项目需求书

一、 项目背景

为进一步加强新区教体系统后勤工作，强化统筹协调、科学规范、综合配套、节俭高效的管理服务职能，积极构建“大后勤服务”新格局，着力在物业配置和

管理上实现全覆盖，为教育、体育事业发展提供坚实后勤保障，依据天津市滨海

新区人民政府《滨海新区关于规范机关事业单位多种形式用工管理的实施意见》（津滨政办发[2018]78 号）的相关要求，经天津市滨海教体局研究同意，决定对天津市塘沽一中的物业服务工作进行招标。

天津市滨海新区塘沽第一中学，始建于1946年10月。1959年学校被确定为市重点中学。1984年被命名为全国体育项目传统学校。2004年获得示范高中校的称号。学校现有高中、初中、鞍顺道三个校区，共占地130亩，均位于塘沽街道中心地带。

本次招标物业服务范围包括设施设备运行维修服务、清洁保洁服务。

本项目属于物业管理行业。

二、 人员及岗位要求

序号	岗位名称	人数	要求	是否接受退休人员	工作时间
1	初中部保洁	7	（1）女性，55周岁以下 （2）具有物业环境保洁工作经验； （3）举止文明，心理健康； （4）持有卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证，身体健康，体检合格，无不适合从事本岗工作的疾病。	否	每周 5天 每天 8小时
2	高中部保洁	11	（1）女性，55周岁以下 （2）具有物业环境保洁工作经验； （3）举止文明，心理健康； （4）持有卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证，身体健康，体检合格，无不适合从事本岗工作的疾病。	否	每周 6天 每天 8 小时
3	安顺道校区保洁	3	（1）女性，55周岁以下 （2）具有物业环境保洁工作经验； （3）举止文明，心理健康； （4）持有卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证，身体健康，体检合格，无不适合从事本岗工作的疾病。	否	每周 5天 每天8小时
合计人数		21

三、 各岗位人员职责

1. 物业管理员岗位职责

 不提供项目经理。

1在主管领导指导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能；

2负责监督、管理学校清洁，夜间值班、学校绿化、维修等项服务工作，统计管片内学校物业人员考勤；

3协调领导送发物业管理方面的文件；

4每星期对服务学校常规性检查并做好下校记录。每月对服务单位中每位保洁员进行一次评估打分。每周参加主管领导主持的部门例会，汇报总结本星期工作，听取主管领导布置下周工作计划。

5负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理学校投诉；

6充分了解和掌握聘用人员思想动态及个人信息，及时上报新入职人员及退休和离职人员信息；

7；签订《劳动合同》，做好针对本片各种文件的整理归档工作。负责发放新入职人员服装

2.保洁员岗位职责

1服从校方监管人员的监督与管理；

2严格遵守校内各项规章制度，工作时间不得擅自离岗，不得串岗与闲谈；

3做好责任区内公共部位卫生保洁及垃圾清运工作，随时对卫生区进行打扫、拖洗，做到无垃圾、无污垢、无积水、无异味，发现设施损坏及时上报；

4按时收集垃圾，及时清运至校方制定位置；

5定期对重点部位进行清洁，严格按照保洁标准执行；

6接受上级临时工作安排。

四、 物业服务内容、服务标准及服务要求

1. 环境保洁维护内容

清洁保洁是指为保持校园教学楼内公共区域（大厅、大门、楼道、楼梯上述部位内所有设施用品和饰物）、外场（大门前、室外停车场、通道、广场、绿地等）及外墙面2米以下部分的环境卫生清洁管理。

保洁卫生实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁，保障在上课前（8：00）将服务区内的卫生清洁完毕，同时学生课间休息时间尽量减少保洁服务活动，公共区域的保洁活动可安排在学生上课时间进行，但不可影响教学。

