项目需求书

一、项目背景

天津职业大学主校区地址在天津市北辰区洛河道2号；海河园校区地址在天津海河教育园区雅观路21号。主校区、海河园校区共有学生公寓楼16栋（含外教招待所），未来工匠服务发展中心1栋，服务总面积133833.51m²。主要服务范围包括学生公寓区域及外招楼、未来工匠服务发展中心等楼宇的秩序管理维护、楼宇保洁服务等。主要服务区域包括两校区的学生公寓、外教招待所、未来工匠服务发展中心、物业综合配件库房等。

学生公寓面积明细表

序号	建筑名称	服务面积（m2)	建筑年代
主校区（天津市北辰区洛河道2号）
1	1号、2号、3号学生公寓	26277.55	2003年
2	4号、5号、6号学生公寓	27000.04	2005年
3	7号、8号学生公寓（含平房）	13033.73	2008年
4	9号学生公寓	11781.13	2013年
5	11号（外教招待所）、12号、13号学生公寓、	22649.66	2011年
6	未来工匠发展中心楼	3600	2003年
海河园校区（天津海河教育园区雅观路21号）
6	A、B座学生公寓	12216.03	2014年
7	C座学生公寓	12230.15	2014年
8	D座学生公寓（不含一层）	5045.22	2014年

本项目属于物业管理行业。

二、人员及岗位要求

序号	岗位名称	人数	要求	是否接受退休人员	工作时间
1	项目经理	1	负责两校区物业服务，男女不限，年龄45周岁或以下，具有大学本科或以上学历，身体健康，有五年或以上非住宅物业管理从业经验，具有卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证。	否	每天8小时 每周5日
2	保洁主管	2	两校区各1名，男女不限，年龄45周岁或以下，身体健康，具备二年或以上非住宅物业管理经验，具备大学本科或以上学历、《特种作业操作证（高处作业）》及卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证。	否	每天8小时 每周5日
3	保洁员	41	主校区31人，最多接受27名退休人员（男性年龄63周岁或以下，女性年龄58周岁或以下）。男性非退休人员年龄55周岁或以下，女性非退休人员年龄49周岁或以下。 海教园校区10人，最多接受8名退休人员（男性年龄63周岁或以下，女性年龄58周岁或以下）。男性非退休人员年龄55周岁或以下，女性非退休人员年龄49周岁或以下。 身体健康，无违法犯罪记录和精神类疾病。要保障各楼宇每周7日的整洁。均具备卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证，无违法犯罪记录。 其中至少2名非退休人员具备《特种作业操作证（高处作业）》。	是（最多接受35名退休人员）	每天8小时 每周5日 保证每天有人在岗
5	公寓管理员	72	主校区14个点位，共56人；海教园校区4个点位，共16人。 女性40人，最多接受37名退休人员（退休人员58周岁或以下，非退休49周岁或以下）；男性32人，最多接受29名退休人员（退休人员63周岁或以下，非退休55周岁或以下）。 身体健康，无不良嗜好，无违法犯罪记录和精神类疾病。 非退休人员持公安机关盖章的保安员证上岗。	是（最多接受66名退休人员）	24小时值守 四班三运转
6	生活指导员	4	主校区3人，海教园校区1人。 男性2人，女2人，年龄45周岁或以下，能够熟练操作计算机，均具备大学本科或以上学历及卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证上岗，无不良嗜好，无违法犯罪记录。需要巡视楼宇，具备责任心和与学生积极沟通的能力。	否	每天8小时 每周5日 保证每天有人在岗
合计人数		120人（最多接受101名退休人员）

注：

按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，上述人员每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。需安排加班的，中标供应商应配合并向劳动者支付加班费。

一旦获得中标资格，上述人员按要求投入本项目服务，非经采购人同意，不随意更换人员。

采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案，并在天津市政府采购网上公告。

三、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

（一）项目经理服务要求

1.具有较高的思想素质、组织管理能力及全心全意为师生服务的理念，要具备五年以上的工作经验，熟悉高校学生公寓管理相关制度，能够协助做好“一站式”学生社区建设等工作。

