治理工作。中标人对校园内临时的摆摊设点要进行检查，校园内（商业中心除外）的摆摊设点都要有书面申请，且须经采购人同意方才有效。中标人在检查临时摆摊设点时，若发现没有采购人的同意意见，一律予以清理。

(a)禁止外来人员来校园乱设摊摆卖、送外卖送快递、乱张贴广告等。一经发现，及时制止，责令其离开；制止无效的，报经采购人同意，立即采取相应的措施。

(b)杜绝校内人员在校园乱张贴海报、乱悬挂标语、乱堆放杂物等。一经发现，及时劝停；劝停无效的，立即报告采购人协助处理。

(c)发现校园存在“六乱”个别现象，应马上处理。

(d)加强机动车辆停放管理，引导车辆有序地停放在指定的位置上，避免车辆乱停乱放，堵塞消防通道，及时处理校园违章机动车辆（包括配合有关部门对事故车辆的处理）。

(e)中标人要密切注意宿舍区内的动态，加强对可疑人员的盘查，积极处理学生宿舍的发案，若接到学生报案，要立即到达现场，做好现场保护等相应工作，并积极配合公安人员对案件的调查。

(f)遇到宿舍区学生的起哄、大声喧哗等情况时，中标人要派员到现场了解情况，并协助校方学生公寓中心进行处理，如情况紧急，要马上向保卫部报告。

（3）校园安全管理中心（视频监控中心、消防监控中心）值班管理要求

①中标人要自觉维护监控中心监控设备的正常运转，严格落实监控值班制度，若有意破坏有关监控设备，一经查实，负责修复、赔偿并对当事者作辞退处理。

②中标人要按照监控中心的管理要求，保持室内清洁，不得在室内抽烟、吃零食及接待客人或无关人员等。

③中标人保安人员当班时，精神要集中，要充分发挥监控设备的功能作用，若存在懒散或有意操纵（降低）设备的功能作用，一经查实，中标人要及时整改，并将当事人作辞退处理。

④没有经过培训或不符合上岗资格的中标人保安人员，不能安排在此类值班点值班。值班人员不准在当班期间利用监控设备做与值班无关的事宜，因对监控中心设备的操作出现错误而造成设备损坏或出现故障等问题，经技术人员查实，所造成的维修费用等由中标人负责。

★⑤消防监控中心实行24小时值班制度。最少配备六名持有消防设施操作员证或建（构）筑物消防员职业资格证书保安员，并保证每班2人在岗。（投标文件中提供佐证材料，格式见后附）

⑥校园视频监控中心是采购人的报警中心，监控人员须全心关注每一个摄像点情况，一旦发现可疑情况立即通知巡逻队员到场排查处置。中标人应本着实事求是的态度，接警后做好记录，并派人前往了解处理；接报处理后应及时向保卫办报告。若因中标人的工作未达到采购人的要求，错过侦破案件的良好时机所造成的后果，由中标人负责。

（4）校园突发事件的应急处理工作要求

中标人对校园内发生的群体事件、暴恐事件、消防事件、交通事件、治安事件、自然灾害等突发事件，要制定相应的应急处理方案，建立调度应急机动人员机制，做到及时到位，控制现场，准确地为采购人提供详细的安全信息。

①中标人要制定相关突发事件的处理预案，并加强相应的演练，同时，有关预案送保卫办备案。

②当校园发生突发事件时，中标人有关人员要在5分钟之内到达现场，并立即启动相应预案进行处理。坚持“将事态处理在萌芽阶段或将事态向有利方面引导，争取事态在校内解决”的处置原则，当中标人对事态的界定不清或有升级态势，应立即向采购人报告，同时积极协助采购人处置事态。

③火警应急处理：有关火警应急处理，详见本条之前述款内容。

④发生暴恐、盗抢、行凶、自杀等突发事件时，应立即采取有效措施（如组织围捕、控制现场、启动联动预案等），在向公安部门报案同时向保卫办报告。当公安机关介入调查、处理事件时，中标人应积极配合，协助处理。

⑤发生自然灾害时，中标人应立即向采购人报告，同时组织力量对人员、物资等进行救助，并加强安全保卫，有效控制场面。

⑥保安人员在巡逻检查时，如发现可疑物品，应及时报告，并作好现场警戒，立即通知当值负责人到场处置。

（5）违规处理规定

①为促进保安队员遵守甲乙双方的规章制度和劳动纪律，落实值班职责，提高工作效率和质量，中标人须根据采购人要求，制订违规处理规定，并按此规定严格实施。

②违规处理规定内容：采购人在对保安队伍值班岗点监督检查过程中，发现有以下违规行为者，及时通知中标人，经甲乙双方管理人员确认后，对中标人违规行为采取扣减当月服务费的规定：

A.巡查发现保安值班期间睡觉者，发现一次，扣减100元。

B.发现保安值班期间擅自无故离开工作岗位者，发现一次扣减500元，二次扣减1000元，依次类推。

C.巡查发现保安值班期间从事与本工作岗位职责无关的事情者，发现一次扣减100元，二次200元，依次类推。

D.中标人有意庇护自身员工违法或违反校纪校规行为的，经采购人或公安机关核实，采购人有权对中标人进行处理，每人每次按5000元标准在中标人服务费中扣减，并责令中标人限期整改，对触犯国家法律的，移交司法机关处理。

E.中标人员工在校期间，因矛盾纠纷而发生冲突，并对学校造成一定影响，如打架、聚众闹事等事件，情况恶劣者，按参与冲突人员数量，按每人5000元标准在中标人服务费中扣减。

F.中标人要严格执行采购人提出的管理要求，按时对各有关楼宇的通道闸机进行开闭，闸机的开闭时间不得随意变更。如因中标人工作失误，通道闸机未能按时开闭而被师生投诉，每月累计达3次的，从第3次起，每次按1000元标准在中标人的服务费中扣减；

G.因中标人管理不到位、责任心不强或工作失误而导致采购人造成生命、财产经济损失的，中标人须按法律规定或合同的约定承担全部或部分经济赔偿责任和法律责任。

4.其他服务要求

①中标人须按照采购人的要求，按地点配置人员，定员定岗，并配备巡逻车辆。中标人须服从学校管理，遵守学校有关管理制度，严格按照合同要求提供安保服务，自觉接受学校相关管理部门的业务检查和监督，并接受服务对象（师生员工）的监督。

②采购人每月对中标人不少于4次的保安值班岗点与人员落实情况抽查考核；每季度进行一次师生满意度问卷测评发现有不符合合同或服务质量要求的，按照合同规定处罚。因中标人工作失误而给采购人造成重大的社会影响或损失，中标人除赔偿外，采购人有权终止与中标人签定的服务合同。

③中标人须做到：师生员工对中标人的管理服务满意率达到85%以上，有效投诉处理率应达到100%，投诉回复率达到100%。

④为便于采购人管理，中标人需向采购人提供投标文件的电子文档。

⑤本项目不得转包。若中标人擅自转包、分包，或以任何形式与第三方进行合作的属违约，一经查实，中标人应向采购人承担违约责任，不得要求返还履约保证金，采购人可随时单方面解除合同。

⑥中标人须按劳动法有关规定依法用工，费用由中标人负责。

⑦计划生育：中标人对所聘用的员工，须按照国家有关计划生育管理条例进行管理，若有违反规定，中标人承担相应责任。

⑧中标人应妥善处理合同期间及合同期届满结束后的劳资纠纷问题，做好保安队伍的思想稳定工作，避免员工内部出现起哄、闹事、内盗等现象，否则，引发的劳资纠纷，由中标人承担一切责任。