保洁范围包括但不限于楼道、卫生间、会议室、接待室，但不包括学生教室室内，学生宿舍室内，教师宿舍室内及餐饮区域内卫生。

2. 服务标准

（1）公共部位（区域）

地面：无污迹、无水泥迹、无口香胶迹、无积水、无堆放杂物。

楼梯(扶手)：台阶及边角无杂物、灰尘、扶手表面无灰尘。

窗台：无污迹、无杂物、无尘土。

墙面：无污迹、无乱张贴物。

门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。

指示牌、门牌：无污迹、无积尘、无乱张贴物。

消防栓：无污迹、无积尘。

垃圾箱：垃圾箱内外保持干净、无异味、垃圾存放不得超过箱内2/3。

（2）卫生间

地面：无污迹、无水泥迹、无口香胶迹、无积水、无堆放杂物、无尿渍、无毛发、无脚印。

墙面：无污迹、无乱张贴物、无积尘。

天花版：无污迹、无积尘、无蜘蛛网。

光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网。

垃圾篓：无外溢、垃圾存放不得超过篓内部2/3。

镜台：无污迹、无积尘、无乱张贴物、无水迹。

洗手盆：内外光洁、无污迹。

镜面：无污迹、无水迹、无乱张贴物。

便池：内外光洁、无尿迹、无污迹、无水锈迹、无烟头、无杂物、无异味。

厕座：厕盖及厕体内外表面光洁干净，其内无尿迹、无污迹、无水锈迹、无堵塞。

门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。

地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞、无异味。

（3）大厅及走廊

地面：无脚印、无污迹、无水泥迹、无口香胶迹、无积水、无堆放杂物、无垃圾。

天花版：无污迹、无积尘、无蜘蛛网。

墙面：无污迹、无张贴物。

门牌及指示牌：无污迹、无积尘、无乱张贴物

垃圾桶：桶内外光洁无污迹、无痰迹；烟灰缸盖上无烟头、杂物桶内垃圾不得超过桶体2/3。

消防栓：无污迹、无积尘、无乱张贴物。

（4）公共教室、展厅、会议室

地面：无脚印、无污迹、无水泥迹、无口香胶迹、无积水、无堆放杂物。

墙面：无污迹、无张贴物。

天花版：无污迹、无积尘、无蜘蛛网。

桌椅： 无污迹、无积尘。

门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。

墙字、装饰画：无积尘、摆放整齐、美观 。

教室窗帘：有损坏及时报修。

五、 其他要求及说明

1.能随时协调员工完成学校交办工作任务。按学校要求或接待任务而定。如校方需要口头/书面通知投标人，中标人必须按学校要求积极配合安排人员到位，完成好任务。学校不可预见工作如：学校做为考场、学校进行参观、大型会议召开等，投标人均应积极配合学校完成工作。

2.应急预案，进场物业公司应对雨、雪、大风等天气有相应防范预案。如雪

后清扫通道及校园积雪的要求，大风关好门窗，雨后及时疏通主干道及时清理校园垃圾，放置防滑牌等，应有明确的规定及要求。

3.所有从业人员无犯罪记录，身体健康状况良好。中标人配置的全部人员

须持有公安部门开具的无犯罪证明；且政审合格、身心健康、积极乐观，无酗酒、赌博等不良嗜好，无精神疾病。

4.学校寒暑假期间，物业管理原则上按照常日对待，做好假期临时性任务

的协调处置。

★5.本物业管理以本招标文件要求为准，各投标单位的服务可优于本招标文

件要求，不得低于本招标文件要求。

★6.采购人有权定期、不定期采取多种方式对物业从业人员工资、社保等的

发放支付缴纳情况进行监督、检查。（提供书面承诺并加盖公章）

★7.中标人优先聘用天津市滨海新区教育体育局基层单位现有物业从业人员，实现其劳动、劳务、社保关系转移。

六、 应急服务要求

当出现不可预知紧急情况时（例如停水停电、极端天气、群体事件、自然灾

害等，可根据项目具体情况列举），保证物业服务正常运转的措施，包括但不限于临时增配人员、临时调集设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等。

七、 人员保密要求

保证服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施，包括但不限于制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务、泄密惩罚办法。

八、 人员稳定性要求

在整个服务期内，人员更换率不得超过 20 %，更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意。

九、 进驻和接管要求

中标（成交）后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任服务公司，则还需与前任公司进行交接，保留相关记录，做到服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。

十、 费用分割

1.采购人为中标企业人员配备相应工具和提供必要的工作条件，如值班室、办公桌椅、生活用水、照明用电等。

2.中标企业负责：人员工资、福利、社险、节假日加班、防暑降温、采暖补

助、住房公积金等人工费用、服装费、办公费、企业利润及税金等一切工作所需的全部费用。

3.日常保洁作业所需工具及消耗品如清洁剂、消毒液、生活垃圾袋，和日常维修所需维修工具、维修配件耗材等均由学校提供。

4.服务开展所需的大型电动保洁，设备由中标人提供。

5.当学校有其它临时性工作，中标人应予以全力配合，服从学校对人员的调动，且该费用包含在服务费当中。

6.本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制的形式。

7.中标人按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质

量标准提供服务，盈余或亏损由中标人享有或承担。

十一、 物业服务过程中，对物业公司评价考核验收标准

采购人对中标人的物业服务工作（定期、不定期相结合）进行考核评价，并依据考核评价结果支付物业费用。合同履行期内，中标人的服务未达到本合同约定的服务标准，采购人有权要求中标人支付相应违约金直至终止合同，具体情形如下：

