服务需求

包号

1包

序号

招标文件的商务条款

（实质性要求及重要指标用★标注，★标注项不得负偏离，如果负偏离，则投标文件无效。）

投标文件响应内容

偏离程度

偏离说明

★1

服务时间：

2024年10月1日至

2025年9月30日。

供应商如能完全履行合同，服务期满，在原合同条件不变的情况下，经双方同意，可续签合同不超过2次，每次服务时间不超过1年。

★2

服务地点：

沈阳市皇姑区崇山西路7号。

★3

付款方式及条件：

在满足物业管理服务要求的前提下，服务满3个月支付一次服务费，每次支付合同总金额的25%，支付每笔款项前，供应商应向采购人开具合法的全额发票（增值税专用发票），否则采购人有权不支付款项且不承担责任。

★4

验收标准：

验收程序：

验收报告：

根据《关于印发辽宁省政府采购履约验收管理办法的通知》辽财采[2017]603号执行。

组织验收主体：

本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。

5

其它：

试用期为一个月，如发现供应商达不到物业服务要求如：人员岗位配置不够，保安人员没按要求正常轮岗，食堂人员没有按时到岗等现象采购人有权立即终止合同。

包号/序号：1/1

服务内容：中心办公楼物业管理服务

中小企业划型所属行业：物业管理

招标文件要求

重要提示：实质性要求及重要指标用★标注（“★”必须标注在序号前），★标注项不得负偏离，如果负偏离，则投标文件无效。

投标文件

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证明资料

一、项目基本情况

物业类型：办公、实验楼

项目所在地位于沈阳市皇姑区崇山西路7号，建筑面积22929m²（含地上13层、地下1层），占地面积7141.9㎡。

项目内容主要包括：安全保卫、危险化学品库房打点巡视、收发、保洁、垃圾收集清运、除雪、绿化、车辆停放、实验室辅助工作（玻璃仪器清洗、动物饲养管理、实验服装清洗、实验区域保洁服务、垃圾收集）、大楼日常设施维修养护、重点设施设备运行维护、电话网线穿线布线、污水井及化粪池清掏等内容。

二、服务内容及要求

（一）负责安全保卫、收发、车辆停放、门岗值守及人员进出；

（二）负责危险化学品库房每2小时打点巡视工作。

（三）负责楼内外保洁服务，包括物业服务区域的清洁卫生、垃圾的收集和清运、除雪、绿化，园区车位、办公废弃物处理等工作；

（四）负责院内东侧及大门两侧花坛绿化，种植花草绿植等维护工作；

（五）负责实验室辅助工作（包括：玻璃仪器清洗、动物饲养管理、实验服装清洗、实验区域保洁服务、垃圾收集等工作）。

（六）负责日常设施（上、下水管网、门、窗、空调等）的维修、养护、运行和管理；

（七）负责大楼重点设备设施设备运行维护（电梯安全运行监测、高低压配电室值守、双路电源倒闸工作、水泵房水泵监测运行、供暖设备监测运行、污水站设备监测运行、纯净水设备监测运行）；

（八）负责大楼弱电维护（电话、网线穿线布线等）；

（九）负责院内外内部污水井及化粪池清掏；

（十）采购人指定的各项临时性的工作任务(如零星物品搬运等）；

三、项目岗位人数、人员要求及标准

岗位人员人数共计35人。

（一）项目管理与综合服务（项目管理）

1、人数1人：项目经理1人。

2、职责范围

项目经理：负责日常管理工作，协调采购人、供应商双方关系，要求工作日8:30-17:00在岗；节假日不定时到现场抽查，及时处理突发事件。

负责接收大楼各单位各科室每日报修工作，安排物业人员处理采购人维修及临时性工作；负责手纸及擦手纸等物料分配工作；负责每月盘点库房物料及工程配件工作。

3、人员要求

（1）男女不限，具有本科及以上学历、具有五年及以上物业管理经验，政治合格、身体健康、责任心强、业务水平高、善于物业管理和工作协调，年龄在40周岁及以下。要保证其工作连续稳定性，不经采购人同意，不得撤换。