2.能做好各项服务、管理等工作，根据规章制度配合学校工作要求制定完整的、科学的职工考核措施，进行服务与管理，能够准确高效落实防火防盗、安全检查、气象灾害、舆情控制等工作预案，掌握学生公寓公共设备安全状况，保证各项工作正常有序。

3.对各楼秩序维护、保洁、安全管理及宿舍内务卫生等工作检查督促考核。配合采购人在规定时间内做好毕业生宿舍核查及清理等保障工作，迎新生、送毕业生等服务工作，协助完成住宿学生的生活养成、节能环保、安全防范等教育工作。

4.以学生为中心，能够深入宿舍定期向学生了解服务建议、意见，推动落实学生社区服务育人工作，每季度定期向学校有关部门以书面形式汇报工作情况。

5.每学期做满意度调查，将调查结果以报告形式上交采购人。

6.完成采购人安排的其他临时性工作。

（二）保洁服务范围、要求及标准

1.保洁服务范围

（1）学生公寓（含主校区11号公寓外教招待所）公共部位（包括楼梯、楼梯间、走道、楼梯扶手、地面、墙壁、窗台、玻璃、灯具）、卫生间（包括地面、隔板、墙面、窗台玻璃、纸篓、灯具、垃圾桶、洗手池）、电锅炉饮水间（包括地面、墙壁、水槽、地漏、灯具、门、窗户、窗台、水箱）、洗衣房、饮水机房、学生服务大厅（包括地面、墙壁、灯具、门、窗户、窗台）。各楼座保洁范围至室外散水外侧2.5米。

（2）毕业生、临时调整宿舍及退宿宿舍清理包括室内门、地面、墙面、阳台内玻璃、推拉门及玻璃、家具、电扇、灯具等。

（3）海河园校区除四害专项要求：

在海河园校区宿舍区域除四害服务为包人工、包材料、包设备的全包方式（允许外包）。除四害工作应按照国家相关标准灭蚊、灭蝇、灭鼠、灭蟑螂。《病媒生物密度控制水平鼠类》（GB/T 27770-2011）、《病媒生物密度控制水平蚊虫》（GB/T 27771-2011）、《病媒生物密度控制水平蝇类》（GB/T 27772-2011）、《病媒生物密度控制水平蟑螂》（GB/T 27773-2011）。

（4）各楼宇房顶及门厅外防雨檐的清洁（涉及2米以上），雨水管疏通，允许外包。

2.保洁服务要求

（1）公共部位地面每日清扫、擦洗上下午各一次，上午在11点前完成，下午在4点前完成。做好尘推保洁，每周过水彻底清洗一次；各通道大门玻璃每周擦拭1次，其他玻璃每月循环擦拭1次；墙面、灯具每学期清洁1次；楼宇外水泥散水及通道每天清理一次；各楼宇房顶及防雨檐随季节变化确定清理次数，每学期清洁不低于2次；每日要清洁各类垃圾桶内壁及外壁，保证无异味；每日要对盥洗间水槽、卫生间小便池（槽）、大便池至少清洗1次；适时补充小便池（槽）中清洁球或室内芳香剂；盥洗间瓷砖墙面、楼宇大厅大理石地面每月至少清洗1次；楼宇屋面要根据雨雪情况及时安排清扫；有电锅炉饮水间的区域做好卫生清洁后填写好记录。

（2）按学校要求及时清理退宿空房间，做好新生学生公寓彻底扫除（包括室内门、地面、墙面、阳台内玻璃、推拉门及玻璃、家具、电扇、灯具）、挂好窗帘和卫生工具配发工作。

（3）每日至少三次将垃圾袋装送至垃圾房：上午8点至9点，下午3点前，晚间8点至9点；保洁工具区分用途，明确标识，摆放规范。须熟悉天津市有关垃圾分类的操作规范，能按要求进行细致的分拣、称重、清运等工作并做好记录，定期需向采购人进行报备，确保日产日清。