1. 中标供应商须保证投入人员岗位与标书的岗位的需要人数一致，不允许

缺岗情况出现。对于因人员流动出现暂时缺岗岗位，中标供应商须保障好相应岗位的工作任务，并于五日内补齐缺岗人员，缺岗岗位工资由采购人按天核算后扣除相应物业服务费。

2. 客户满意度低于 90%、环境卫生、消杀、设施设备维护等达标率低于 90%

的任一情形发生时，采购人有权要求中标人支付不低于物业服务费用总金额 3%

的违约金，并有权要求中标人在一个月内整改达标。

3. 整改期过后，合同履行期内，如果中标人的服务仍达不到预期的服务标

准，再次发生上述情形之一的，采购人有权再次要求中标人支付物业服务费用总金额 5%的违约金，并有权提前终止合同，一切后果由乙方承担。

4. 中标人物业服务从业人员不服从校园方管理，发生（包括但不限于）打

架斗殴、寻衅滋事、破坏公共财产、诋毁、侮辱、谩骂、恶意中伤等行为，给学

校造成不良影响和损失，除赔偿学校损失外，每发生一次，甲方有权要求乙方支付不低 10000元的违约金，合同履行期内不超过 100000 元。

5. 中标人因拖欠物业从业人员工资、社保、公积金等，发生（包括但不限

于）群体性上访事件、市民热线信访、投诉等行为，经查证属实，每发生一次，甲方有权要求乙方支付不低 10000 元的违约金，合同履行期内不超过100000 元。

6.中标供应商须保证派驻人员的政审和体检，保证人员均无违法犯罪记录和

重大疾病及精神疾病。因审查不严将有违法犯罪记录、精神疾病人员进行派驻，扣除中标供应商合同服务费 1%。

7.所负责的物业设备设施管理如因中标供应商责任造成损坏，由中标供应商负责修复，并承担给采购人造成的相应经济损失。

8.因中标供应商管理不善，物业服务人员玩忽职守，造成采购人财产丢失、人身伤害的，由中标供应商照价赔偿，负担一切费用。

十二、其他要求

1.中标供应商及其全部工作人员均应服从所服务学校校方领导，完成校方交办的临时性工作任务，不得推诿扯皮。遇特殊天气、防灾、防汛等特殊情况，中标供应商工作人员应提前到岗或延迟离岗，服从校方统一调度，保证学校正常运行。

2.由于校园服务的特殊性，下班时间、节假日、寒暑假、承接各类考试期间物业管理服务均属于应提供正常服务的时间,中标供应商已将由此产生的加班和服务延时等所有费用核算进服务费用中，校方无需另行支付。

3.加强员工管理，统一工服，佩戴工作证。树立良好的服务意识、安全意识和责任意识，微笑服务，以礼待人，不得与师生发生冲突。遵守并执行校方相关规章制度，定期对全体员工进行安全培训和技术培训，要求工作认真，坚守岗位，不得擅离职守，上班时间不做与工作无关之事。　

4.中标供应商每月底将当月工作情况（文字及影像资料）报至采购方总务处备查。

5.因中标供应商工作中出现重大失误或过错，由此给校方带来的经济损失，中标供应商应按照相关法律及双方协商的结果予以赔偿。

6.物业服务人员在工作期间出现身体不适或工伤均由中标供应商负责，与采购方及其所服务的学校无关。中标供应商与雇用员工发生有关劳动纠纷等争议事项，双方自行调节后达不成共识，请向当地劳动争议仲裁委员会提出仲裁，任何纠纷与采购方及其所服务的学校无关。

7.投标单位所报价格为服务期内确保合法正常运行的最终优惠价格。针对本项目工作量，投标方应尽量考虑项目实际情况，按照国家的相关规定和采购方的需求设定岗位和编制，避免报价与实际工作量不符，服务费应充分考虑合同期内包括服务成本、法定税费和管理企业的酬金，不得以低于其企业成本的报价投标。

8.投标单位的投标报价应是本项目采购范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，一经中标，投标报价的月单价与年总价作为与采购方签定的合同上限金额，合同期限内不得突破。