⑨中标人投标时承诺派出的各层管理人员未经采购人同意不得随意更换。

⑩其他需求及不尽事宜,采购人与中标人另签订补充协议。

（三）绿化的养护和管理

1.草坪管养

（1）草坪养护的标准是草种生长旺盛，草坪整齐雅观，四季常绿，覆盖率达100%，杂草率低于5%，无坑洼积水。

（2）根据季节和草坪的生长特点及时修剪，使草的高度一致，边缘整齐，高度控制在5—10厘米。

（3）保持有效浇水，土壤的水分分布均匀，土壤湿度保持在85%以上，草坪没有缺水枯萎现象。

（4）按土壤肥力、绿地种类、生长情况，适时适量施肥，春季施氮肥1—2次，以促进草地生长；秋季施复合肥1—2次，以利草地过冬，保证草地正常生长。但要防止因施肥不当造成肥伤。

（5）经常清除杂草，使草种纯度达95%以上，新接管的绿地也应在半年内达到此要求。

（6）及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管理，经常检查，及时发现及时处理。采取综合防治，使植物增强抗病虫能力，阻止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时应事先通知学校，用药要符合环保的要求和标准，采用高效、低毒的农药进行治理。发现病害虫，及时施药，直至控制为止，保证不发生大面积病虫害，病虫对绿地危害率应控制在8%以下。

（7）及时填平低洼地，使草坪内无坑洼、无积水，平整美观。

（8）对被破坏或其它原因引起死亡的草坪植物应及时补植，使草坪保持完整，无裸露地。补植相同的草种，适当密植，补植后要加强养护。

（9）绿地养护所产生的垃圾及时清运，保持绿地的整洁美观。

2.灌木、花卉和绿篱的管养

（1）灌木、花卉和绿篱养护的标准是生长良好，花繁叶茂，花色艳丽且造型美观，具有一定的艺术感和立体感，视觉效果较佳，无病虫害。

（2）长势良好，萌蘖及枝叶生长正常，叶色较鲜艳，无枯枝残叶，植株整齐，花卉适时开花，花坛轮廓完美，无残缺，绿篱无断层。

（3）根据各种植物的生长特点及时修剪，造型美观；花灌木和草本花卉须在花芽分化前进行修剪，以免将花芽剪除；花谢后要及时剪掉残花老枝。绿篱、绿球和花坛要及时清理野爬藤，每月修剪一次，整形符合造景要求。

（4）保持有效浇水,土壤湿度保持在85%以上,雨季做好排水工作，植物没有因缺水或水涝出现枯萎现象。

（5）按土壤肥力、绿地种类、生长情况，适时适量施肥，春季施氮肥1—2次，以促进树木生长；秋季施复合肥1—2次，以利树木过冬，保证树木正常生长。但要防止因施肥不当造成肥伤。

（6）经常清除杂草和松土，清除杂草和松土时要保护好根系，不能伤根及造成根系裸露。

（7）及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管理，经常检查，及时发现及时处理。采取综合防治，使植物增强抗病虫能力，阻止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时应事先通知学校，用药要符合环保的要求和标准，采用高效、低毒的农药进行治理。发现病害虫，及时施药，直至控制为止，保证不发生大面积病虫害，病虫对灌木、花卉和绿篱危害率应控制在8%以下。

（8）及时清理死苗，并在两周内补植回原来的种类并力求规格与原来植株接近，以保证良好的景观效果。补植要按照种植规范进行，施足基肥并加强淋水等养护措施。

（9）灌木、花卉和绿篱养护所产生的垃圾及时清运。

3.果树的管养

（1）果树管养的标准是生长良好，枝叶健壮，树形美观，无死树、缺株，无枯枝、残叶，座果率高，景观效果良好。

（2）生长势良好，枝叶健壮，无枯枝残叶。

（3）保持有效浇水,土壤湿度保持在85%以上,雨季做好排水工作，果树没有因缺水或水涝出现枯萎现象。

（4）施肥：果树每年至少要施3次肥。

（5）修剪：通过修剪促使枝条分布均匀，树冠透风透光，除去无用枝条，减少营养消耗。树形及时进行修剪，修剪时要结合维持合理树形要求，将过密枝、阴枝、交叉枝、病虫枝、徒长枝等进行疏剪。青壮年树以轻疏剪为主，老弱树直较重疏剪与较重短截相结合，以利于更新复壮。此外，采果时，结合修剪，采用短枝采果法。

（6）土壤管理：主要是及时松土培土和清除杂草。

（7）控冬梢：主要是控制11月份及以后抽发的冬梢。可采用树盘外开沟，切断吸收根；树干螺旋环剥；人工摘梢；药物控梢等方法进行。

（8）病虫害防治：采取“预防为主，综合防治”的植保方针，从生态学、经济学和环境保护学观点出发，以农业防治为主，药剂防治为辅的综合防治技术措施，经济、安全、有效地控制病虫为害。综合防治主要措施有：①科学施肥；②适时合理采果和修剪；③冬季清园及在树干底部涂刷白三石灰等；④科学用药。

（9）及时清理死树，在三周内补植回原来的树种并力求规格与原有的树木接近，以保证良好的景观效果。补植要按照树木种植规范进行，施足基肥并加强淋水等保养措施。

（10）根据树木落叶的情况，不定期耙扫落叶并及时清理；修剪的树枝及时清运。

4.乔木的管养

（1）乔木管养的标准是生长良好，枝叶健壮，树形美观，行道树上缘线和下缘线整齐，修剪适度，无死树、缺株，无枯枝、残叶，景观效果良好，且不得影响视频监控。

（2）生长势良好，枝叶健壮，无枯枝残叶。

（3）结合每种树的生长特点如叶芽、花芽分化期等，确定修剪时间，避免把花芽剪掉，使花乔木适时开花；乔木整形效果要尽量与周围环境协调；行道树修剪要保持树冠完整，枝叶密度适宜，内膛不空又通风透光，且不能影响路灯和指示牌；修剪时按操作规程进行；尽量减少伤口，剪口要平，不能留有树钉；荫枝、下垂枝、下缘线下的萌蘖枝和干枯枝叶要及时剪除。

（4）根据不同生长季节和天气情况，不同植物种类和不同树龄适当淋水，行道树要用水枪喷淋，以便于清洗灰尘。

（5）每年的春、秋季重点施肥1～2次。施肥量根据树木的种类和生长情况而定，种植三年以内的乔木和树穴有植被的乔木要适当增加施肥量和次数。

（6）经常清除杂草和松土，清除杂草和松土时要保护好根系，不能伤根及造成根系裸露。

（7）及时清理死树，在三周内补植回原来的树种并力求规格与原有的树木接近，以保证良好的景观效果。补植要按照树木种植规范进行，施足基肥并加强淋水等保养措施。

（8）采取“预防为主，综合防治”的植保方针，从生态学、经济学和环境保护学观点出发，以农业防治为主，药剂防治为辅的综合防治技术措施，经济、安全、有效地控制病虫为害。发现病害虫，及时施药，直至控制为止，保证不发生大面积病虫害，病虫对乔木的危害率应控制在8%以下。

（9）做好防台风工作。台风前加强防御措施，合理修剪，加固护树设施，以增强抵御台风的能力。台风吹袭期间迅速清理倒树断枝，疏通道路。台风后及时进行扶树、护树，补好残缺，清除断枝、落叶和垃圾，使绿化景观尽快恢复。同时要求随着树木的生长，及时将护树带或铁箍放松，以免嵌入树皮内。遇雷电风雨、人畜危害而使树木歪斜或倒树断枝，要立即处理、疏通道路。