（4）传染病流行季节每日使用0.2%的过氧乙酸对走廊、学生公寓进行两次消毒并记录，特殊时期按照采购方需要进行消毒作业，重点组织好传染病事件和疫情等突发公共安全事件的消毒作业。

（5）协助做好学生劳动实践活动，指导学生在公寓内进行卫生清洁等劳动。

（6）卫生作业时做好作业安全提示，摆放相关提示标牌，预防住宿学生出现滑倒摔伤。要求保洁员作为校区吸烟禁烟员，作业、巡视过程中做好禁烟提示及劝诫工作，避免出现纠纷。

（7）蟑螂消杀:每年四次（每学期开学前、学期中），包括公寓公共区域、学生宿舍，处理方法：涂布；灭鼠：公寓公共区域、学生宿舍，每年十次，处理方法：毒饵、鼠板，公共区域每15平方米布设2处灭鼠毒饵盒，有明显标识，鼠饵补充周期30天/次；灭蚊蝇：每年十次，包括公寓楼外围、公寓内公共区域，处理方法：公共区域进行全覆盖性空间喷洒方式（海河园校区服务范围）。

（8）完成采购人安排的临时性工作。

3.保洁服务标准

（1）楼内走廊、楼梯间

1）地面、台阶及其接缝无污渍、果皮纸屑、杂物、烟头，保持洁净。

2）大门、窗（门框、玻璃）窗台保持清洁，目视无尘土，污渍。软门帘洁净，目视无尘土、污渍。

3）大厅洁净，目视无尘土、污渍、水印。

4）墙脚线、踢脚线等地方无积尘、杂物、污渍、灰网。

5）墙面无积尘、灰网，无广告及宣传品，保持墙面整洁。

6）玻璃围栏、楼梯扶手无污渍、无灰尘，无水印。

7）金属制品、门、支架、垃圾箱、不锈钢栏杆等用指定的清洁剂清理卫生，达到无污渍。

8）天花板、指示牌、灯罩等设施干净无尘、无灰网。

9）灯具及开关洁净，目视无尘土、污渍。

10）走廊内的垃圾桶外观无污渍、无破损，垃圾桶内垃圾不得过半。

11）走廊内、楼梯间窗台保持干净，无尘土，杂物，烟头、污渍。

12）楼道内消防设施干净整齐，目视无尘土、杂物、污渍。

（2）卫生间

1）洗手池内清洁，无污渍，无水锈、无尘土。台面干净无水迹，设施干净。

2）地面清洁无污垢、杂物、烟头、尘土、积水，自助洗衣机外观清洁无积尘。

3）盥洗池保证通畅，无积水、杂物，水龙头发现跑冒滴漏现象及时上报，保证师生正常使用。

4）墙面、墙角、踢脚板清洁，目视无积尘、污渍、灰网。

5）门窗及玻璃清洁，无积尘、污渍，灰网。

6）窗台干净，目视无尘土、杂物、烟头、污渍、灰网。

7）灯具及开关洁净，目视无尘土、污渍。

8）垃圾桶外观洁净，目视无积尘、污洉，垃圾桶内垃圾不得超过2/3处。

9）卫生间内无异味，空气保证流通。

10）卫生间隔板、门保持清洁，无污渍、无灰尘、无涂鸦和污言秽语。每个纸篓外观清洁，目视无积尘，无污垢，纸篓内的垃圾不得过半。

11）门窗及玻璃洁净，目视无尘土，无污渍水迹，窗台保持干净，无尘土，杂物，烟头、污渍。

12）便器、尿斗无积粪、黄垢，两侧、底部洁白干净。

13）须熟悉天津市有关垃圾分类的操作规范，能按要求进行细致的分拣、称重、清运等工作并做好记录，每日需向采购人进行报备，确保日产日清。

14）每天必须定时定点将各个垃圾桶内的垃圾折合成满桶，厨余垃圾桶不得与其他垃圾桶混合，并集中运送至校内垃圾站，不得有遗漏。保持各分类垃圾桶的清洁卫生，将垃圾桶摆放点散落的垃圾清扫干净，确保周围地面干净整洁。