（2）工作期间不能饮酒，工作期间以外饮酒保证不影响工作。

（3）无违法或违背社会公德记录及不良嗜好。

能够开展现场抽查并及时处理突发事件。

4、管理标准

做好物业项目及所属人员的全面管理、组织协调工作，在采购人的直接指导下开展工作。

（二）楼内外清理保洁，庭院绿化养护

1、人数：楼内保洁服务8人；楼外及地下室保洁2人；共：10人。

2、职责范围

负责室内公共区域（大厅、走廊、门窗、玻璃、楼梯通道、电梯间、电梯桥厢、卫生间等）、会议室、接待室、办公室及实验区域（地面、走廊及卫生间）保洁工作；大理石地面、墙面石材、瓷砖、卫生洁具、玻璃、镜子表临时性的养护工作任务；负责院内东侧及大门两侧花坛绿化维护，包含花草灌木养护工作、坏死花草重新铺设工作等；办公废弃物收集、清运垃圾；及时、足量补充卫生用品；临时性的工作任务，院区绿化。保洁工作日上班时间7:10-16:30,全员在岗，节假日8:00-12:00,1-2人在岗。

3、人员要求

（1）楼内保洁，要求女性；楼外保洁，要求男性。身体健康，无传染病史、体态匀称，五官端正，语言表达清晰，年龄在55周岁及以下，会讲普通话；

（2）保洁员需具有3年及以上物业服务工作经验，无皮肤病、无传染病史、体态均匀，五官端正，语言表达清晰；

（3）工作期间不能饮酒，工作期间以外饮酒保证不影响工作。

（4）无违法或违背社会公德记录及不良嗜好。

4、管理标准

（1）室内公共区域、办公室及实验区域每天清洁1次，卫生间每天清洁2次，随时保洁，保持环境整洁，无垃圾、杂物、灰尘、无污迹、污垢。

（2）会议室、接待室等会议/接待室实行用后即时彻底保洁，桌椅、设备、物品归位，长时间无人使用时，必须每周保洁1次；并保证临时使用前2小时清洁；

（3）卫生间设置可回收及不可回收垃圾桶，可回收垃圾桶每日倾倒1次；不可回收垃圾每日倾倒至少2次，桶内垃圾不得超过2/3；

（4）每周对大厅、卫生间及浴室墙面石材、瓷砖、卫生洁具、玻璃、镜子表面等部位进行不少于1次的养护，确保表面光洁无污渍；

（5）大理石地面每月打蜡保养1次，每周抛光一次；

（6）休息日及法定节假日，保洁人员对走廊、卫生间等部位进行1次清洁；

（7）及时、足量补充卫生间厕纸、洗手液，香皂等各种消耗品；

（8）随时收集、收存可回收物品，统一售卖，资金物业统管，用于物业服务；

（9）绿化区域内无杂物、无杂草，保证绿化花草灌木整齐统一（采购人负责花草绿植等采购，供应商提供人力包括但不限于铺设草坪、种植花草等服务工作）。

（10）负责卫生消杀工作，对垃圾桶、垃圾收集点、变电所、水泵房、地下车库、地下库房、各楼层卫生间进行定期消杀，频次不少于每季度一次；

（11）根据工作需要，按时完成采购人交办的临时性工作任务；

（12）认真做好其他与物业服务相关的临时性工作。

（13）成交供应商需提供楼内各楼层卫生间所需要的有芯卷纸、擦手纸、香皂、洗手液等耗材。

（三）实验区域玻璃仪器清洗、动物饲养管理、实验服装清洗、实验区域保洁服务、垃圾收集等服务工作

1、人数：实验室辅助人员共计：10人。

2、职责范围

负责实验用玻璃仪器的清洗、干燥、保管;检验仪器设备日常保洁;实验区环境保洁;实验室动物喂养及动物房清理、垃圾清运、医疗废弃物清理（实验动物尸体）;饲养动物所用相关器具的日常保洁;实验区环境保洁、垃圾清运。