（10）根据树木落叶的情况，不定期耙扫落叶并及时清理；修剪的树枝及时清运。

5.园林绿化管理服务的其它要求

（1）各种绿化养护工具及耗材（含除草剂、农药）由中标单位解决。

（2）因中标单位养护不当造成死亡的，所有费用由中标单位负责。

（3）配合学校的整体绿化规划工作，协助校区每年的绿化植树活动，对校区各类树木的移种提供合理化、专业化意见，如果校区有树木需要移种的，由中标单位无偿完成移种任务。

（4）校区重点景观区域的绿化整齐雅观，四季常绿,不得有杂草，修缮要整齐。

（5）学校临时布置的校区绿化美化工作，由中标单位无偿提供设备、人力完成。

（6）绿地无践踏秃裸部位。

（7）绿化带乔木、灌木枝条清晰，树冠匀整，无明显弱小、病、枯、黄枝叶。

（8）草坪无明显杂草，无垃圾杂物。

（9）恶劣天气作好绿化植物保护，防止绿化植物大范围倒、折。

（10）负责绿化垃圾的清运工作。

（四）建筑、设备、设施的维保、维修、维护、管理

★中标人以总承包方式，包工人、包物业管理服务的设备工具、包材料、包工人保护用品、福利等，完成以下项目要求。（投标文件中提供承诺函，格式见后附）

1.建筑物、构筑物本体及附属道路等土建项目的日常维修、维护、管理（单体单件单项维修工程造价在1000元（含）以内的，包工不包料,但需要特殊施工资质的维修项目除外；单体单件单项工程造价在1000元以上，由学校（校区）安排维修。造价标准按现行属地政府建筑与装饰工程等综合定额计算，以采购人确认为准）

服务范围：

（1）校区内房屋建筑物和构筑物本体及附属道路、房屋的墙地面、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道以等日常养护维修。

（2）大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。

3.有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员须符合国家、广东省以及所在市相关要求

服务标准：

（1）建立校区内房屋本体与配套设施等物业的管理资料档案、并妥善使用与保管。

（2）建立房屋本体及配套设施巡查制度、应急预案、建立24小时报修制度、维修养护制度，并建立档案记录，发现问题应及时报告采购方，提出方案和建议，经批准后组织实施。遇紧急情况，应采取必要的措施。对房屋日常维修、养护记录完整。

（3）校区楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象。

（4）无擅自改变房屋用途行为。

（5）外墙面外观完好、整洁，做到清洁明亮无破损。

（6）维护房屋、门窗、锁具、栏杆、扶手等公用设施的完好和正常使用，及时完成各项零星维修任务，零星维修合格率不低于90%。

（7）维护校区场地、道路、路牙、人行道、沟、井等共用设施完好和正常使用，做到墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；墙地面有碎裂、断裂或缺损的，应在规定时间内安排专项修理。及时完成各项零星维修任务，零星维修响应时间不超过6小时，合格率不低于90%。

（8）每年雨季前对建筑避雷系统进行检查并做好记录，同时动员和组织使用人对重要设施设备进行防雷检查；保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施； 每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决。

（9）宿舍门锁维修不过夜，门锁、门窗毁坏等室内维修，做到随叫随修。

2.公共设备维修、维护、管理（单体单件单项维修工程造价在1000元（含）以内的，包工不包料，需要特殊施工资质的维修维护项目除外。由中标人定期维护清理化粪池，确保不溢出，中标人须配备专职的具备资质、经验丰富的空调维修、电梯安全管理技师。单体单件单项工程造价在1000元以上，由学校（校区）维修（造价标准按现行属地政府建筑与装饰工程等综合定额计算，以采购人确认为准）。

  公共设备维护、保养的范围：中央空调系统、各类设备机房、电梯机房、电梯、泵房、配电房、给排水系统、通风排风系统、复盖面办公区域所有建筑物设施。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员须符合国家、广东省以及所在市相关要求。

（1）给排水、供水系统

①协助学校巩固省节水型高校创建成果，建立供用水设备档案，建立日常供水、用水、排水管理报修制度，应急预案，根据实际使用情况制订年度、季度、月、周设备维修保养计划。

②记录每日用水消耗数据，防止冒、滴、漏，大面积跑水事故的发生；每月定期将学校各部门楼宇、经营服务单位用水抄表记录提交给学校。

③保持供水系统的正常运转，定期检查水泵运转情况，对外转供水须报请采购人许可。

④保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染。

⑤定期检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转。

⑥保证排水系统的正常运转，防止阻塞。

⑦停水预先通知学校及师生，以便做好安排。

服务标准：

（1）建立24小时报修制度，每日至少1次对水泵房和给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。

（2）每日记录总水表及各单元楼水表数据，按采购人的日常要求上报数据，并做好节能管理工作。按制度管理各种临时用电，对外转供电须报请采购人许可。

（3）建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，做好节约用水工作，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，定期检查、保养、维护、清洁。

（4）保持二次供水房清洁卫生及定期巡检，由中标人每学期清洗消毒一次，并提供一份及格的水质检测报告，确保做到无二次污染，操作人员须持有健康合格证，生活水箱、热水器检修口封闭、加锁。

（5）至少每月清扫各场所排水沟、排水口一次，保持排水畅通，防止天面浸水、管道堵塞、倒灌浸水。

（6）对水泵房及机电设备按周、月、季度进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。

（7）建立24小时日常报修维修值班制度，并做好报修维修纪录，给排水系统发生故障时，值班维修人员在20分钟内到达现场有效控制处置，实施维修。一般事故的维修做到不过夜；爆水管时维修人员在15分钟内到达现场抢修，大修24小时内报主管部门，一年内无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送市场监督部门校验；未经采购方许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。

（8）每日对地下室排水设施设备系统进行巡检至少一次，避免发生水浸事故，每日巡检和处理屋面排水系统至少一次，以防屋面积水。

（9）定期清理校区内排污系统管网、井、沟（每季度一次，雨季加大清理频度），确保系统通畅，不返污，井盖上无污渍、污物。污水排放管道（沟渠）应做到无异味、无杂物、不堵塞。无瘀积、无蚊蝇繁殖。做好二次供水池定期消毒维护。

（10）学生宿舍室内水管爆裂、漏水等供排水维修做到随叫随修。物业公司应该配备电动疏通机，及时清理楼宇管道堵塞情况。遇到难以清理情况，报校区办处理。

（11）负责定期维护校区化粪池，按规范要求定期进行清理、清运，确保无溢出。

（2）电梯系统

（1）深入贯彻学习落实《特种设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定》等文件精神，尤其是明确“第八十五条……（三）委托物业服务企业等市场主体管理的，受委托方是使用单位。” 如电梯产权移交，中标人须按要求协助承接办理使用登记等手续，应当按特种设备行业管理要求配置工作人员，明确主要负责人等岗职责，按要求配备一名安全总监、一名专职电梯安全管理员（持证上岗率100%）。

（2）中标人要将主要负责人、电梯安全总监和专职电梯安全员的设立、调整情况，《电梯安全风险管控清单》《电梯安全总监职责》《电梯安全员守则》以及电梯安全总监、电梯安全员提出的意见建议、报告和问题整改落实等履职情况予以记录并存档备查

（3）负责监管电梯维保单位对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理和定期检查、维护、保养。

（4）健全电梯设备档案及修理记录，建立电梯设备档案，做到一梯一档，分盒存档，建立日常电梯运行管理制度、报修制度和应急救援方案；配合电梯维保单位做好电梯定期维保、维修抢修以及安全年检工作。