15）对楼内垃圾桶的损坏情况及时检查并做好记录，将损坏情况及时上报。

16）清运工须定期对车辆进行清洁，确保车内无异物、无散落垃圾，确保车辆的干净整洁。

（3）门厅外檐

1）地面及台阶整洁，目视无积尘、杂物、果皮纸屑、烟头、污垢。

2）外檐玻璃干净，目视无杂物、污垢。

3）灯具洁净，目视无尘土、污渍。

4）楼外墙整洁，无广告，宣传品。

5）每学期至少两次（雨季或雪季前）进行屋面清理，保证排水畅通，雨雪后根据情况及时安排清扫。

（4）洗衣房、饮水机房和学生服务大厅

1）地面清洁无污垢、杂物、烟头、尘土、积水，自助洗衣机、服务大厅设备的外观清洁无积尘。

2）墙面、墙角、踢脚板清洁，目视无积尘、污渍、灰网。

3）门窗及玻璃清洁，无积尘、污渍，灰网。

4）窗台干净，目视无尘土、杂物、烟头、污渍、灰网。

5）灯具及开关洁净，目视无尘土、污渍。

（5）有电锅炉的饮水间

1）地面清洁无污垢、杂物、烟头、尘土、积水。

2）墙面、墙角、踢脚板清洁，目视无积尘、污渍、灰网。

3）门窗及玻璃清洁，无积尘、污渍，灰网。

4）窗台干净，目视无尘土、杂物、烟头、污渍、灰网。

5）灯具及开关洁净，目视无尘土、污渍。

6）墙面、天花板、标志牌无积尘，灰网，无广告及宣传品，保持墙面整洁，发现标志牌损坏及时上报。

7）水槽无积水、无杂物，发现水龙头有损坏等及时上报，保证师生正常使用。

8）水箱表面无尘土、无水渍（做清洁时小心烫伤）。

9）电锅炉饮水间不得存放垃圾桶及其他杂物。

（三）公寓管理员（门卫管理）工作要求及服务标准

1.公寓管理员工作要求

（1）树立服务育人的思想，关心、爱护学生。

（2）负责公寓生活秩序维护，做好住宿学生管理和防火、防盗、防伤害工作，做到熟悉掌握公寓内学生住宿的情况，掌握好学生住宿变动信息，协助做好学生住宿调整相关工作。

（3）学生公寓严格落实出入制度，按照门禁管理相关要求，监督学生使用人脸识别进出，杜绝尾随、跨越等方式进出，非本公寓人员原则上严禁入内，如有特殊情况，需持相关证明方可进入，做好相关登记。