负责试剂实验区域洗刷环境设施如试剂室、洗涤室、各实验室内通风橱的清洁维护与管理工作。

负责实验动物区域环境设施如鼠类屏障实验区域及实验兔及豚鼠饲养区域自动喂水补水设施、粪便冲水设施等清洁维护与管理工作。

负责实验动物日常饲料、垫料等用品由采购人负责提供。（饲料：实验兔专用料、实验豚鼠专用料、实验大、小鼠专用料、特殊饲料（根据实验需求订制）。垫料：玉米芯垫料。）每天添加饲料1次，更换饮用水瓶1次。

负责实验室人员白大褂清洗工作。

实验动物种类：普通级兔，数量大约50只；普通级豚鼠，数量大约50只；SPF级小鼠，数量大约200只；SPF级豚鼠，数量100只;SPF级大鼠80只，以上动物数量根据实验安排适量调整，同时根据实验要求，适量增加鸽子、猫、地鼠等实验动物，数量不固定，同时动物饲养员应每年进行一次体检，每年定期接受培训。

3、人员要求

（1）实验室辅助人员年龄55周岁及以下，男女不限，具有三年及以上与本项目工作类似的工作经验，具有实验动物从业人员培训证书，身体健康，无皮肤病、无传染病史、体态均匀，五官端正，语言表达清晰，会讲普通话。

（2）工作期间不能饮酒，工作期间以外饮酒保证不影响工作。

（3）无违法或违背社会公德记录及不良嗜好。

4、管理标准

（1）玻璃仪器清洗按照所在科室要求进行过酸、过碱以及自来水和纯净水冲洗。

（2）熟悉仪器使用要求，定期清理检验仪器积尘，不损坏仪器，不影响精度。

（3）熟悉并严格遵守酸碱使用规定，不发生伤害事故。

（4）饲养动物按照所在科室要求针对鼠类、兔类进行喂养。

（5）熟悉饲养动物器具使用要求，定期清理。

（6）负责各科室内实验服装清洗工作（白大褂清洗），大楼内共7个科室，每个科室平均每周30件实验服，全楼共210件，要求每周清洗1-2次。

（四）秩序维护与安全保卫工作

1、人数：保安3人、消防监控岗位6人。

2、职责范围

24小时设保安，负责楼内巡视及外来人员接待管理工作；消防监控及设施操作；消防安全检查与管理；处理安防紧急事件；危险化学品库房等重点部位的安全巡查（全天每2小时巡视打点，每月需提供打点记录）；接收的报刊、杂志及邮件；管理进出办公区域人员；管理车辆进出及停放；院区绿化排水及冬季除雪；临时性的工作任务。