（5）负责监管电梯维保单位保持电梯轿厢、并道、底坑、机房及各梯整流控制柜的清洁。

（6）日常定期巡查电梯运行系统，做到防范设备和人身安全隐患，发现问题应及时报告采购人，并做好电梯运行维修档案。

（7）密切监视和掌握电梯的运行动态，保证所有电梯轿厢内照明正常，及时做好电梯运行的调度、管理工作。

服务标准：

（1）执行电梯运行管理制度，建立一梯一档，至少配备一名专职电梯安全管理员（持证上岗率100%），确保电梯按规定时间安全运行。

（2）建立24小时报修制度。

（3）每日至少一次对所有电梯照明、机房温度、钢丝绳、轿厢风扇、门的开关情况、运行舒适度、平层准确度、异声、内选外呼按钮、层楼显示进行巡查并做好详细记录和处理、报修。

（4）严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，配合和做好电梯年检、维保、资料存档工作。

（5）制定电梯困人救援预案，至少每学期进行一次应急演练并做好记录。

（6）发生电梯困人等紧急事故时，按制定的应急救援方案执行，及时沟通联系电梯维保公司，救援人员应在15分钟内到达现场，及时排除故障。电梯设施完好率达到100％。

3.供用电系统

（1）对校区内所有的供用电系统的高、低压设备建档。建立日常报修制度、停送电操作规程、高低压设备（系统）定期维保（检修）制度（不包含供电管理部门有特殊资质要求的项目）、安全用电巡查制度、配电房管理制度等规章制度。

（2）切实做好值班工作，迅速协助解决供电异常、停电等突发事件。

（3）记录每日电能消耗数据，提出节能举措。

（4）保障各供用电系统和公共使用的照明系统设备和表计正常运行，及时维修和补充缺损。

（5）停电限电事先出通知、以免用户措手不及。

（6）对临时用电有管理制度。

（7）制定突发事件应急预案，发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。

（8）负责校区内的音源、服务器、喇叭正常用电及协助维修保养工作。

服务标准：

（1）每日至少1次对高低压电房和供电系统进行检查巡视，发现问题和隐患应及时报告采购人。

（2）每日记录总电表及各单元体的用电数据，按采购人的日常要求上报数据，并做好节能管理工作。

（3）严格执行制定的各种维修和运行规章制度、规程。

（4）按制度管理各种临时用电，对外转供电须报请采购人许可。

（5）对各单体楼的楼层配电间（强电）至少每周巡查一次，至少每季度进行一次全面检查、维保、清洁等工作，并做好记录。设备及机房环境清洁、完整、设备接地装置、避雷器完好，保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。供电设备完好率达到99％、弱电设备完好率达到98％。

（6）所有高、低压配电房实行封闭管理：建立24小时运行维修值班制度，并做好值班记录，电房内供电模板清晰准确；供电运行和维修人员须持证上岗（持证上岗率100%）；按周、月、季度、年度进行检查、维保（不包含供电管理部门有特殊资质要求的项目）、清洁，配备符合要求的灭火器材，保证配电房和全部设备清洁完整、设备接地装置、避雷器完好、所有机电设备和配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好，室内无杂物、灰土，无鼠、虫害发生，保持电房、机房室内清洁和干燥。供电设备完好率达到99％。

（7）建立24小时日常报修维修值班制度，并做好报修维修纪录，供电问题报修时维修人员应在15分钟内到达现场实施维修，小修不过夜，大修24小时内报主管部门，维修合格率100％；一年内无重大管理责任事故。加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；按季节特点管理和维护好校区内的灯光亮化的设施。

（8）制定突发事件应急处理预案，发生突发事件时，10分钟内到达事故现场，及时处理并上报采购人相关部门，严格管理，不得因疏忽或操作不当而出现大面积停电重大管理责任事故。

（9）明确停、送电审批权限；停电限电事先书面通知用户，以免给用户造成经济损失。

（10）每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。

（11）定期对公共照明系统检查维护，按季节特点管理和维护好校区内的灯光亮化的设施。教学楼、办公楼、实验楼、学生公寓楼道以及教室内照明每日检查一次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。保持路灯，庭院、操场照明完好，定期检修并做好检修记录，完好率达到98%以上。楼道、教室等公共区域照明灯按时开启、关闭，满足使用要求。

（4）空调、通风排风系统

（1）建立空调、通风排风系统设备档案和报修制度。

（2）集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修；通风系统、设备的日常养护维修，维修人员应具备从业资质。

（3）建立空调和通风排风系统的运行管理制度、安全操作规程、设备巡查和维保制度，保证空调和通风系统安全运行和正常使用。

（4）空调内外机的维修、清洗、添加雪种等日常维护工作。

服务标准：

（1）严格执行各种制度和规程。

（2）供冷季节开始前，应提前对空调系统的全系统和风扇进行全面调试和清洗，确保系统能正常安全运行。供冷时，应定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每半年至少清洗、维护保养冷却塔1次；定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每半年进行1次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；每半年至少一次对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；每半年至少一次对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每半年至少除锈漆刷漆1次；每半年对空调循环水进行更换一次，每半年对空调循环水管道进行清洗一次，保证系统水质符合标准要求；根据实际情况进行风管系统清洗，保证空气质量符合标准要求；压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送相关部门校验；按采购人的要求对空调系统设施设备进行能耗统计和分析，做好节能工作；空调系统出现运行故障报修时，维修人员应在15分钟内到达现场实施维修，并做好记录，维修合格率100％。严格管理，不得因疏忽或操作不当而出现大面积停冷重大管理责任事故。

（3）宿舍内用冷报修要随叫随到。

（4）定期巡检巡查通风排风系统和设备的运行状况，发现问题应及时报告采购人；每年应对所有的通风系统做一次全面的检查，将问题及时反馈给采购人，以便能集中处理，保持设备良好的运行状态。用户报修应在20分钟内到达现场实施维修，维修合格率100％。

（5）做好各部门各分体空调高峰使用期的滤网清洗工作，公开服务电话，使用部门预约实施。

（6）制定空调系统、通风排风系统的周、月、季、年度维保制度，并做好维保记录；按学校规定的时间运行空调系统、通风系统。不得擅自开放空调系统。

（五）宿舍/公寓/住宿区管理

1.岗位设置

学生公寓宿舍楼采用围院式管理，一、二期各设置一个固定宿管业务点，安排流动巡岗人员，实行统一管理。

2.小型维修管理

（1）需安排人员定时定点接受师生报修

（2）需要有网络与手机APP报修系统

（3）需要有报修回访机制并备案

3.宿舍楼出入口管理

（1）宿管员须统一着装，佩戴工牌，用语礼貌，服务态度良好。

（2）宿舍楼门岗须配备小型写字台，配备各种应急硬软件设备。

（3）宿管员对陌生来访进行身份登记。

（4）宿管员定期进行业务培训，能熟练给学生说明各种管理制度和服务内容。

（5）宿管员配合学生部门对晚归学生进行登记。

4.宿管员需配合后勤部门进行定期服务回访，收集意见和建议。

5.收发信件服务。

6.公共区域安全管理

（1）巡查员需每日按照规定路线进行公共区域巡查，并做纸面巡查记录。

（2）配合保卫部门对公共路段进行巡查，制止乱摆摊等不文明情况。

（3）配合卫生部门对宿舍楼公共区域进行检查。

（4）配合资产部门对商铺的各种安全、卫生情况进行检查。

7.钥匙管理、空调遥控器等设备设施管理

（1）宿舍管理中心安排独立带锁设施对房间后备钥匙进行管理，如有钥匙、空调遥控器等设备设施缺失，需及时进行更换或者督促有关责任人增补。

（2）宿舍管理中心钥匙管理人专人专管，房间钥匙出借需进行身份登记。不得将钥匙或者房间出借给无手续人员。

（3）宿舍管理中心在新生入学、毕业期间做好要是发放、回收等工作，并进行登记，协助学校做好毕业派遣、房间清洁等工作。

8.房间管理

（1）宿舍管理中心须按照学校设定的流程对房间进行安排入住、更换、退宿等登记安排工作。留存各年度房间调整情况数据，并有及时准确的电子信息档案可供后勤部门进行查阅备案，房间登记准确率须达到100%。