（4）严格落实学生公寓开关门时间，对不按时进出宿舍的学生进行教育核实并登记。禁止男女生互串，劝告学生遵守各项规章制度。

（5）对入楼的外来人员认真履行登记制度，并查验证件，发现可疑情况及时告知物业主管并报告保卫处。

（6）严守作息时间，学生公寓熄灯后，要上楼巡查楼内安全秩序检查，督促学生按时熄灯就寝。

（7）晚间（主校区晚10:30）锁楼门后因故要求外出的，根据具体情况做出相应处理，并做好相关登记，及时告知当日值班老师，无正当理由一律不允许外出。

（8）配合好学生管理部门的相关工作，及时掌握安全隐患，如遇突发事件，第一时间向值班教师汇报，并及时汇报本楼公寓管理员及主管领导。

（9）配合保卫处做好楼内治安工作，定期巡视学生公寓应急疏散通道及安全门运转情况，如有问题及时登记上报相关部门处理。

（10）公寓内设施不允许任何人搬出，不允许任何不属公寓的家具搬入公寓内，对学生携带大宗物品出楼的要查验证件并做好详细登记。

（11）新生入学和学生毕业离校期间严格物品进出管理，做好登记验证制度。

（12）定期巡查楼内公共设施、安全设施情况，如有损坏，及时向相关部门反馈。

（13）严禁将公物或学生物品据为己有。

（14）管理好各学生寝室的备用钥匙，不得擅自打开学生寝室，负责新生分配钥匙，毕业生离校时回收钥匙，管理备用钥匙。

（15）无特殊情况，备用钥匙一律不予外借。必要时必须是本室人员向相关老师申请，经验证后并查验有效证件后方可借用，同时做好登记，并及时收回钥匙。

（16）协助各类竖井及楼顶天窗钥匙管理，如有缺失及损坏，及时上报并做好记录。

（17）协助学生公寓维修登记工作，对学生紧急报修及时上报相关部门。

（18）对入楼进行维修及装修设备人员做好相关登记工作。

（19）高峰期间立岗管理，防止闲杂人员混入，严禁将易燃、易爆、易腐蚀、有毒及其他违禁物品（如：电动车等）带入学生宿舍。发现疑点立即处理并上报物业主管。

（20）就学生公寓整体安全卫生情况及时向公寓主管汇报。

（21）熟悉学校关于学生用电的相关规定，知悉学生违规用电相关处理流程。

（22）遵守学校关于用电的相关规定，除公共大功率设备外，在管理室内不得使用相关的大功率电器。

（23）公寓管理员需按规定时间上下班，保证24小时在岗，不得脱岗、漏岗，不得串岗与闲谈，根据男女生公寓分别安排男女值班人员。

（24）坚守岗位，工作时间尽职尽责，禁止干私活，严禁饮酒，按时做好交接班记录，面对面交接。

（25）注意随时保持值班室及外部周边环境的清洁，日常各项登记表格及文档整齐存放。

（26）如遇特殊天气，值班人员需发布提醒通告。

（27）配合招标方按照流程落实相关工作，或其他临时性工作。

2.公寓管理员服务标准

（1）24小时有专人值守，完成当班工作记录，与前一值班人员做好交接工作；

（2）按采购人规定时间负责需求内各楼宇大门的开启与关闭；

（3）负责工作区域内的物品出入管理；

（4）对外来人员及区域内施工人员的准入登记；

（5）如遇突发事件立即上报主管部门及学校保卫处；

（6）服从校方监督与管理；

（7）对师生要热情大方、文明礼貌；

（8）人员要具有高度的责任心，对工作认真负责；

（9）做好与维修的协作，完成好新生入学和毕业离校期间相关工作；

（10）负责外教招待所24小时值班；

（11）负责外教招待所公共区域，公共卫生间的保洁；

（12）根据涉外法规、上级部门及学校规定与外招有关的其他工作或临时性工作。

（13）外教招待所部分拟聘用人员须征得采购人外事办公室同意。

（14）完成采购方安排的临时性工作。

（四）生活指导员（楼长）工作要求及服务标准

1.生活指导员（楼长）工作要求

（1）树立服务育人的思想，帮助学生养成良好的行为习惯，建立和谐的人际关系，创建浓厚的文化氛围，打造安全的生活环境，积极参与“一站式”学生社区建设。

（2）要掌握所管公寓楼内学生人数、干部数、优、差宿舍、潜在隐患宿舍和个人等，负责公寓楼内的日常管理工作、秩序维护及保洁维修等服务事项；

（3）指导住宿学生开展《标准化宿舍》建设，每天要对所辖宿舍内务卫生及公共安全仔细检查，做到全方位、全覆盖，不留死角，发现隐患及时记录并处理；

（4）负责每日对学生宿舍进行内务评比，每日上午11:30之前应检查宿舍内务和安全情况，对检查结果进行汇总并在宿舍内务评比栏中进行公布，每日下午生活管理员要对当天检查内务不合格的宿舍进行复查督促整改到位，每周将检查的优秀、合格、不合格宿舍间数统计汇总并报公寓管理中心；