3、人员要求

（1）身体健康，男女不限，年龄在55周岁以下，无传染病史、体态匀称，五官端正，有责任心，语言表达清晰，会讲普通话；

★（2）消防监控员需具有建（构）筑物消防员证书或消防设施操作员证书（响应文件中提供证书复印件）；

（3）工作期间不能饮酒，工作期间以外饮酒保证不影响工作；

（4）无违法或违背社会公德记录及不良嗜好。

4、管理标准

（1）24小时设保安，负责楼内外巡视、值班及外来人员接待管理工作；

（2）接收报刊、杂志及邮件认真登记，保证记录完整，并及时送达相关人员；

（3）对进入办公区域人员进行询问、登记，与受访人电话核实，确认后方可进入；

（4）非工作时间进入人员须有本单位工作人员陪同并做好登记；

（5）对携带出办公区的物品，实行登记管理，填写登记表并及时上报相关部门；

（6）推销、收购废品等人员未经允许一律禁止进入院区；

（7）禁止携带宠物及危险品进入院区；

（8）重点部位每2小时巡回检查1次，发现问题及时报告、处理；认真填写值班记录并保证记录完整；

（9）外部办事车辆，登记后方可进入；车辆停放保证入位、头齐、顺向；集中出车时，负责院外引导，防止安全隐患；

（10）院区环境整洁、美观，无杂草、杂物，绿化区域种植花草；

（11）保持服务区域所有排水沟（口）畅通，确保院区无积水；

（12）冬季雪后所有院内道路、停车场、台阶等当日内清除完毕，裸露原地面，积雪堆放绿化带内高度不超过50cm,并保持整齐一致；

（13）根据工作需要，按时完成采购人交办的临时性工作任务；

（14）认真做好其他与物业服务相关的临时性工作。

（五）维修工作

1、人数：维修工。共5人。电工3人（包含电工班长1人）、水暖工2人。

2、职责范围

负责日常供电、供水、下水、供暖、实验室纯水制水系统、实验室污水处理、电梯安全运行监测、实验室排风系统、电话机网络、空调系统等设备设施维护，保证日常设施的运行，根据需要保证在岗。

3、人员要求

（1）身体健康，男性，年龄在55周岁及以下，无传染病史、体态均匀，五官端正，语言表达清晰，会讲普通话；

★（2）电工均需持有高压电工操作上岗证（响应文件中提供证书复印件）。

（3）工作期间不能饮酒，工作期间以外饮酒保证不影响工作。

（4）无违法或违背社会公德记录及不良嗜好。

4、管理标准

（1）日常设施进行保养、维护、保证正常运行；

（2）对上、下水管网、门、窗等设施进行保养、维修，保证设施完好；

（3）每日对楼宇内外供、配电系统及线路进行巡视，做好日记录、季度维护计划；及时做好设备设施及灯具、灯头、插座的检修更换，各配电间设备设施维护以及保养；

（4）负责高低压配电室值守、双路电源倒闸工作、水泵房水泵运行、风机系统设备、供暖设备监测运行、通风橱运行、纯净水设备运行及维修工作；

（5）负责大楼弱电维护（电话牵线、网线穿线等）；

（6）认真做好其他与物业服务相关的临时性工作。

四、其他要求

（一）物业管理要求井然有序，服务热情周到，保障及时细致，力避浪费，提高效率，安全顺畅运行无事故。

（二）确保各种设施、设备维修保养良好，运转正常。

（三）环境优美、卫生清洁、物品整洁；

（四）物业人员应统一着装，佩戴标志，乘梯期间不大声交谈、嘻闹；

（五）保安监控、巡查到位，确保安全无事故。

（六）做好各种突发事件的应对工作，要求有应急预案。

（七）活动中心器械维护及时，确保正常使用。

（八）室外公共区域的除雪工作及时到位。

（九）做好绿化服务各项工作。

（十）完成业主指定的各项临时性的工作任务。

（十一）日常物业管理的所有人员、工具、服装（每人每年2套），业主使用的耗材（各楼层有芯卷纸、擦手纸、洗手液、香皂等。要求每月提供不少于500卷的品牌有芯卷纸；提供不少于300卷的品牌擦手纸）由成交供应商承担，所提供的消耗品应安全卫生，并符合国家的相关标准。

在本项目的服务期内，供应商应协助采购单位做好同保修服务机构的沟通、报修和监督落实工作，使保修服务机构及时完成其保修期内的大中小修项目，本次报价中不含大中小修项目的费用。

（十二）保持物业管理工作的连续性，需承诺项目经理、电工等关键性岗位的主要物业管理人员在半年内不得随意更换。此后需调换的，须提前1周通报采购单位，确保工作衔接，沟通顺畅。

（十三）物业人员在采购人食堂就餐按10元/人/天（包括早餐、午餐）的标准由物业公司统一交费。（备注：该费用不包括在报价内，按实际就餐所发生的费用由供应商缴纳，原则上每三个月缴费一次）

（十四）供应商的报价应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及供应商的利润和应交纳的税金等。包括但不限于员工各岗位工资、社会五险、工会经费、服装费、管理费、税金及一切风险费等所有费用。