（2）宿舍管理中心须24小时值班，对来访师生进行服务，保证空教师宿舍房间的干净、整洁。定期清查实时住宿情况，及时向学校备案。

（3）协助学校完成宿舍固定资产登记工作，保证房间内部资产完好无损。

（4）配合学工部门对学生房间内部安全、卫生情况进行抽查，并及时纠正学生违规行为，并登记报往相关学生管理机构。不定期开展严查大功率电器和不合格电路使用工作，加强节假日、寒暑假巡检.及时制止楼内推销、乱张贴等违规情况。

9.水电协同管理

（1）配合水电管理部门对供水、供电设施进行检查

（2）配合水电部门进行水电收费和水电使用通知，并及时向师生解答疑问。

10.工程协同管理

（1）配合工程部门对进场施工队进行人员登记，并留有详细备案。

（2）对施工现场进行配合检查，杜绝安全隐患出现。

（3）完工后进行记录备案

11.宿舍服务数据库管理

（1）各项工作须按照类别分别进行记录并按照格式保存。

（2）须随时配合学校摘取各种数据，并建立相关数据库。

（3）安排专人负责学校学生宿舍管理系统日常管理，及时同步更新住宿数据。

12.教师用房管理

（1）宿舍管理中心须24小时安排值班，随时为教师进行临时用房安排。办理入住、退宿须根据后勤管理部门规定，妥善进行钥匙管理，不得私自出借房间。

（2）教师临时用房生活服务人员须24小时值班，生活必需品由学校统筹解决，宿管做好需求统计和物资管理，并协助做好床上用品清洗工作。

（3）教师临时用房须保持干净、整洁，在教师入住之前和退房之后，卫生服务人员须马上进行清洁。空置房间每星期须进行打扫，保证无明显灰尘、垃圾遗留在房间。

（4）教师临时用房服务人员在使用人退房后须对房间设备设施进行检查，做好水电节能工作，如若发现损坏或者丢失，需及时通知相关部门进行维修和添补。

（5）每天安排专门人员对教师临时用房楼的公共区域进行打扫，地面要求无纸屑和垃圾，无明显灰尘。

（6）碧桂园公寓专岗负责设备设施巡查、公共场所环境清洁、水电管理、办理登记入住，必要时协调铺床、清洁、洗涤等工作

（六）教学区域管理

1.教学区教学楼的清洁要求

（1）课室内清洁要求

①地面定时清理，无杂物。

②黑板定时擦试，保证上课使用。

③桌椅无尘迹污渍。

④玻璃、灯饰光洁明亮。

（2）课室区卫生间清洁要求

①地面、墙面、门、窗、玻璃镜面、隔板无灰尘污渍和其它杂物。

②小便器、坐厕、洗手盆无污渍、无积水、无垢、无臭，瓷器光洁明亮。

③保持下水管道水流畅通。

（3）楼内大堂及教室门、不锈钢门、防火门；

①大堂玻璃窗（2米以下）；

②石、砖质地面扫拖；

③教学楼建筑范围内的水泥地、广场砖地面清扫；

④教室桌椅每天擦拭，定时清理；

⑤楼内、大堂石质、瓷砖（2米以下）墙面擦拭；

⑥日常通道扶手擦拭；

⑦楼梯台阶的清扫及不当附着物的清理。

⑧护栏擦拭；

⑨卫生间设施擦拭、冲洗，地面半干湿拖；

⑩垃圾箱除渍，果皮箱擦拭，烟灰盅擦洗；

⑪2米以下标识牌、开关、饰物、灯罩、楼内管道擦拭；

⑫楼道内灭火器、宣传栏擦拭；

⑬低处通风口除尘；

⑭室内空调出口擦拭；

⑮开放天台清扫；

⑯电梯轿厢壁、门擦拭、上油；

2.教学区课室、教学物资、教学设备的管理

（1）按照广东药科大学大学教务部的课表安排、调课通知、考试安排等课室使用计划准时开关课室门。

（2）在不影响正常教学安排的情况下，对于教学单位、学生社团正常使用课室举办讲座等活动给予积极配合，合理安排。

（3）为每个课室配齐粉笔（或者白板笔）、笔擦，每天检查3次配备情况。

（4）对教学区内的课室进行动态管理，确保满足教学及正常使用需要，高效节约，避免浪费。即课室管理员应不断巡查课室使用情况，遇到自修学生人数较多，自修课室较为拥挤时，应及时增开备用课室；对于没人使用或使用率不高的，应及时关闭熄灯，开放课室的座位总体空位率不得高于50%。

（5）在课室楼设立服务台或值班室，负责协调解决课室楼管理的有关事务、工作人员排班，及时处理师生的服务要求，接受师生的投诉等。

（6）保持教学区的安静，制止一切乱吵嚷等影响教学秩序的行为。

（7）保证电铃准时运行，电铃出现故障要及时处理。

（8）做好教师休息室的开、关门工作，保证有充足的教师休息室处于开放状态供教师使用，避免无关人员占用。

（9）对课室内教学设备、课桌椅等物资进行统一管理，对新增的资产及时进帐，对调整的设备进行跟踪，按物资管理的要求做到帐、物、卡相符。要求每月对帐一次。

（10）工作人员应提前10分钟到位，做好教学楼课室上课前的扩音设备的出借登记及课后的收回工作。

（11）保证教学楼内课室照明设备的正常关启；保证课室里的课桌椅配备整齐，每天检查课桌椅的配备情况。

（12）制订有关教学设备的使用指南，并贴在相关设备旁边，方便师生使用前阅读。

（13）按规定维护保养教学设备，配件（如电源线、插线板）配备齐全，保证各项教学设备随时处于可投入使用的状况。

（14）每日检查课时内的设备状况，发现故障及时处理。一般故障，应随叫随到，当天维修完毕。维修期间，有备用设备的，应换上备用设备，没有备用设备的，要及时对使用该课室的老师说明清楚，确要使用有关设备上课的，要及时与相关部门联系，调整课室并提前通知上课学生。

（15）对教师在课堂教学过程中教学设备出现的问题及时提供技术支持。对于教师在教学过程中提出的技术支持请求，应在5分钟内赶到现场并进行处理。

（16）做好多媒体讲台钥匙的保管工作，对按计划需要使用多媒体设备的课室，在每天开课室门时，打开多媒体讲台及电脑，并保证电脑能正常运行；对临时使用多媒体设备的，做好多媒体讲台钥匙的出借登记及回收工作。关闭课室门前，保证多媒体设备及多媒体讲台处于关闭状态。

（17）妥善管理宿舍区、教学区饮用水取水点，及时反馈用水情况。如缺水，协助校区办向水部采购，做好送水统计。

（七）公共卫生及突发应急事件处置

1.公共卫生管理

（1）积极配合各级人民政府、卫健部门以及学校要求做好师生传染病防控工作；

（2）在相关政策、文件的要求上，熟练运用信息化技术对防控工作进行补充；

（3）及时了解相关政策动态，提出对应的解决方案，第一时间完善校内的防控工作；

（4）结合本地区及学校特点，通过信息化、机械化等手段，提供严格且便捷的管理方案。

2.突发事件应急管理要求：

（1）在重特大设备事故、自然灾害事故、环境污染事故、信息安全突发事件等发生时，负责协调本部门做好事故的应急处理工作；

（2）负责专项应急预案的编制和演练；

（3）在设备事故、自然灾害事故、环境污染事故、信息安全突发事件等应急处理中向应急办报告应急处理情况；

（4）协助有关部门做好设备事故、自然灾害事故、环境污染事故、信息安全突发事件等应急物资的准备工作；

（5）保障本单位在突发事件应急中通讯的畅通。

（6）监督安全监察部做好事故的调查、取证工作。

（7）政府有关部门对突发事件进行调查评估时，事发单位应积极配合，提供相关资料。

投标人须对本项目上述各服务内容中的管理重点、风险点，提出应急管理方案、特色服务方案。其中，针对采购人特点所提出的特色服务，包含但不限于：标准化管理、环保节能、创新管理等方面。各种特色服务均应适配学校现有情况及将来发展趋势。