（5）每日按要求对楼内及宿舍进行检查巡视及学生在公寓内的违纪登记、通报处理工作，发现问题及时处理解决。及时制止、批评使用大功率电器及吸烟等违纪行为，对发现管理区域内违反相关条例、规章、制度的学生，及时报公寓管理中心研究处理；

（6）对住宿学生进行防火、防盗、放诈骗等宣传教育工作，配合公寓管理中心开展学生文化活动，丰富学生的课余文化生活；

（7）协助做好公寓学生队伍建设，定期召开楼长、宿舍长、住宿生会议，对学生反映上来的问题及时解决以保证楼座信息畅通和安全稳定；

（8）负责假期公寓管理工作和公寓管理中心安排的其它工作和任务；

（9）完成招标方安排的临时性工作。

2.生活指导员（楼长）服务标准

（1）要关心、爱护学生，工作时须挂牌上岗，不允许长时间呆在值班室里；

（2）要熟悉和掌握学校公寓及学生相关管理制度，使用门禁、查宿系统等现代化、信息化宿舍管理方式和手段；

（3）应准确掌握管辖楼座住宿生的基本情况，落实督促学生做好寝室卫生，日常检查中如发现宿舍内有安全隐患，要及时制止并上报给公寓辅导员老师；

（4）协助老师做好学生基础文明教育引导、宿舍文化建设、文明宿舍评比。协助做好消防培训和公共设施检查，做好检查记录；

（5）应邀参加阶段性公寓管理例会、学生座谈会、学生自治组织的会议。

（6）生活管理员协助老师负责学生住宿安排、调整合并宿舍以及做好迎新、大三毕业生文明离校、催缴住宿费等工作；

（7）要礼貌待人，不与他（她）人、学生发生冲突，不散布谣言，不做有损工作的事情；

（8）配合做好学院辅导员进公寓开展工作。

（五）外教招待所管理服务要求

1.负责24小时值班；

2.负责公共区域，公共卫生间的保洁；

3.根据涉外法规、上级部门及学校规定与外招有关的其他工作或临时性工作。

4.拟聘用人员须征得采购人外事办公室同意。

四、应急服务要求

当出现不可预知紧急情况时，例如（例如停水停电、防火防盗、极端天气、群体事件、自然灾害等），保证物业服务正常运转的措施，包括但不限于临时增配人员、临时调集设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等。

五、人员保密要求

保证物业服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施，包括但不限于制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务，遵守学校保密管理规定和工作要求，履行保密义务。

六、人员稳定性要求

在整个服务期内，物业公司不得未经采购方同意随意将不同项目间人员进行调整，应保持物业服务人员队伍稳定，以确保服务质量，必须进行人员调整时，需提前向采购人报备，且应经采购人同意。员工离职做好新老交替过渡，并做好新员工的培训。在整个服务期内，人员更换率不得超过 20 %，更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意。

七、进驻和接管要求

中标后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任服务公司，则还需与前任公司进行交接，保留相关记录，做到服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。

八、费用分割

（一）投标人在服务期内须提供下列设备及物业服务（保洁、秩序维护等）中使用的工具，并负责人员服装、保洁耗材（含垃圾袋、足量更新配备卫生间纸篓、洁厕球、清洁剂等）。

保洁耗材费用每年投入不得低于1万元。

海河园校区除四害专项要求每年投入不低于1万元。

防雨檐的清洁及雨水管疏通每年投入不低于1万元。

下表中的设备由中标供应商提供，所有权属于中标供应商，但在服务期内应置于采购人处由物业服务人员使用：

序号	材料名称	规格	简要参数	需求数量
1	洗地机	手推式	功率550-1100w	2台
2	垃圾车	电三轮	功率48v20AH	5辆
3	疏通机	电动	功率500W	2台

（二）不提供物业服务人员免费食宿，采购人免费提供物业办公用房、不提供物业办公家具及办公设备。