（八）人员进驻、管理及其他服务要求

1.进驻管理

（1）详细审阅、熟悉校区内所有的设计图纸，并从物业管理及用户角度对物业管理提出专业管理意见、改进方案。

（2）迅速熟悉校区内所有的机电设备系统、楼宇智能化管理系统、网络系统、IT基础设施的性能、规格、造型、布置提出专业管理意见和建议。

（3）详细了解业主的目前物业状况，并从物业管理及用户角度提出专业意见和改进方案。

（4）对业主提供的图纸、资料、档案等提出专业意见和建议。

（5）制订进驻验收标准及物业接收计划，草拟工作日程并调配工程人员按工程进度及质量标准逐步进行验收。

（6）协助学校做好职责范围内的资产移交工作。

服务标准：迅速熟悉管理区域情况，一旦入驻即能立刻提供业主所要求的管理与服务，处理各类日常事务和应急事务。

交接要求

（1）中标人入驻提供服务前，应与采购人及在（原）管物业服务公司于15日内做好相关服务的交接工作，根据学校现有情况及在（原）管物业公司的交接方案的基础上，提供全面且便捷的接管方案，优先安排原来的员工，确保稳定交接，降低采购人在双方交接阶段的风险及工作量，不得影响学校（校区）正常运作。

（2）采购人对安保装备、视频监控、消防设备、应急装备、各类交通设施（含智能交通道闸系统、斜坡垫等）列好清单，注明质量情况，做好价值评估，编制移交表。中标人对安保装备、视频监控、消防设备、应急装备、各类交通设施等进行清点验收后，由甲乙双方在移交管理表上签字，交由中标人管理。

（3）中标人应同时提出三年后的交接预案。在三年服务期满后，中标人与下一服务期的物业服务公司的交接工作作出预案，明确各方责任范围。

（4）如未变更中标人，但也需要提供下一合同的年度工作方案及上一合同整体工作总结。

2.档案管理

（1）建立管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作。

（2）健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料，及时增加修改资料。

（3）建立设备、设施、保洁、车辆等日常运作管理档案。

（4）所有资料及管理资料分为图、档、卡、册四类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱内。

（5）合同期到期前一个月内，需做好各类交接档案的准备工作，按校方要求准时交接。

服务标准：所有有关办公区域管理档案资料，须保证完整、完好，撤离时全部移交办公区域方。做好档案资料的保密工作，确保相关信息不外泄。

3.会务服务

为校区内举办的各类会议、活动提供服务，包括：

（1）会场布置、会议材料复印、发放，与会人员登记、会议礼仪接待、引导服务等。

（2）视频、音响保障。会议、接待等活动需要用到影音设备时，安排专人提前开启相关设备设施，并做好日常管理维护，确保正常使用。

（3）会议期间开水供应及相关服务。

（4）会议后会场整理、保洁服务

（5）按照校区办及有关部门要求做好日常客服工作及领导交办的其他事宜。

服务标准：建立会议室管理制度，制订会议服务规程并认真落实，做好会议室的音响服务，礼仪接待周到、规范。保证会议期间茶水供应并定时续水，会前会后打扫室内卫生，保持室内整洁，会场布置及时。

4.收发服务

建立收发中心，传递报刊、杂志、信件派发送至每一部门信箱；提供订票、订报、订饮用水等服务，协助办理学生火车票优惠卡的具体事项。

服务标准：报刊、杂志、信件派发及相关服务及时、准确、有记录。

5.公共关系管理

（1）主动联系本校区所在地水、电、气的供应、管理部门和环卫、公安等部门，建立良好关系和应急协调机制。

（2）主动联系本校区公共设备制造供应商，了解设备大修、维护情况，建立良好关系和应急协调机制。

（3）及时对接项目业主单位、施工单位，做好施工、维保工作跟进。

（4）协助校方沟通、协调管理校内经营服务网点。

服务标准：对外与各相关部门建立良好联系，在有事情况下能够获得及时支持与帮助。对内定期了解和满足业主需求，提高服务管理水准。

6.节能管理

根据政府主管部门及学校严格要求做好节能降耗管理，积极配合学校完成年度节能任务。物业管理公司应建立并实施行之有效的节能降耗管理责任制，杜绝浪费现象。

服务标准：

（1）成立节能管理工作组，制定切实可行的能源管理、节能管理制度，并实施。

（2）按学校要求定期准确抄表，按时上报各种水、电、冷气表读数，协助查偏。

（3）做好外单位表计的登记、抄表、拆表、上报结算数据工作。

（4）协助完成对学生集中收费工作，按校区要求对学生宿舍用电进行集中抄表造表，要协调做好用电量收费公示及解释工作。

（5）每日监控能源使用情况，并作记录，及时上报、处理浪费现象。

（6）供水管道网络、设备阀门无跑、冒、滴、漏现象，风机、公共照明等不浪费运行。

（7）加强节能巡查,引导师生控制好开启灯光的数量及合理使用空调。

（8）制定临时用能（水、电、冷）管理制度，并严格执行。所有办公教学以外的用能（水、电、冷）接点均需报采购人相关部门审批后方可提供。

（9）按采购人的要求，协助完成节能降耗的宣传、统计分析及资料上报等工作。

（10）依据节假日、寒暑假及公共场所使用实际情况，及时调整用能时间、关闭不需要使用的用能设备设施，以减少能耗浪费。

（九）人员需求清单

★[1]物业管理服务人员配置总人数不少于159人，其中服务中心管理人员不少于5人，综合部人员不少于28人，维修维护部人员不少于15人，清洁人员不少于33人，绿化人员不少于9人，安保员不少于69人。（投标文件中提供承诺函，格式见后附）

★[2]供应商在投标文件中提供的人员，即为项目实施时投入的人员。未经采购人同意，不得更换人员。（投标文件中提供承诺函，格式见后附）

★[3]供应商承诺如获中标/成交，拟委派的项目经理将到岗履职，不得兼任其他项目的项目经理。（投标文件中提供承诺函，格式见后附）

  [4]具体要求：

1.服务中心岗位配置要求如下：

编号	服务岗位名称	人数	配置说明
1	项目主任	1	1.具有由相关政府部门或行业机构颁发的管理类相关专业中级或以上职称； 2.具有5年或以上物业管理经验。 工作积极主动，责任心强。
2	综合部主管	1	1.具有由政府部门或行业机构颁发的管理类初级或以上职称； 2.具有5年或以上物业管理经验。 工作积极主动，责任心强。
3	维修维护部主管	1	1.具有由政府部门或行业机构机构颁发的管理类或机电类相关专业初级或以上职称； 2.具有5年或以上维修维护类相关经验。 身体健康，具有良好的沟通能力和组织能力。
4	清洁绿化部主管	1	1.具有由政府部门或行业机构机构颁发的管理类相关专业初级或以上职称； 2.具有5年或以上清洁绿化经验； 熟悉绿植管护，工作积极主动，责任心强。
5	安保部主管	1	需有相关安保服务管理工作经验，懂得ISO质量管理认证体系工作，有较强的组织能力、协调沟通能力，持有《保安师资格证》或《物业管理师资格证》。在中标人公司工作满一年以上并签订劳动合同，具有保安管理工作五年以上经历
总计		5

2.综合部岗位配置要求如下：

编号	服务岗位 名称	人数	岗位条件	备注
1	客 服	2	具备相关工作管理经验，工作积极主动，责任心强，负责项目部行政管理、档案材料整理报送、校区会议、接待等活动会务，熟练操作投影、音响、灯光设备等开关、控制	工作安排：日常行政班，遇重大活动、重要会议或突发事件，配合加班
2	课室管理员	4	负责公共教学楼课室开关门、维修报障、节能管理等工作	工作安排：早午晚上课时段；两班制，每天上班3人，每班2人，另调休1人
3	学生公寓1-13栋、教师公寓1栋宿管员	18	1.学生宿舍管理员负责报修登记上报，来防人员登记管理，宿舍检查，公共设施检查，宿舍钥匙使用管理等工作； 2.教师公寓宿管员负责完成登记入住、铺床、清洁、协助洗涤等工作	工作安排：一、二期各设置一个固定宿管业务点，其中在岗办公1人（协调三期事务）、巡岗1人，另二期单独安排1人专岗负责教师公寓事务；每班5人，3班倒。另调休3人。
4	教职工碧桂园公寓管理员	4	负责设备设施巡查、公共场所环境清洁、水电管理、办理登记入住，必要时协调铺床、清洁、洗涤等工作	工作安排：三班倒，另调休1人
5	三期宿舍及体育馆（建成移交后补充协议）	——	学生宿舍管理员负责报修登记上报，来防人员登记管理，宿舍检查，公共设施检查，宿舍钥匙使用管理等工作；体育馆场地物业清洁水电管理	工作安排：三班倒，另调休1人
总计		28

3.维修维护部岗位设置要求如下：

编号	服务岗位名称	人数	岗位条件
1	高压电工	4	高压运行维护技师兼日常交办的其他维修维护任务
2	弱电工	1	网络、广播、楼宇对讲、监控安防、楼宇自动控制等专业技师，完成学校智能化系统相关巡检、日常管理维护工作兼日常交办的其他维修维护任务
3	低压电工	4	低压电工作业技工兼日常交办的其他维修维护任务，负责学校水电设备登记管理、水电抄表报送，跟进能源管理
4	泥水工	2	负责学校各类路面、墙面、磁砖等泥水简单修缮工作兼日常交办的其他维修维护任务
5	暖通工	3	负责校区行政办公场所，宿舍（包括碧桂园公寓）水暖维修维护工作兼日常交办的其他维修维护任务
6	特种设备安全管理员	1	负责电梯等特种设备设施安全管理
总计		15	注：确保24小时内有工程人员值班在岗。暖通工及特种设备安全管理员须按要求数量配备（未含三期建成后所需人员）。

4.清洁岗位设置要求如下：

编号	范围	人数	岗位条件
1	行政楼、公共实验大楼、学院楼5栋	8	负责行政楼、公共实验大楼、学院楼环境卫生清洁工作
2	图书馆	4	负责图书馆环境卫生清洁工作
3	教学楼	4	负责教学楼环境卫生清洁工作
4	南药、会议中心片区	2	负责南药、会议中心片区环境卫生清洁工作
5	解剖、实验楼	1	负责解剖、实验楼环境卫生清洁工作
6	外围道路、广场及草坪（草坪生活垃圾）	5	负责外围道路、广场及草坪（草坪生活垃圾）环境卫生清洁工作
7	垃圾收集清运	1	负责校区生活垃圾收集清运工作
8	1-13栋学生宿舍和教师公寓	5	负责1-13栋学生宿舍、教师公寓环境卫生清洁工作
9	三期学生宿舍及体育馆	——	负责三期学生宿舍、体育馆场地环境卫生清洁工作（建成移交后补充协议或按有关流程采购）
10	调休人员	3
总计		33

5.绿化岗位设置要求如下：

编号	范围	人数	岗位条件
1	绿化工	9	负责绿化区域（包括碧桂园公寓绿化养护）的美化、修剪及施肥驱虫等养护管理（不含三期建成后所需人员）
总计		9

6.安保岗位设置要求如下：

编号	岗位名称	岗位数	班次	人数	备注
1	领班	1	3	3	完成安保部负责人布置的任务
2	文华路门岗	5	3	15	门岗执勤、值守等
3	南大门岗	1	3	3	门岗执勤、值守等
4	西大门岗	1	3	3	门岗执勤、值守等
5	行政楼门岗	1	3	3	门岗执勤、值守等
6	公共实验大楼	1	3	4	门岗执勤、值守等
7	图书馆门岗	2	2	4	门岗执勤、值守等
8	巡逻岗	4	3	12	校区楼宇周边、校道、山体、水体等巡逻防控
9	视频监控室	1	3	3	负责校园安防监控中心的日常监控管理及相关设备的日常巡检
10	消防中心	2	3	6	根据《消防法》、《微型消防站建设标准》配置
11	替岗人员	13	1	13	根据《中华人民共和国劳动合同法》、《企业事业单位内部治安保卫条例》、《广东省保安服务管理条例》、《广东省保安服务管理条例实施细则》等文件的要求，充分保障安保人员的合法利益，根据“8小时值守岗位，周六日不休息，定员1人。另增设1名替岗人员。”的岗位人员配置标准。
合计				69	安保力量（含安保部主管）总人数为70人（三期建成后需要增加相应人员，另行按规定补充）

中标人应为本项目设立单独的整体管理机构，该机构负责各项物业服务的提供、质量保障及人员管理等工作。拟定物业管理部门至少但不限于以下所列部门:

1.物业管理中心

2.清洁、绿化管理部

3.维修维护工程部

4.综合部（接待、会务服务部）

  5.安保部

须采取措施，确保物业工作人员稳定，特别是骨干人员（主要管理层人员）。相关人员变动须经校方书面同意，其他人员变动须校方备案。物业公司项目总负责人及部门负责人须及时与采购人沟通，第一时间报告重大、紧急事件；定期向采购人汇报工作情况，并提供相关报告。保安人员的变动须遵循当地公安部门的有关规定。

（十）一般易耗品、消耗品配置要求

一般易耗品、消耗品应满足实际工作需要,投标时应详细列表（设备名称、规格型号、厂家、价格、数量等）说明。

（十一）特殊器械、工具、设备配置要求

★因校区地域范围大，近年来接待各级来访较多和学生应急就近送医频次多等实际需要，中标人须按公安机关及校园安保要求，配备足够的设备设施。中标人需要至少配备小型垃圾清扫车1 辆、小型洒水车1辆、维修小型挖机1辆、小型高压管道清污疏通机1台、6台电动巡逻摩托车、5台电动巡逻车（四轮9座），30台对讲机（带移动通讯功能）、20台执法记录仪、20个强光手电筒、20件防刹背心、20个头盔、20块盾牌、20把钢叉、20把橡胶警棍、20附防刺手套、20瓶辣椒水、无人机一台。此外，其他维修工具用具按照岗位及实际要求配置。（投标文件中提供承诺函及清单，格式见后附）

（十二）其它专业服务

以下服务不额外增加费用：

1.专业绿化升级改造管护

中标单位需提供专业绿化管护服务，配合完成学校园林绿化升级改造工程，若改造工程未增加绿化面积则继续负责改造后区域的绿化养护等工作。

2.专业除四害服务

（1）灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂、灭白蚁红蚁、防蛇等。

（2）科学有效地进行卫生消毒。

（3）按照政府的要求做好学校卫生的执行落实及实施工作。

服务标准：定期开展灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂工作；白蚁红蚁也定期杀灭；定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中注重科学合理用药，不使用国家禁用药品。

3.大型活动支援

采购人在服务区域内举办大型活动（开学/毕业典礼、校庆、校运动会、集中考试、外单位交流活动等）增派人员支援。为活动现场提供现场布置、秩序维护、设施设备维护、环境清洁、迎宾接待等服务。活动结束后根据采购人需要提供专项清洁打扫及垃圾清运服务。

4.信息化管理

中标人在日常管理中应具备信息化、智能化的能力。针对以上各项服务内容，包括但不限于使用以下对应的软件或系统：

（1）物业管理智能控制系统；

（2）物业设备综合管理系统；

（3）智能核查考勤信息软件；

（4）智能楼宇监控综合管理系统；

（5）智能物业维修服务系统（由中标人配备）。

第二章 商务要求

一、总目标

1.依法、科学、规范管理，达到细微、周到、真诚、规范的服务要求，建设现代化、人性化管理服务体系。管理范围内全面导入和推行质量/职业健康管理体系。

2.加强与采购方的沟通与协作，自觉接受采购方的监督，广泛听取采购方的建议和意见，对合理的建议要及时采纳、认真整改，支持和配合采购方发展业务，努力提高满意度，综合考评得分达到80分以上。

3.规范和完善24小时值班制度，对物业管理服务的报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类情况的反馈时间，在正常工作日不超过半小时；非正常工作时间不超过1小时，并视轻重缓急及时处理，建立配套的回访制度和记录。

4.管理范围内标识统一、规范、完备、科学，无安全隐患。

二、总要求

（一）投标人具备丰富的物业管理服务经验，内控制度完善。

（二）投标人须做到下述各点，否则由此所发生的各类纠纷由物业管理企业自行承担，并负相应的经济和法律责任：

1.物业管理企业员工进入工作期间，须遵守国家法律法规和物业的规章制度，切实履行相关的工作制度和职责。

2.物业管理企业须按照劳动合同法要求负责为其员工缴纳各类社会保险费用，同时保证用工的合法性。

3.结合各岗位特点，投标人中标后须负责对其员工进行岗前培训，加强安全教育，所有人员须经过培训合格后才可上岗。对于国家、行业规定一些特殊的工种，提供的人员需具有相应资格和资质。上述培训资料应向采购人报备。

4.投标人中标后承担独立法人单位应该承担的全部责任，包括但不限于计划生育、综合治理、刑事、民事、工伤、社保、员工劳保福利等一切责任。

5.投标人要结合物业服务项目的实际情况，对责任区内后勤管理建立健全各项管理制度，明确各岗位工作标准，并制定具体落实措施和考核办法。

6.中标人与采购人要依法依规签订《物业管理服务合同》，采购人对物业管理的具体要求、标准及中标人的具体承诺、措施等细则须在合同中予以明确。

7.严格执行并配合完成采购人制定的物业管理考核要求。

（二）要求投标人应达到安全性、保密性、规范性的要求。创造和保持整洁、文明、安全、有序的工作环境；中标人应为采购人提供安全性、保密性、规范性的物业服务，创造和保持整洁、文明、安全、有序的学习、生活、工作环境。

（三）采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有指导、检查、监督权及协调权。对中标人的物业管理方案、建立的各项规章制度等重要管理决策有直接参与权与审批权。根据有关规定和采购方需求，中标人需拟定详细的管理服务细则或拟定详细的管理服务实施方案，且经采购方认可后方能实施，但不视为免除中标人的违约责任。采购人对中标人组建的机构进行业务归口监督管理，物业管理企业按合同约定提供物业管理服务，采购人在需要时有权对中标人服务费用收支及财务报表情况进行查询。

（四）为保证服务质量，中标人对录用人员要严格审核，保证录用人员没有刑事犯罪记录，按岗位规定持有相应上岗资格证。中标人负责属下员工的职业道德教育、业务知识培训工作。如果中标人的派驻人员受到采购方的工作人员三次以上投诉或有违反或损害采购方利益的，经查证属实，确实违反了合同约定和相关管理规定的，采购方有权要求中标人更换该派驻人员，中标人应当在三天内予以更换。

（五）中标人管理队伍要保持稳定，部门经理及重要岗位人员须经采购方审查同意后方能任用或变更。经采购方核定后的岗位要保证到位，新到岗人员素质不得低于原有岗位人员，并做好工作交接手续完善。

（六）中标人全部工作人员须符合劳动法用工标准要求，需提供在采购方辖区范围内服务人员健康证明。中标人全部人员须购买相应劳动保险，并提供相关人员的社保证明、商业保险证明及身份证明。如中标人的工作人员在招标单位内发生违法违规行为，所造成一切后果及损失，由中标人承担责任和负责赔偿。

（七）应急管理能力：在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购方对中标人的工作人员有直接指挥权，中标人每年须组织全体人员进行消防培训及应急疏散演练、电梯应急救人演练等每学期不少于1次，并做好记录。对新招入或轮岗人员要即时培训，保存培训记录。

（八）中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度；在日常管理中要建立交接班、设备保养等制度。各项维修保养工作，须按采购方要求的时限以高效、保质、保量完成。配合采购方实施校区的节能措施（含节电、节水等），制订有关可行节能管理办法。各项报修维修记录、制度等须要向学校备存一份，及时做好交接。

（九）中标人各类人员按岗位着装要求统一着装，佩带工作号牌，言行举止规范，文明礼貌，保持仪容仪表，树立公众形象，作风严谨，公众岗位的工作人员形象、身高要符合服务要求。中标人负责其工作人员的制服、警具、对讲机、劳动工具等。

（十）中标人需确保在管理服务期内辖区内无以下事故发生：（投标文件中提供承诺函，格式自拟）

1.被盗等治安案件；

2.纵火、爆炸、投毒等恶性事（案）件；

3.外事纠纷、泄密等事（案）件；

4.不按照安全文明施工要求，缺少教育培训，违反有限空间作业、违规用电动火、违规使用机械设备等要求造成的安全生产责任事故。

中标人在提供管理服务时须做好各项安全防范措施，中标人所有工作人员在合约期间如发生任何人身意外（生病、伤亡事故）、事故或触犯法律法规（包括劳动用工制度、发生劳资纠纷、采购人的校规校纪等），或损坏采购人的设施和物品，或因管理责任造成采购人师生员工财产丢失被盗等，由中标人负完全责任。

（十一）中标人一切管理服务工作的实施，须以服从于采购方的工作需要为前提，以方便采购方为原则。

（十二）中标人的服务态度、服务质量、服务效率要严格达到标准，并定期接受采购方的考核。凡各种物业管理、操作过程杜绝发生客户投诉。若发生有理严重投诉时，法定代表人或其授权人半小时内须到达现场接受采购方的投诉处理意见。若考核不达标，采购方有权单方面更换服务单位。

（十三）为确保服务范围内各物业运行稳定安全，在平等自愿、同等条件下，采购方有权建议中标人留用在管（原）物业管理公司本项目的员工、且承接相关的劳资义务，其工资及福利待遇不低于在管（原）物业管理公司的水平，人员接收方案应包括工资、福利待遇等明细，纳入投标报价成本；资产接收方案要列明接收名称及费用。投标人是采购方在管物业公司不需要提交。

（十四）中标人在做好本职工作的同时，有责任向采购方提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

（十五）物业管理服务费实行综合计价，即：物业管理成本＋法定税费＋利润；采购方除按合同规定支付物业管理服务费和合同明确规定的相关费用外，物业管理各项费用开支均由中标人自行承担。

（十六）投标人须对本项目进行整体投标。未经采购方书面同意，中标人不得将本物业的管理责任转让给第三方。

（十七）物业管理、服务中所需的消耗品、易耗品（如各种公共垃圾袋、扫把、拖把、抹布、消杀用品等等）（除双方有约定的外）由中标人提供。

 

具体见招标文件